CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITOS LEGAIS. INEXISTÊNCIA. AVERBAÇÃO DE DESMEMBRAMENTO. AUSÊNCIA. NÃO INDIVIDUALIZAÇÃO DO BEM PERANTE O REGISTRO DE IMÓVEIS. ADJUDICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1.Trata-se de ação de adjudicação compulsória julgada extinta sem julgamento do mérito ao fundamento de que a parte autora é carecedora do direito de ação, uma vez que para a aquisição da fração imobiliária narrada na inicial seria necessário que o lote objeto dos autos tivesse ao menos sua regular individualização na transcrição, o que não fora observado no caso. 2. A ausência de averbação do desmembramento de imóvel urbano torna impossível a procedência da ação de adjudicação, pois inviabiliza a outorga de escritura definitiva do bem aos adquirentes, inclusive porque não poderá ser levada a registro antes da regularização do imóvel no registro imobiliário, o que deve feito em procedimento próprio, que extrapola os limites da presente demanda. 3. Com efeito, entendo que a inscrição no registro do memorial do loteamento é condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória, logo, não merece reparo a sentença de origem, devendo ser mantida a improcedência dos pedidos. 4. Sentença mantida. 5. Recurso conhecido e improvido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0022985-94.2016.8.18.0140 - Relator: JOSE RIBAMAR OLIVEIRA - 4ª Câmara Especializada Cível - Data 02/04/2023 )

ÓRGÃO JULGADOR : 4ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0022985-94.2016.8.18.0140

APELANTE: MARIA DAS GRACAS LIMA ARAGAO, ANTONIO DE SOUSA ARAGAO
REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO PIAUI

 

APELADO: KLN EMPREENDIMENTOS LTDA - ME

Advogado(s) do reclamado: LARISSA CASTELLO BRANCO NAPOLEAO DO REGO

RELATOR(A): Desembargador JOSÉ RIBAMAR OLIVEIRA

EMENTA

CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITOS LEGAIS. INEXISTÊNCIA. AVERBAÇÃO DE DESMEMBRAMENTO. AUSÊNCIA. NÃO INDIVIDUALIZAÇÃO DO BEM PERANTE O REGISTRO DE IMÓVEIS. ADJUDICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1.Trata-se de ação de adjudicação compulsória julgada extinta sem julgamento do mérito ao fundamento de que a parte autora é carecedora do direito de ação, uma vez que para a aquisição da fração imobiliária narrada na inicial seria necessário que o lote objeto dos autos tivesse ao menos sua regular individualização na transcrição, o que não fora observado no caso. 2. A ausência de averbação do desmembramento de imóvel urbano torna impossível a procedência da ação de adjudicação, pois inviabiliza a outorga de escritura definitiva do bem aos adquirentes, inclusive porque não poderá ser levada a registro antes da regularização do imóvel no registro imobiliário, o que deve feito em procedimento próprio, que extrapola os limites da presente demanda. 3. Com efeito, entendo que a inscrição no registro do memorial do loteamento é condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória, logo, não merece reparo a sentença de origem, devendo ser mantida a improcedência dos pedidos. 4. Sentença mantida. 5. Recurso conhecido e improvido.

 

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por MARIA DAS GRAÇAS LIMA ARAGAO e seu cônjuge ANTONIO DE SOUSA ARAGAO em face de sentença (ID. 3165661) proferida pelo Juízo de Direito da 6ª Vara Cível da Comarca de Teresina, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória de Imóvel ajuizada em desfavor de KLN Empreendimentos, ora apelado.

Na inicial (ID. 3165651), os autores aduziram, em síntese, que a Sra. Maria das Graças Lima Aragão realizou um contrato de promessa de compra e venda com a requerida relativo ao imóvel situado no Lote 08, Quadra O, Rua 19, área de 215,92 m2, Bairro Alegre, nesta capital, encontrando-se o referido imóvel já quitado. 

