EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. FIXAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL. MÉDIA ENTRE OS VALORES MÁXIMOS DOS LAUDOS APRESENTADOS PELAS PARTES. POSSIBILIDADE. QUANTUM QUE OBSERVA OS LIMITES OBJETIVOS TRAÇADOS PELAS PARTES. VALOR ADEQUADO E RAZOÁVEL, CONSIDERANDO A LOCALIZAÇÃO ESTRATÉGICA E AS DIMENSÕES DO IMÓVEL. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. 1. No caso, existe concordância das partes quanto à renovação do contrato de locação, cingindo-se a lide à fixação do quantum devido a título de aluguéis.; 2. É sabido que a questão do arbitramento, em juízo, do valor do aluguel no contrato de locação costuma levantar várias divergências no Poder Judiciário, não raro existindo diversos critérios adotados, tais como o valor ofertado pelo locatário, o valor apresentado pelo locador, o aluguel original atualizado pelo índices inflacionários ou o valor de mercado de outros imóveis com características semelhantes. 3. Considerando a natureza dúplice da ação renovatória de locação, é lícito ao juiz fixar o valor do quantum do aluguel em patamar situado dentro dos limites objetivos traçados pelas partes (ou seja, entre o valor pretendido pelo locatário e aquele oferecido pelo locador). Recurso conhecido e desprovido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0016285-15.2010.8.18.0140 - Relator: JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 15/02/2023 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0016285-15.2010.8.18.0140

Origem: Teresina / 2ª Vara Cível

Apelante: BANCO DO BRASIL S/A

Advogada: Eline Maria Carvalho Lima (OAB/PI nº 2.995) e outro

Apelado: DELFIM PINTO DE SÁ QUINTELA e outros

Advogado: Vilson Raul Ferreira Magalhães (OAB/PI nº 4.263)

Relator: Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

EMENTA

 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. FIXAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL. MÉDIA ENTRE OS VALORES MÁXIMOS DOS LAUDOS APRESENTADOS PELAS PARTES. POSSIBILIDADE. QUANTUM QUE OBSERVA OS LIMITES OBJETIVOS TRAÇADOS PELAS PARTES. VALOR ADEQUADO E RAZOÁVEL, CONSIDERANDO A LOCALIZAÇÃO ESTRATÉGICA E AS DIMENSÕES DO IMÓVEL. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. 1. No caso, existe concordância das partes quanto à renovação do contrato de locação, cingindo-se a lide à fixação do quantum devido a título de aluguéis.; 2. É sabido que a questão do arbitramento, em juízo, do valor do aluguel no contrato de locação costuma levantar várias divergências no Poder Judiciário, não raro existindo diversos critérios adotados, tais como o valor ofertado pelo locatário, o valor apresentado pelo locador, o aluguel original atualizado pelo índices inflacionários ou o valor de mercado de outros imóveis com características semelhantes. 3. Considerando a natureza dúplice da ação renovatória de locação, é lícito ao juiz fixar o valor do quantum do aluguel em patamar situado dentro dos limites objetivos traçados pelas partes (ou seja, entre o valor pretendido pelo locatário e aquele oferecido pelo locador). Recurso conhecido e desprovido.

 

ACÓRDÃO

Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, conhecer da presente Apelação Cível e negar-lhe provimento, para manter integralmente a sentença de primeiro grau. Majorar os honorários para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85º, § 11º, do CPC, nos termos do voto do Relator.

RELATÓRIO

 

Trata-se de Apelação Cível interposta pelo BANCO DO BRASIL S/A em face de sentença, id. 8186426, proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Teresina- PI, nos autos da Ação Renovatória de Locação nº 0016285-15.2010.8.18.0140, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, nos seguintes termos:

“(…) Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para declarar a renovação do contrato firmado entre as partes no período de 02.11.2010 a 02.11.2015 e fixar os aluguéis na quantia de R$ 69.997,08 (sessenta e nove mil, novecentos e noventa e sete reais e oito centavos), observando-se as cláusulas contratuais de reajustamento. Sobre os valores devidos pela parte autora, devem incidir juros de 1% ao mês a contar da citação, bem como correção monetária pelos índices adotados no contrato ou em sua ausência pelos índices do E. TJ/PI a partir do vencimento do respectivo aluguel.

Considerando a sucumbência mínima da ré, CONDENO a parte autora ao pagamento de honorários ao patrono da parte demandada, fixando-os no percentual de 15% do valor da condenação (diferenças devidas e apuradas no curso da locação).”

