CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA. LEGITIMIDADE ATIVA PARA PROPOSITURA DA AÇÃO. DETENTOR DE JUSTO TÍTULO E POSSUIDOR. APLICAÇÃO DA TEORIA DA CAUSA MADURA. MÉRITO. VENDA A NON DOMINO. NULIDADE ABSOLUTA, IMPOSSÍVEL DE SER CONVALIDADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. As invalidades dos negócios jurídicos podem ser alegadas por qualquer interessado, ou pelo Ministério Público, quando lhes couber intervir, na forma do art. 168 do CC. 2. Ademais, detém legitimidade para propositura da Ação anulatória o possuidor, tendo em vista que a posse também é oponível erga omnes, e já foi confirmada a posse dos apelantes em audiência de justificação prévia realizada em 07-03-2018, na Ação de Manutenção de Posse, em trâmite na 2ª Vara Cível sob o nº 0000698-42.2017.8.18.0031, sendo, assim, irrelevante a ausência de registro. 3. Portanto, os autores desta Ação Anulatória possuem legitimidade ativa para propositura da demanda, não só como detentores de justo título, como em razão da posse. 4. Além disso, é pacífico que, no Brasil, adotou-se a Teoria da Asserção, segundo a qual a verificação da presença das condições da ação se limita à análise “da narrativa contida na petição inicial, não se confundindo com o exame do direito material objeto da ação, a ser enfrentado mediante confronto dos elementos de fato e de prova apresentados pelas partes em litígio”. Precedente do STJ (AgInt no REsp 1710937/DF). 5. Sendo assim, a análise da presença ou não das condições da ação é feita em cognição superficial, que se limita ao cotejo entre o que é alegado na petição inicial e o direito material requerido, não se estendendo, por exemplo, ao exame do conjunto fático-probatório, o qual integra o âmbito do mérito da demanda. 6. In casu, a ação se funda na alegação de nulidade de escrituras públicas, em que os apelantes comprovam a aquisição dos lotes 27 e 28, por meio de escritura pública, desde 1989, o que demonstra a legitimidade ativa para ajuizamento da presente demanda. 7. Isto posto, reformo a sentença a quo e reconheço a legitimidade ativa dos autores/apelantes. 8. Contudo, verifico que, in casu, os documentos necessários à instrução do feito foram juntados pelas partes, pelo que o presente recurso enquadra-se em hipótese de aplicação da Teoria da Causa Madura para julgamento. MÉRITO 9. Venda realizada por quem não era proprietário do imóvel, não tem mera anulabilidade por vício de consentimento, mas sim nulidade absoluta, impossível de ser convalidada. 10. Lotes vendidos por JOSÉ WILLAME DOS SANTOS LOPES, que não possuía qualidade de proprietário, nem de herdeiro, não pode ser convalidado. 11. Alvará Judicial autorizava o advogado indicado pelos herdeiros a transferir os imóveis já vendidos pelo falecido, Sr. OSCAR COSTA VAZ, em vida, portanto, até 05-02-1995, e não transferidos até 2011, existindo relação expressa com indicação de que referidos terrenos já tinham sido vendidos antes do óbito. 12. Nos termos do julgado do STJ “os negócios jurídicos inexistentes e os absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco não convalescem com o decurso do tempo, de modo que a nulidade pode ser declarada a qualquer tempo, não se sujeitando a prazos prescricionais ou decadenciais". (STJ, AgRg no AREsp 489.474/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 17/05/2018). 13. Assim, na venda "a non domino", a propriedade transferida não produz nenhum efeito, diante da nulidade absoluta, portanto, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. 14. Desse modo, a venda realizada pelo Sr JOSÉ WILLAME DOS SANTOS LOPES é nula de pleno direito, porque ele não era o proprietário dos lotes 27 e 28, e, via de consequência, a nulidade atinge todos os atos subsequentes, incluindo as escrituras de compra e venda e registros dela decorrentes. 15. Portanto, a nulidade da primeira venda atinge os atos subsequentes, restabelecendo-se o status quo ante, com o ressarcimento do valor pago por quem não possuía legitimidade para venda. 16. Recurso conhecido e provido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0803685-47.2019.8.18.0031 - Relator: DIOCLECIO SOUSA DA SILVA - Vice-Presidência do Tribunal de Justiça - Data 13/12/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0803685-47.2019.8.18.0031

Origem: Parnaíba / 1ª Vara Cível

Apelantes: VIGERLENIO RIBEIRO MACHADO

Advogado: Ana Karenina Guilhon Franca (OAB/PI nº 5.184)

1ºApelado: ANDERSON LUIZ F. DE CARVALHO – ME

Advogado: George Newton Cysne Frota Junior (OAB/CE nº 28.647)

Relator: Juiz convocado Dr. Dioclécio Sousa da Silva

 

EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA. LEGITIMIDADE ATIVA PARA PROPOSITURA DA AÇÃO. DETENTOR DE JUSTO TÍTULO E POSSUIDOR. APLICAÇÃO DA TEORIA DA CAUSA MADURA. MÉRITO. VENDA A NON DOMINO. NULIDADE ABSOLUTA, IMPOSSÍVEL DE SER CONVALIDADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. As invalidades dos negócios jurídicos podem ser alegadas por qualquer interessado, ou pelo Ministério Público, quando lhes couber intervir, na forma do art. 168 do CC.

2. Ademais, detém legitimidade para propositura da Ação anulatória o possuidor, tendo em vista que a posse também é oponível erga omnes, e já foi confirmada a posse dos apelantes em audiência de justificação prévia realizada em 07-03-2018, na Ação de Manutenção de Posse, em trâmite na 2ª Vara Cível sob o nº 0000698-42.2017.8.18.0031, sendo, assim, irrelevante a ausência de registro.

3. Portanto, os autores desta Ação Anulatória possuem legitimidade ativa para propositura da demanda, não só como detentores de justo título, como em razão da posse.

4. Além disso, é pacífico que, no Brasil, adotou-se a Teoria da Asserção, segundo a qual a verificação da presença das condições da ação se limita à análise “da narrativa contida na petição inicial, não se confundindo com o exame do direito material objeto da ação, a ser enfrentado mediante confronto dos elementos de fato e de prova apresentados pelas partes em litígio”. Precedente do STJ (AgInt no REsp 1710937/DF).

5. Sendo assim, a análise da presença ou não das condições da ação é feita em cognição superficial, que se limita ao cotejo entre o que é alegado na petição inicial e o direito material requerido, não se estendendo, por exemplo, ao exame do conjunto fático-probatório, o qual integra o âmbito do mérito da demanda.