Todavia, a parte ré não transferiu a documentação necessária à autora e sequer procedeu a divisão dos lotes, sendo que, nesse ínterim, o terreno já foi invadido, tendo a respectiva construtora conseguido judicialmente recuperar o bem. 

Pugnou, ao final, o benefício da gratuidade da justiça, a adjudicação compulsória do aludido imóvel e a condenação em custas e honorários. 

Em contestação (ID. 3165651), a requerida alegou, em síntese, que não há pretensão resistida de sua parte, uma vez que está em busca de regularizar o empreendimento, cujos trâmites estão no fim, tendo sido aprovado pela Prefeitura de Teresina. 

No entanto, informou que o imóvel não se encontra desmembrado e individualizado mediante matrícula própria no respectivo cartório de registro de imóveis, o que tornaria inócuo o presente procedimento judicial. 

Pleiteou, como preliminar, a carência da ação por ausência de interesse de agir, e, no mérito, a inexistência de pretensão resistida, requerendo a total improcedência dos pleitos autorais e, em caso de eventual condenação, a concessão de prazo razoável para a regularização do loteamento. 

Em réplica à contestação (ID.  3165651), os autores reiteraram os argumentos da inicial e requereram a procedência do pedido autoral. 

Em sentença (ID. 3165661), o juízo a quo julgou extinto o feito sem resolução de mérito, com fulcro no art. 485, VI, do CPC, por considerar ser a parte autora carecedora do direito de ação.

Além disso, condenou a parte autora no pagamento das custas e despesas processuais, bem como nos honorários advocatícios da parte ré, que fixo em 20% sobre o valor da causa. Por ser a parte autora beneficiária da gratuidade da justiça, ficaram os ônus decorrentes de sua sucumbência em condição suspensiva de exigibilidade, na forma do art. 98, § 3.º, do CPC.

Irresignados, os autores interpuseram Apelação Cível (ID. 3165664), requerendo, em síntese, o recebimento do recurso nos efeitos suspensivo e devolutivo, a total reforma da sentença vergastada acolhendo-se a tese de ERROR IN JUDICANDO, no que concerne ao direito de propriedade e o direito à regularização do bem legitimamente adquirido pelos apelantes e, por consequência, a devida expedição de MANDADO DE REGISTRO junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, da fração ideal correspondente ao imóvel constante no contrato de promessa de compra e venda, à margem da matrícula imobiliária relativa ao todo no qual está inserido, bem como a condenação em honorários. 

Devidamente intimada (ID. 3165918), a apelada não ofertou contrarrazões.

Em decisão (ID. 4587722), houve o recebimento do recurso nos efeitos suspensivo e devolutivo, e, em ato contínuo, encaminhado ao Ministério Público Superior para manifestação. 

Em parecer (ID. 5050986), o Parquet devolveu os autos sem exarar parecer de mérito, ante a ausência de interesse público que justifique sua intervenção. 

É o relatório. 

 

VOTO

 

Preliminarmente, verifico preenchidos todos os pressupostos subjetivos e objetivos de admissibilidade, razão pela qual conheço do recurso e passo à análise de mérito. 

Trata-se de ação de adjudicação compulsória julgada extinta sem julgamento do mérito ao fundamento de que a parte autora é carecedora do direito de ação, uma vez que para a aquisição da fração imobiliária narrada na inicial seria necessário que o lote objeto dos autos tivesse ao menos sua regular individualização na transcrição, o que não fora observado no caso.

A priori, a parte autora sustenta que realizou um contrato de promessa de compra e venda com a requerida relativo ao imóvel situado no Lote 08, Quadra O, Rua 19, área de 215,92 m2, Bairro Alegre, nesta capital, encontrando-se o referido imóvel já quitado (ID. 3165651). Contudo, não demonstrou que houve ao menos sua regular individualização na transcrição.

