EMENTA: OBRIGAÇÃO DE FAZER. RENEGOCIAÇÃO DE DÉBITOS. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 6.723/2015. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Tratam os autos de obrigação de fazer ajuizada pela parte apelante, ao argumento de ter direito ao plano de parcelamento de débitos vencidos e não pagos, propostos pela Lei Estadual nº 6.723/15. Requereu, dessa forma, que a parte apelada fosse obrigada a aceitar a negociação dos débitos referentes ao financiamento imobiliário, firmado entre as partes por instrumento contratual. 2. A decisão de primeira instância extinguiu o processo com resolução do mérito, e negou provimento aos pedidos iniciais, sob o argumento de que “o ato administrativo somente pode ser examinado pelo Poder Judiciário sob o aspecto da legalidade e nunca da oportunidade e conveniência de sua prática”. Logo, por se tratar de mérito administrativo, o Judiciário não poderia obrigar que a parte apelada aceitasse a proposta de negociação, uma vez que rescindido unilateralmente o contrato de financiamento imobiliário, dada a inadimplência da parte apelante. 3. Por isso, em havendo a demonstração de inadimplemento contratual, é viável a rescisão conforme prevista no próprio contrato, sobretudo quando houve a devida notificação acerca da mora no endereço declinado, nos termos do artigo 475, do Código Civil. 4. Visto isso, é inegável que o instrumento legal que garantiu o parcelamento e regularização de contratos inadimplentes atingiu, tão somente, os contratos em curso, até porque repetiu e maneira exaustiva que a avença só seria devida aos mutuários, ou seja, para aqueles ainda contratos e que tivessem honrado o pagamento de valores consignados, o que, por certo, não é o caso da parte apelante. 5. Recurso conhecido e improvido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0823585-14.2018.8.18.0140 - Relator: MANOEL DE SOUSA DOURADO - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 11/01/2023 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0823585-14.2018.8.18.0140

APELANTE: MARIA DAS DORES SANTOS SOUSA

Advogado(s): ARTHUR LENNON ALVES MENESES (OAB/PI nº 15.984)

APELADO: EMPRESA DE GESTAO DE RECURSOS DO ESTADO DO PIAUI S/A

Advogado(s): ADAUTO FORTES JUNIOR (OAB/PI nº 5.756)

RELATOR(A): Desembargador MANOEL DE SOUSA DOURADO

 

 

EMENTA

 

 

OBRIGAÇÃO DE FAZER. RENEGOCIAÇÃO DE DÉBITOS. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 6.723/2015. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Tratam os autos de obrigação de fazer ajuizada pela parte apelante, ao argumento de ter direito ao plano de parcelamento de débitos vencidos e não pagos, propostos pela Lei Estadual nº 6.723/15. Requereu, dessa forma, que a parte apelada fosse obrigada a aceitar a negociação dos débitos referentes ao financiamento imobiliário, firmado entre as partes por instrumento contratual.

2. A decisão de primeira instância extinguiu o processo com resolução do mérito, e negou provimento aos pedidos iniciais, sob o argumento de que “o ato administrativo somente pode ser examinado pelo Poder Judiciário sob o aspecto da legalidade e nunca da oportunidade e conveniência de sua prática”. Logo, por se tratar de mérito administrativo, o Judiciário não poderia obrigar que a parte apelada aceitasse a proposta de negociação, uma vez que rescindido unilateralmente o contrato de financiamento imobiliário, dada a inadimplência da parte apelante.

3. Por isso, em havendo a demonstração de inadimplemento contratual, é viável a rescisão conforme prevista no próprio contrato, sobretudo quando houve a devida notificação acerca da mora no endereço declinado, nos termos do artigo 475, do Código Civil.

4. Visto isso, é inegável que o instrumento legal que garantiu o parcelamento e regularização de contratos inadimplentes atingiu, tão somente, os contratos em curso, até porque repetiu e maneira exaustiva que a avença só seria devida aos mutuários, ou seja, para aqueles ainda contratos e que tivessem honrado o pagamento de valores consignados, o que, por certo, não é o caso da parte apelante.

5. Recurso conhecido e improvido.

 

 

 

 

 

 

RELATÓRIO

 

 

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por MARIA DAS DORES SANTOS SOUSA, em face da sentença (Id. 5523855) proferida nos autos da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, que julgou improcedentes os pedidos da parte autora, e negou a realização de acordo de parcelamento para com a parte apelada, ora requerida, EMPRESA DE GESTÃO DE RECURSOS DO ESTADO DO PIAUÍ – EMGERPI. 

Inconformada com a sentença (Id. 5523852), a parte requerente/apelante aduz, em apertada síntese, que não adimpliu as obrigações firmadas em contrato, que tinha como objeto o financiamento imobiliário, em razão das dificuldades financeiras enfrentadas ao longo dos anos. Argumenta, ainda, que com o advento da lei Estadual nº 6.723/15, teria direito ao parcelamento do débito vencido e não pago, o que traria regularidade para relação contratual. Pugnou, ao final, pelo conhecimento e provimento do presente recurso de apelação. 

