EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DISTRATO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA. DIREITO DE RETENÇÃO DO VALOR PAGO PELO COMPRADOR. MINORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. DESERTO O RECURSO ADESIVO. Na hipótese dos autos, não existe por parte da empresa apelante qualquer ato ilícito praticado por ela a ensejar reparação por danos morais, em razão do nome do autor ter sido incluindo nos cadastros dos órgãos de proteção ao crédito, haja vista que o responsável pela inclusão fora o Condomínio Boulevard João XXIII, administrado pela PREDIAL, conforme documentos nos autos, empresa que determinou a inclusão do nome do autor nos cadastros de inadimplentes, em face do não pagamento das taxas condominiais, ou seja, empresa diversa da recorrente. Ao dever de reparar impõe-se configuração de ato ilícito, nexo causal e dano, nos termos dos artigos 927, 186 e 187 do CC/02, de modo que ausente demonstração de um destes requisitos não há que se falar em condenação. Do instrumento de Contrato de Promessa de Compra e Venda distrato formalizado entre as partes (ID 4256764 – págs. 43/54) consta no item 11.5, previsão de retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária “em ocorrendo a rescisão por inadimplemento contratual (do(s) COMPRADOR(ES) ou com base em motivos que o impossibilite do cumprimento da obrigação, ou ainda por causa não motivada pela VENDEDORA, ele(s), COMPRADOR(ES), perderá(ão), a título de indenização pré-fixada, 20% (vinte por cento) das quantias pagas”. Retenção que deverá ser então de 20% dos valores pagos, quantia razoável e adequada para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora com a rescisão do contrato. Precedentes. Quanto aos honorários sucumbenciais, rebateu-se a apelante sobre a condenação ao pagamento de honorários advocatícios aplicados na origem. Destarte, entendo que a fixação dos honorários de sucumbência em 20% (vinte por cento) do valor dado à causa mostra-se elevada. Por essa razão, reduzo os honorários sucumbenciais para 15% (quinze por cento), quantia adequada ao caso em apreço. Ante o exposto, pelo meu voto, CONHEÇO DO RECURSO E DOU PARCIAL PROVIMENTO, para reformar a sentença, no sentido de: i) excluir a condenação ao pagamento de indenização por danos morais; ii) majorar para 20% (vinte por cento) a devolução a título de retenção de todos os valores pagos pelo autor e, iii) reduzir os honorários advocatícios para o patamar de 15% (quinze por cento), mantendo os demais termos da sentença. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0001749-40.2016.8.18.0026 - Relator: JOSE JAMES GOMES PEREIRA - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 01/03/2023 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0001749-40.2016.8.18.0026

APELANTE: BOULEVARD JOAO XXIII INCORPORADORA LTDA

Advogado(s) do reclamante: FAUSTHE SANTOS DE MOURA JUNIOR, CAROLINA LAGO CASTELLO BRANCO, JOSE ANTAO DE SOUSA FILHO

