EMENTA: CÍVEL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. PRAZO QUINQUENAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. AUSÊNCIA DE CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. COMISSÃO INDEVIDA. SENTENÇA REFORMADA. 1. Uma vez que aqui se discute aqui a pretensão de cobrança, por parte do Apelado, dos valores que entende devidos pelo suposto exercício de corretagem, e não a pretensão de restituição de valores que já foram pagos a um corretor, não se aplica o prazo prescricional trienal. 2. No caso sub judice incide a prescrição quinquenal estabelecida no art. 206, §5º, II, do Código Civil (CC). 3. Considerando que o instrumento contratual em discussão foi firmado em 2015 e a ação ajuizada em 2019, não há que se falar em prescrição. 4. Quanto à retribuição pelos serviços prestados pelo corretor, o art. 725 do CC determina que “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.” 5. Dito isso, torna-se desnecessária a discussão acerca de se existiu um contrato de corretagem verbalmente estipulado, considerando que, ainda que tenha existido, não foi obtido o resultado útil pretendido pelas partes, o que afasta o dever de pagamento de qualquer remuneração ao Apelado. 6. Se não houve sequer o pagamento das aras estipulado na promessa de compra e venda, não há que se falar em pagamento do suposto corretor, pois não se concretizou o negócio jurídico intermediado. 7. É possível se chegar a essa conclusão através de uma interpretação a contrario sensu da estabelecida no REsp 1339642. 8. Recurso conhecido e provido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0808028-50.2019.8.18.0140 - Relator: JOSE RIBAMAR OLIVEIRA - 4ª Câmara Especializada Cível - Data 15/12/2023 )

ÓRGÃO JULGADOR : 4ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0808028-50.2019.8.18.0140

APELANTE: CONSTRUTORA RIO GRANDE LTDA, FRANCISCO DAS CHAGAS SIQUEIRA MENDES

Advogado(s) do reclamante: FLORIVALDO MARTINS DA ROCHA NETO, THIAGO MENDES DE ALMEIDA FERRER

APELADO: EDUILTON SILVA SOUZA

Advogado(s) do reclamado: MARIA DALVA FERNANDES MONTEIRO, FRANCISCO ALEXANDRE BARBOSA DIAS, ALANO DOURADO MENESES

RELATOR(A): Desembargador JOSÉ RIBAMAR OLIVEIRA

EMENTA: CÍVEL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. PRAZO QUINQUENAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. AUSÊNCIA DE CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. COMISSÃO INDEVIDA. SENTENÇA REFORMADA. 1. Uma vez que aqui se discute aqui a pretensão de cobrança, por parte do Apelado, dos valores que entende devidos pelo suposto exercício de corretagem, e não a pretensão de restituição de valores que já foram pagos a um corretor, não se aplica o prazo prescricional trienal. 2. No caso sub judice incide a prescrição quinquenal estabelecida no art. 206, §5º, II, do Código Civil (CC). 3. Considerando que o instrumento contratual em discussão foi firmado em 2015 e a ação ajuizada em 2019, não há que se falar em prescrição. 4. Quanto à retribuição pelos serviços prestados pelo corretor, o art. 725 do CC determina que “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.” 5. Dito isso, torna-se desnecessária a discussão acerca de se existiu um contrato de corretagem verbalmente estipulado, considerando que, ainda que tenha existido, não foi obtido o resultado útil pretendido pelas partes, o que afasta o dever de pagamento de qualquer remuneração ao Apelado. 6. Se não houve sequer o pagamento das aras estipulado na promessa de compra e venda, não há que se falar em pagamento do suposto corretor, pois não se concretizou o negócio jurídico intermediado. 7. É possível se chegar a essa conclusão através de uma interpretação a contrario sensu da estabelecida no REsp 1339642. 8. Recurso conhecido e provido.

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL (ID 7918855) interposta por Construtora Rio Grande Ltda – ME e outros em face da sentença proferida nos autos da AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA, ajuizada por Eduilton Silva Souza, no processo n° 0808028-50.2019.8.18.0140.

