PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ GABINETE DO DESEMBARGADOR RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS PROCESSO Nº: 0007061-75.2016.8.18.0000CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198)ASSUNTO(S): [Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Esbulho / Turbação / Ameaça, Liminar]APELANTE: MARGARIDA DE PAIVA MELO, AURISTELA TUPINAMBA RODRIGUES LUSTOSAAPELADO: AURISTELA TUPINAMBA RODRIGUES LUSTOSA, MARGARIDA DE PAIVA MELO EMENTA CIVIL. CONTRATUAL. NEGÓCIO JURÍDICO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. USO DO BEM APÓS O INADIMPLEMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS. INDENIZAÇÃO DEVIDA PELA POSSE. I. A compra do ágio se trata de mera cessão de direitos onerosa de um imóvel financiado por uma instituição financeira ou imobiliária. II. O vendedor do ágio, comprador do imóvel financiado que não possui mais interesse em continuar pagando as parcelas do contrato, transfere ao terceiro interessado as parcelas do contrato, mediante pagamento ao vendedor pelo valor de parcelas que já foram pagas. III. No caso vertente, a procuração juntada pela Ré, dispõe sobre a transferência definitiva junto à instituição financeira, inferindo-se disso que a transferência ocorreria apenas no referido órgão, ou seja, ocorreria a titularização por parte da requerida de eventual financiamento, situação distinta da transferência definitiva da propriedade em cartório de registro de imóveis. IV. Extrai-se dos autos que a autora vendeu apenas o ágio do imóvel aludido, transferindo através da compra e venda pactuada a titularização do seu financiamento. V. Assim, resta inconteste ter havido o inadimplemento das parcelas convencionadas. VI. Recurso conhecido e desprovido. Teresina (PI), data registrada no sistema. Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS Relator (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0007061-75.2016.8.18.0000 - Relator: RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 31/05/2023 )

PODER JUDICIÁRIO 
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ
 GABINETE DO DESEMBARGADOR RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

PROCESSO Nº: 0007061-75.2016.8.18.0000
CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198)
ASSUNTO(S): [Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Esbulho / Turbação / Ameaça, Liminar]
APELANTE: MARGARIDA DE PAIVA MELO, AURISTELA TUPINAMBA RODRIGUES LUSTOSA

APELADO: AURISTELA TUPINAMBA RODRIGUES LUSTOSA, MARGARIDA DE PAIVA MELO

EMENTA

CIVIL. CONTRATUAL. NEGÓCIO JURÍDICO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. USO DO BEM APÓS O INADIMPLEMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS. INDENIZAÇÃO DEVIDA PELA POSSE. I. A compra do ágio se trata de mera cessão de direitos onerosa de um imóvel financiado por uma instituição financeira ou imobiliária. II. O vendedor do ágio, comprador do imóvel financiado que não possui mais interesse em continuar pagando as parcelas do contrato, transfere ao terceiro interessado as parcelas do contrato, mediante pagamento ao vendedor pelo valor de parcelas que já foram pagas. III. No caso vertente, a procuração juntada pela Ré, dispõe sobre a transferência definitiva junto à instituição financeira, inferindo-se disso que a transferência ocorreria apenas no referido órgão, ou seja, ocorreria a titularização por parte da requerida de eventual financiamento, situação distinta da transferência definitiva da propriedade em cartório de registro de imóveis. IV. Extrai-se dos autos que a autora vendeu apenas o ágio do imóvel aludido, transferindo através da compra e venda pactuada a titularização do seu financiamento. V. Assim, resta inconteste ter havido o inadimplemento das parcelas convencionadas. VI. Recurso conhecido e desprovido.

  

 

RELATÓRIO

O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS (RELATOR):

Trata-se de dois recursos de APELAÇÃO, interpostos, um por MARGARIDA DE PAIVA MELO, AURISTELA TUPINAMBA RODRIGUES LUSTOSA, devidamente qualificados, e o outro por AURISTELA TUPINAMBA RODRIGUES LUSTOSA, MARGARIDA DE PAIVA MELO, ambos contra sentença proferida pelo JUÍZO DE DIREITO DA 8a VARA DA COMARCA DE TERESINA (PI), nos autos de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS, processo n° 0027118-92.2010.8.18.0140.

Narrou a primeira apelante, na peça inaugural, que adquiriu, em 1987, uma unidade do apartamento localizado no Condomínio Vila Confiança. Que residiu no referido imóvel até o início do ano de 1998, quando vendeu seu ágio à apelada, pelo valor de R$ 17.000,00, transferindo ainda a ela a obrigação de quitar o restante do financiamento, além de pagar as despesas decorrentes de seu uso.

