EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE ADJUDCAÇÃO COMPULSÓRIA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA 308 STJ. HIPOTECA. CANCELAMENTO. CONSTRUTORA. AGENTE FINANCEIRO. APLICAÇÃO DO ART. 1.011 DO CPC. JULGAMENTO MONOCRÁTICO DO RECURSO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.HOMOLOGAÇÃO DE ACORDO. EXTINÇÃO PRIMEIRA APELAÇÃO. SEGUNDA APELAÇÃO CONHECIDA, MAS, NO MÉRITO, DESPROVIDA. 1. In casu, tem-se por incontroverso que o liame jurídico é regido pelo Código de Defesa do Consumidor, posto que a causa remota se trata de contrato de adesão, que tem por objeto, a aquisição das unidades residenciais, cujo empreendimento é de responsabilidade das compromissárias-vendedoras, as quais financiaram a correspondente obra por meio de pacto creditício, junto ao agente financeiro recorrente. Portanto, a causa jurídica subjacente coaduna-se com o teor dos arts. 2º, 3º, e 54, do Código Consumerista, o que atrai para lide a incidência das respectivas normas de proteção. 2. Nesse diapasão, o parágrafo único, do art. 7º, do CDC, estabelece de forma categórica que todos os integrantes da cadeia de consumo respondem, de forma solidária, pelos danos causados ao consumidor. 3. Sob esse aviso, estando os consumidores de boa-fé e quites com as obrigações contratualmente assumidas, conforme restou comprovado no caderno processual, não podem ser prejudicados, dada a orientação insculpida na súmula de nº 308, do c. Superior Tribunal de Justiça: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”. 4. Ademais, a avaria ao patrimônio imaterial revela-se inconteste, na medida em que os consumidores adimpliram todas as obrigações da promessa de compra e venda. Contudo, ao exigirem a formalização da aquisição da propriedade, livre de quaisquer ônus, viram-se prejudicados. Nisso restou patente a incerteza jurídica e o indicativo de privação do gozo pleno da titularidade imobiliária. Esse evento, sem dúvida, gerou demasiado abalo psicológico e ofensa aos direitos da personalidade. 5. Assim, à vista das circunstâncias fáticas do caso, em cotejo com os elementos de prova coligidos no curso do processo, deve ser mantida a condenação das apelantes, de forma objetiva e solidária, a título de dano moral, conforme valor fixado na sentença vergastada, em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), totalizando um montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais). 6. Segundo recurso apelatório conhecido, mas, desprovido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0004357-31.2012.8.18.0000 - Relator: JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 16/02/2023 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0004357-31.2012.8.18.0000

Origem: Teresina / 8ª Vara Cível

Apelante: LUCÍDIO PORTELLA NUNES FILHO e outra

Advogado: Antônio Cláudio Portela Serra e Silva (OAB/PI nº 3.683) e outros

Apelado: SPE – CAPRI Empreendimentos Imobiliários LTDA e outros

Advogado: Janio de Brito Fontenelle (OAB/PI nº 2.902)

Relator: Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

EMENTA

 

