EMENTA 

CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MORA. RECISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. SÚMULA 543 DO STJ. TESE N° 971 DO STJ. TESE N° 970 DO STJ. 1. In casu, a lide está configurada na rescisão unilateral do contrato por parte do promitente comprador, que alega a inadimplência da construtora em razão da mora. 2. Constatado o descumprimento injustificado do prazo máximo para entrega do bem, a Construtora dá causa exclusiva à rescisão do contrato. 3. Ao teor da Súmula 543 do STJ, deve ocorrer a imediata restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador. 4. Uma vez prevista cláusulas compensatórias em favor de ambas as partes, afasta-se a aplicação da tese n° 971 do STJ, aplicando a tese de n° 970 do STJ. 5. Em razão da sucumbência recíproca, redistribui-se os ônus sucumbenciais. 6. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.  

VOTO 

I- DO CONHECIMENTO DO RECURSO 

Preenchidos os pressupostos processuais exigíveis à espécie, conheço do presente Apelo. 

II – DAS PRELIMINARES 

Ausente a apresentação de quaisquer preliminares. Procedo, então, para a análise do mérito.  

III - DO MÉRITO 

A priori, observe-se que a relação jurídica estabelecida deve ser tratada sob a óptica do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel estabelecido entre o futuro proprietário do imóvel e a construtora do empreendimento configura relação de consumo, pois as partes se amoldam nos arts. 2º e 3º do CDC.  

In casu, a lide está configurada na rescisão unilateral do contrato por parte do promitente comprador, que alega a inadimplência da construtora em razão do descumprimento do prazo acordado para entrega do bem. Ao revés, a construtora alega o adimplemento substancial da obrigação, argumentando que o pleito autoral decorre de sua impossibilidade financeira de proceder com o pactuado.  

Logo, antes de adentrar ao mérito das normas que devem ser aplicadas ao caso, faz-se necessário solucionar a controvérsia quanto à parte que deu razão à rescisão contratual. Da análise dos autos, concluo que a parte apelante deu causa à resolução do contrato, possuindo culpa exclusiva em razão do descumprimento do prazo final contratualmente acordado para entrega do imóvel. 

De acordo com o contrato de ID. 6815933, tem-se que a Construtora se comprometeu a entregar o imóvel até janeiro de 2018, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, não tendo cumprido com o acordado. Embora alegue adimplemento substancial da obrigação, não há razão para tal reconhecimento, uma vez que, tendo em vista a data de recebimento pela ré da notificação extrajudicial da parte autora para proceder a rescisão do contrato (ID. 6815870), a convocação para entrega do bem (ID. 6815877) ocorreu posteriormente à tentativa de resolução contratual pela parte apelada.   

Tratando de relação consumerista, as cláusulas estipuladas no contrato de adesão só serão válidas na medida em que não contraporem as normas do CDC. Então, uma vez exaurida a análise das alegações fáticas, para solução definitiva da lide, será necessário compatibilizar as disposições contratuais com o CDC e a jurisprudência relacionada à matéria da rescisão contratual por parte do comprador quando presente culpa exclusiva do promitente vendedor.  

Em verdade, em julgamento de recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça aprovou a seguinte súmula sobre o tema:  

Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). 

Concluo, então, pela resolução do contrato e pela restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador. Sendo assim, faz-se também necessário discorrer acerca das cláusulas contratuais que previam multas e encargos em razão do inadimplemento. O juízo a quo, entendendo que as cláusulas estavam unilateralmente previstas em favor do promitente vendedor, inverteu a multa compensatória em favor do promitente comprador. 

Observo, porém, que no contrato consta cláusula compensatória em favor do promitente comprador, devendo-se aplicar o caput da cláusula XIV ao caso (ID. 6815933, pág. 06), pois este tem o condão de suprir os danos materiais resultantes da mora do promitente vendedor.  

“CLÁUSULA XIV 

Se o PROMITENTE VENDEDOR atrasar a entrega do apartamento, vencido o prazo final calculado segundo as normas deste contrato, estará obrigado a pagar ao PROMITENTE COMPRADOR, desde que o mesmo esteja rigorosamente em dia com suas obrigações (pagamento das parcelas/intercaladas) uma indenização mensal no valor correspondente a 0,2% do preço do imóvel ou poderá entregar outro apartamento em outro edifício que esteja pronto e em valor correspondente conforme tabela de venda, caso haja disponibilidade. O valor dessa indenização será compensado com créditos futuros caracterizados pelas parcelas vincendas, sendo que o eventual excedente será pago em uma única parcela pelo PROMITENTE VENDEDOR. Nenhuma outra reclamação ou quantia, a qualquer título, poderá ser exigida de PROMITENTE COMPRADOR Parágrafo único. O pagamento da indenização só ocorrerá quando estiver o imóvel a disposição do PROMITENTE COMPRADOR”.  