  

Irresignado, o banco apelante alega, em suas razões, id. 8186437, que o valor do aluguel fixado pelo magistrado de primeiro grau não reflete os valores praticados no mercado, sendo “pacífico na Jurisprudência pátria que a locação deve ser renovada pelo valor de mercado no intuito de se preservar as condições contratuais a fim de se evitar o enriquecimento ilícito de qualquer das partes”.

Prossegue aduzindo que “...o juízo a quo incorreu em erro ao entender que o valor máximo de locação apresentado pelo Apelante era o valor de mercado bem como equivocou-se ao determinar que a locação fosse determinada como a média dos valores máximos apresentados pelas partes”.

Requer, assim, seja reformada a sentença, determinando-se que o valor da locação do imóvel no quinquênio seja fixando em R$ 58.540,00 (cinquenta e oito mil e quinhentos e quarenta reais).

Devidamente intimado, o apelado apresentou contrarrazões (id. 8186440), pugnando pela manutenção da sentença recorrida.

Não houve o encaminhamento dos autos para manifestação do Ministério Público, conforme decisão de id. 8276340.

É o relatório.

 

VOTO

 

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço do presente recurso.

Como relatado, cuida-se, na origem, de ação renovatória de locação referente a um “prédio comercial onde funciona a agência do Banco identificada no introito, situado na Avenida Frei Serafim, 2170, consoante descrito no preâmbulo e Cláusula Primeira do pré-citado contrato” (id. 8186055, fl. 6).

O juiz a quo julgou parcialmente procedente a demanda, para “declarar a renovação do contrato firmado entre as partes no período de 02.11.2010 a 02.11.2015 e fixar os aluguéis na quantia de R$ 69.997,08 (sessenta e nove mil, novecentos e noventa e sete reais e oito centavos), observando-se as cláusulas contratuais de reajustamento”.

A referida sentença encontra-se assim fundamentada:

“(…) O imóvel analisado apresenta particularidades próprias. Encontra-se em área comercial estratégica na cidade, dispõe de área de 2 mil metros e apresenta todas as condições necessárias para o exercício da atividade comercial da autora. Ainda, destaco que a ré traz aos autos alguns laudos de avaliação (Num. 6129845 - Pág. 18 e Num. 6129845 - Pág. 45), na qual empresas especializadas em corretagem de imóveis deixam claro que o valor dos aluguéis deveria ser superior.

Partindo de outro ponto de vista, o laudo apresentado pela empresa autora também revela uma significativa mudança no valor da locação, tendo a demandante juntado aos autos um laudo de avaliação com a previsão de valor máximo de R$ 65.994,16 (sessenta e cinco mil, novecentos e noventa e quatro reais e dezesseis centavos).

Logo, diante da divergência dos valores pretendidos, vislumbro como melhor saída a fixação dos aluguéis a partir da média das pretensões. Em primeiro lugar, justifico tal escolha pelo fato de que o valor indicado pela autora não diverge de modo desproporcional da quantia pretendida pela ré, em sua contestação. Em segundo lugar, considero que os argumentos apresentados pela parte ré, por si só, não levam ao acolhimento de sua tese. Em que pese a afirmação de demanda pela locação ou pela área objeto da locação, não há nenhum indício que dentro das condições do mercado, a locação poderia ser realizada por outra empresa na forma apresentada pela ré. Há uma sensível diferença entre a disponibilidade do bem para fins de locação e a possibilidade concreta de que este venha a ser locado dentro dos estritos parâmetros fornecidos pela proprietária do imóvel.

Assim, considero como melhor solução ao caso concreto, a definição do aluguel pela média dos valores máximos apresentados, qual seja, R$ 65.994,16 (laudo da autora) e R$ R$ 74.000,00 (setenta e quatro mil reais).

Assim, fixo os aluguéis devidos pela renovação no importe de R$ 69.997,08 (sessenta e nove mil, novecentos e noventa e sete reais e oito centavos).”

 

Feita essa breve digressão, passo à análise do caso concreto.

Entendo que não merece acolhimento a pretensão do Banco apelado.

Com efeito, a ação renovatória de locação é disciplinada pela Lei nº 8.245/1991, a que estabelece, em seu art. 51, o seguinte:

 

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

 

No caso, existe concordância das partes quanto à renovação do contrato de locação, cingindo-se a lide à fixação do quantum devido a título de aluguéis.

É sabido que a questão do arbitramento, em juízo, do valor do aluguel no contrato de locação costuma levantar várias divergências no Poder Judiciário, não raro existindo diversos critérios adotados, tais como o valor ofertado pelo locatário, o valor apresentado pelo locador, o aluguel original atualizado pelo índices inflacionários ou o valor de mercado de outros imóveis com características semelhantes.