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE ADJUDCAÇÃO COMPULSÓRIA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.  CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA 308 STJ. HIPOTECA. CANCELAMENTO. CONSTRUTORA. AGENTE FINANCEIRO. APLICAÇÃO DO ART. 1.011 DO CPC. JULGAMENTO MONOCRÁTICO DO RECURSO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.HOMOLOGAÇÃO DE ACORDO. EXTINÇÃO PRIMEIRA APELAÇÃO. SEGUNDA APELAÇÃO CONHECIDA, MAS, NO MÉRITO, DESPROVIDA. 1. In casu, tem-se por incontroverso que o liame jurídico é regido pelo Código de Defesa do Consumidor, posto que a causa remota se trata de contrato de adesão, que tem por objeto, a aquisição das unidades residenciais, cujo empreendimento é de responsabilidade das compromissárias-vendedoras, as quais financiaram a correspondente obra por meio de pacto creditício, junto ao agente financeiro recorrente. Portanto, a causa jurídica subjacente coaduna-se com o teor dos arts. 2º, 3º, e 54, do Código Consumerista, o que atrai para lide a incidência das respectivas normas de proteção. 2. Nesse diapasão, o parágrafo único, do art. 7º, do CDC, estabelece de forma categórica que todos os integrantes da cadeia de consumo respondem, de forma solidária, pelos danos causados ao consumidor. 3. Sob esse aviso, estando os consumidores de boa-fé e quites com as obrigações contratualmente assumidas, conforme restou comprovado no caderno processual, não podem ser prejudicados, dada a orientação insculpida na súmula de nº 308, do c. Superior Tribunal de Justiça: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”. 4. Ademais, a avaria ao patrimônio imaterial revela-se inconteste, na medida em que os consumidores adimpliram todas as obrigações da promessa de compra e venda. Contudo, ao exigirem a formalização da aquisição da propriedade, livre de quaisquer ônus, viram-se prejudicados. Nisso restou patente a incerteza jurídica e o indicativo de privação do gozo pleno da titularidade imobiliária. Esse evento, sem dúvida, gerou demasiado abalo psicológico e ofensa aos direitos da personalidade. 5. Assim, à vista das circunstâncias fáticas do caso, em cotejo com os elementos de prova coligidos no curso do processo, deve ser mantida a condenação das apelantes, de forma objetiva e solidária, a título de dano moral, conforme valor fixado na sentença vergastada, em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), totalizando um montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais). 6. Segundo recurso apelatório conhecido, mas, desprovido.

 

ACÓRDÃO

 

Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, conhecer do segundo recurso de apelação, mas lhe negar provimento, mantendo inalterada a sentença preambular, nos termos do voto do Relator.

 RELATÓRIO

 

Trata-se de recursos de Apelação Cível interpostos em face da sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina - PI, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer proposta por Lucídio Portella Nunes Filho e Terezinha de Jesus Fonseca Portella Nunes em desfavor de SPE – CAPRI Empreendimentos Imobiliários LTDA, DECTA Engenharia LTDA e Banco Santander do Brasil S.A.

Julgando procedentes os pedidos autorais, a sentença recorrida, fundamentada na Súmula n° 308 do STJ, determinou que as requeridas - SPE, DECTA e Santander, providenciassem o cancelamento das hipotecas referentes aos imóveis, condenando-as, ainda, ao pagamento relativo a danos morais, no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), respondendo cada ré, solidariamente, pelo valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). (ID 4844301 - Pág. 411/425)

Em suas razões recursais, o primeiro apelante, Banco Santander (ID 4844301 - Pág. 435/449), aduz em sede de preliminar a sua ilegitimidade passiva, posto que a demanda supostamente envolveria unicamente a relação dos apelados com a SPE e a DECTA, com as quais firmaram contrato.

Ademais, aduz que a sentença a quo incorreu em flagrante decisão extrapetita, posto que os autores não requereram da instituição financeira a condenação em danos morais, merecendo, portanto, total reforma.

Alega, ainda, culpa exclusiva da empresa de empreendimentos imobiliários e de engenharia que incorreram em erro ao efetuarem a compensação do pagamento à vista, realizado pelos autores, não repassando com exatidão as datas relativas ao adimplemento e que se deu em uma única parcela.

Sustentando, pois, a inexistência de danos morais a acarretar condenação com o fim de repará-los, requer o conhecimento e provimento do recurso, para que seja reformada a sentença e declarada a improcedência dos pedidos autorais, ante a regularidade empreendida pela instituição financeira.

Por sua vez, as empresas SPE e DECTA apresentaram recurso apelatório (ID 4844301 - Pág. 455/479) arguindo o desacerto da sentença, uma vez que inexistiu pretensão resistida por parte das apelantes. Sustentam que a inviabilidade de lavrar as escrituras públicas persistiam, tão somente, pela vultosa dívida que possuem junto ao Banco apelante e, impossibilitadas de adimplir o valor integral do débito, restaram impraticáveis a liberação das hipotecas.

Dessa forma, pugnam pela necessária coerção judicial ao Banco Santander, determinando-o a proceder com o cancelamento da hipoteca. Requerem, também, a declaração de inexistência da constituição da mora, afastando a condenação em danos morais fixado pelo juízo de primeiro grau.