APELADO: DECIO SOARES MOTA

Advogado(s) do reclamado: DECIO SOARES MOTA

RELATOR(A): Desembargador JOSÉ JAMES GOMES PEREIRA

 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DISTRATO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA. DIREITO DE RETENÇÃO DO VALOR PAGO PELO COMPRADOR. MINORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. DESERTO O RECURSO ADESIVO. Na hipótese dos autos, não existe por parte da empresa apelante qualquer ato ilícito praticado por ela a ensejar reparação por danos morais, em razão do nome do autor ter sido incluindo nos cadastros dos órgãos de proteção ao crédito, haja vista que o responsável pela inclusão fora o Condomínio Boulevard João XXIII, administrado pela PREDIAL, conforme documentos nos autos, empresa que determinou a inclusão do nome do autor nos cadastros de inadimplentes, em face do não pagamento das taxas condominiais, ou seja, empresa diversa da recorrente. Ao dever de reparar impõe-se configuração de ato ilícito, nexo causal e dano, nos termos dos artigos 927, 186 e 187 do CC/02, de modo que ausente demonstração de um destes requisitos não há que se falar em condenação. Do instrumento de Contrato de Promessa de Compra e Venda distrato formalizado entre as partes (ID 4256764 – págs. 43/54) consta no item 11.5, previsão de retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária “em ocorrendo a rescisão por inadimplemento contratual (do(s) COMPRADOR(ES) ou com base em motivos que o impossibilite do cumprimento da obrigação, ou ainda por causa não motivada pela VENDEDORA, ele(s), COMPRADOR(ES), perderá(ão), a título de indenização pré-fixada, 20% (vinte por cento) das quantias pagas”. Retenção que deverá ser então de 20% dos valores pagos, quantia razoável e adequada para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora com a rescisão do contrato. Precedentes. Quanto aos honorários sucumbenciais, rebateu-se a apelante sobre a condenação ao pagamento de honorários advocatícios aplicados na origem. Destarte, entendo que a fixação dos honorários de sucumbência em 20% (vinte por cento) do valor dado à causa mostra-se elevada. Por essa razão, reduzo os honorários sucumbenciais para 15% (quinze por cento), quantia adequada ao caso em apreço. Ante o exposto, pelo meu voto, CONHEÇO DO RECURSO E DOU PARCIAL PROVIMENTO, para reformar a sentença, no sentido de: i) excluir a condenação ao pagamento de indenização por danos morais; ii) majorar para 20% (vinte por cento) a devolução a título de retenção de todos os valores pagos pelo autor e, iii) reduzir os honorários advocatícios para o patamar de 15% (quinze por cento), mantendo os demais termos da sentença.

DECISÃO: Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, CONHECER DO RECURSO E DAR PARCIAL PROVIMENTO, para reformar a sentença, no sentido de: i) excluir a condenação ao pagamento de indenização por danos morais; ii) majorar para 20% (vinte por cento) a devolução a título de compensação de todos os valores pagos pelo autor e, iii) minorar os honorários advocatícios para o patamar de 15% (quinze por cento), mantendo os demais termos da sentença. O Ministério Público superior, disse não ter interesse, nos termos do voto do Relator.

RELATÓRIO

Cuida-se os autos de Recurso de Apelação Cível interposto por BOULEVARD JOÃO XXIII INCORPORADORA LTDA, regularmente representada, contra a r. Sentença Id 4256975, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara da Comarca de Campo Maior-PI, nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulada com Pedido de Devolução de Valores e Indenização por Danos Morais, proposta por DÉCIO SOARES MOTA, ora apelado.

Sentenciando, o magistrado a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, e extinguiu o processo com análise do mérito; para: a) Ratificar os termos da tutela de urgência concedida e declarar a rescisão da relação jurídica entre o autor e a empresa ré; b) Condenar o réu na restituição parcial no importe de 90% (noventa por cento) das parcelas pagas pelo promitente comprador, ora autor, nos termos do Enunciado nº 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, com correção monetária desde o desembolso. Quanto ao juros de mora, este incidirá no percentual de 1% (um por cento) a partir do trânsito em julgado desta e será aplicado em havendo eventual saldo devedor apurado posteriormente, já que em sede de cumprimento provisório de tutela provisória de urgência concedida em benefício do autor, já lhe foi restituída a quantia de R$ 98.496,02 (noventa e oito mil, quatrocentos e noventa e seis reais e dois centavos); c) Condenar o réu a pagar ao autor o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de reparação por danos morais, valor a ser corrigido a partir do arbitramento (nos termos do enunciado no 362 da Súmula do STJ) com juros de mora 1% ao mês calculados desde a ocorrência do evento danoso (conforme dispõe o enunciado no 54 da Súmula do STJ) e honorários advocatícios, os quais fixou em 20% (vinte por cento) sobre o valor final da condenação, bem como ao pagamento de custas e despesas processuais.

Embargos de declaração opostos (Id 4256986), acolhidos em parte, para acrescentar no dispositivo da sentença, o percebimento da penalidade aplicada ao réu com previsão legal constante do parágrafo primeiro do artigo 523 (acréscimo de multa e honorários de 10% (dez por cento), em decorrência do não pagamento dentro do prazo legal do débito executado provisoriamente.

