EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO AFASTADA. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. RETENÇÃO E INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS. RENOVAÇÃO DE CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. I - Não vislumbro razão para reconsiderar a decisão impugnada, tendo em vista que o Agravante não apresenta fundamentos hábeis para tanto, a bem da verdade, o Recorrente restringiu-se apenas a repetir os mesmos argumentos já apreciados e devidamente enfrentados na decisão monocrática agravada. II - No presente caso, há previsão contratual expressa afastando a indenização e o direito de retenção (id 3802174, pág. 26), o que afasta a previsão legal, em virtude da expressa disposição das partes, pois, trata-se de matéria inserta na autonomia privada dos contratantes. III - De igual modo, quanto à alegação de inviabilidade do despejo, tendo em vista o princípio da continuidade da empresa, restou sedimentado no decisum agravado que a Lei de Locação prevê nas locações de imóveis destinados ao comércio o direito de renovação do contrato, contudo, para o exercício desse direito, cabe ao locatário ajuizar Ação de Renovação de Contrato Comercial no prazo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor, sob pena de decadência do direito, o que não restou demonstrado no caso dos autos. IV – Agravo Interno conhecido e desprovido. (TJPI - AGRAVO INTERNO CÍVEL 0758603-18.2021.8.18.0000 - Relator: RAIMUNDO EUFRASIO ALVES FILHO - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 23/02/2023 )

ÓRGÃO JULGADOR : 1ª Câmara Especializada Cível

AGRAVO INTERNO CÍVEL (1208) N^o 0758603-18.2021.8.18.0000

AGRAVANTE: JOSE CARLOS CAVALCANTE LIMA FILHO

Advogado(s) do reclamante: RICARDO ILTON CORREIA DOS SANTOS REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO RICARDO ILTON CORREIA DOS SANTOS

AGRAVADO: PEREIRA ADMINISTRACOES LTDA

Advogado(s) do reclamado: HELIO JARBAS COELHO DE MACEDO

RELATOR(A): Desembargador RAIMUNDO EUFRÁSIO ALVES FILHO

 

EMENTA

 

 

EMENTA:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO AFASTADA. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. RETENÇÃO E INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS. RENOVAÇÃO DE CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA.

I - Não vislumbro razão para reconsiderar a decisão impugnada, tendo em vista que o Agravante não apresenta fundamentos hábeis para tanto, a bem da verdade, o Recorrente restringiu-se apenas a repetir os mesmos argumentos já apreciados e devidamente enfrentados na decisão monocrática agravada.

II - No presente caso, há previsão contratual expressa afastando a indenização e o direito de retenção (id 3802174, pág. 26), o que afasta a previsão legal, em virtude da expressa disposição das partes, pois, trata-se de matéria inserta na autonomia privada dos contratantes.

III - De igual modo, quanto à alegação de inviabilidade do despejo, tendo em vista o princípio da continuidade da empresa, restou sedimentado no decisum agravado que a Lei de Locação prevê nas locações de imóveis destinados ao comércio o direito de renovação do contrato, contudo, para o exercício desse direito, cabe ao locatário ajuizar Ação de Renovação de Contrato Comercial no prazo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor, sob pena de decadência do direito, o que não restou demonstrado no caso dos autos.

IV – Agravo Interno conhecido e desprovido.

 

RELATÓRIO

 

AGRAVO INTERNO Nº 0758603-18.2021.8.18.0000 NO AI N° 075355141.2021.8.18.0000.

Agravante : JOSE CARLOS CAVALCANTE LIMA FILHO.

Advogado : Ricardo Ilton Correia Dos Santos - OAB PI3047-A.

Agravado : PEREIRA ADMINISTRACOES LTDA.

Advogado : Hélio Jarbas Coelho de Macedo – OAB PE 16.952.

Relator : Des. RAIMUNDO EUFRÁSIO ALVES FILHO.

Vistos etc.,

Trata-se, in casu, de Agravo Interno, interposto por JOSÉ CARLOS CAVALCANTE LIMA FILHO, contra decisão monocrática proferida nos autos do Agravo de Instrumento nº 0753551-41.2021.8.18.0000, que indeferiu o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso.