Os apelados apresentaram contrarrazões à primeira apelação (ID 4844301 - Pág. 581/593), afirmando que a entidade financeira recorre, tão somente, da condenação em danos morais, tornando incontroversa e, portanto, preclusa, a matéria relativa à declaração judicial de ilegalidade da hipoteca, tornando-se, assim, medida irreversível. Contudo, atestando a veracidade dos danos morais sofridos, ante a ilegalidade dos gravames instituídos nos bens imóveis, requerem o desprovimento do primeiro apelo e a inafastável manutenção do inteiro teor da sentença apelada.  

Manifestando-se acerca do segundo recurso apelatório (ID 4844301 - Pág. 595/613), os requeridos reiteraram os fundamentos acerca da preclusão da matéria atinente à declaração judicial de ilegalidade da hipoteca, eis que os segundos apelantes arguiram, apenas, a modificação da sentença quanto à condenação em danos morais e honorários advocatícios.

Assim, embasados na indubitável demonstração dos danos sofridos reivindicam a negativa de provimento ao segundo apelo e a consequente manutenção da decisão preambular.

Sobreveio petição de ID 4844301 - Pág. 645/649 apresentando acordo extrajudicial entre as partes litigantes, Lucídio Portella Nunes e Banco Santander, requerendo a homologação do feito, extinguindo-se a demanda em relação, tão somente, ao apelante Banco Santander do Brasil LTDA.

O Ministério Público deixou de emitir parecer de mérito por ausência de interesse público. (ID 4844301 - Pág. 663/685)

Acordo homologado na decisão de ID 4844301 - Pág. 739/743, momento em que o Banco Santander fora excluído da lide.

Vieram-me conclusos os autos.

Este é, em síntese, o relatório.

 

VOTO

 

Os recursos foram tempestivamente ofertados, preenchendo os demais requisitos de admissibilidade, pelo que devem ser conhecidos.

Da homologação do acordo extrajudicial

Tendo em vista a homologação do acordo firmado entre os apelados e o Banco Santander do Brasil LTDA., a primeira apelação encontra-se, nos termos do art. 487, III, “c”, do CPC, extinta com resolução do mérito. (ID 4844301 - Pág. 739/743)

Da hipoteca e da outorga da escritura

No caso em tela, os autores ingressaram com ação ordinária visando o cancelamento da hipoteca registrada em favor do Banco Santander do Brasil LTDA. e a consequente outorga definitiva das escrituras públicas de compra e venda de imóveis, em razão de terem adquirido, por meio de contrato de promessa de compra e venda, duas unidades imobiliárias edificadas na Avenida Raul Lopes, Nº 1905, em Teresina-PI, correspondentes aos Apartamentos n° 305, do Edifício “MÁLAGA” e ao de n° 1304 do Edifício “IBIZA” e, mesmo efetuando o pagamento de ambos os imóveis, utilizando-se de recursos próprios - sem intermédio de qualquer financiamento - as segundas apelantes encontravam-se inadimplentes quanto à obrigação de transferência da titularidade das propriedades imobiliárias.

Pois bem.

O empreendimento em questão foi construído pela DECTA Engenharia e SPE – CAPRI Empreendimentos Imobiliários, com recursos financeiros emprestados do Banco Santander, sendo as unidades autônomas oferecidas em garantia ao retorno do capital.

Os autores promoveram a integral quitação dos valores contratualmente convencionados, contudo, não conseguiram registrar as propriedades em seus nomes, porque, ainda persistia sobre os imóveis os gravames hipotecários que asseguravam o crédito do agente financiador. Nesse panorama, obtiveram, em sentença, o direito ao levantamento das hipotecas referentes às matrículas das unidades.

Importante salientar a Súmula n° 308 do STJ, que assim aduz:

“Súmula n° 308: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” 

Sobre o tema, ressalta-se, ainda, que: “a hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel, garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo transferência, por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre “os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado.” (art. 22 da Lei n. 4.864/1965), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto.

Contudo, as apelantes alegam a inexistência de qualquer pretensão resistida à outorga das escrituras, no sentido de que restavam impossibilitadas de concretizá-las tendo em vista a vultosa dívida contraída com o Banco Santander e ausência de condições para quitação, requerendo, dessa forma, que a instituição também seja compelida a expedir os ofícios de cancelamento dos gravames.