Inconformado o réu/apelante interpôs recurso de Apelação (ID 4257013), pugna pela reforma da sentença, em relação a condenação pelos danos morais, haja vista que não foi demonstrado em momento algum o dano incontestável, passando de mera alegação genérica. Afirma que os argumentos trazidos pelo apelado de que teria sofrido ofensa de ordem moral, são insuficientes para caracterizar indenização moral, vez que o recorrido não apontou qualquer justificativa plausível que comprove a existência do efetivo dano experimentado, ausente os requisitos para o deferimento do dano que alega ter sofrido.

Aduz que não deu causa à resolução contratual, e muito menos praticou qualquer ato ilícito na execução do contrato, visto que cumpriu com todos os termos do acordo, que a própria sentença afastou a responsabilidade da empresa com relação a culpa pelo distrato. Narrou que o recorrido tentou diversos artifícios para levar o juízo a imputar a apelante a culpa e a prática de ilícitos, agindo de má-fé, ao enviar solicitação de permuta de imóvel e solicitação de distrato ao mesmo tempo, com o intuito de induzir a construtora a erro.

Alega ainda, a legítima legalidade da retenção de 20% do valor pago pelo comprador, quando da realização do distrato referente à compra e venda do imóvel citado nos autos, o qual as partes concordaram em resolver o instrumento contratual, retornando a situação ao status quo contratual, resguardada a retenção pela contratada/apelante em 20% do valor pago, vez que referido distrato encontra-se amparo no CDC, aplicável ao caso, e, principalmente na Súmula 543 do STJ, tendo em vista que a recorrente não teve qualquer culpa na resolução do contrato, de acordo com a fundamentação da sentença, sendo lícita a retenção. Diz que o prazo adicional para a entrega do imóvel, seria de 180 dias, nos termos do contrato, tendo o imóvel sido entregue ao autor apenas 2(dois) meses após a data aprazada.

Assegura que não deu causa a resolução do contrato; que não descumpriu nenhuma das cláusulas e que a resolução se deu por motivação exclusivo do apelado, e por culpa deste, vez que estava inadimplente quando do requerimento do distrato, afirmando em requerimento que não podia continuar arcando com as parcelas contratuais, agindo de má-fé ao buscar o distrato, e, ao mesmo tempo, a permuta por outra unidade do referido condomínio, tentando imputar à apelante a culpa pelo distrato.

Argumentou ainda que foi celebrada uma TAC junto ao Ministério Público/PROCON, mencionando em sede de contestação que, reiterava a retenção em 20% do que foi pago, a título de multa rescisória, referente aos gastos administrativos, e, no percentual de 5% do que foi pago a título de taxa de corretagem, não podendo de forma alguma, passados 02 (dois) anos de contrato assinado, reter apenas 10% (dez por cento) do valor pago. Aduz pela minoração dos honorários advocatícios.

Ao final requer a reforma da sentença, para afastar a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, acaso, assim, não entenda, seja reduzido o valor, de acordo com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade; seja declarada a legalidade da retenção dos 20% do valor pago pelo apelado, e, minoração dos honorários advocatícios, de 20%, para 5% sobre o proveito econômico, a serem pagos reciprocamente, tanto pela apelante quanto pelo apelado, em razão da sucumbência recíproca.

Devidamente intimado, o apelado apresentou contrarrazões ao apelo (Id 4257031), impugnando os argumentos expendidos pela apelante. Argumentando que a apelante induziu o consumidor a erro ao construir um hotel na frente do condomínio e não uma galeria, por essa razão pediu o distrato do contrato de compra e venda do imóvel, firmado entre as partes. Alega que seu nome foi incluso nos cadastros de inadimplentes, após a realização do distrato.

Requer por fim, o indeferimento do pedido de redução ou exclusão de indenização por dano moral, a improcedência do pedido de redução dos honorários advocatícios; seja indeferido o pedido de ampliação de 10% (dez por cento) para 20% (vinte por cento).

Recurso Adesivo interposto pelo Apelado/Apelante (Décio Mota) Id 4257036), alegando que a sentença não fez melhor juízo no que pertine a não reconhecer a culpa da recorrida pelo distrato contratual. Diz que o valor da indenização por dano moral é insuficiente, em face de ser pessoa pública, sofreu inscrição indevida de seu nome no SERASA e SPC, por cobranças de taxas de condomínio.