6. In casu, a ação se funda na alegação de nulidade de escrituras públicas, em que os apelantes comprovam a aquisição dos lotes 27 e 28, por meio de escritura pública, desde 1989, o que demonstra a legitimidade ativa para ajuizamento da presente demanda.

7. Isto posto, reformo a sentença a quo e reconheço a legitimidade ativa dos autores/apelantes.

8. Contudo, verifico que, in casu, os documentos necessários à instrução do feito foram juntados pelas partes, pelo que o presente recurso enquadra-se em hipótese de aplicação da Teoria da Causa Madura para julgamento.

MÉRITO

9. Venda realizada por quem não era proprietário do imóvel, não tem mera anulabilidade por vício de consentimento, mas sim nulidade absoluta, impossível de ser convalidada.

10. Lotes vendidos por JOSÉ WILLAME DOS SANTOS LOPES, que não possuía qualidade de proprietário, nem de herdeiro, não pode ser convalidado.

11. Alvará Judicial autorizava o advogado indicado pelos herdeiros a transferir os imóveis já vendidos pelo falecido, Sr. OSCAR COSTA VAZ, em vida, portanto, até 05-02-1995, e não transferidos até 2011, existindo relação expressa com indicação de que referidos terrenos já tinham sido vendidos antes do óbito.

12. Nos termos do julgado do STJ “os negócios jurídicos inexistentes e os absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco não convalescem com o decurso do tempo, de modo que a nulidade pode ser declarada a qualquer tempo, não se sujeitando a prazos prescricionais ou decadenciais". (STJ, AgRg no AREsp 489.474/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 17/05/2018).

13. Assim, na venda "a non domino", a propriedade transferida não produz nenhum efeito, diante da nulidade absoluta, portanto, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente.

14. Desse modo, a venda realizada pelo Sr JOSÉ WILLAME DOS SANTOS LOPES é nula de pleno direito, porque ele não era o proprietário dos lotes 27 e 28, e, via de consequência, a nulidade atinge todos os atos subsequentes, incluindo as escrituras de compra e venda e registros dela decorrentes.

15. Portanto, a nulidade da primeira venda atinge os atos subsequentes, restabelecendo-se o status quo ante, com o ressarcimento do valor pago por quem não possuía legitimidade para venda.

16. Recurso conhecido e provido.

 

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por VIGERLENIO RIBEIRO MACHADO E HEDYLAMAR FONTENELE E MACHADO contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba(PI), que, nos autos da AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA, extinguiu o processo, sem exame do mérito, ao reconhecer a ilegitimidade da parte autora para propositura da Ação Anulatória, uma vez que não é legítimo proprietário do imóvel.

apelação cível: Irresignados, os Autores, ora Apelantes, interpuseram o presente recurso, ao argumento de que: i) são proprietários do lote 23 e legítimos possuidores dos lotes 27 e 28 do conjunto A, quadra A-2, do Loteamento Novo Horizonte, conforme escritura pública registrada sob o número 35 lavrada no livro E-82 às fls. 69, do 1º Serviço de Registro de Imóveis (Cartório Almendra), assinada pelo vendedor OSCAR COSTA VAZ, adquiridos em 1989; ii) em 1995, o antigo proprietário OSCAR COSTA VAZ faleceu e deixou vários lotes vendidos (mediante parcelamento), pendentes de quitação e transferência junto ao cartório de imóveis; iii) com a abertura do inventário, foram descritos os bens a serem inventariados, estando excluídos do acervo os lotes 27 e 28 do conjunto A (id. 4690806 p. 05), em razão da venda anterior realizada pelo falecido, fato conhecido por todos os herdeiros, conforme provado nos autos do inventário através da relação apresentada no processo dos lotes vendidos antes de 1995 e não transferidos (id. 4690810 p. 1-2, id. 4690811 e id. 4690812); iv) além disso, a escritura de compra e venda da apelada GERCIANE foi lavrada em 22-03-2016, e os recibos juntados aos autos pelo advogado ANTÔNIO LUIZ BEZERRA, então procurador do espólio do Sr. Oscar Costa Vaz, dando poderes para assinar a escritura tem data posterior, de 14-06-2016; v) outro ponto que merece destaque é o fato de que os selos de fiscalização e autenticação do TJPI utilizados na citada escritura tinham data de utilização entre 13-06 a 17-06, mas somente foram prestados conta em 20-06-2016; vi) com base nas irregularidades apontadas, os ora apelantes ingressaram com a presente Ação Anulatória no intuito de salvaguardar seus direitos, razão pela qual requereram a anulação e cancelamento do registro do imóvel da matrícula 30.874; vii) quanto a legitimidade, os ora apelantes são partes legítimas para pleitear a referida nulidade de escritura, tendo em vista serem legítimos possuidores dos imóveis (lotes 27 e 28) desde 1989, posse que foi confirmada em audiência de justificação prévia realizada em 07-03-2018, na Ação de Manutenção de Posse que tramita na 2ª Vara Cível sob o nº 0000698-42.2017.8.18.0031, portanto são detentores do animus domini, uma vez que adquiriram os imóveis através de escritura pública de compra e venda, documento revestido de fé pública, com recolhimento de ITBI junto ao ente municipal; viii) ademais, nos termos da jurisprudência do STJ, qualquer pessoa pode pleitear anulação de registro público, razão pela qual a sentença deve ser reformada; ix) merece, ainda, destaque o fato de que os poderes outorgados ao advogado ANTÔNIO LUIZ MENDES BEZERRA foram para assinar e dar quitação na transferência de todos os lotes constantes do loteamento Novo Horizonte, até a data do óbito de Oscar Costa Vaz, que ocorreu em 05-02-1995 (id. 4690806 p. 52); x) entretanto, o advogado que representava o espólio, de posse do Alvará Judicial que autoriza a transferência dos lotes já vendidos até 05-02-1995, efetuou a venda dos lotes dos apelantes (nº 27 e 28), que já não pertenciam ao espólio (relação dos lotes vendidos constante do inventário – id. 4690810 p. 2), para a Sra Gerciane, em 2016, que, por sua vez, vendeu para o outro Apelado, após uma sequência de irregularidades, a seguir listadas: 1. os bens não constavam do acervo dos bens arrolados no inventário (Proc. 03-60.1995.8.18.0031); 2. o causídico não detinha capacidade jurídica para vender os lotes 27 e 28, mas apenas transferir aos legítimos compradores, no caso os apelantes, tanto que após constatar a venda irregular à Sra Gerciane em 2016, fazendo mal uso do alvará judicial, foi requerido pelos recorrentes e deferido pelo Juízo do Inventário a revogação dos poderes outorgados ao citado causídico (id. 4690813 p. 1-2); 3. a Sra. GERCIANE alega que adquiriu os lotes em 2015, do Sr JOSÉ WILLAME DOS SANTOS LOPES, pelo valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com a informação de que ele detinha a posse por mais de 10 anos, de forma mansa e pacífica, responsabilizando-se pela transferência futura para o seu nome, mas não fez prova da regularidade na aquisição; 4. a quitação dos IPTU’s pela Sra GERCIANE foram efetuadas todas numa mesma data – 21-06-2016; 5. os lotes somente foram registrados em 01-07-2016 (id. 46908985 p. 1), após a venda ao Sr. Anderson, mediante mera Declaração (id. 4690892) assinada em 24-06-2016; 6. ato seguinte, lavrou-se a escritura pública de compra e venda em 05-07-2016 e registrou-se os lotes em nome de ANDERSON LUIZ F. DE CARVALHO – ME, na data de 11-07-2016 (id. 4690898 p. 2); 7. os selos de fiscalização e autenticação do TJPI foram utilizados no registro após a data permitida, qual seja dos dias 13-06 a 17-06/2016, conforme faz prova as informações constantes do site do TJPI; xi) o suposto contrato de compra e venda da Sra Gerciane para a empresa do Sr. Anderson descreve o valor da compra de R$ 115.000,00 (cento e quinze mil reais), dos quais só há prova do pagamento de R$ 10.000 (recibo id. Nº 4690892 p. 2); xii) não há comprovação, nestes autos, do pagamento do ITBI pela Sra Gerciane, nem prova do pagamento da quantia de R$ 105.000,00 pelo Sr. Anderson, que, nos termos do contrato, e confirmado por ele em audiência de instrução, foi efetuado mediante transferência bancária; xiii) outra imprecisão foi a Apelada afirmar que vendeu os lotes porque precisava de dinheiro para tratamento de saúde de sua genitora, todavia gastou mais de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para lavrar escritura em março de 2016, pagou o advogado, representante do espolio, em junho de 2016, e sequer comprovou o valor recebido pela compra, tampouco apresentou documento capaz de habilitá-la como beneficiária do espolio, ou de comprovar a regularidade na aquisição; xiv) por outro lado, o alvará judicial de 09-02-2011, autorizava a transferência dos lotes do espólio, adquiridos e pagos até o dia do óbito (05-02-1995), portanto não incluía os imóveis vendidos depois, o que torna o negócio jurídico nulo; xv) além disso, o advogado transferiu a propriedade através de escritura pública de compra e venda, sem autorização dos herdeiros, quando o correto seria escritura de cessão de direitos hereditários; xvi) portanto, as escrituras de compra e venda nº 31, Escritura Declaratória nº 24 e todos os atos subsequentes, tais como o Registro Imobiliário, matrícula 30.874, são desprovidos de validade.