Na sentença vergastada (ID 7918845), o juízo a quo julgou procedente o pedido inicial, “a fim de condenar o requerido no pagamento de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais) ao requerente, com juros de mora desde a citação e correção monetária a partir da realização do negócio”.

Irresignados com a sentença, os Réus interpuseram a presente Apelação, aduzindo a prescrição. Segundo eles, “se se basearmos no contrato […] estamos tratando de negócio jurídico celebrado em 09 de dezembro de 2015, tendo o protocolo da inicial sido realizado apenas em 05 de abril de 2019 e, nessa circunstância, ultrapassa o prazo para pedido em juízo de eventual reparação (corretagem), qual seja: 03 (três) anos”. Afirmou que “No julgamento sob a sistemática dos repetitivos (REsp 1.155.956- SP) […], o Superior Tribunal de Justiça definiu que os valores cobrados a título de comissão de corretagem sujeitam-se ao prazo prescricional de 03 (três) anos.”

Os Apelantes alegaram que “a participação do apelado no contrato objeto da lide deu-se na qualidade de testemunha, não contribuindo ou intermediando o negócio celebrado.” Sustentaram que o apelado “prestava trabalho a testemunha Rodrigo Ferreira de Carvalho”, que era o “autor da ideia do empreendimento que posteriormente foi denominado Condomínio Poty Boulevar Residence”; e que “A obra em si nunca se deu andamento, frustrando todos os adquirentes, […] Logo, seguindo a lógica, se for para participar de lucro, o apelado também terá de participar do prejuízo suportado pelo apelante.”

Os Apelantes também disseram que “o apelado faz menção do valor global da transação o valor de R$ 16.000.000,00 […] o que destoa a realidade, induzindo o Juízo a erro, haja vista, que a transação imobiliária está num patamar de R$ 3.500.000,00”; e que “apesar de qualquer valor estipulado, nenhum valor foi pago ao apelante, restando frustrada a transação imobiliária ‘idealizada’ pelo apelado”. Aduziu, por fim, que o “contrato que vaticinou a malfadada transação imobiliária, com o apontamento, fixo e exato, de uma possível taxa de corretagem na proporção de 1% (um por cento)” e que, portanto, o percentual de 5% fixado na sentença representaria um excesso.

O Apelado, em contrarrazões ao recurso (ID 7918868), defendeu que, nos termos do art. 206, §5º, II, do CPC, “Não há que se falar em prescrição, vez que o apelado propôs a ação dentro dos cinco anos.” Declarou que “É pacífico na jurisprudência ser desnecessário que a corretagem esteja firmada em contrato escrito bastando que se prove o contrato verbal ou a própria intermediação”; e que “é irrefutável que o apelado cumpriu devidamente seu papel de CORRETOR DE IMÓVEL, tendo ele aproximado as partes, feito a mediação, e o resultado útil ocorrido.”

O Recorrido alegou que “cobrou o Advogado Florisvaldo sobre a confecção do contrato, marcaram reuniões, é indiscutível a prestação de serviço do Sr. Eduilton como CORRETOR DE IMÓVEIS”; e que “a própria testemunha trazida pelo apelante CONFIRMOU que o Sr. Eduilton levou o terreno”. Aduziu que “Houve recebimento de valores pela Apelante, […] que somam a quantia de R$1.291.970.00 […] Portanto, a prestação de serviço do Apelado foi realizada e cumprida com sucesso e, portanto tem total direito sobre sua corretagem.”

O Sr. Eduilton Silva ainda afirmou que “mesmo ausente o contrato escrito e o valor arbitrado, em audiência de instrução e julgamento, o Sr. Rodrigo ao ser indagado pelo juiz sobre o percentual acertado entre as partes, este afirmou que a tabela do órgão regulamentador da atividade de corretor – CRECI – é de 5% (cinco por cento) para imóveis urbanos, bem como confirmou que foi a porcentagem acordada entre as partes”. Quanto ao termo de ajustamento de conduta ao qual o Recorrente faz menção, o autor declarou que esse “não se trata o empreendimento CONDOMINIO BOULEVAR RESIDENCE, e sim do CONDOMINIO MONTSERRAT RESIDENCE, empreendimento estranho ao objeto de discussão nessa ação”. Por fim, requereu a condenação dos réus em litigância de má-fé.