No final requer o conhecimento da culpa da recorrida pelo distrato; que a recorrida efetive a devolução de 100% do valor pago pela compra do imóvel; seja elevado o valor do dano moral para R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), seja os juros de mora a partir da rescisão do contrato ou da citação e seja deferida a justiça gratuita.

Contrarrazões ao Recurso Adesivo (Id 4257041), rechaça os argumentos expendidos pelo apelante, aduzindo que o autor busca rediscutir decisão que atribuiu ao recorrente a culpa pelo distrato discutido nos autos.

Ao final requer o improvimento do recurso adesivo.

Decisão (Id 8974291), indeferindo pedido de justiça gratuita ao apelante referente ao Recurso Adesivo. Via de consequência, determinou a intimação do autor adesivamente para efetuar o pagamento do preparo recursal, nos termos do art. 1.007, § 4º do CPC, sob pena de deserção do recurso Adesivo, deixando o apelante fluir o prazo sem qualquer manifestação.

Decisão monocrática (Id 6732858), suspendendo os efeitos da sentença, até julgamento da apelação.

Notificado o Ministério Público Superior, disse não ter interesse.

É o relatório.

Passo ao voto.

De início, decreto a deserção do Recurso Adesivo, visto o Apelante/autor, haja devidamente intimado para recolher o pagamento das custas do preparo recursal, não o fez, deixando transcorrer o prazo in albis, sem qualquer manifestação.

Passo a análise do Recurso de Apelação apresentado, dele conheço, porquanto estão presentes os pressupostos de admissibilidade.

DO MÉRITO

No mérito, defende a empresa Apelante a reforma da sentença para que seja afastada a condenação ao pagamento de indenização por danos morais; seja declarada a legalidade da retenção de 20% do valor pago pelo apelado e a minoração dos honorários advocatícios de 20% para 5%, sobre o proveito econômico.

A sentença, a) ratificou os termos da tutela de urgência concedida e declarou a rescisão da relação jurídica entre o autor e a empresa ré; b) condenou o réu na restituição parcial no importe de 90% (noventa por cento) das parcelas pagas pelo promitente comprador, ora autor, com correção monetária desde o desembolso. Quanto aos juros de mora, este incidirá no percentual de 1% (um por cento) a partir do trânsito em julgado desta e será aplicado em havendo eventual saldo devedor apurado posteriormente, já que em sede de cumprimento provisório de tutela provisória de urgência concedida em benefício do autor, já foi restituída a quantia de R$ 98.496,02 (noventa e oito mil, quatrocentos e noventa e seis reais e dois centavos); c) condenou o réu a pagar ao autor o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), a título de reparação por danos morais e honorários advocatícios, os quais fixou em 20% (vinte por cento) sobre o valor final da condenação, bem como ao pagamento de custas e despesas processuais.

A requerida, ora apelante, por sua vez, afirma que o valor restituído para o autor, ora apelado, em razão do Instrumento de Distrato, decorreu do livre acordo das partes, sem nenhum vício de vontade, sendo que, após, desconsiderando o acordo realizado, o demandante ajuizou a presente ação, o que configura venire contra factum proprium. Garante que o demandante não quis dar continuidade ao contrato, motivo pelo qual, no momento do distrato, mostra-se possível a retenção de 25% do valor pago, sem que implique abusividade e que o C. Superior Tribunal de Justiça permite a retenção em tal percentual.

Do instrumento de Contrato de Promessa de Compra e Venda distrato formalizado entre as partes (ID 4256764 – págs. 43/54) consta, no item 11.5, previsão de retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária.

Por oportuno, confira-se o teor do item:

ITEM 11.5. Em ocorrendo a rescisão por inadimplemento contratual (do(s) COMPRADOR(ES) ou com base em motivos que o impossibilite do cumprimento da obrigação, ou ainda por causa não motivada pela VENDEDORA, ele(s), COMPRADOR(ES), perderá(ão), a título de indenização pré-fixada, 20% (vinte por cento) das quantias pagas, bem assim mensalmente 1% (um por cento) sobre o valor do preço unitário desta venda a título de taxa de ocupação, em caso de o(s) COMPRADOR(ES) vir(em) usar da sua posse direta (repintura e reposição do imóvel ao estado anterior à venda com o custo dos necessários reparos).