Relatou na exordial que, como forma de pagamento, a apelada emitiu quinze cheques de R$ 1.000,00 e um cheque de R$ 2.000,00. Entretanto, só adimpliu sete dos cheques emitidos, totalizando a R$ 7.000,00 (sete mil reais), deixando de efetuar o pagamento dos demais cheques, bem como de quitar as demais prestações do financiamento.

Aduziu que por causa do inadimplemento da apelada, a autora se viu obrigada a quitar o financiamento para evitar a perda do bem, que já se encontrava em vias de ser alienado. Informou que, por conta disso, notificou a requerida para desocupar o referido imóvel, não obtendo êxito. Pleiteou a rescisão contratual e consequente decretação da reintegração de posse do imóvel.

A segunda apelante defendeu-se aduzindo que a apelante prometeu vender-lhe o imóvel em questão quitado e sem qualquer ônus, e que os documentos referentes à transferência do ágio do imóvel foram produzidos unilateralmente pela apelante, tratando-se de falsidade material e ideológica. Defende a sua manutenção na posse do imóvel, eis que detém a posse de boa-fé e com justo título há mais de 12 anos, invocando a ocorrência de prescrição ao direito de ação da autora.

Da sentença proferida pelo juízo de piso, extrai-se o seguinte excerto:

Em relação à procuração de fl. 105, juntada pela Ré, observo que a mesma dispõe sobre a transferência definitiva NO IAPEP, inferindo-se disso que a transferência ocorreria apenas no referido órgão, ou seja, ocorreria a titularização por parte da requerida de eventual financiamento, situação distinta da transferência definitiva da propriedade em cartório de registro de imóveis, o que presumiria a quitação do imóvel ou a inexistência de quaisquer outros ônus sobre o mesmo, hipótese que a procuração citada não contempla. Assim, extrai-se dos autos que a autora vendeu apenas o ágio do imóvel aludido, transferindo através da compra e venda pactuada a titularização do seu financiamento perante o IAPEP.

Considerando assim ter havido o inadimplemento das parcelas convencionadas e entendendo não haver motivos plausíveis para justificá-lo, decretou, o juízo a quo, a rescisão do contrato de compra e venda, determinando: a) a reintegração do bem na posse do primeiro apelante; b) a restituição dos valores pagos pela segunda apelante à primeira, corrigidos monetariamente; c) a indenização, pela segunda apelante à primeira, por perdas e danos em decorrência do uso e gozo do imóvel sem a devida contraprestação financeira, d) a compensação entre os valores a serem restituídos pela primeira apelante à segunda e a indenização devida pela segunda apelante à primeira.

Assim, julgou procedentes em parte os pedidos articulados na exordial, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do, à época vigente, art. 269, I, do Código de Processo Civil de 1973.

Irresignada, a parte interpôs o presente apelo, pugnando por seu conhecimento e, no mérito, por seu provimento, com a reforma da decisão recorrida.

Instada a manifestar-se, a parte adversa apresentou suas contrarrazões, pugnando pela manutenção da sentença objurgada.

Submetidos os autos a esta Egrégia Corte Estadual de Justiça, e distribuídos a minha relatoria, foram eles remetidos à apreciação do Ministério Público Superior, que os restituiu sem exarar parecer de mérito, entendendo pela ausência de interesse público apto a provocar sua intervenção.

Vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

 

VOTO

O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS (RELATOR):

I. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE RECURSAL

Em razão do integral cumprimento dos seus requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, dou seguimento ao recurso.

II. RAZÕES DO VOTO

Como dito anteriormente, narrou a primeira apelante, na peça inaugural, que adquiriu, em 1987, uma unidade do apartamento localizado no Condomínio Vila Confiança. Que residiu no referido imóvel até o início do ano de 1998, quando vendeu seu ágio à segunda apelante, pelo valor de R$ 17.000,00, transferindo ainda a ela a obrigação de quitar o restante do financiamento, além de pagar as despesas decorrentes de seu uso. Relatou na exordial que, como forma de pagamento, a segunda apelante emitiu quinze cheques de R$ 1.000,00 e um cheque de R$ 2.000,00. Entretanto, só adimpliu sete dos cheques emitidos, totalizando a R$ 7.000,00 (sete mil reais), deixando de efetuar o pagamento dos demais cheques, bem como de quitar as demais prestações do financiamento. Aduziu que por causa do inadimplemento da segunda apelante, a autora se viu obrigada a quitar o financiamento para evitar a perda do bem, que já se encontrava em vias de ser alienado. Informou que, por conta disso, notificou a requerida para desocupar o referido imóvel, não obtendo êxito. Pleiteou a rescisão contratual e consequente decretação da reintegração de posse do imóvel.