Em petição ID 11996889, os Apelantes reiteraram que “o negócio jurídico de promessa de compra e venda do imóvel que teria originado a comissão de corretagem objeto deste processo não teve efeito útil”. Informaram que, em outro processo, foi “proferida decisão em sede de tutela de urgência de caráter liminar para determinar o bloqueio da matrícula do imóvel” discutido. Alegaram que “considerando que até 2019 a então promitente compradora não havia se emitido na posse do imóvel, e nem efetuado o pagamento do sinal acordado, o negócio foi resolvido, sem que, portanto, tivesse ocorrido o resultado útil do negócio jurídico, a ensejar a obrigação de pagar qualquer comissão por corretagem na venda do citado imóvel”

Os Recorrentes afirmaram, na supradita petição, que “não é a mera assinatura de um acordo particular de promessa de compra e venda que gera, de forma automática, uma obrigação de pagar comissão de corretagem milionária”; que “a caracterização do resultado útil requer, além da celebração da promessa de compra e venda, o pagamento do sinal, já que fora pactuado expressamente. O que não ocorreu.”

Em resposta, o Apelado declarou que “após o negócio fechado entre vendedor e comprador, qualquer intercorrência que abale a continuidade do negócio celebrado, não tem força legal de reverter o direito do profissional em receber seus honorários”. Sobre os documentos juntados pelos Recorrentes, disse que esses não são documentos novos; que “a fase de instrução processual há muito se encerrou […] se revela inovação processual e desrespeita de forma irreversível a garantia constitucional à ampla defesa e ao contraditório”. Postulou pelo reconhecimento da intempestividade da juntada dos documentos (ID 12289060).

O Apelado, em nova petição (ID 13833991), reprisou que a sentença teria sido acertada, pois “após o negócio fechado entre vendedor e comprador, qualquer intercorrência que abale a continuidade do negócio celebrado, não tem força legal de reverter o direito do profissional em receber seus honorários”. Reiterou que os documentos juntados pelo Recorrente estariam cobertos pela preclusão temporal e caracterizariam inovação processual indevida.

É o relatório.

VOTO

Preliminarmente, verifico preenchidos todos os pressupostos subjetivos e objetivos de admissibilidade, razão pela qual conheço do recurso e passo à análise de mérito.

1. PRESCRIÇÃO

O Superior Tribunal de Justiça sedimentou que é trienal o prazo prescricional referente a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem:

(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP) […]

Esse Tribunal Superior também já se pronunciou no sentido de que, na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, não se aplica à pretensão de restituição dos valores pagos pela corretagem o prazo prescricional trienal, mas sim o decenal:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 938 DO STJ. PRESCRIÇÃO DECENAL. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPATIBILIDADE DE PEDIDOS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Incidência da Súmula 83 do STJ. 2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal" (AgInt no AREsp 1.864.106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe de 14/12/2021). 3. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002. Precedentes. Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp n. 2.047.767/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023.)

De todo modo, nenhuma dessas opções aplica-se ao caso em análise, uma vez que se discute aqui a pretensão de cobrança, por parte do Apelado, dos valores que entende devidos pelo suposto exercício de corretagem, e não a pretensão de restituição de valores que já foram pagos a um corretor.