No Anexo 01, do Instrumento de Contrato de Promessa de Compra e Venda (Id 4256764 – pág. 55/57), consta a forma de pagamento e preço do imóvel no Valor de R$ 220.345,00 (Duzentos e vinte mil trezentos e quarenta e cinco reais), o apelado pagou a quantia de R$ 75.082,97 (setenta e cinco mil oitenta e dois reais e noventa e sete centavos), dando o comprador o valor de R$ 5.509,90 (cinco mil quinhentos e nove reais e noventa centavos), em cheque datado para o dia 30/08/2011 e o saldo do preço deverá ser pago da seguinte forma:

C.1 R$ 27.549,50 (vinte e sete mil quinhentos e quarenta e nove reais e cinquenta centavos), através de 05 (cinco) parcelas mensais e sucessivas, no valor de 5.509,90 (cinco mil quinhentos e nove reais e noventa centavos), com vencimentos para: 30/09/2011; 30/10/2011; 30/11/2011; 30/12/2011 e 30/01/2012.

C.2 – R$ 24.779,80 (vinte e quatro mil setecentos e setenta e nove reais e oitenta centavos), divididos em 39(trinta e nove) parcelas no valor de R$ 635,38 (seiscentos e trinta e cinco reais e trinta e oito centavos), vencendo a primeira em 31/12/2012 e as demais a cada mês subsequente.

C-3 – R$ 11.945,40 (onze mil novecentos e quarenta e cinco reais e quarenta centavos), em 05(cinco) parcelas semestrais no valor de R$ 2.389,08 (dois mil trezentos e oitenta e nove reais e oito centavos) para: 30/06/2012; 30/12/2012; 30/06/2013; 30/12/2013 e 30/12/2014. C.3.1 – R$ 7.346,49 (sete mil trezentos quarenta e seis reais e quarenta e nove centavos), em parcela única para o dia 30/06/2014. C.4 – R$ 143.213,91 (cento e quarenta e três mil duzentos e treze reais e noventa e um centavos), em parcela única para o dia 31/03/2015. Ficando inadimplente com os itens c.3.1 e c.4

Em 02/06/2015, a empresa apelante comunicou ao apelado por meio de e-mail que foi liberado o habite-se do imóvel pela SDU-Leste e que a partir desta data (29/05/2015), será cobrada uma taxa de 1% de juros sobre o saldo devedor para clientes que ainda não quitaram o imóvel, informando ainda, a lista de documentos para financiamento junto ao Banco do Brasil, que financiou este empreendimento (Id 4256764 – pág. 61).

Após essa comunicação, o apelado requereu permuta de unidade e no mesmo dia o distrato do contrato (Id 4256764 – pág. 63/65 e pág. 67/69), alegando que o imóvel não foi entrega no prazo (31/03/2015), tendo sido entregue somente em junho/2015, ou seja, 2(meses) após. Articulou que a empresa omitiu informações de que seria construído um hotel na frente do Condomínio, o que dificultou o financiamento e restou frustrada a realização da compra do imóvel, por essa razão, requereu a devolução do valor pago da importância de R$ 92.589,00 (noventa e dois mil quinhentos oitenta e nove reais). Nos termos da sentença o autor/apelado já recebeu o valor superior ao requerido, conforme Alvarás Judicial (Id 4256764 – pág. 567 e pág. 683), totalizando a quantia de R$ 98.496,02 (noventa e oito mil, quatrocentos e noventa e seis reais e dois centavos), recebidos pelo autor.

Passo a análise, no que se refere ao distrato realizado pelo autor com a empresa ré/apelante, assim como o valor do percentual de retenção.

Como é possível inferir dos autos, as partes firmaram compromisso de compra e venda de imóvel em que o autor adquiriu da ré o apartamento 505, Torre II, do Empreendimento Boulevard João XXII, em 09/08/2011.