In casu, uma vez rescindida a contratação, deve-se aplicar a multa mensal de 0,2% do preço atualizado do imóvel a partir da data em que o promitente vendedor entrou em mora.  

Observo, ainda, que não seria aplicável a inversão fundada na Tese n° 971 do STJ, pois a cláusula penal não foi prevista unilateralmente em favor do promitente vendedor. Ao revés, existindo previsão favorável ao comprador, aplica-se a cláusula XIV do contrato, uma vez que está em conformidade com a Tese n° 970 do STJ.  

Tese nº 971 do STJ: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial 

Tese nº 970 do STJ: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 

Desse modo, quanto aos danos materiais resultantes da mora do promitente vendedor, aplica-se somente a multa prevista na cláusula XIV.  

Por fim, quanto ao dano moral fundamentado na Sentença, mantenho o entendimento do juízo a quo, pois entendo que a mora da parte apelante ultrapassou a esfera do mero aborrecimento. In casu, não só houve o atraso injustificado na entrega do imóvel, que frustrou expectativa legítima da parte autora, quanto houve a obstação de seu ônus de rescindir da contratação. 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. INCIDÊNCIA DAS NORMAS CONSUMERISTAS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. MULTA RESCISÓRIA. DANOS MORAIS MANTIDOS. JUROS DE MORA A PARTIR CITAÇÃO 1. Incide o Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compra e venda de imóveis em que a própria construtora comercializa o imóvel junto ao mercado imobiliário, típico caso inserto nos artigos 2º e 3º do CDC. 2. Cabe à parte hipersufuciente esmorecer os fatos alegados pelos Autores, especialmente no sentido de comprovar a inexistência de atraso da obra. 3. A demora injustificada, por tempo considerável, na entrega do imóvel, caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando a sensação de impunidade e de impotência à consumidora. 4 Cabe à construtora a devolução de todas as parcelas pagas pelos Apelados, contadas da data de desembolso, incidindo a correção monetária pelo INPC e os juros legais após a citação. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO, Sexta Câmara Cível, Apelação Cível 0155122.65, rel. Des. Jairo Ferreira Júnior, DJE de 27/04/2020) (grifo nosso) 

IV – DISPOSITIVO 

Por todo o exposto, voto no sentido de CONHECER do recurso para, no mérito, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO para modificar a Sentença apenas quanto à multa penal compensatória, que, nos termos da cláusula XIV do contrato, passa a ser a multa mensal de 0,2% do preço atualizado do imóvel contada partir da data em que o promitente vendedor entrou em mora. 

Entendo, ainda, pela necessidade de manter os ônus sucumbenciais, uma vez que constatada a maior sucumbência da apelante. Para tal, considerando as diretrizes constantes nos §§ 2º e 11 do art. 85 do CPC, opto pela manutenção dos honorários sucumbenciais em 15% sobre o valor da condenação. 

O Ministério Público Superior deixou de opinar uma vez que, ausente interesse público que justifique sua atuação, optou-se por não remeter os autos ao Parquet, conforme a recomendação do Ofício Circular Nº174/2021 – PJPI/TJPI/PRESIDENCIA/GABJAPRE/GABJAPRES2.  

É como voto .

DECISÃO: Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, votar no sentido de CONHECER do recurso para, no mérito, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO para modificar a Sentença apenas quanto à multa penal compensatória, que, nos termos da cláusula XIV do contrato, passa a ser a multa mensal de 0,2% do preço atualizado do imóvel contada partir da data em que o promitente vendedor entrou em mora. Entendo, ainda, pela necessidade de manter os ônus sucumbenciais, uma vez que constatada a maior sucumbência da apelante. Para tal, considerando as diretrizes constantes nos §§ 2º e 11 do art. 85 do CPC, opto pela manutenção dos honorários sucumbenciais em 15% sobre o valor da condenação. O Ministério Público Superior deixou de opinar uma vez que, ausente interesse público que justifique sua atuação, optou-se por não remeter os autos ao Parquet, conforme a recomendação do Ofício Circular Nº174/2021 – PJPI/TJPI/PRESIDENCIA/GABJAPRE/GABJAPRES2, nos termos do voto do Relator. Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira, Des. Manoel de Sousa Dourado e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior. Impedido/Suspeito: não houve. Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça. SALA DAS SESSÕES VIRTUAIS DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO, em Teresina, 10 de fevereiro de 2023.

Desembargador MANOEL DE SOUSA DOURADO 

Relator