Requereu o provimento da apelação, reformando-se a sentença com a declaração de nulidade das escrituras públicas e o consequente cancelamento do registro imobiliário.

CONTRARRAZÕES DO APELADO ANDERSON LUIZ F. DE CARVALHO-ME: Em contrarrazões, arguiu que: i) o espólio de OSCAR COSTA VAZ vendeu o imóvel à GERCIANE ARAÚJO DA SILVA, adquirido pelo Apelado, que registrou e, em processo público, desmembrou o lote em cinco para construção de casas; ii) os apelantes alegam posse para justificar seu interesse de agir, baseada em decisão liminar de Ação Possessória, sem trânsito em julgado, o que não o legitima para questionar a propriedade do Apelado, haja vista tratar-se de posse precária, sem animus domini; iii) os atos registrais atacados são regidos pelo princípio da constitutividade, que define a titularidade da propriedade e, ainda, pelos seguintes princípios: da publicidade, força probandi, legalidade, continuidade, responsabilidade e prioridade, logo é o registro imobiliário que comprova a propriedade e legitima a venda; iv) os apelantes, por sua vez, juntam escritura pública de 1989, de natureza jurídica obrigacional (pessoal), que não levaram a registro, oponível inter partes e não contra terceiros de boa-fé, portanto são parte ilegítima para propositura da Ação, razão pela qual a sentença deve ser confirmada; v) os apelantes sustentam fatos novos, tais como conflito entre as datas de aquisição do imóvel pela antiga proprietária e os selos acostados, por meio de imagens, com vistas a tumultuar o processo e colocar em dúvida o negócio jurídico, sem provar que deixou de fazê-lo, por motivo de força maior, como determina o art. 1.014 do CPC; vi) esclareça-se que a escritura da proprietária anterior foi lavrada de forma equivocada com data de 22-03-2015 e corrigida para a data de 22-03-2016, quando procedido com o registro no CRI de Parnaíba, a retificação ocorreu em 01-07-2016, no cartório Bezerra, e, no mesmo dia, foi protocolada no Cartório Almendra; vii) “havendo entendimento de anular a sentença de piso, sinaliza-se que a causa já está madura para decisão de mérito, sem que isso configure reformation in pejus se desfavorável aos apelantes. Trata-se de medida que visa economia processual”; viii) sobre a materialização da venda por meio de escritura de compra e venda e não cessão de direitos, foi emitido alvará judicial, o que legitima a transação nos autos de inventário; ix) além disso, o adquirente é terceiro de boa-fé, estando válido o alvará judicial na data da compra dos lotes, em julho de 2016, uma vez que só foi revogado referido alvará judicial em 27-10-2016; x) o Apelado não tinha como saber sobre o descumprimento do contrato existente entre apelantes e falecido, mesmo porque não foi levado a registro; xi) existia alvará judicial autorizando a venda dos lotes, além do que o representante da empresa apelada não possui formação jurídica e nem detinha informações sobre o litígio em questão; xii) não existia pagamento de IPTU, por parte dos apelantes, dos últimos 20 anos, e os terrenos estavam cobertos por mato; xiii) quanto ao valor de compra declarado por Gerciane de R$ 10.000,00 também não causa estranheza, haja vista duas realidades existentes no mercado, uma que as pessoas declaram preço baixo para evitar pagar imposto altos e outra que as pessoas que recebem herança acabam por vender abaixo do valor de mercado por necessidade; xiv) anular os registros e escrituras seria contrário à Segurança Jurídica, além de gerar grave impacto no equilíbrio econômico da empresa, que possivelmente não será ressarcida, diante da declaração da antiga proprietária de que o dinheiro seria para custear tratamento de saúde de sua genitora; xv) tomou as precauções devidas antes de adquirir os lotes, certificando-se da documentação dos terrenos, ao contrário dos apelantes que foram negligentes e nunca registraram os lotes, nem arcaram com pagamento de IPTU.