Analisando os autos, verifico que de acordo com os documentos assinados pelas partes, no que se refere ao distrato do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imóvel, descrita na inicial, consta pedido de permuta de unidade de apartamento (Id 4256764 – pág. 63/64), com as propostas requeridas pelo autor, e, um requerimento/comunicação de distrato (Id 4256764 – pág. 67/69), bem como uma resposta ao pedido de distrato do contrato de promessa de compra e venda da unidade apartamento 505, Torre II, pelo Empreendimento Boulevard João XXII, manifestando-se a apelante a respeito da permuta requerida, esclarecendo ao autor que o imóvel foi concluído dentro do prazo previsto; que o hotel construído fica à frente da Torre I e não da Torre II, que referido Hotel não pertence a recorrente, onde o comprador adquiriu o imóvel e que estão em aberto duas parcelas, uma de R$ 7.346,49 para o dia 30/06/2014 e uma de R$ 143.213,91 para o dia 31/03/2015; que o distrato dar-se-á por culpa exclusiva do promitente comprador em decorrência de sua inadimplência.

Por sua vez, a supramencionada cláusula que justifica a retenção de valores, mencionada no Contrato de Promessa de Compra e Venda, possui a seguinte redação (ID 4256766 - págs. 43/54): 11.5). “Sem prejuízo das demais disposições contratuais, rescindido o presente instrumento, por iniciativa ou por qualquer motivo imputável ao PROMITENTE COMPRADOR, 20% (vinte por cento) do valor total do presente contrato, do valor das prestações pagas, de acordo com critério jurisprudencial, ficará retido para fazer frente às despesas operacionais, administrativas, publicitárias, cartoriais e tributárias da PROMITENTE VENDEDORA.”

Sobre o tema, concluo que seja relevante, o referido desconto de rescisão do contrato, previsto no item citado que prevê a condenação do demandante ao pagamento de multa rescisória equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelo Promissário Comprador em razão do pedido de distrato.

Diante do contexto, a r. sentença de origem, determinou a retenção do percentual de 10%, ou seja, a restituição de 90% do preço pago pelo autor, cujo entendimento merece ser reformado.

Neste sentido, é o entendimento da jurisprudência, senão vejamos:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. REVISÃO DA CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 25% SOBRE O VALOR A SER DEVOLVIDO AO COMPRADOR-INADIMPLENTE. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. 1. Controvérsia em torno dos efeitos da resolução de contrato de compra e venda de imóvel rural por inadimplemento do comprador, especialmente o percentual de retenção sobre as parcelas pagas e o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre essas parcelas, em face do pactuado no instrumento contratual. 2. Caso concreto em que o inadimplemento do comprador deve ser sancionado com o teto da retenção estabelecido pela jurisprudência desta corte (25%). 2. O termo inicial dos juros de mora é o fixado no contrato, operando-se a partir do transcurso do prazo de dez dias da reintegração do vendedor na posse do imóvel. 3. Redimensionamento dos honorários de sucumbência. 4. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (STJ - REsp: 1635162 MT 2016/0050536-3, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 11/06/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/06/2019) grifamos

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. 1. Desistência do negócio formulada pela adquirente. Hipótese em que necessária a resolução do pactuado e o retorno das partes contratantes ao estágio anterior à avença. Retenção do equivalente a 20% do montante quitado. Percentual ajustado às particularidades do caso concreto e usualmente utilizado em casos semelhantes. (...). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação Cível 1051159-63.2017.8.26.0100 ; Relator: Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 01/02/2019