A segunda apelante defendeu-se aduzindo que a apelante prometeu vender-lhe o imóvel em questão quitado e sem qualquer ônus, e que os documentos referentes à transferência do ágio do imóvel foram produzidos unilateralmente pela apelante, tratando-se de falsidade material e ideológica. Defende a sua manutenção na posse do imóvel, eis que detém a posse de boa-fé e com justo título há mais de 12 anos, invocando a ocorrência de prescrição ao direito de ação da autora.

Pois bem.

Quanto a prejudicial de mérito referente à prescrição da pretensão autoral, equivoca-se a requerente ao querer ver aplicada às demandas de natureza real o mesmo regime que incide sobre as de natureza pessoal. Os direitos reais têm como uma de suas características a imprescritibilidade, versando a prescrição sobre a perda da pretensão de haver uma prestação. O direito real concede ao titular um gozo permanente porque tende à perpetuidade, ao passo que o direito pessoal é eminentemente transitório, pois se extingue no momento em que a obrigação correlata é cumprida. Vale dizer, a propriedade é um direito perpétuo, pois não se perde pelo não uso, mas somente pelos meios e formas legais: desapropriação, usucapião, renúncia, abandono etc.

Sobre a falsidade alegada pela segunda apelante, entende-se que não procede, pois o conjunto probatório dos outros documentos presentes nos autos está de acordo com os referidos documentos, não havendo prova suficiente nos autos para contestar a veracidade dos documentos questionados.

Além disso, como bem assentou o magistrado a quo, quando questionada sobre produção de provas, a primeira apelante se limitou a solicitar o depoimento pessoal da autora e o envio de ofício ao IAPEP, sem mencionar qualquer prova pericial ou mesmo a apresentação da via original dos citados documentos, perdendo o direito de produção de provas que supostamente serviriam para avaliar a falsidade. E mais, os documentos fornecidos pelo IAPEP não contradizem a versão dos fatos apresentada pela primeira apelante, de forma que não há elementos mínimos necessários para afastar a presunção de veracidade ou reconhecer a falsidade dos documentos impugnados.

No mérito propriamente dito, quando se fala na compra do ágio, na verdade está se referindo a uma cessão de direitos onerosa de um imóvel financiado por uma instituição financeira ou imobiliária. O vendedor do ágio trata-se do comprador do imóvel financiado que não possui mais interesse em continuar pagando as parcelas do contrato. E o comprador do ágio se trata de um terceiro interessado em assumir as parcelas do contrato, mediante pagamento ao vendedor pelo valor de parcelas que já foram pagas. Conciliando os interesses de vendedor e comprador, é comum que ambos formalizem um contrato particular entre ambos para registrar a compra do ágio e se dirijam até o cartório para que o vendedor forneça uma escritura pública fornecendo poderes para que o comprador possa negociar sobre o contrato de financiamento imobiliário junto ao Banco.

Nesse caso, o vendedor do ágio permanecerá vinculado ao financiamento daquele imóvel que não mais o pertence até que o comprador termine de pagar as parcelas.

Logo, como cediço, na compra do ágio, vendedor (cedente) e comprador (cessionário) formalizam um negócio que envolve a alienação de um imóvel, com vinculação a um financiamento. Pode se observar que essa espécie de negociação imobiliária exige muito cuidado, pois são muitos os riscos envolvidos.

No caso vertente, a procuração juntada pela Ré, dispõe sobre a transferência definitiva NO IAPEP, inferindo-se disso que a transferência ocorreria apenas no referido órgão, ou seja, ocorreria a titularização por parte da requerida de eventual financiamento, situação distinta da transferência definitiva da propriedade em cartório de registro de imóveis, o que presumiria a quitação do imóvel ou a inexistência de quaisquer outros ônus sobre o mesmo, hipótese que a procuração citada não contempla, extraindo-se dos autos que a autora vendeu apenas o ágio do imóvel aludido, transferindo através da compra e venda pactuada a titularização do seu financiamento perante o IAPEP. Assim, resta inconteste ter havido o inadimplemento das parcelas convencionadas. Além do mais, restou comprovado nos autos que a autora quitou o financiamento do imóvel perante a instituição financeira, (cf. comprovante juntado à fl. 59), tendo de ser garantido o seu direito de propriedade sobre o imóvel.