Sobre a temática, registra-se que a ausência de averbação do desmembramento de imóvel urbano torna impossível a procedência da ação de adjudicação, pois inviabiliza a outorga de escritura definitiva do bem aos adquirentes, inclusive porque não poderá ser levada a registro antes da regularização do imóvel no registro imobiliário, o que deve feito em procedimento próprio, que extrapola os limites da presente demanda.

Ao caso, aplica-se o regramento previsto no Decreto-Lei nº 58/1937, no qual julgada procedente a ação de adjudicação compulsória, a sentença valerá como título para transcrição no cartório de registro de imóveis respectivo, conforme se extrai dos Arts. 15 e 16 do respectivo diploma legal, in verbis: 

"Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda". (grifou-se)

"Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.

§ 1º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais.

§ 2º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição.

§ 3º Das sentenças proferidas nos casos deste artigo, caberá apelação.

§ 4º Das sentenças proferidas nos casos deste artigo caberá o recurso de agravo de petição.

§ 5 º Estando a propriedade hipotecada, cumprido o dispositivo do § 3º, do art. 1º, será o credor citado para, no caso deste artigo, autorizar o cancelamento parcial da inscrição, quanto aos lotes comprometidos". (grifou-se)

Partindo da legislação aplicável, se o imóvel cuja escritura se exige a outorga não possui matrícula própria, individualizada no registro de imóveis, eventual sentença que substitua a declaração de vontade do promitente vendedor torna-se inócua, pois insuscetível de transcrição.

Isso porque a ausência de regular desmembramento da área, bem como a falta de individualização de fração ideal de imóvel, e seus limites e confrontações, perante o Registro de Imóveis, inviabiliza a utilização da ação de adjudicação compulsória, uma vez que a sentença a ser proferida, para ser exequível, necessita do cumprimento de todos os requisitos previstos na lei.

Sabe-se, ainda, que para a abertura de matrícula referente ao lote objeto do contrato de promessa de compra e venda é imprescindível a sua perfeita individualização, com as especificações exigidas no 225, caput e § 1º, da Lei de Registros Públicos (Lei 6015/73):

Art. 225 - Os tabeliães, escrivães e juizes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.

§ 1º As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro.

Nesse mesmo sentido, é o entendimento da jurisprudência pátria, inclusive, do Superior Tribunal de Justiça, vejamos:

RECURSOS ESPECIAIS. REGISTROS PÚBLICOS. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO COM RECONVENÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DESMEMBRAMENTO. AVERBAÇÃO. NECESSIDADE. MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AUSÊNCIA. REGISTRO DO TÍTULO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO. CONDIÇÃO. COAÇÃO. FALTA DE PAGAMENTO DO PREÇO. ALEGAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. (...) 5. A averbação do desmembramento do imóvel urbano, devidamente aprovado pelo Município, é formalidade que deve anteceder qualquer registro da área desmembrada. 6. A existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória. 7. No caso dos autos, o desmembramento do terreno não foi averbado na matrícula do imóvel, condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória. 8. A inversão das conclusões das instâncias de cognição plena - quanto às alegações de coação e de ausência de pagamento do preço - demandaria o reexame de matéria fático-probatória, procedimento inviável em recurso especial, nos termos da Súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça. 9. Recursos especiais não providos. (STJ - REsp: 1851104 SP 2017/0260598-3, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/05/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/05/2020)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE FRAÇÃO DE IMÓVEL - REQUISITOS LEGAIS - INEXISTÊNCIA - AVERBAÇÃO DE DESMEMBRAMENTO - AUSÊNCIA - NÃO INDIVIDUALIZAÇÃO DO BEM PERANTE O REGISTRO DE IMÓVEIS - ADJUDICAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. A averbação do desmembramento do imóvel urbano, devidamente aprovado pelo Município, é formalidade que deve anteceder qualquer registro da área desmembrada. A existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória. No caso dos autos, o desmembramento do terreno não foi averbado na matrícula do imóvel, condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória. (STJ, REsp 1851104/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 18/05/2020) Logo, enquanto não desmembrada a fração adquirida pelos Apelantes e averbado o desmembramento, não pode o imóvel ser objeto de adjudicação compulsória, motivo pelo qual a manutenção da sentença é medida impositiva. (TJ-MG - AC: 10620160003476001 São Gonçalo do Sapucaí, Relator: Habib Felippe Jabour, Data de Julgamento: 14/12/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/12/2021)