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTE DE TERRENO RURAL - INADIMPLEMENTO PELO COMPRADOR - RETORNO DAS PARTES AO STATU QUO ANTE - NECESSIDADE - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - MULTA CONVENCIONAL INCIDENTE SOBRE O VALOR EFETIVAMENTE PAGO - RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO - POSSIBILIDADE - FRUIÇÃO - LOTE DE TERRENO - DESCABIMENTO - DESPESAS DE CONDOMÍNIO - ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO - AUSÊNCIA DE PROVA - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. Em havendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento da obrigação pelo promissário comprador, pode haver a perda de parte dos valores pagos a título de multa contratual e indenização do promitente vendedor pelas despesas decorrentes do próprio negócio. Uma vez rescindido o contrato de compra e venda do imóvel, as partes devem retornar ao statu quo ante, realizando-se a necessária devolução do valor das parcelas pagas pelo promissário comprador, com correção monetária a partir do efetivo desembolso e juros de mora a partir da citação, decotados de tal montante os encargos decorrentes da rescisão do contrato por culpa do comprador, e, finalmente, a reintegração da promitente vendedora na posse do imóvel. Em casos de rescisão de contrato de compra e venda por inadimplência do comprador, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se consolidou no sentido de admitir a retenção, pela vendedora, de 20% (vinte por cento) dos valores efetivamente pagos pelo comprador, já incluída, aí, a compensação por todos os gastos efetuados com o empreendimento, corretagem, propaganda e despesas do contrato. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote de terreno, sem que haja nos autos provas da existência de qualquer benfeitoria, ou mesmo, da efetiva utilização dele pelo comprador, não há falar em direito, da empreendedora, ao ressarcimento pela fruição do imóvel, haja vista que não há falar em uso e gozo de imóvel sem benfeitoria. Ausente dos autos provas efetivas acerca da existência de débitos de despesas condominiais, relacionadas ao imóvel em questão, não há falar em ressarcimento de valores a esse título. (TJ-MG - AC: 10000190769786001 MG, Relator: Luciano Pinto, Data de Julgamento: 27/08/0019, Data de Publicação: 30/08/2019) grifei.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DOS AUTORES PROVIDA. APELAÇÃO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS PELOS PROMITENTES COMPRADORES. DEVOLUÇÃO DOS VALORES EM UMA ÚNICA PARCELA. Discussão do percentual de retenção pela ré dos valores pagos pelos autores (promitentes compradores). A ré apelante (promitente vendedora) busca a majoração do valor de retenção das parcelas pagas atribuído na sentença, a qual fixou em 10%. Para a solução desta demanda, oportuno salientar que o C. Superior Tribunal de Justiça entende que na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, o percentual de retenção pelo vendedor das parcelas pagas, deve ser fixado entre 10% e 25%, conforme circunstâncias de cada caso. Fixação do percentual de retenção pelo compromissário vendedor das parcelas pagas em 25%. Esse patamar atende adequadamente os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Aplicação das súmulas 01 e 02 do Tribunal de Justiça. Incidência da súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO LOTE. INDEVIDA. No caso sob análise, não se observou a efetiva fruição do lote adquirido pelo apelado, nem seu aproveitamento, por meio da construção de edificação, por exemplo. Dessa forma, não há prejuízo da ré que justifique a incidência de uma indenização, até porque possível uma nova e imediata comercialização do lote. Precedentes da Turma julgadora. Ação parcialmente procedente em maior extensão em segundo grau. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DOS AUTORES PROVIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP - AC: 10241903320208260576 SP 1024190-33.2020.8.26.0576, Relator: Alexandre David Malfatti, Data de Julgamento: 31/08/2022, 20ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/08/2022)

Conforme apontado, a retenção de 20% (vinte por cento) do valor pela promitente-vendedora é aplicável ao caso em comento, por ser tal quantia razoável e proporcional, levando-se em consideração a complexidade da obra.

Dessa forma, no ponto, impõe-se a reforma da sentença para que seja majorado o percentual de retenção para 20% (vinte por cento) das parcelas pagas pelo promitente-comprador.

DOS DANOS MORAIS

Alegou o apelado que seu nome foi incluso nos cadastros de inadimplentes, em decorrência de cobranças relativas a taxas condominiais, após o distrato. No entanto, de acordo com o documento (Id 4256764 – pág. 85), percebe-se que não foi a empresa Recorrente que incluiu o nome do autor nos cadastros de inadimplentes. Verifica-se que de acordo com os autos, o nome do autor foi incluso no cadastro dos órgãos de crédito (Serasa e SPC), pelo Condomínio Boulevard João XXIII, representado pela Sra. Mônica Pinheiro Carvalho Pires Braun (Síndica), pessoa jurídica diversa da Apelante (BOULEVARD JOÃO XXIII INCORPORADORA LTDA).

Vale destacar ainda, que o próprio Condomínio foi quem ajuizou ação de execução de título extrajudicial contra o Sr. Décio Soares Costa, junto ao Juizado Especial Cível e Criminal do CEUT, em razão das taxas condominiais não pagas no período de 30/08/2015 a 25/05/2016, conforme petição (Id 4256764 – pág. 89/101), dos autos. Desse modo, o apelado deveria ter proposta a ação contra o Condomínio e não contra a BOULEVARD JOÃO XXIII INCORPORADORA LTDA, ora apelante.