Em contrarrazões (Id. 5523862), a parte apelada refuta as alegações da parte Apelante e pugna pela manutenção da sentença, pontuando que o contrato já teria sido rescindido em razão da inadimplência, o que afastaria o direito de aderência ao plano de parcelamento, vez que desfeito o negócio jurídico unilateralmente. 

Ausente manifestação ministerial, visto que não existe interesse público que justifique intervenção do Parquet. 

É o que importa relatar. 

 

 

 

 

 

VOTO DO RELATOR

1 – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE RECURSAL

                        Presentes as condições recursais (legitimidade, interesse e possibilidade jurídica) e os pressupostos legais (órgão investido de jurisdição, capacidade recursal das partes e regularidade formal – forma escrita, fundamentação e tempestividade), CONHEÇO do recurso interposto.

2 – DO MÉRITO DO RECURSO

Tratam os autos de obrigação de fazer ajuizada pela parte apelante, ao argumento de ter direito ao plano de parcelamento de débitos vencidos e não pagos, propostos pela Lei Estadual nº 6.723/15. Requereu, dessa forma, que a parte apelada fosse obrigada a aceitar a negociação dos débitos referentes ao financiamento imobiliário, firmado entre as partes por instrumento contratual. 

A decisão de primeira instância extinguiu o processo com resolução do mérito, e negou provimento aos pedidos iniciais, sob o argumento de que “o ato administrativo somente pode ser examinado pelo Poder Judiciário sob o aspecto da legalidade e nunca da oportunidade e conveniência de sua prática”. Logo, por se tratar de mérito administrativo, o Judiciário não poderia obrigar que a parte apelada aceitasse a proposta de negociação, uma vez que rescindido unilateralmente o contrato de financiamento imobiliário, dada a inadimplência da parte apelante. 

Compulsando os autos, alguns fatos são incontroversos e devidamente escorados em provas robustas, a saber: a parte apelante possuía, à época da rescisão, 175 (cento e setenta e cinco) parcelas inadimplidas, de um total de 300 (trezentas) prestações, isto é, mais de 14 (quatorze) anos de débitos vencidos e não pagos; a parte apelante não reside mais no imóvel, sendo entregue a um terceiro sem que apresentasse nenhuma informação à parte apelada, o que configura abandono do bem. 

Em razão disso, em 12 de fevereiro de 2009 foi publicada a portaria n°019/D/2009-GAB rescindindo unilateralmente o contrato da autora por ausência de pagamento, mesmo após citações emitidas pela empresa. 

Por isso, em havendo a demonstração de inadimplemento contratual, é viável a rescisão conforme prevista no próprio contrato, sobretudo quando houve a devida notificação acerca da mora no endereço declinado, nos termos do artigo 475, do Código Civil:

Art. 475. “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

 

No que se refere à responsabilidade pela quebra do contrato, induvidoso que a adquirente deu causa ao inadimplemento não efetuado o pagamento de R$37.350,19 (trinta e sete mil trezentos e cinquenta reais e dezenove centavos) desde o ano de 2009. Tendo em conta que nesses casos de contratos particulares, sem registro no Registro de Imóveis, é entendimento da possibilidade da resolução embora eventual cláusula de irretratabilidade, cabendo a resolução e as perdas e danos pertinentes. 

Assim decidem os Tribunais:

 

 

 