Apelação. Ação de Adjudicação compulsória. Recurso interposto pelos autores em face de sentença de extinção do processo. Extinção pelo não atendimento a determinação do juízo. Requisição de certidões necessárias à localização dos réus. Autores beneficiários da Justiça Gratuita. Possibilidade de requisição, pelo Juízo. Condições da ação, contudo que encontram óbice na impossibilidade jurídica do pedido. Não individualização da matrícula referente ao imóvel. Impossibilidade da outorga de escritura pública de imóvel inserido em loteamento irregular, sendo imprescindível, para tanto, a prévia averbação do desmembramento de imóvel urbano. Procedência da ação levaria ao decreto de sentença ou à imposição de outorga de escritura definitiva que não poderiam ser registradas, configurando óbice intransponível à precedente regularização do loteamento. Sentença mantida. Recurso improvido, com observação. (TJ-SP - AC: 10021626520168260009 SP 1002162-65.2016.8.26.0009, Relator: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho, Data de Julgamento: 02/10/2020, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/10/2020)

Partindo do exposto, corroboro com o entendimento do juízo a quo, no qual transcrevo a seguinte passagem da sentença vergastada (ID. 3165661): 

“A extinção do feito por ausência de interesse processual é medida que se impõe. Como se extrai das narrativas constantes na petição inicial, contestação e documentos, a ação de adjudicação compulsória não é o meio adequado para formulação da pretensão lançada pela parte autora, haja vista que o loteamento do qual faz parte o lote por ela adquirido ainda se encontra irregular, o que impossibilita a transcrição do imóvel.

À espécie, aplica-se o Decreto-lei n.º 58/1937, que exige a inscrição no registro do memorial do loteamento, o que não se verifica na hipótese, de sorte que inviável que por meio da via a adjudicação compulsória tenha a parte autora título passível de registro.”

Portanto, observa-se para as consequências nefastas que adviriam de eventual intervenção judicial para determinar, por vias transversas, a abertura de matrícula de áreas desmembradas e a titulação de domínio sobre frações não previamente definidas, frustrando as políticas públicas de parcelamento ordenado do solo urbano, com consequências urbanísticas, fiscais e sociais.

Com efeito, entendo que a inscrição no registro do memorial do loteamento é condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória, logo, não merece reparo a sentença de origem, devendo ser mantida a improcedência dos pedidos.

Isto posto, ante as razões consignadas, CONHEÇO do presente RECURSO, pois, preenchidos os pressupostos legais de admissibilidade para, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO a fim de manter a sentença em todos os seus termos. 

É o voto. 

ACÓRDÃO

 

Acordam os componentes da Egrégia 4ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

      Presentes os Excelentíssimos Senhores Desembargadores Raimundo Nonato da Costa Alencar, José Ribamar Oliveira e Dr. Francisco Gomes da Costa Neto (Juiz Convocado através da Portaria (Presidência) Nº 127/2023 - PJPI/TJPI/SECPRE/PLENOADM)

           Presente a Exma. Sra. Procuradora de Justiça, Dra. Teresinha de Jesus Marques.

           Impedimento/suspeição: não houve.

          Sustentação oral: não houve.

          O referido é verdade e dou fé.

 

         SALA DAS SESSÕES VIRTUAIS DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PIAUÍ, em Teresina, 03 de março de 2023.

Des. José Ribamar Oliveira

Relator