Com base nas razões expostas, pugnou pela confirmação da sentença, e, entendendo pela sua nulidade, que julgue o mérito em segunda instância, aplicando-se a Teoria da Causa Madura, reconhecendo-se a proteção jurídica ao terceiro de boa-fé frente a Teoria do proprietário aparente, com condenação dos apelantes ao pagamento das custas e honorários de sucumbência.

PARECER MINISTERIAL: Instado a se manifestar, o Ministério Público de 2º grau devolveu os autos sem manifestar-se sobre o mérito, ante a ausência de interesse público.

PONTOS CONTROVERTIDOS: São pontos controvertidos no presente recurso: i) a legitimidade ativa para propositura de ação anulatória; ii) aplicação da Teoria da Causa Madura para julgamento do mérito em segundo grau, com análise das nulidades das escrituras apontadas.

É o relatório.

 

VOTO

1. DO CONHECIMENTO

Ao analisar os pressupostos objetivos, verifica-se que o recurso é cabível, adequado e tempestivo. Além disso, não se verifica a existência de algum fato impeditivo de recurso, e não ocorreu nenhuma das hipóteses de extinção anômala da via recursal (deserção, desistência e renúncia).

Da mesma forma, não há como negar o atendimento dos pressupostos subjetivos, pois o Apelante é parte recursal legítima e o interesse, decorrente da sucumbência, é indubitável.

Destarte, conheço do recurso.

2. A LEGITIMIDADE ATIVA PARA PROPOSITURA DE AÇÃO ANULATÓRIA.

Conforme relatado, trata-se de recurso interposto em face de sentença extintiva, sem resolução do mérito, por ilegitimidade da parte autora, com condenação dos ora Apelantes, ao pagamento das custas e honorários advocatícios, no percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa.

Saliente-se que a demanda proposta pelos Autores, ora Recorrentes, trata-se de Ação Anulatória de Escritura Pública de compra e venda e Registro de imóvel, os quais reivindicam a nulidade de tais escrituras, primeiro com base na aquisição dos Lotes 27 e 28, através de escritura pública, desde 1989, do legítimo proprietário do imóvel; segundo porque a venda posterior dos referidos terrenos está eivada de uma sequência de irregularidades.

Registre-se que as invalidades dos negócios jurídicos podem ser alegadas por qualquer interessado, ou pelo Ministério Público, quando lhes couber intervir, na forma do art. 168 do CC:

Art. 168. As nulidades dos artigos antecedentes podem ser alegadas por qualquer interessado, ou pelo Ministério Público, quando lhe couber intervir.

Ademais, detém legitimidade para propositura da Ação anulatória o possuidor, tendo em vista que a posse também é oponível erga omnes, e já foi confirmada a posse dos apelantes em audiência de justificação prévia realizada em 07-03-2018, na Ação de Manutenção de Posse, em trâmite na 2ª Vara Cível sob o nº 0000698-42.2017.8.18.0031, sendo, assim, irrelevante a ausência de registro. Nesse sentido o julgado do TJMA e TJMG:

- DECRETO EXPROPRIATÓRIO. AÇÃO ANULATÓRIA. LEGITIMIDADE ATIVA. POSSUIDOR. OPONIBILIDADE ERGA OMNES. ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. IRRELEVÂNCIA. IMPUGNAÇÃO DO ATO EXPROPRIATÓRIO. DIREITO DO COMPRADOR. 1. A demanda que visa anular decreto expropriatório não tem natureza real, pois o seu objetivo imediato não é reivindicar o imóvel, mas anular o ato administrativo tido por ilegal, pretensão que pode ser exercida por qualquer cidadão e que prescinde da prova do domínio do respectivo imóvel para autorizar o processamento da ação anulatória. 2. Embora não exercendo direito real de propriedade, o possuir do imóvel tem legitimidade para questionar o decreto que visa a desapropriação deste bem, tendo em vista que a posse também é oponível erga omnes. 3. Figurando a parte como compradora de imóvel em escritura pública definitiva de compra e venda, ainda que pendente de registro, nada obsta o seu direito de impugnar o ato administrativo que visa a desapropriação do referido bem, notadamente quando inexiste dúvidas quanto à quitação da compra e venda. 4. Apelo conhecido e provido. Unanimidade.

(TJ-MA - APL: 0069812013 MA 0002514-21.2011.8.10.0022, Relator: PAULO SÉRGIO VELTEN PEREIRA, Data de Julgamento: 11/02/2014, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/02/2014)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E REGISTRO IMOBILIÁRIO C/C INDENIZAÇÃO E PERDAS E DANOS - VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE - LEGITIMIDADE ATIVA DO PRIMEIRO ADQUIRENTE - POLO PASSIVO - ATUAL PROPRIETÁRIO - LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. - Diz-se legítima a parte que, no polo ativo, seja, pelo menos aparentemente, titular do direito subjetivo tutelado; e, no polo passivo, diz-se legítima a parte que deva suportar os efeitos de eventual sentença de procedência do pedido inicial. Por isso, deve o sujeito ativo demonstrar ser titular do direito que pretende fazer valer em juízo - legitimidade ativa, e ser o sujeito passivo quem esteja obrigado a se submeter à sua vontade - legitimidade passiva - Acrescente-se que segundo a teoria da asserção, a legitimidade para a causa é verificada pela pertinência abstrata da pretensão inicial com o direito material controvertido. Nessa teoria, ultrapassado o momento da propositura da demanda, quando as condições da ação são verificadas in status assertionis, se constatada a falta de alguma das condições da ação no momento do julgamento da demanda a hipótese é de improcedência do pedido e não de extinção sem resolução do mérito, sob pena de adesão velada às teorias concretistas do direito de ação - Assim, pretendendo os autores a anulação de escritura pública de compra e venda e registro imobiliário, resta evidente a legitimidade deles para figurarem no polo ativo da demanda, sendo que a procedência ou não da pretensão autoral é questão de mérito a ser analisada em momento oportuno - O litisconsórcio necessário-simples é aquele que a sua formação é obrigatória, mas a sentença não precisa ser uniforme para todos os litisconsortes. Logo, a sentença é válida e eficaz entre as partes, mas ineficaz em relação aos terceiros que poderiam ter sido litisconsortes necessários-simples, mas não o foram - Por sua vez, no litisconsórcio necessário-unitário, que tem sua formação obrigatória determinada pela natureza da relação jurídica, a decisão de mérito tem de ser a mesma para todas as partes que litigam em litisconsórcio, já que a relação jurídica litigiosa é indivisível (no caso dos autos a validade da escritura de compra e venda de imóvel levada a registro imobiliário), não se admitindo soluções diferentes. Não há opção para o juiz. Caso contrário, a sentença será nula, podendo, inclusive, ser impugnada por ação rescisória - O autor, no litisconsórcio passivo necessário-unitário deverá ser intimado para requerer a citação de todos os que devem ser litisconsortes passivos necessários, sob pena de extinção do processo sem resolução do mérito - Em caso de eventual análise de mérito da pretensão autoral em ação de anulação de escritura pública de compra e venda de imóvel e registro imobiliário, a atual proprietária do imóvel litigioso (que consta como compradora na escritura pública de compra e venda e no registro imobiliário) deve ser integrada ao polo passivo da lide em litisconsórcio passivo necessário-unitário com a empresa vendedora/ré/apelada, sob pena de nulidade da sentença - inteligência do art. 115, I e parágrafo único do CPC/15.