Em suas razões recursais, pleiteia o Agravante a reforma da decisão monocrática agravada, aduzindo, em suma que: a) não pode a locadora/Agravada se opor ao pedido de retenção e indenização, com fundamento na Cláusula Quinta do contrato de locação, uma vez que tal cláusula contraria expressamente disposição de Lei; b) inviabilidade do despejo, tendo em vista o princípio da continuidade da empresa, devendo ser oportunizado ao Agravante a quitação de seu débito e consequente permanência no imóvel, uma vez que se encontra há bastante tempo no imóvel, e, por circunstancias alheias à sua vontade, passou a ser inadimplente no cumprimento de sua obrigação.

Intimada, a Agravada apresentou contrarrazões de id nº 5551569, da qual suscitou, preliminarmente, o não conhecimento do agravo de instrumento, ante a pendência de julgamento de Embargos de Declaração e no mérito, pugnou pela manutenção da decisão, em todos os seus termos.

É o relatório.

DETERMINO a inclusão do presente Agravo Interno em pauta de julgamento da 1ª Câmara Especializada Cível, nos termos do art. 1.021, § 2º, do CPC.

Cumpra-se, imediatamente.

Teresina/PI, data da assinatura eletrônica.

Des. RAIMUNDO EUFRÁSIO ALVES FILHO

RELATOR

 

 

VOTO

 

V O T O

I – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Consoante relatado, a Agravada suscitou, em contrarrazões, a preliminar de não conhecimento do Agravo de Instrumento, e, por consequência, do Agravo Interno, tendo em vista que a decisão interlocutória no processo de origem, ainda está pendente do julgamento dos embargos de declaração.

Em consulta aos autos do primeiro grau, através do sistema processual eletrônico deste TJPI - Pje/PI, restou constatado que, de fato, antes da interposição do Agravo de Instrumento nº 0753551-41.2021.8.18.0000, foram propostos Embargos de Declaração pelo Agravado, em face da mesma decisão agravada.

No entanto, verificou-se que os referidos aclaratórios já foram julgados no dia 07/12/2021, do qual houve provimento ao recurso apenas para alterar o fundamento da decisão de despejo por falta de pagamento para despejo por denúncia vazia, em nada alterando no conteúdo decisório que denegou a liminar impugnada pelo recurso instrumental.

Decerto, em conformidade com o princípio da unirrecorribilidade, unicidade ou singularidade recursal, segundo o qual para cada decisão judicial há somente um único recurso, não seria cabível a interposição do AI enquanto estivesse pendente o julgamento dos Embargos de Declaração contra o mesmo decisum, sob pena de manifesta inadmissibilidade recursal.

Contudo, não se ignora o incentivo da legislação processual de não se declarar a nulidade dos atos quando possível demonstrar a inocorrência de prejuízo, máxima decorrente do princípio pas de nullité sans grief, além da previsão do princípio da primazia do mérito, da qual dispõe que deve ser buscado sempre a superação dos vícios processuais sanáveis, possibilitando, quando possível, a análise do mérito e a consequente solução do conflito por meio da decisão judicial, para a melhor otimização e resolução das lides judiciais.

In casu, neste momento processual, do qual o recurso de Embargos de Declaração já foi julgado, em nada alterando o conteúdo decisório do ato judicial agravado, não seria razoável o não conhecimento do recurso, haja vista a evidente ausência de qualquer prejuízo para o Agravante, tampouco para o Agravado que foi o Embargante no primeiro grau, tendo, inclusive, logrado o provimento do recurso para sanar mero erro material.

Portanto, tendo em vista que o julgador tem o poder-dever de buscar pela melhor solução jurisdicional para as partes, abalizado não só pela legislação, como também pelos princípios constitucionais e processuais, em observância aos princípios supracitados, REJEITO a PRELIMINAR SUSCITADA pelo Agravado, de inadmissibilidade dos recursos, e, por consequência, CONHEÇO do AGRAVO INTERNO, uma vez que é tempestivo e atende aos demais requisitos legais previstos no art. 1.021, do CPC.

 

 

 

II – DO MÉRITO

Como visto, pretende o Agravante a reforma da decisão monocrática que negou o efeito suspensivo ao AI, mantendo a decisão interlocutória agravada que concedeu a tutela de urgência na Ação de Despejo por Denúncia Vazia, para a desocupação do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do art. 59, §1º, IX, da Lei de Locação, sob pena de despejo.