No caso sub judice incide a prescrição quinquenal estabelecida no art. 206, §5º, II, do Código Civil (CC), senão vejamos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO QUE REJEITOU A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE OPOSTA PELA EXECUTADA, PARA AFASTAR A ALEGAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO EXECUTIVA. PRAZO DA PRETENSÃO EXECUTIVA CORRESPONDENTE AO PRAZO PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO DE CONHECIMENTO. SÚMULA Nº 150 DO STF. APLICAÇÃO DO PRAZO PRESCRICIONAL QUINQUENAL, CONFORME DISPOSTO NO ARTIGO 206, § 5º, INCISO II, DO CÓDIGO CIVIL. INAPLICABILIDADE DO PRAZO PRESCRICIONAL TRIENAL, ESTABELECIDO NO RECURSO ESPECIAL REPETITIVO Nº. 1551956/SP. TESE APLICADA SOMENTE PARA DEMANDA CUJA CAUSA DE PEDIR É A ILEGALIDADE DA TRANSFERÊNCIA DO PAGAMENTO DA VERBA DE CORRETAGEM AO COMPRADOR/CONSUMIDOR. AÇÃO DE COBRANÇA PROPOSTA PELO CORRETOR IMOBILIÁRIO PELOS SERVIÇOS PRESTADOS À TÍTULO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. APLICAÇÃO DO PRAZO PRESCRICIONAL QUINQUENAL, POR SE TRATAR DE COBRANÇA DE HONORÁRIOS DE PROFISSIONAL LIBERAL. INOCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO EXECUTIVA. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO, AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO. (TJPR - 7ª C. Cível - 0045465-79.2021.8.16.0000 - Castro - Rel.: DESEMBARGADOR FRANCISCO LUIZ MACEDO JUNIOR - J. 03.12.2021)

(TJ-PR - AI: 00454657920218160000 Castro 0045465-79.2021.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Francisco Luiz Macedo Junior, Data de Julgamento: 03/12/2021, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: 05/12/2021)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - PRESCRIÇÃO - PRAZO QUINQUENAL - […] É quinquenal o prazo prescricional que fulmina a pretensão de cobrança de comissão de corretagem, nos moldes do art. 206, § 5º, II, do CC - […].

(TJ-MG - AC: 10000191039379001 MG, Relator: Fernando Lins, Data de Julgamento: 18/02/0020, Data de Publicação: 21/02/2020)

Esse prazo prescricional tem como termo inicial a data de celebração do contrato pretensamente intermediado.

Considerando que o instrumento contratual em discussão foi firmado em 2015 e a ação ajuizada em 2019, não há que se falar em prescrição.

2. DA CORRETAGEM

Conforme o art. 722 do CC, “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”

Assim, o contrato de corretagem corresponde a uma intermediação realizada pelo corretor, que põe o outro contratante em contato com pessoas, conhecidas ou não, para a celebração de algum contrato, não havendo exigência formal quanto a sua celebração.

No que toca à retribuição pelos serviços prestados pelo corretor, o art. 725 do CC determina que “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”

Dito isso, torna-se desnecessária a discussão acerca de se existiu um contrato de corretagem verbalmente estipulado, considerando que, ainda que tenha existido, não foi obtido o resultado útil pretendido pelas partes, o que afasta o dever de pagamento de qualquer remuneração ao Apelado.

O resultado previsto no presente caso seria a concretização do negócio intermediado, ocorre que, compulsando os autos, verifica-se que a promessa de compra e venda entabulada pela Construtora Rio Grande – ME, vendedora e ora Apelante, e a Arte Construções, promitente compradora, não se concluiu. Senão vejamos.

Em 2015, a Apelante firmou promessa de compra e venda com a Arte Construções que tinha como objeto a venda de um imóvel, com valor estabelecido em R$ 16.000.000,00. Nessa promessa foi estabelecida cláusula segundo a qual a promitente compradora – Arte Construções - deveria efetuar, a título de sinal, o pagamento do valor de R$ 1.291.970,00, o que se materializaria através da transferência de imoveis de sua propriedade à promitente vendedora (ID 7918299 fls. 2).

Como a Arte Construções não efetuou o pagamento desse sinal, a promessa foi resolvida, tendo sido celebrado uma nova promessa de compra e venda. Essa nova promessa foi firmada entre a Apelante e a SPE CONDOMÍNIO POTY BOULEVARD RESIDENCE LTDA, tendo como objeto uma fração do imóvel discutido, pois a área desse imóvel foi desmembrada em três partes. Essa nova promessa também não foi adimplida.