(TJ-MG - AC: 10471170010212001 MG, Relator: Otávio Portes, Data de Julgamento: 25/03/0019, Data de Publicação: 05/04/2019)

Desse modo, entendo que os autores desta Ação Anulatória possuem legitimidade ativa para propositura da demanda, não só como detentores de justo título, como em razão da posse.

Além disso, é pacífico que, no Brasil, adotou-se a Teoria da Asserção, segundo o qual a verificação da presença das condições da ação se limita à análise “da narrativa contida na petição inicial, não se confundindo com o exame do direito material objeto da ação, a ser enfrentado mediante confronto dos elementos de fato e de prova apresentados pelas partes em litígio”, entendimento que se retira de reiterados julgados do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. JULGAMENTO ULTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. AÇÃO COLETIVA DE CONSUMO. MINISTÉRIO PÚBLICO. LEGITIMIDADE. CONFIGURADA. EXISTÊNCIA DE RELEVÂNCIA SOCIAL.

1. Se a controvérsia é decidida dentro dos limites delineados na petição inicial, não há falar em julgamento extra, citra ou ultra petita.

2. A jurisprudência desta Corte Superior adota a teoria da asserção, segundo a qual a presença das condições da ação, entre elas a legitimidade ativa, deve ser apreciada à luz da narrativa contida na petição inicial, não se confundindo com o exame do direito material objeto da ação, a ser enfrentado mediante confronto dos elementos de fato e de prova apresentados pelas partes em litígio.

(...)

5. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(STJ, AgInt no REsp 1710937/DF, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/10/2019, DJe 18/10/2019)

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. FUNDO DE INVESTIMENTO. LIQUIDAÇÃO. NORMAS E PROCEDIMENTOS CONTÁBEIS. DEVER DE OBSERVÂNCIA. OBRIGAÇÃO DO ADMINISTRADOR. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as condições da ação, aí incluída a legitimidade, devem ser aferidas com base na teoria da asserção, isto é, à luz das afirmações deduzidas na petição inicial.

(...)

11. Recurso especial não provido.

(STJ, REsp 1834003/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/09/2019, DJe 20/09/2019)

Na mesma linha, a doutrina afirma que “a verificação do preenchimento das condições da ação dispensaria a produção de provas em juízo; não há necessidade de provar a 'legitimidade ad causam' ou o 'interesse de agir', por exemplo. (...) Essa verificação seria feita apenas a partir da afirmação do demandante. Se, tomadas as afirmações como verdadeiras, as condições da ação estiverem presentes, está decidida esta parte da admissibilidade do processo; futura demonstração de que não há 'legitimidade ad causam' seria problema do mérito” (DIDIER JR., Fredie. Curso de Direito Processual Civil – vol. I. Salvador: Juspodivm 2014, pp. 224-225).

Sendo assim, a análise da presença ou não das condições da ação é feita em cognição superficial, que se limita ao cotejo entre o que é alegado na petição inicial e o direito material requerido, não se estendendo, por exemplo, ao exame do conjunto fático-probatório, o qual integra o âmbito do mérito da demanda.

In casu, a ação se funda na alegação de nulidade de escrituras públicas, em que os apelantes comprovam a aquisição dos lotes 27 e 28, por meio de escritura pública, desde 1989, o que demonstra a legitimidade ativa para ajuizamento da presente demanda.

Isto posto, reformo a sentença a quo e reconheço a legitimidade ativa dos autores/apelantes.

Contudo, verifico que, in casu, que os documentos necessários à instrução do feito foram juntados pelas partes, pelo que o presente recurso enquadra-se em hipótese de aplicação da teoria da causa madura para julgamento, consoante inteligência dos artigos 355, I, e 1.013, § 3^o, III, do CPC/2015, que aduzem:

CPC/2015

Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando:

I – não houver necessidade de produção de outras provas

Art. 1.013. (…)

§ 3^oSe o processo estiver em condições de imediato julgamento, o tribunal deve decidir desde logo o mérito quando:

III - constatar a omissão no exame de um dos pedidos, hipótese em que poderá julgá-lo;

Ademais, ambos requereram o imediato julgamento, haja vista o processo se encontrar devidamente instruído.

Dessa forma, passo a analisar o mérito recursal.

3. MÉRITO – NULIDADE DAS ESCRITURAS PÚBLICAS

Os apelantes argumentam, em síntese, que adquiriram, por meio de escritura pública de contrato de compra e venda, devidamente registrada em cartório, os lotes 23, 27 e 28 do Loteamento Novo Horizonte, dois deles, os lotes 27 e 28, foram posteriormente registrados em nome dos apelados, mediante uma sequência de irregularidades que tornam nulas as respectivas escrituras.

O apelado ANDERSON LUIZ F. DE CARVALHO-ME, por sua vez, argumenta que embora os apelantes possuam a escritura pública não efetuaram o registro dos imóveis, de modo que não lhe foi conferido o direito real à propriedade.

De início, faz-se necessário descrever a sucessão dos fatos:

Em 07-11-1989, os apelantes adquiriram três lotes de terras, 23, 27 e 28, no Loteamento Novo Horizonte, do Sr. OSCAR COSTA VAZ, por meio de escritura pública nº 35, lavrado no livro E-82, fls. 69 a 70v, com recolhimento do ITBI, juntaram comprovantes de pagamento e o contrato particular de compra e venda, com reserva de domínio, celebrado em 28 de janeiro de 1987.