Ademais, com base no que constou dos autos, estou em que não faz jus à parte autora/apelada a qualquer indenização pelos danos que supostamente alegou ter sofrido, haja vista que seu nome foi inscrito no cadastro de inadimplentes em virtude do não pagamento das taxas condominiais por ele autor, pelo próprio Condomínio. Ressalte-se, que a apelante não faz parte do Condomínio Boulevard João XXIII, que é administrado pela PREDIAL – Administradora de Condomínio, também diversa da apelante, e, neste cenário, deve ser alterada a sentença quanto a tal tópico.

Logo, em relação a condenação da empresa ré ao pagamento de indenização por danos morais, não procede tal entendimento esposado na sentença, haja vista que o nome do autor foi incluso no cadastro de inadimplentes por empresas diversas da recorrente.

Dessa forma, a empresa apelante não cometeu nenhum ato ilícito, visto que a inclusão do nome do autor no SERASA e SPC, fora feito por pessoa jurídica diversa da recorrente a justificar a indenização pretendida, não existe nexo de causalidade, configurando culpa exclusiva do condomínio pela inclusão do nome do apelado nos órgãos restritivos de crédito, excludente de responsabilidade comprovada.

Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE INSCRIÇÃO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ÔNUS DA PROVA DO FATO, DO DANO E DO NEXO DE CAUSALIDADE NÃO COMPROVADOS. INSCRIÇÃO NO SERASA. CULPA DE TERCEIRO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA RÉ. 1. Para que se imponha o dever de indenizar, necessária a comprovação dos elementos ensejadores da responsabilidade civil, quais sejam: o dano, a ilicitude da conduta e o nexo causal entre ambos. Assim, quando ausente um dos requisitos acima elencados, não há que se falar em indenização, seja ela moral ou material. 2. Na hipótese, descuidando a Autora de comprovar que a Ré praticou ato ilícito, ao ter procedido a negativação da Autora junto ao seu cadastro de inadimplentes, ônus que lhe competia, conf. art. 333, I, CPC, a improcedência de seu pedido é medida imperativa. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO - AC: 04300382820128090051 GOIANIA, Relator: DES. OLAVO JUNQUEIRA DE ANDRADE, Data de Julgamento: 12/02/2015, 5A CAMARA CIVEL, Data de Publicação: DJ 1733 de 24/02/2015)

DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS

Adiante, rebateu-se a apelante sobre a condenação ao pagamento de honorários advocatícios aplicados na origem.

Destarte, entendo que a fixação dos honorários de sucumbência em 20% (vinte por cento) do valor dado à causa mostra-se elevada. Por essa razão, reduzo os honorários sucumbenciais para 15% (quinze por cento), quantia adequada ao caso em apreço.

Em seguida, em liquidação de sentença, todos os valores pagos pelo vendedor deverão também ser atualizados monetariamente desde a data do efetivo desembolso, pelos índices da tabela da Corregedoria Geral do Piauí, e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação. Feitos tais ajustes, do valor total apurado, poderá a apelante reter a importância correspondente a 20% (vinte por cento) a título de multa rescisória e compensação pelos gastos com o empreendimento.

Ante o exposto, pelo meu voto, CONHEÇO DO RECURSO E DOU PARCIAL PROVIMENTO, para reformar a sentença, no sentido de: i) excluir a condenação ao pagamento de indenização por danos morais; ii) majorar para 20% (vinte por cento) a devolução a título de compensação de todos os valores pagos pelo autor e, iii) minorar os honorários advocatícios para o patamar de 15% (quinze por cento), mantendo os demais termos da sentença.

O Ministério Público superior, disse não ter interesse.

É o voto.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs: Des. José James Gomes Pereira, Des. Manoel de Sousa Dourado e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior.

Impedido/Suspeito: não houve.

Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça.

O referido é verdade; dou fé 

SALA DAS SESSÕES VIRTUAIS DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO, em Teresina, 17 de fevereiro de 2023.

DILIGÊNCIAS PARA A COORDENADORIA CUMPRIR: Esgotados os prazos recursais, sem que as partes recorram deste acórdão, certifique-se o trânsito em julgado, arquive-se os autos, dê-se baixa na distribuição e remeta-os à origem para os fins legais.

Cumpra-se.

Teresina – PI, data de assinatura do sistema.