A segunda apelante apelante admitiu na contestação que deixou de pagar 60% (sessenta por cento) do valor acordado, determinando a sustação dos cheques. Diz ter sustado os cheques porque começou a receber cobranças do IAPEP, mas o primeiro cheque sustado data de setembro de 1988 e a primeira cobrança, de maio de 1999, demonstrando que falta com a verdade a segunda apelante.

Não é crível, outrossim, o argumento de que acreditava estar adquirindo bem livre de ônus, visto que toda e qualquer pessoa, ao entabular negócio jurídico relativo a bem imóvel sempre exige a apresentação de documentos que comprovem á sua situação de regularidade, como, por exemplo, no que importa ao caso, a certidão de quitação do saldo devedor.

Não houve qualquer motivo plausível para o inadimplemento, sendo de rigor a rescisão do contrato de compra e venda, com: a) restituição dos valores pagos pela ré/compradora; b) a compensação com as perdas e danos devidas ao proprietário/vendedor em decorrência do uso e gozo do imóvel pela ré, bem assim com; c) a restituição do bem objeto do contrato, visto ter quitado o financiamento, passando a ser proprietária do imóvel.

Nada mais natural que, rescindida a avença, retornem as partes ao status quo ante, devendo a primeira apelante devolver à segunda os valores pagos a esta que, por sua vez, deve indenizar a primeira pelas perdas e danos advindas do uso indevido do imóvel, contudo não apenas após ter sido notificada para desocupá-lo, mas a partir do inadimplemento. 

É que, conforme o Superior Tribunal de Justiça, no REsp n.° 963.073/DF, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o promitente comprador deve indenizar o promitente vendedor durante todo o período em que restou configurada a mora. Vale dizer, em sendo comprovado o inadimplemento da obrigação, o STJ vem decidindo que as perdas e danos são devidas desde a data da inadimplência até a efetiva devolução do bem.

Isso porquê o Código Civil, em seu art. 394, assevera que se considera em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou o contrato estabelecer.

A mora, no caso vertente, se deu em setembro de 1998, quando o primeiro dos 10 (dez) últimos cheques emitidos pela requerida fora devolvido por insuficiência de fundos, sendo esta a data em que se deu a mora. Assim, sendo, a indenização pelas perdas e danos pelo uso ou fruição indevida do imóvel devem ser contados a partir de setembro de 1998, e não do dia em que fora a requerida notificada para desocupar o imóvel.

Não merece prosperar, lado outro, a alegação da autora-apelante de que não deve haver compensação por não ter havido condenação. A compensação, no caso em testilha, é decorrência direta do desfazimento do negócio, é dizer, da resolução contratual por inadimplemento, que impõe a restituição das partes ao estado anterior, até mesmo porque o art. 368, do Código Civil, afirma que se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem. A compensação, nesse caso, se opera de pleno direito, sendo efeito do desfazimento do negócio.

Assim, entendo ter acertado o juízo de piso ao ter decretado a rescisão do contrato, determinando a restituição dos valores pagos, compensados com as perdas e danos devidas ao proprietário/vendedor em decorrência do uso e gozo do imóvel sem a devida contraprestação financeira. Contudo, as perdas e danos são devidas a partir do inadimplemento da obrigação, é dizer, a partir de setembro de 1998.

  

III. DECISÃO 

Ante o exposto, com base nos argumentos fáticos e jurídicos acima delineados, sem prejuízo da prova coligida aos autos, CONHEÇO DE AMBOS OS RECURSOS e, no mérito, NEGO PROVIMENTO AO DA PARTE RÉ e DOU PARCIAL PROVIMENTO AO DA PARTE AUTORA, apenas para fixar que as perdas e danos pelo uso indevido do imóvel são devidas a partir de setembro de 1998, e não da data da notificação para desocupação do imóvel, mantendo, no mais, a sentença hostilizada.

Ademais, por conta da sucumbência ínfima sofrida pela primeira apelante, condeno ré nas custas processuais e em honorários sucumbenciais recursais, que majoro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do que determina o artigo 85, § 2°, do Código de Processo Civil.

É o voto.  

Teresina (PI), data registrada no sistema. 

Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

Relator