Em 09-03-1995, foi aberto inventário do Sr. OSCAR COSTA VAZ, falecido em 05-02-1995, em que foram descritos os bens do espólio, dentre eles “um terreno no loteamento Novo Horizonte (...) com diversos lotes já vendidos, que se encontra neste momento sendo feito um levantamento detalhado dos lotes já vendidos”

Em 31-03-2011, a pedido dos herdeiros nos autos da Ação de Inventário nº 0000003-60.1995.8.18.0031, foi deferida a expedição de alvará judicial para regularização do loteamento Novo Horizonte, todos já vendidos, autorizando o causídico, Dr. ANTÔNIO LUIZ MENDES BEZERRA, a representar o espólio. Nos autos do inventário, existe relação dos lotes já vendidos até 05-02-1995, incluindo os dos apelantes, e consta ainda relação dos lotes vendidos antes do óbito (05-02-1995) e transferidos após a data do alvará (05-04-2011), em que consta o nome do Apelante.

Em 25-05-2016, o inventariante GUSTAVO VAZ PIRES revogou expressamente todos os poderes outorgados ao mandatário e requereu a sua notificação, informando sobre a insatisfação dos procedimentos adotados pelo causídico na transferência dos lotes vendidos por seu pai, ainda em vida, outorgando mandato a outros advogados na mesma data.

Em 01-07-2016, foram registrados no Cartório Almendra, os lotes 27 e 28 em nome de GERCIANE ARAÚJO DA SILVA e somente em 11-07-2016 foram transferidos os imóveis para a empresa ANDERSON LUIZ F. DE CARVALHO – ME, adquiridos desta última, através de escritura de compra e venda lavrada em 05-07-2016, no Cartório Bezerra, escritura nº 29, livro 185, fl. 83.

Em 27-10-2016, o Juízo do inventário, chamou o feito a ordem, para revogar o Alvará expedido ao advogado ANTÔNIO LUIZ MENDES BEZERRA, sob a justificativa de possibilitar a “utilização indiscriminada”, “sem o necessário crivo da sucessão”, oficiando-se o cartório de Registro de Imóveis, dando ciência da revogação.

Permite-se concluir daí, que os imóveis em litígio foram de fato adquiridos pelos apelantes do legítimo proprietário em 1989, constando da relação do inventário aberto em 1995, que referidos lotes 27 e 28 já haviam sido vendidos.

Outro ponto que merece destaque é o fato de que, em 2011, foi requerido pelos herdeiros autorização para regularização dos lotes do Loteamento Novo Horizonte, já vendidos pelo de cujus, portanto, o alvará judicial autorizava o advogado indicado pelos herdeiros a transferir os imóveis já vendidos e não transferidos até aquela data.

Merece análise a afirmação feita em contestação, pela apelada GERCIANE, de que adquiriu, “no início de 2015”, de boa-fé, os lotes 27 e 28 do Sr. JOSÉ WILLAME DOS SANTOS LOPES, por R$ 10.000,00 (dez mil reais), o qual se dizia possuidor dos imóveis por mais de 10 anos, de forma mansa e pacífica, tendo adquirido do próprio loteamento, sem qualquer comprovação nos autos, e, segundo afirmou, ele se comprometeu a transferir quando requerido pela adquirente.

Vale dizer que inexiste documento comprobatório dessa transação, bem como da aquisição dos lotes pelo Sr. JOSÉ WILLAME DOS SANTOS LOPES, já que não se trata de herdeiro do de cujus, nem prova ter adquirido destes.

Destaca-se, ainda, que apenas em março de 2016 foi lavrada escritura pública de compra e venda no Cartório Bezerra, assinada pelo causídico, como representante do espólio, tendo como transmitente o espólio do Sr. OSCAR COSTA VAZ, e adquirente a Sra GERCIANE ARAÚJO DA SILVA, no entanto inexiste documentação comprobatória de que a aquisição foi anterior ao óbito do Sr. OSCAR, ou vendido por algum dos seus herdeiros durante a sucessão processual.

Ora, o requerimento feito pelos herdeiros nos autos do inventário foi no sentido de autorizar o causídico para transferência dos lotes já vendidos pelo falecido, em vida, portanto, até 05-02-1995, e não transferidos até 2011, existindo relação expressa com indicação de que referidos terrenos já tinham sido vendidos antes do óbito, ou seja, não havia pedido expresso para transferência dos bens herdados, mas apenas para regularizar a situação dos lotes já vendidos até então.

Por essa razão, causa estranheza a venda realizada pelo causídico em 2016, primeiro porque não há comprovação de aquisição dos lotes, pela Sra. GERCIANE antes do óbito do Sr OSCAR, segundo, tampouco se comprovou como ocorreu a aquisição desses terrenos do Sr. JOSÉ WILLAME DOS SANTOS LOPES, de quem ela alega que adquiriu, apesar de não existir documentação dessa transação, mesmo porque ele sequer é herdeiro, nem comprova ter adquirido destes, logo não detinha legitimidade para vender os referidos imóveis.

O Superior Tribunal de Justiça vem decidindo que “no caso de venda por quem não tem o título de propriedade do bem alienado, (Sr. JOSÉ WILLAME DOS SANTOS LOPES), venda a non domino não tem mera anulabilidade por vício de consentimento, mas sim nulidade absoluta, impossível de ser convalidada”, in verbis:

AGRAVO INTERNO NA AÇÃO RESCISÓRIA. ACÓRDÃO RESCINDENDO. VENDA DE IMÓVEL A NON DOMINO. NULIDADE ABSOLUTA. IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO A LITERAL DISPOSIÇÃO DE LEI. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO RESCISÓRIA. AGRAVO DESPROVIDO.

1. O entendimento desta Corte preconiza que, no caso de venda por quem não tem o título de propriedade do bem alienado, venda a non domino não tem mera anulabilidade por vício de consentimento, mas sim nulidade absoluta, impossível de ser convalidada.

2. "Inaplicabilidade do prazo prescricional previsto no art. 178, § 9º, V, 'b', do Código Civil, se a hipótese cuidar, como no caso, de venda por quem não tinha o título de propriedade do bem alienado em garantia (venda a non domino), ou seja, venda nula, não se enquadrando, assim, nos casos de mera anulação do contrato por vício de consentimento" (REsp 185.605/RJ, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA).

3. O acolhimento da ação rescisória fundada no art. 485, V, do CPC exige que a interpretação dada pelo decisum rescindendo seja de tal modo discrepante que viole o dispositivo legal em sua literalidade, porque, se a decisão rescindenda elege uma dentre as interpretações cabíveis, a ação rescisória não merece prosperar.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt na AR: 5465 TO 2014/0250984-0, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 12/12/2018, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 18/12/2018)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TUTELA DECLARATÓRIA. NULIDADE DE ATO JURÍDICO. QUITAÇÃO. PRESCRIÇÃO OU DECADÊNCIA. DESCABIMENTO. VENDA DE IMÓVEL "A NON DOMINO". NULIDADE ABSOLUTA. IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. "Os negócios jurídicos inexistentes e os absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco não convalescem com o decurso do tempo, de modo que a nulidade pode ser declarada a qualquer tempo, não se sujeitando a prazos prescricionais ou decadenciais" (AgRg no AREsp 489.474/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 17/05/2018).

2. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, na venda "a non domino", a propriedade transferida não produz efeito algum, havendo uma nulidade absoluta, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Precedentes.

3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ). 4. No caso concreto, a reforma do acórdão recorrido, quanto à ocorrência da venda "a non domino", à nulidade da quitação e à ausência de prova do pagamento, demandaria o reexame de fatos e provas, vedado em recurso especial.

5. O Tribunal de origem, com base na interpretação dos elementos de convicção anexados aos autos, concluiu pela caracterização da litigância de má-fé. A alteração das conclusões do julgado também demandaria o reexame da matéria fática.

6. Agravo interno a que se nega provimento.
(STJ - AgInt no AREsp: 1342222 DF 2018/0200058-4, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 09/11/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/11/2021)

Como se vê, “os negócios jurídicos inexistentes e os absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco não convalescem com o decurso do tempo, de modo que a nulidade pode ser declarada a qualquer tempo, não se sujeitando a prazos prescricionais ou decadenciais" (STJ, AgRg no AREsp 489.474/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 17/05/2018).

Assim, na venda "a non domino", a propriedade transferida não produz nenhum efeito, diante da nulidade absoluta, portanto, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente.

Logo, a venda realizada pelo Sr JOSÉ WILLAME DOS SANTOS LOPES é nula de pleno direito, porque ele não era o proprietário dos lotes 27 e 28, e, via de consequência, a nulidade atinge todos os atos subsequentes.

Como também o causídico não poderia ter efetuado a venda e transferência dos referidos imóveis para a Sra GERCIANE, posto não ter sido adquirido nem do Sr. OSCAR, nem de qualquer dos herdeiros.

Mesmo porque já tinha sido objeto de venda, ainda em 1989, pelo autor da herança, Sr OSCAR, aos apelantes, conforme descrito na relação dos imóveis vendidos apresentada nos autos do inventário, de que o causídico tinha ciência.

Merece, ainda, destaque o fato de que o Alvará concedia poderes ao Dr. ANTONIO LUIZ MENDES BEZERRA dentro do limite do pedido dos herdeiros, qual seja:

“... autorizo a transferência de todos os lotes vendidos e pagos, até o dia do óbito (05.02.1995) de Oscar Costa Vaz, do Loteamento Novo Horizonte, podendo dito procurador Dr. Antonio Luis Mendes Bezerra,...” (id. 6687474 páginas 53/56 dos autos do inventário)

Com base nisso, o Juízo decidiu: “Expeça-se o alvará competente conforme requerido com a determinação de que o advogado da presente ação dr. Antônio Luiz Mendes Bezerra represente o espólio.” (id. 6687474, página 58, dos autos de Origem).

Desse modo, a ordem limitava-se em autorizar a transferência dos imóveis vendidos e não transferidos até a data do óbito do autor da herança, o que não é o caso destes autos.

Constata-se daí que a aquisição do imóvel pela Sra. GERCIANE é nula de pleno direito e, via de consequência, os atos subsequentes seguem a mesma regra, de modo que todas as escrituras aqui questionadas não podem ser convalidadas pelo decurso do tempo, uma vez que decorrentes de atos nulos.

A não bastar, o inventariante GUSTAVO VAZ PIRES peticionou, em 25-05-2016, antes de serem lavradas as escrituras de compra e venda e registro dos imóveis aqui questionados, para revogar os poderes outorgados ao advogado Dr. ANTÔNIO LUIZ MENDES BEZERRA, nos seguintes termos:

“GUSTAVO VAZ PIRES (…) tendo conferido poderes ao Dr. ANTONIO LUIZ MENDES BEZERRA, procuração para lhe representar no processo de transferência dos lotes vendidos em vida, pelo falecido Sr. OSCAR DA COSTA VAZ, no loteamento Novo Horizonte, que é seu avô, onde figura como Inventariante, nesta comarca, que está cadastrado com Processo nº 61995 (000000360.1995.8.18.0031), e não lhe convindo mais a continuação do exercício dos poderes conferidos, quer, perante V. Exa. e nos termos do art. 682, combinando com o art. 686 do Código Civil, revogar-lhe expressamente todos os poderes outorgados, pelo que requer seja notificado o referido mandatário, onde oportunamente informa que não está satisfeito com o procedimento que vem sendo conduzido pelo citado advogado, pertinente as transferências dos Lotes vendidos em vida, pelo seu avô o falecido Sr. Oscar da Costa Vaz, no loteamento Novo Horizonte, tendo, inclusive, já questionado com o referido advogado sobre o seu procedimento, demonstrando a sua total insatisfação.” (id. 6687477 p.1, autos do inventário)

Sendo assim, com base em todo o contexto probatório, chega-se a uma única conclusão, a de que os poderes conferidos ao causídico limitava-se a transferir os lotes vendidos ainda em vida pelo Sr. OSCAR, de modo que a regularização dos lotes 27 e 28 deveriam ocorrer com a transferência e registro para o Sr VIGERLENIO RIBEIRO MACHADO e mulher, conforme escritura pública de compra e venda lavrada em 07-11-1989, com recolhimento do ITBI corresponde à alienação, cujos recibos do respectivo pagamento e recolhimento do imposto encontram-se anexados aos autos (id. 4690801 p. 1-10).

Destarte, por todas as nulidades apontadas, os atos praticados são nulos de pleno direito e não se convalidam com o decurso do tempo.

Quanto a boa-fé dos adquirentes e sub-adquirentes, a relevância reside apenas em conferir eventual direito à percepção de frutos, ou à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis, enquanto estiverem na posse dos imóveis e persistir a ignorância do vício (arts. 1.219/1.222 CC).