Por isso, foi ajuizada, pela ora Apelante, a Ação Ordinária com Pedido de Tutela Provisória nº 0845253-02.2022.8.18.0140, cuja decisão de concessão da tutela de urgência foi juntada aos autos.

Dessa forma, se não houve sequer o pagamento das aras não há que se falar em pagamento do suposto corretor, pois não se concretizou o negócio jurídico intermediado:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. PARTICIPAÇÃO. INEXISTÊNCIA. 1. Não é devido o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis quando o corretor apenas realiza a aproximação das partes. Precedentes. 2. […]

(AgInt no AREsp n. 2.239.381/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 20/9/2023.)

É possível se chegar a essa conclusão através de uma interpretação a contrario sensu da estabelecida no REsp 1339642. Ora, se a assinatura da promessa combinada com o pagamento do sinal demonstram a obtenção do resultado útil, o não pagamento do sinal afasta esse resultado, tornando indevido o pagamento de comissão de corretagem. Por oportuno, transcreve-se a ementa desse julgado:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR APÓS ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. COMISSÃO DEVIDA. 1. Discute-se se é devida a comissão de corretagem quando, após a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento de sinal, o negócio não se concretiza em razão do inadimplemento do comprador. 2. […] 4. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor. 5. A assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal demonstram que o resultado útil foi alcançado e, por conseguinte, apesar de ter o comprador desistido do negócio posteriormente, é devida a comissão por corretagem. 6. Recurso especial não provido.

(REsp n. 1.339.642/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/3/2013, DJe de 18/3/2013.

Nesse sentido, ainda é assente a jurisprudência pátria:

AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Aproximação entre vendedor e comprador efetuada pelos autores, contudo, sem resultado útil. Desistência do comprador. Pagamento de "sinal" não efetivado. Negócio não concretizado. Hipótese de arrependimento não evidenciada. Inaplicabilidade do art. 725 do Código Civil. Ausência de resultado útil que afasta o direito à comissão de corretagem pretendida. Precedentes do C. Superior Tribunal de Justiça. Comissão de corretagem indevida. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.

(TJ-SP - AC: 00015146620158260291 SP 0001514-66.2015.8.26.0291, Relator: Alfredo Attié, Data de Julgamento: 10/09/2019, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/09/2019)

EMENTA: AÇÃO ORDINÁRIA - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E OUTRAS AVENÇAS - CORRETAGEM - NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO - RESULTADO ÚTIL - INEXISTÊNCIA - DESISTÊNCIA DA COMPRADORA - COMISSÃO INDEVIDA - CENÁRIO DIVERSO DO AREPENDIMENTO. Como o instrumento particular de compromisso de compra e venda e outras avenças condicionou a eficácia do negócio jurídico a um financiamento imobiliário futuro, e que se revelou fora da expectativa financeira que ensejou a tratativa de promessa de compra e venda, a corretora atuante no negócio que não pôde ser concluído pela necessidade legítima de desistência da promitente compradora, a comissão de corretagem recebida deve restituir, uma vez que o negócio não atingiu o seu resultado útil. Portanto, não tem cabimento o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóvel, quando o negócio não foi concluído por desistência legítima das partes, situação diversa daquela de arrependimento, não atingindo assim o seu o resultado útil. A respeito do que pode ser considerado resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor, tem-se que a mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra de determinado bem, não justifica o pagamento de comissão. Com efeito, a desistência, antes de concretizado o negócio, permanece possível. Num contrato de compra e venda de imóvel é natural que, após o pagamento de pequeno sinal, as partes requisitem certidões umas das outras a fim de verificar a conveniência de efetivamente levarem a efeito o negócio jurídico, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequação do imóvel ou mesmo de evicção, ou que condicionem a eficácia do contrato a um financiamento imobiliário futuro próximo, inclusive a partir de uma expectativa oficial quantitativa de parcela mensal desse financiamento que envolve o resultado final do negócio jurídico compra e venda de imóvel. Todas essas providências se encontram no campo das tratativas, e a não realização do negócio por força do insucesso de uma dessas providências implica mera desistência, não arrependimento, pelo que inexigível a comissão por corretagem.