Em suas razões, o Agravante aduz, em suma que: a) não pode a locadora/Agravada se opor ao pedido de retenção e indenização, com fundamento na Cláusula Quinta do contrato de locação, uma vez que tal cláusula contraria expressamente disposição de Lei; b) inviabilidade do despejo, tendo em vista o princípio da continuidade da empresa, devendo ser oportunizado ao Agravante a quitação de seu débito e consequente permanência no imóvel, uma vez que se encontra há bastante tempo no imóvel, e, por circunstancias alheias à sua vontade, passou a ser inadimplente no cumprimento de sua obrigação.

Contudo, não vislumbro razão para reconsiderar a decisão impugnada, tendo em vista que o Agravante não apresenta fundamentos hábeis para tanto, a bem da verdade, o Recorrente restringiu-se apenas a repetir os mesmos argumentos já apreciados e devidamente enfrentados na decisão monocrática agravada, vejamos adiante.

Quanto ao direito de indenização e retenção pelas benfeitorias realizadas no imóvel, ressaltou-se na decisão agravada que o contrato possui cláusula afastando esse direito, in verbis:

“O LOCATÁRIO não terá direito, seja ela a que pretexto for, a quaisquer indenização ou retenção do imóvel construído e locado por benfeitorias que por ventura nele realizadas, ainda que necessárias e que tenham sido previamente autorizadas pelo LOCADOR.”

 

Nesse sentido, ressalte-se que a Lei nº 8.245/91, prevê o direito à indenização e direito de retenção das benfeitorias necessárias e úteis, ressalvando a previsão contratual expressa em sentido contrário, in verbis:

“Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”

 

No presente caso, há previsão contratual expressa afastando a indenização e o direito de retenção (id 3802174, pág. 26), o que afasta a previsão legal, em virtude da expressa disposição das partes, pois, trata-se de matéria inserta na autonomia privada dos contratantes.

Quanto ao ponto, é entendimento consolidado na jurisprudência de que é válida, no contrato de locação, a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, havendo, inclusive, súmula do STJ nesse sentido, in litteris:

“Súmula 335-STJ: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”

 

De igual modo, quanto à alegação de inviabilidade do despejo, tendo em vista o princípio da continuidade da empresa, restou sedimentado no decisum agravado que a Lei de Locação prevê nas locações de imóveis destinados ao comércio o direito de renovação do contrato, porém, para o exercício desse direito, cabe ao locatário ajuizar Ação de Renovação de Contrato Comercial no prazo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor, sob pena de decadência do direito.

No caso dos autos, embora o Agravante aduza que procurou o Agravado com a finalidade de renovar o contrato, não ajuizou a pertinente ação de renovação, decaindo do direito de renovação forçada.

Desse modo, observa-se que ao não ajuizar a ação cabível, o Agravante decaiu do direito de renovação forçada, conforme prevê expressamente o art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/91, in verbis:

“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

(...) § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”

 

Por sua vez, o direito de requerer a denúncia do contrato por prazo indeterminado, pelo locador, no caso de locação comercial, é garantido pelo art. 57 da Lei nº 8.245/91, in verbis:

“Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.”

 

Compulsando-se os autos, observa-se que o Agravado enviou notificação extrajudicial requerendo a desocupação voluntária no prazo de 30 (trinta) dias, contado da notificação (id 3802174, pág. 33/38), tendo cumprido os requisitos previstos na Lei nº 8.245/91, razão pela qual correta a decisão recorrida que concedeu a tutela de urgência requerida pelo Agravado.

Desse modo, a manutenção da decisão monocrática agravada, é medida que se impõe.

 

III – DO DISPOSITIVO

Diante do exposto, nos termos do art. 1.021, §2º do CPC, assim como do art. 373 e ss. do RITJPI, CONHEÇO do AGRAVO INTERNO, mas NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo-se a decisão agravada, em todos os seus termos. Custas ex legis.

É o VOTO.

 

Teresina/PI, data da assinatura eletrônica.

Des. RAIMUNDO EUFRÁSIO ALVES FILHO

RELATOR

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Teresina, 17/02/2023