EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - CÓDIGO CIVIL - AÇÃO ORDINÁRIA - PRELIMINAR INEXISTENTE - CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - FATOR DE REDUÇÃO PROGRESSIVA - APLICAÇÃO DE FORMA PROPORCIONAL - QUANTITATIVOS DE LOJAS LOCADAS. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS. 1. Enquanto o apelante requer que a incidência do FAD seja de forma integral para todas as lojas, alugas ou não alugadas, o apelado defende a tese de que o FAD seja aplicado de forma proporcional, vale dizer, aplicado o fator de redução progressiva para quantidade de lojas não locadas, não sendo contabilizado as lojas locadas para a incidência do FAD. 2. O art. 124 da convenção de condomínio dispõe sobre o Fator de Redução Progressiva e conforme o acervo documental, o apelante detém 8,23 módulos junto ao condomínio e seguindo as regras da aludida convenção tem como a aplicação do FAD o fator de multiplicação de 2,78 pois o apelante detém 05 módulos inteiros. No entanto, existe fração excedente e conforme ficou disposto na sentença, chegou-se a seguinte conta: 2,78 (referente a cinco módulos) + 3,23 X (1/4) = 3,58 como fator de redução progressiva a ser aplicado em favor do apelante, parâmetro que reputamos correto por seguir as disposições da convenção do condomínio. 3. Definidos os parâmetros alhures, a melhor interpretação do §2º do art. 124 da Convenção do Condomínio em relação ao Fator de Redução Progressiva é o da aplicação proporcional ao quantitativo de lojas não locadas. 4. Portanto, o FAD deve incidir levando em consideração o número de lojas não locadas pelo apelante, incidindo sobre estas o fator de redução progressiva, vez que a proporcionalidade retrata de forma mais justa a utilização efetiva das salas, interpretar de forma diversa é tronar o regramento condominial norma vazia e de aplicação prática questionável. 5. Recurso conhecido e desprovido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0813230-42.2018.8.18.0140 - Relator: JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR - Vice-Presidência do Tribunal de Justiça - Data 15/02/2023 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0813230-42.2018.8.18.0140

Origem: Teresina / 1ª Vara Cível

Apelante: MC ENGENHARIA E COMERCIO LTDA - EPP

Advogado: Hemington Leite Frazão (OAB/PI nº 8.023)

Apelado: CONDOMÍNIO SHOPPING CENTER RIVERSIDE WALK

Advogado: Victor Rafael Botelho e Bona Soares (OAB/PI nº 12.648) e outros

Relator: Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

EMENTA

 

APELAÇÃO CÍVEL - CÓDIGO CIVIL - AÇÃO ORDINÁRIA - PRELIMINAR INEXISTENTE - CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - FATOR DE REDUÇÃO PROGRESSIVA - APLICAÇÃO DE FORMA PROPORCIONAL - QUANTITATIVOS DE LOJAS LOCADAS. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS. 1. Enquanto o apelante requer que a incidência do FAD seja de forma integral para todas as lojas, alugas ou não alugadas, o apelado defende a tese de que o FAD seja aplicado de forma proporcional, vale dizer, aplicado o fator de redução progressiva para quantidade de lojas não locadas, não sendo contabilizado as lojas locadas para a incidência do FAD. 2. O art. 124 da convenção de condomínio dispõe sobre o Fator de Redução Progressiva e conforme o acervo documental, o apelante detém 8,23 módulos junto ao condomínio e seguindo as regras da aludida convenção tem como a aplicação do FAD o fator de multiplicação de 2,78 pois o apelante detém 05 módulos inteiros. No entanto, existe fração excedente e conforme ficou disposto na sentença, chegou-se a seguinte conta: 2,78 (referente a cinco módulos) + 3,23 X (1/4) = 3,58 como fator de redução progressiva a ser aplicado em favor do apelante, parâmetro que reputamos correto por seguir as disposições da convenção do condomínio. 3. Definidos os parâmetros alhures, a melhor interpretação do §2º do art. 124 da Convenção do Condomínio em relação ao Fator de Redução Progressiva é o da aplicação proporcional ao quantitativo de lojas não locadas. 4. Portanto, o FAD deve incidir levando em consideração o número de lojas não locadas pelo apelante, incidindo sobre estas o fator de redução progressiva, vez que a proporcionalidade retrata de forma mais justa a utilização efetiva das salas, interpretar de forma diversa é tronar o regramento condominial norma vazia e de aplicação prática questionável. 5. Recurso conhecido e desprovido.

 

ACÓRDÃO

Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, conhecer do recurso para negar-lhe provimento, mantendo a sentença em todos os seus termos. Diante do ônus da sucumbência, majorar os honorários advocatícios em 5% (cinco por cento) sobre o valor da causa, nos termos do voto do Relator.

RELATÓRIO

 

            Cinge-se os autos sobre Apelação Cível interposta pela MC ENGENHARIA E COMERCIO LTDA - EPP contra a sentença do juízo da 1ª Vara Cível de Teresina/PI, que indeferiu o pedido do apelante e julgou procedendo do pedido reconvencional, nos autos da ação AÇÃO DE DECLARATÓRIA DE COBRANÇA INDEVIDA, em que consta como apelado Condomínio Shopping Center Riverside Walk, ora apelada.

Aduz a apelante, em síntese, preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação, assevera que a questão controvertida reside na interpretação do art. 124, do diploma referido, apontando-se que a variação da cobrança não encontra resguardo nos dispositivos da convenção.