Conforme já exposto, o empréstimo avençado, bem como a hipoteca que garante o contrato, não podem ser um impeditivo ao pleno exercício da propriedade pelos apelados que, ao quitarem suas contraprestações, possuem o direito de obter as outorgas definitivas das escrituras públicas de compra e venda dos imóveis sem qualquer ônus incidente sobre o bem, conforme dispõe o art. 1.418, do Código Civil:

“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

Eventual inadimplemento da incorporadora/construtora em relação ao Banco Santander deve ser entre eles ajustado, não podendo a celeuma recair sobre a consolidada propriedade dos compradores, visto que, a partir da quitação das unidades autônomas adquiridas, tornaram-se proprietários dos imóveis.

Não obstante houvesse gravame oponível contra terceiros sobre os imóveis em discussão (art. 1.419, do Código Civil), a Súmula nº 308, do Superior Tribunal de Justiça é clara ao determinar que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

Nesta senda, conclui-se que nenhum dos fundamentos de mérito elencados nas razões do apelo merece acolhimento, estando escorreita a r. sentença que declarou a ineficácia da hipoteca incidente sobre as matrículas imobiliárias, determinando, pois, o levantamento dos gravames e a adjudicação dos imóveis, livres e desembaraçados, em favor dos requeridos.

Da ausência de pretensão resistida

Insta salientar que a ausência de pretensão resistida quanto aos pedidos de baixa da hipoteca e adjudicação compulsória não possui o condão de afastar a responsabilidade das apelantes em arcar com a verba sucumbencial, porquanto (i) contestou o pleito de danos morais, (ii) contribuiu com o ajuizamento da demanda, e (iii) não cumpriu integralmente a prestação reconhecida, o que apenas reduziria à metade a verba honorária, de acordo com o disposto no art. 90, §4º, NCPC, in verbis:

“Art. 90. Proferida sentença com fundamento em desistência, em renúncia ou em reconhecimento do pedido, as despesas e os honorários serão pagos pela parte que desistiu, renunciou ou reconheceu.

§ 4º Se o réu reconhecer a procedência do pedido e, simultaneamente, cumprir integralmente a prestação reconhecida, os honorários serão reduzidos pela metade.”

Destarte, revela-se escorreita a condenação solidária das requeridas ao pagamento das verbas sucumbenciais, tendo em vista que, em alguma medida, todas deram causa à propositura da demanda, devendo arcar solidariamente com as custas e com os honorários advocatícios.

Do Danos Morais

In casu, tem-se por incontroverso que o liame jurídico é regido pelo Código de Defesa do Consumidor, posto que a causa remota se trata de contrato de adesão, que tem por objeto, a aquisição das unidades residenciais, cujo empreendimento é de responsabilidade das compromissárias-vendedoras, as quais financiaram a correspondente obra por meio de pacto creditício, junto ao agente financeiro recorrente.

Portanto, a causa jurídica subjacente coaduna-se com o teor dos arts. 2º, 3º, e 54, do Código Consumerista, o que atrai para lide a incidência das respectivas normas de proteção. Nesse diapasão, o parágrafo único, do art. 7º, do CDC, estabelece de forma categórica que todos os integrantes da cadeia de consumo respondem, de forma solidária, pelos danos causados ao consumidor.

No que consiste ao dano moral, convém realçar que a ofensa à dignidade da pessoa, não se satisfaz com percalços e aborrecimentos. É cediço que a ofensa à honra, para resultar em indenização, deve ocorrer em grau suficiente a causar desapreço ao ofendido e à comunidade.

Efetivamente, o “Dano moral é o que atinge o ofendido como pessoa, não lesando seu patrimônio. É lesão de bem que integra os direitos da personalidade, como a honra, a dignidade, a intimidade, a imagem, o bom nome etc. [...]” (Carlos Roberto GONÇALVES Direito civil: direito das obrigações, responsabilidade civil. São Paulo: Saraiva,2011., p.62).