(TJ-MG - AC: 10702120495842001 MG, Relator: Saldanha da Fonseca, Data de Julgamento: 04/04/2018, Data de Publicação: 13/04/2018)

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESULTADO ÚTIL NÃO ALCANÇADO. DESISTÊNCIA MOTIVADA DOS PROMITENTES COMPRADORES. EXISTÊNCIA DE GRAVAME JUDICIAL AVERBADO NA MATRÍCULA DO BEM. IMPOSSIBILIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. ACÓRDÃO REFORMADO. RECURSO PROVIDO. 1. A questão discutida no presente feito consiste em saber se é devida a comissão de corretagem na hipótese em que, a despeito da assinatura do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, não foi possível a transmissão da propriedade, por meio do registro da escritura pública, tendo em vista a existência de gravame judicial averbado na matrícula do bem. 2. Nos termos do que preceituam os arts. 722 e 725 do Código Civil, pode-se afirmar que a atuação do corretor, por constituir obrigação de resultado, limita-se à aproximação das partes e à consecução do negócio almejado entre o comitente e o terceiro, que com ele contrata, sendo que o arrependimento posterior de uma das partes, por motivo alheio ao contrato de corretagem, embora acarrete o desfazimento da avença, não é hábil a influir no direito à remuneração resultante da intermediação. 3. Entretanto, quando a desistência do acordo é motivada, isto é, quando há justificativa idônea para o desfazimento do negócio de compra e venda de imóvel, revela-se indevida a comissão de corretagem. 4. Na hipótese, conquanto o contrato de promessa de compra e venda tenha sido assinado pelas partes, o resultado útil da mediação não se concretizou, na medida em que a escritura de compra e venda não chegou a ser lavrada, em decorrência de gravame judicial averbado na matrícula do imóvel, razão pela qual não há que se falar em pagamento da comissão de corretagem no caso em apreço. 5. Recurso especial provido.

(REsp n. 1.786.726/TO, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 9/2/2021, DJe de 17/2/2021.)

Ressalta-se que o caso em análise não se trata de arrependimento de nenhuma das partes, o que inviabiliza a aplicação da segunda parte do art. 725 do CC, que determina que deverá ser paga a remuneração do corretor nessa hipótese. Isso, porque nenhuma das partes se arrependeu do acordo e sim houve o descumprimento dele pela promitente compradora.

Por fim, não merece guarida o pedido do Apelado de desentranhamento dos documentos trazidos na petição ID 11996889. Primeiro, porque a decisão concedendo a tutela de urgência no processo nº 0845253-02.2022.8.18.0140 foi exarada em fevereiro de 2023, logo se trata de documento novo concernente a fato ocorrido depois dos articulados. Ademais, porque os demais documentos não foram valorados na presente decisão.

Isso posto, ante as razões acima consignadas, voto pelo conhecimento e provimento da Apelação Cível interposta por Construtora Rio Grande Ltda – ME e outros, reformando a sentença recorrida para afastar sua condenação ao pagamento de qualquer valor, a título de remuneração por exercício de corretagem, ao Apelado.

Acórdão

Acordam os componentes da Egrégia 4ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí,  à unanimidade, em conhecer e DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs.:  Des. José Ribamar Oliveira , Des Francisco Gomes da Costa Neto e Dr. Virgílio Madeira Martins Filho (Juiz designado).

Impedimento/Suspeição: não houve.

Ausência justificada: Exmo. Sr. Des. João Gabriel Furtado Baptista, no gozo de férias regulamentares.

Procuradora de Justiça, Dra. Raquel de Nazaré Pinto Costa Normando.

O referido é verdade e dou fé.

Teresina, data registrada no sistema.

Desembargador José Ribamar Oliveira

Relator