Todavia, não, serve para validar aquisição inexistente/nula feita a non domino, como na espécie, sem o elemento do consentimento do verdadeiro proprietário, e a nulidade da primeira venda atinge os atos subsequentes, restabelecendo-se o status quo ante, com o ressarcimento do valor pago por quem não possuía legitimidade para venda, como se lê no julgado abaixo reproduzo:

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0000415-78.2012.8.14.0201 ORIGEM: 1ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DISTRITAL DE ICOARACI

APELANTE: WAGNER NEVES MAGNO

APELADO: ZIRALDO GOUVEIA COUTINHO RELATORA: DESª. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APARTAMENTO QUE NÃO PERTENCE AO PROMITENTE VENDEDOR. VENDA NON DOMINO CONFIGURADA. ANULAÇÃO QUE SE IMPÕE CONDUZINDO AS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS A EVIDENCIAR QUE TENHA SIDO PROMETIDO AO COMPRADOR APENAS O DIREITO DE POSSE DO IMÓVEL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO MONOCRÁTICA

[…]

O que se discute aqui é a ausência de condições para a transmissão válida do imóvel. A alienação de um imóvel por quem não é seu proprietário configura o que a doutrina e jurisprudência chamam de compra e venda a non domino, o que implica negócio jurídico incapaz de produzir qualquer efeito. Aquele que não é proprietário do bem não pode vendê-lo por não possuir legitimidade para tanto, e se o faz, o contrato não surte qualquer efeito, ou seja, jamais será aceitável que a compra e venda se concretize, não sendo possível outorga de escritura e nem posterior registro no cartório de imóveis. A venda a non domino é nula de pleno direito e não simplesmente anulável, ou seja, o negócio não se convalesce com o decurso do tempo (artigo 169 do Código Civil). Essa venda é tida como inexistente, não se configurando a transmissão, por falta de consentimento do verdadeiro dono.

Nesse sentido:

APELAÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CONTRATO NULO. VENDEDOR NÃO PROPRIETÁRIO. VENDA NON DOMINO. NULIDADE. RESTABELECIMENTO DO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. (...) 1 A venda a non domino consubstancia-se em um ato inexistente em razão da ilicitude do objeto, uma vez que se está subtraindo um direito do verdadeiro proprietário. Assim, de ofício, deve ser declarada a nulidade do contrato de compra e venda e não apenas a sua rescisão. 2 Em relação aos demais pedidos, indenização por danos materiais e indenização por danos morais, deve ser mantida a sentença, a fim de se restabelecer o status quo ante, bem como a fim de ressarcir a parte autora e penalizar a parte ré diante da sua má-fé. (...). (TJ/MG, Apelação Cível 1.0313.12.017247-0/001, Relator (a): Des.(a) Mota e Silva, 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/12/2015, publicação da sumula em 22/01/2016).

RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA NON DOMINO. RESOLUÇÃO QUE SE IMPÕE CONDUZINDO AS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS A EVIDENCIAR TENHAM SIDO PROMETIDOS À VENDA APENAS OS DIREITOS DE POSSE. Contrato de compra e venda de imóvel e não somente de eventuais direitos eventuais sobre o mesmo. O documento que junge as partes não permite concluir tenha sido objeto de compra e venda apenas a posse do imóvel. A ausência de titularidade do domínio pelo promitente vendedor faz concluir estejamos frente a uma venda non domino, o que impõe a resolução... (TJ-RS - AC: 70041694209 RS, Relator: Guinther Spode, Data de Julgamento: 22/11/2011, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 24/11/2011) Ementa: Processual civil. Apelação Cível. Ação de Reintegração de Posse. Teoria Objetiva de Ihering. Caracterizada a posse da Apelada. Rejeitada a preliminar de ilegitimidade ativa. Aplicação analógica do instituto da venda non domino. Contrato de compra e venda declarado nulo. Devolução do valor pago pelo imóvel a ser cobrado da vendedora ilegítima. Comprovada a má-fé e posse injusta da Apelante. Improcedente pedido de retenção e ressarcimento de valores pagos a CONSAPA a título de assunção de dívida. Procedência do pedido de indenização das benfeitorias necessárias realizadas. Valores a serem apurados em liquidação de sentença com a devida correção monetária e aplicação de juros de 1% ao mês, contados a partir da intimação desta decisão. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJ-PA - APL: 201030173227 PA, Relator: CELIA REGINA DE LIMA PINHEIRO, Data de Julgamento: 14/04/2014, 2ª CÂMARA CÍVEL ISOLADA, Data de Publicação: 22/04/2014)

NULIDADE CONTRATUAL - VENDA A NON DOMINO CONFIGURADA - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO - DANOS MORAIS - NÃO-OCORRÊNCIA. Deve ser declarada nula a promessa de compra e venda de imóvel firmada entre as partes, uma vez que os vendedores dispuseram de mais direitos do que efetivamente possuíam, restando configurada a venda a non domino, nula de pleno direito, nos termos do art. 166 , do Código Civil/2002 . Com a decretação da nulidade da avença, fazem jus os autores à devolução das parcelas pagas pelo imóvel. [...] (TJ-MG 101450630986620021 MG 1.0145.06.309866-2/002 (1), Relator: EDUARDO MARINÉ DA CUNHA, Data de Julgamento: 12/03/2009, Data de Publicação: 31/03/2009).

Assim, a ausência de titularidade do domínio pelo promitente vendedor faz concluir estejamos frente a uma venda non domino, o que impõe a resolução do contrato e a condução das partes ao estado anterior. [...] Sendo assim, deve o Apelado devolver os valores recebidos pelo apelante, devidamente corrigidos pelo IGP-M desde o desembolso, acrescido de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação. Ante o exposto, conheço e dou provimento ao recurso de apelação, pelos fundamentos acima apresentado. Em razão da reforma da sentença ora efetivada, inverto as verbas sucumbenciais e custas, que deverão ser pagas pelo apelado. Belém/PA, 18 de fevereiro de 2019. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Assim, a ausência de titularidade do domínio pelo promitente vendedor faz concluir estejamos frente a uma venda non domino, o que impõe a nulidade da escritura de compra e venda e a condução das partes ao estado anterior, com a devolução do valor recebido, já que é defeso o enriquecimento ilícito.

Em razão disso, reformo a sentença ora recorrida e inverto as verbas sucumbenciais e custas, que deverão ser pagas pelo apelado.

Por fim, majoro os honorários fixados na sentença em 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, a título de honorários recursais, nos termos do art. 85, §11, do CPC/2015.

4. DECISÃO.

Forte nessas razões, reformo a sentença a quo, para reconhecer: i) a legitimidade ativa dos apelantes para a propositura da demanda; ii) aplicar a Teoria da Causa Madura para julgamento do mérito da causa; iii) decretar a nulidade das escrituras públicas de compra e venda para a Sr Gerciane Araújo da Silva e todos os atos posteriores, incluindo os registros de imóveis decorrentes dessa aquisição e venda posterior por ela realizada; iv) inverto os ônus da sucumbência, ao tempo que arbitro honorários recursais em 2% sobre o valor da condenação, totalizando 12%, com fulcro no art. 85, § 11, do CPC/11.

É como voto.

Teresina - PI, data e assinatura em sistema. 

 

DR DIOCLÉSIO SOUSA DA SILVA

Juiz de Direito em Substituição no 2º Grau