No entanto, nesse caso a avaria ao patrimônio imaterial revela-se, na medida em que os consumidores adimpliram todas as obrigações do contrato de compra e venda dos imóveis e, ao exigirem a formalização plena dos direitos de propriedade, viram-se prejudicados. Materializou-se, portanto, uma incerteza jurídica quanto ao caso, o que gerou abalo psicológico, e, por sua vez, ofensa aos direitos de personalidade.

Nesse mesmo sentido, são as decisões deste Tribunal de Justiça:

“CIVIL. CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONSTRUTORA. GARANTIA HIPOTECÁRIA JUNTO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. DEFEITO DE FORMA DA SENTENÇA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO CREDOR. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. PRELIMINARES AFASTADAS. MÉRITO. HIPOTECA INDEVIDA. SÚMULA 308 DO STJ. APLICABILIDADE. NULIDADE DA GARANTIA. ADQUIRENTE. PAGAMENTO INTEGRAL DO IMÓVEL. DEMORA NA BAIXA DA HIPOTECA. DANOS MORAIS. APELAÇÕES CONHECIDAS E NÃO PROVIDAS. 1 – omissis. 2 - No ajuizamento de ação visando a obtenção de escritura de imóvel livre de quaisquer ônus, a instituição financeira figura como litisconsorte passivo necessário, devendo, tanto o banco credor, como a construtora/incorporadora do empreendimento, constituirem-se no polo passivo da demanda. 3 – omissis. 4 - Preliminares afastadas. 5 – Segundo consta do entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” (Súmula 308, STJ). Aplicabilidade. 6 - “Afigura-se descabida a manutenção de hipoteca sobre o bem de terceiro adquirente de boa-fé, notadamente quando já quitado o valor do imóvel, não podendo este ser penalizado com a constituição de gravame advindo de relação da incorporadora com a instituição financeira. Declaração de nulidade da hipoteca, porquanto incidente o entendimento explicitado pela Súmula 308 do STJ.” (Precedente: TJ-RS; Apelação Cível Nº 70038689923). 7 – A demora no cancelamento da hipoteca por aqueles que têm a obrigação de resolvê-la, quer seja a instituição financeira quer seja a construtora/incorporadora, constitui ato ilícito, tornando certa a reparação por danos morais. 8 – Apelações conhecidas e não providas. (TJPI | Apelação Cível Nº 2012.0001.003372-0 | Relator: Des. Edvaldo Pereira de Moura | 3ª Câmara Especializada Cível | Data de Julgamento: 10/07/2013)

Nesse contexto, o quantum indenizatório deve ser arbitrado com razoabilidade e proporcionalidade, tendo em vista seu caráter pedagógico e a vedação ao enriquecimento sem causa.

Portanto, não há espaço para o deferimento do pleito de inexistência de danos, haja vista que as circunstâncias fáticas do caso, em cotejo com os elementos objetivos para apuração da quantia indenizatória, apontam que o importe da decisão recorrida, R$ 10.000,00 (dez mil reais), é suficiente para compensar as vítimas pela lesão experimentada, além de ser razoável a penalizar o lado promovido.

Em conclusão, entendo que deve ser mantida a condenação das apelantes, na forma solidária, a título de dano moral, em prol dos consumidores, conforme valor fixado na sentença vergastada.

Sobre esse montante, devem incidir juros de mora, contados a partir da citação (art. 405 do CC), além de correção monetária, desde a data do arbitramento do valor da indenização, conforme estabelecido na súmula 362 do STJ. (Provimento Conjunto n° 06/2009 TJPI) 

Ademais, considerando o desprovimento do recurso, majoro em 5% (cinco por cento) os honorários advocatícios devidos à apelada, nos termos do art. 85, §11, NCPC.

Dispositivo

Firme nas razões acima expostas, conheço do segundo recurso de apelação, mas lhe nego provimento, mantendo inalterada a sentença preambular.

É o voto.

Sessão Ordinária do Plenário Virtual, realizada no período de 03 a 10 de fevereiro, da 2ª Câmara Especializada Cível, presidida pelo Exmo. Sr. Des. Manoel de Sousa Dourado.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira, Des. Manoel de Sousa Dourado e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior.

Impedido/Suspeito: não houve.

Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça.

SALA DAS SESSÕES VIRTUAIS DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO, em Teresina, 10 de fevereiro de 2023.

Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

- Relator -