Assevera que que não há previsão para a suspensão do benefício FAD, de forma parcial ou integral, aos proprietários, em relação aos módulos porventura não locados. Afirma que a intepretação, nesse caso, leva em consideração a literalidade da norma (art. 124, § 2º e 3º). Afirma que a sentença de mérito não analisa a controvérsia exposta, havendo uma confusão na fundamentação na decisão, considerando o dispositivo da sentença.

No mérito aduz sobre a correta aplicação do FAD aos proprietários de salas junto ao condomínio apelado, e por ser proprietária de 8,23 módulos no total, deveria pagar apenas o valor referente a 3,58 módulos, que representa 43,49% da taxa de condomínio prevista para 8,23 módulo.  Esclarece que a intenção da criação do FAD, portanto, era reduzir o valor previsto das quotas condominiais devidas para os condôminos proprietários de mais de uma sala e não seria razoável cobrada pela apelada. Ao final, requer a procedência do pedido.

Em contrarrazões a apelada pugna pela manutenção da sentença. 

O Ministério Público Superior, deixou de emitir parecer por não ser caso de intervenção ministerial.

É o relatório.      

 

 

VOTO

1. Requisitos de Admissibilidades.

Preenchidos os requisitos de admissibilidade recursal, CONHEÇO do presente Recurso.

2. Preliminar de ausência de fundamentação da sentença.

Afirma o apelante que a sentença de mérito não analisou a controvérsia exposta, havendo uma confusão na fundamentação na decisão, considerando o dispositivo da sentença.

Nesse sentido, afirma que a sentença chegou à conclusão de que a decisão foi PROCEDENTE, pois considera que o cálculo com a redução do FAD aproveita ao proprietário independente da sala estar locada ou não, mas que o dispositivo julga improcedente o pedido, carecendo de fundamentação para tanto.

 No entanto, ao que se percebe da dinâmica dos autos, o magistrado realizou a análise das provas do acervo probatório e ao fazer o seu juízo de valor, fê-lo de forma fundamentada, seguindo o raciocínio lógico jurídico do seu convencimento, não havendo que se falar em ausência de fundamentação. 

Ademais, diferente do afirmado pelo apelante, a sentença foi explicita ao considerar que a cobrança da parte apelada foi correta. Vejamos:

"Neste giro, entendo que os cálculos e a cobrança realizada pela parte ré são devidos uma vez que está em conformidade com a convenção do condomínio e sem razão a parte autora.

 Reputo que a parte autora não assiste razão em sua argumentação."

Rejeito, pois a preliminar suscitada e passo ao julgamento do mérito.

3. Mérito.

A controvérsia dos autos gira entorno da correta aplicação dos dispositivos previstos na convenção do condomínio, notadamente o art. 124 e seus parágrafos, referente à aplicação do Fator de Redução Progressiva.

Enquanto o apelante requer que a incidência do FAD seja de forma integral para todas as lojas, alugas ou não alugadas, o apelado defende a tese de que o FAD seja aplicado de forma proporcional, vale dizer, aplicado o fator de redução progressiva para quantidade de lojas não locadas, não sendo contabilizado às lojas locadas.

Para tanto, necessário esclarecer que o Código Civil autoriza e torna obrigatória a convenção para os titulares de direito sobre as unidades. Vejamos:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

 Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Portanto, vinculada a convenção do condomínio os aqui litigantes, vez que obrigatória as suas disposições aos condôminos.

O art. 124 da convenção de condomínio em questão dispõe sobre o Fator de Redução Progressiva e, conforme o acervo documental, o apelante detém 8,23 módulos junto ao condomínio, de tal forma que seguindo as regras da aludida convenção, a aplicação do FAD implica no fator de multiplicação no patamar de 2,78, pois o apelante detém 05 módulos inteiros.

No entanto, existe fração excedente e, conforme ficou disposto na sentença, chegou-se à seguinte conta: 2,78 (referente a cinco módulos) + 3,23 X (1/4) = 3,58, como fator de redução progressiva a ser aplicado em favor do apelante, parâmetro que se reputa correto por seguir as disposições da convenção do condomínio.

 Definidos os parâmetros alhures, a melhor interpretação do §2º do art. 124 da Convenção do Condomínio em relação ao Fator de Redução Progressiva, é o da aplicação proporcional ao quantitativo de lojas não locadas.

Portanto, o FAD deve incidir levando em consideração o número de lojas não locadas pelo apelante, incidindo sobre estas o citado fator vez que a proporcionalidade retrata de forma mais justa a utilização efetiva das salas, de tal forma que interpretar de forma diversa é tornar o regramento condominial norma vazia e de aplicação prática questionável.

Dessa forma, a sentença do juízo de origem foi acertada, devendo ser mantida em todos os seus termos.

4. Dispositivo

Forte nessas razões, conheço do recurso para negar-lhe provimento, mantendo a sentença em todos os seus termos.

Diante do ônus da sucumbência, majoro os honorários advocatícios em 5% (cinco por cento) sobre o valor da causa.

É o voto.

Sessão Ordinária do Plenário Virtual, realizada no período de 03 a 10 de fevereiro, da 2ª Câmara Especializada Cível, presidida pelo Exmo. Sr. Des. Manoel de Sousa Dourado.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira, Des. Manoel de Sousa Dourado e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior.

Impedido/Suspeito: não houve.

Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça.

SALA DAS SESSÕES VIRTUAIS DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO, em Teresina, 10 de fevereiro de 2023.

Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

- Relator -