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR. NOTIFICAÇÃO VÁLIDA. MORA CONSTITUÍDA. RESCISÃO UNILATERAL RECONHECIDA. RECURSO IMPROVIDO. I - A jurisprudência pátria, inclusive deste Tribunal, possui entendimento de que a notificação enviada ao endereço do devedor é válida para a rescisão unilateral do contrato de promessa de Compra e Venda de imóvel. II – No caso, vê-se que, após o inadimplemento de uma das parcelas, a construtora enviou para o endereço da compradora a competente notificação, fato incontroverso, contudo, esta permaneceu inerte, por mais de 10 (dez) meses. APELO IMPROVIDO. (Classe: Apelação,Número do Processo: XXXXX-62.2012.8.05.0080, Relator (a): Maria do Socorro Barreto Santiago, Segunda Câmara Cível, Publicado em: 09/04/2019 ) (TJ-BA - APL: XXXXX20128050080, Relator: Maria do Socorro Barreto Santiago, Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 09/04/2019)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE DAR E FAZER C/C INDENIZAÇÃO – IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO EM RAZÃO DE INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL – AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE – NOTIFICAÇÃO COMPROVADA NO ENREDEÇO CONSTANTE NO CONTRATO - RESCISÃO PREVISTA CONTRATUALMENTE – CULPA DA VENDEDORA NÃO COMPROVADA – FINANCIAMENTO DE RESPONSABILIDADE DO CONSUMIDOR/COMPRADOR – VIABILIDADE DE COMERCIALIZAÇÃO DO IMÓVEL PARA OUTROS INTERESSADOS APÓS A RESCISÃO – VIABILIDADE DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DOS VALORES PAGOS – ENTENDIMENTO DO STJ – SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE – APELO PROVIDO EM PARTE – ALEGAÇÃO DE OMISSÃO QUANTO AO TERMO INICIAL DE JUROS – RESCISÃO POR CULPA DA COMPRADORA – INADIMPLEMENTO – JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – ACOLHIMENTO DOS EMBARGOS INTERPOSTOS POR SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – ALEGAÇÃO DE OMISSÃO (EM RELAÇÃO À SÚMULA N. 543 DO STJ e REsp XXXXX/SC) – OMISSÃO QUANTO AOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – OBSCURIDADE E CONTRADIÇÃO – AUSÊNCIA DE NECESSIDADE DE LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO OU PAGAMENTO DA PARCELA B – ALEGAÇÃO DE NÃO ENFRENTAMENTO QUANTO AO FUNDAMENTO DA EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – AUSÊNCIA DE VÍCIOS – TENTATIVA DE REDISCUSSÃO – EMBARGOS OPOSTOS POR CELMA ASSUNÇÃO DE LARA REJEITADOS. Em havendo a demonstração de inadimplemento contratual, é viável a rescisão conforme prevista no próprio contrato, sobretudo quando houve a devida notificação acerca da mora no endereço declinado. Caso não se desincumba a compradora de adimplir o contrato, providenciando o financiamento dos valores para a aquisição do bem comercializado na planta, é perfeitamente viável a rescisão, podendo, após, a vendedora comercializá-lo com outros interessados no imóvel, não havendo falar em qualquer ilicitude, e, por consequência, em necessidade de reparação de danos. “(...) Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão. Assim, deve ser mantida a sentença que determinou a retenção de 10% do valor pago pela adquirente do imóvel, se sequer houve a entrega ou fruição do imóvel pela compradora, pois a empresa demandada poderá revender o imóvel e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do bem”. (...) (N.U XXXXX-83.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/03/2021, Publicado no DJE 12/03/2021)”.

 

 

 

Superada a discussão acerca da legalidade da rescisão contratual por inadimplência, passo a analisar a incidência da Lei Estadual nº 6.723/15. 

Diz o susodito instrumento legal:

Art. 2º A ENGERPI fica autorizada a:

I – Oportunizar aos inadimplentes o parcelamento ou pagamento à visa mediante descontos dos seus débitos integrais apurados e demonstrados no seu sistema gestor imobiliário;

II – Possibilitar o pagamento de eventuais saldos residuais devedores de mutuários que ostentem indícios de multiplicidade de financiamento de imóveis no âmbito do SFH.

Art. 3º (...)

§ 1º Serão corrigidos anualmente os valores das prestações oriundas do parcelamento da dívida, com base nos indexadores vinculados à data base da categoria profissional do mutuário.

Art. 4º (...)

§ 1º Os parcelamentos autorizados beneficiam somente aos mutuários que honraram integralmente o pagamento dos valores consignados, aprazados e pactuados na forma determinada nas respectivas Portarias.

 

Visto isso, é inegável que o instrumento legal que garantiu o parcelamento e regularização de contratos inadimplentes atingiu, tão somente, os contratos em curso, até porque repetiu de maneira exaustiva que a avença só seria devida aos mutuários, ou seja, para aqueles ainda contratos e que tivessem honrado o pagamento de valores consignados, o que, por certo, não é o caso da parte apelante.

 

Dessa forma, não há o que se falar em obrigação para renegociar débitos de contratos já atingidos pela resolução. Por isso, não merecem prosperar os argumentos apelantes.

 

 

3 – DISPOSITIVO 

Por todo o exposto, voto pelo conhecimento do presente recurso apelatório, para no mérito, negar-lhe provimento, mantendo na íntegra a sentença do magistrado de origem. 

Majoro os honorários advocatícios, nesta fase recursal em 5%, totalizando o percentual de 15% sobre o valor atribuído à causa, mantendo a exigibilidade suspensa em razão da concessão do benefício da Justiça Gratuita, conforme § 3º do artigo 98 do Código de Processo Civil. 

O Ministério Público Superior deixou de opinar por não vislumbrar interesse público a justificar sua intervenção. 

É como voto.

 

 

 

 

DECISÃO: Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator. Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira, Des. Manoel de Sousa Dourado – Relator e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior. Impedimento/Suspeição: Não houve. Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça. Fez sustentação oral, através de vídeo gravado, o Dr. Arthur Lennon Alves Meneses (OAB/PI nº 15.984). SALA DAS SESSÕES VIRTUAIS DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO, em Teresina, 02 a 09 → (02 a 12) de dezembro de 2022.

 

 

 

 

 

 

 

Desembargador MANOEL DE SOUSA DOURADO