Inexistindo uma regra absoluta a ser observada nessas situações, creio que a decisão recorrida se acha adequadamente fundamentada, tendo levado em conta, para a fixação do valor, a excelente localização do imóvel, situado na região central de Teresina- PI (Avenida Frei Serafim), a ponto de o apelante optar por permanecer no local, bem como os laudos periciais acostados aos autos pelas partes.

Dessa forma, entende-se como justo e correto o critério utilizado na sentença, consistente em fixar o aluguel num “termo médio” entre os “valores máximos” dos laudos constantes dos autos, operação aritmética que resulta no valor de R$ 69.997,08.

Cumpre registrar, em relação à pretensão de revisão do aluguel, quer na demanda renovatória, quer na demanda de revisão propriamente dita, isto é, ausente consenso entre as partes, em sede de revisional de locação comercial, o novo aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel locado, inclusive decorrente de benfeitorias e acessões nele realizadas pelo locatário, pois estas incorporam-se ao domínio do locador, proprietário do bem (EREsp 1411420, relatora ministra Nancy Andrighi).

De qualquer forma, considerando a natureza dúplice da ação renovatória de locação, é lícito ao juiz fixar o valor do quantum do aluguel em patamar situado dentro dos limites objetivos traçados pelas partes (ou seja, entre o valor pretendido pelo locatário e aquele oferecido pelo locador).

Nesse sentido a jurisprudência do STJ:

RECURSO ESPECIAL E AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. NATUREZA DÚPLICE. CONTROVÉRSIA ACERCA DO VALOR DOS ALUGUÉIS. FORMULAÇÃO DE PEDIDOS CERTOS PELO LOCATÁRIO E PELO LOCADOR, EM SEDE DE CONTESTAÇÃO, REALIZANDO CONTRAPROPOSTA. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA A ESTES LIMITES. PEDIDO DE ADOÇÃO DO VALOR ENCONTRADO EM PERÍCIA. IMPOSSIBILIDADE. ADSTRIÇÃO AOS PEDIDOS/CONTRAPEDIDOS. LIMITES OBJETIVOS TRAÇADOS PELAS PARTES. 1. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

1.1. Recurso especial em que se alega defeito de fundamentação e cerceamento de defesa. Inadmissão na origem. Ausência de específica impugnação dos fundamentos da decisão agravada. Razões por todo genéricas e dissociadas da presente controvérsia. Art. 932, inciso III, do CPC/15. 1.2. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 2. RECURSO ESPECIAL.

2.1. A ação renovatória apresenta procedimento especial, com natureza dúplice, permitindo que não só o locatário demandante formule pretensão contra o réu, mas que este formule também pretensão contra o autor.

2.2. Cumpre ao locador demandado, na forma do art. 72, inciso II, da Lei 8.245/91, contestar o pedido alegando não atender, a proposta do locatário demandante, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, e apresentar contraproposta que repute compatível com o valor locativo real e atual do imóvel.

2.3. Formulado pedido certo e determinado, não poderá o Magistrado fixar valor superior ao pretendido pelo locador ou inferior ao oferecido pelo locatário, sob pena de violação aos limites objetivos traçados pelas partes.

2.4. A utilização de juízo de equidade depende de expressa permissão legal, na forma do parágrafo único do art. 140 do CPC, não havendo espaço para a sua aplicação sob a égide da Lei 8.245/91, como ocorria sob a regência do Decreto 24.150/34 (Lei de Luvas), em relação à fixação de aluguel na ação renovatória, impondo-se, também por isso, observar, com fidedignidade, os termos dos pedido e contrapedido formulados pelas partes. 3. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DO LOCATÁRIO NÃO CONHECIDO E RECURSO ESPECIAL DO LOCADOR CONHECIDO E DESPROVIDO.

(REsp n. 1.815.632/MG, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 3/5/2022, DJe de 11/5/2022.)

Ante o exposto, conheço da presente Apelação Cível e nego-lhe provimento, para manter integralmente a sentença de primeiro grau.

Majoro os honorários para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85º, § 11º, do CPC.

É como voto.

Sessão Ordinária do Plenário Virtual, realizada no período de 03 a 10 de fevereiro, da 2ª Câmara Especializada Cível, presidida pelo Exmo. Sr. Des. Manoel de Sousa Dourado.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira, Des. Manoel de Sousa Dourado e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior.

Impedido/Suspeito: não houve.

Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça.

SALA DAS SESSÕES VIRTUAIS DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO, em Teresina, 10 de fevereiro de 2023.

Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

- Relator -