EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA RÉ. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO DEVIDA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0808474-53.2019.8.18.0140 - Relator: RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 07/11/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR: 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0808474-53.2019.8.18.0140

APELANTE: ECONOMETRICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Advogado(s) do reclamante: MARIO BASILIO DE MELO, MAURO OQUENDO DO REGO MONTEIRO

APELADO: ENIO BRAGA FERNANDES VIEIRA, ALINE REIS FERRO BRAGA

Advogado(s) do reclamado: BRUNO DE MELO CASTRO

RELATOR(A): Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

 

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA RÉ. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO DEVIDA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 

 

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta por ECONOMÉTRICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra sentença prolatada pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Teresina (PI) nos autos da ação de rescisão contrato c/c indenização por danos materiais e morais ajuizada por ENIO BRAGA FERNANDES VIEIRA e ALINE REIS FERRO BRAGA, ora apelados.

O magistrado a quo julgou procedente a vertente demanda, nos termos seguintes:

"Por todo o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido apresentado na inicial, resolvendo o mérito na forma do artigo 487, I do código de processo civil, para:

a)    Declarar rescindido o contrato de compra e venda objeto da presente demanda;

b)    Condenar a ré a restituir o valor de o valor de R$ 112.772,89 (cento e doze mil e setecentos e setenta e dois reais e oitenta e nove centavos), referente as parcelas já pagas, acrescido de multa moratória de 3% sobre o valor já pago, juros de 0,066% ao dia, contados a partir da citação, e multa de 10% sobre o valor do contrato.

c)    Condenar o réu ao pagamento dos aluguéis durante o período de atraso da obra, devidos a cada 30 dias completos de atraso, a contar de abril de 2018 (considerando o prazo de tolerância), no percentual de 0,5% do valor do imóvel; 

d)    Condenar a requerida ao pagamento de R$5.000 (cinco mil reais a título de danos morais, devidamente corrigidos a partir deste decisório (súmula 362 do STJ);

e)    Concedo a tutela antecipada, em parte, para desobrigar os autores do recebimento do imóvel objeto do contrato rescindido em caso de eventual conclusão da obra;

f)     Condenar o Réu nas custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, que ora fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação;

Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se.

Transitada em julgado sem mais nada a promover, arquivem-se os autos com as cautelas da lei."

Não conformada, a parte ré interpôs a presente apelação, argumentando, em síntese: impossibilidade de rescisão do contrato particular de compra e venda de imóvel; inexistência de mora da construtora; decadência da anulação das cláusulas contratuais; impossibilidade de reversão de multa contra a construtora; inexistência de dano material; inexistência de dano moral. Requer a parte apelante a reforma da sentença a quo, a fim de que seja declarada a ocorrência de decadência e, caso não acolhida, para afastar a condenação em danos materiais e morais e a rescisão do contrato firmado entre as partes, mantendo-o com todos os seus termos. 

Os autores apresentaram contrarrazões ao recurso, pugnando pela manutenção da sentença de origem, conforme petição de ID 3547993.

Instado a se manifestar, o Ministério Público Superior devolveu os autos sem parecer de mérito por não vislumbrar interesse público a justificar sua intervenção na causa.

É o relato do necessário.

 

VOTO

I – EXAME DOS REQUISITOS DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO

Conheço da apelação, em razão do cumprimento de seus requisitos de admissibilidade.

II – EXAME DO MÉRITO RECURSAL

Conforme relatado, por meio da presente demanda, discute-se a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre as partes e os danos daí decorrentes.

Afirmaram os autores que celebraram contrato referente a compra da casa nº. 72 do empreendimento Condomínio Residencial Villa Beethoven, em Teresina-PI, cuja entrega da unidade seria em 31 de dezembro de 2017, conforme cláusula 5 do instrumento contratual, com previsão de prorrogação em 120 dias, ampliando a entrega do bem para abril de 2018. Contudo, até abril de 2019, quando do ajuizamento da demanda, persistia a omissão na entrega do imóvel.

Diante do atraso injustificado na entrega do imóvel e longe de qualquer perspectiva em receber, após tentativas frustradas de negociação administrativa, pugnam os requerentes/apelados judicialmente, além de indenização por danos materiais e morais, pela rescisão do contrato, com a restituição dos valores já pagos à ré/apelante, que, por culpa exclusiva, deu ensejo ao distrato.

O magistrado a quo, julgando procedente a demanda, declarou a rescisão do contrato objeto da demanda e condenou a ré a restituir o valor referente às parcelas pagas, além de pagar aluguel durante o período de atraso da obra e indenização por danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Pretende a parte ré, ora apelante, a reforma da referida sentença, a fim de que seja julgada improcedente a ação, defendendo, em síntese: impossibilidade de rescisão do contrato particular de compra e venda de imóvel; inexistência de mora da construtora; decadência da anulação das cláusulas contratuais; impossibilidade de reversão de multa contra a construtora; inexistência de dano material; inexistência de dano moral.

Pois bem. Conforme consignado em sentença, deve ser afastada a tese de decadência. Isso porque o direito perseguido pela parte autora na presente demanda não se sujeita a prazo decadencial, porquanto não se trata de anulação do negócio jurídico, mas de pretensão de rescisão de contrato e consequente restituição de valores por força de descumprimento contratual por atraso na entrega do imóvel.

 Prosseguindo, de acordo com o contrato juntado aos autos, restou incontroverso que as partes celebraram instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel para entrega futura, tendo por objeto uma casa residencial no empreendimento Condomínio Residencial Villa Beethoven, em Teresina-PI.

 No citado instrumento contratual, consta a data de 31 de dezembro de 2017 para entrega do imóvel, com prazo de carência de até 60 (sessenta) dias, com uma prorrogação por igual período.

Consoante já asseverado, aduziram os autores que até a data da propositura da ação, em 11 de abril de 2019, persistia a omissão quanto a entrega do imóvel.

De fato, inexiste nos autos demonstração de que a apelante cumpriu sua parte no contrato, inclusive, reconheceu que não entregou o imóvel no prazo ajustado em contrato.

Nesse cenário, não resta dúvida de que a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda objeto da lide se deu por culpa exclusiva da apelante/ré, que, neste caso, não faz jus à retenção de valor de qualquer natureza, não havendo que se falar em rescisão contratual por desistência.

Assim, é direito dos promitentes compradores obterem a rescisão do contrato, com a devolução dos valores já pagos.

A propósito, tem-se a Súmula 543 do STJ:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Neste Tribunal de Justiça, o posicionamento jurisprudencial se firma no mesmo sentido, consoante se infere da ementa a seguir transcrita:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CONTRATUAL E INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C DANOS MATERIAIS COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS. EMPRÉSTIMO REALIZADO COM PESSOA ANALFABETA. REGULARIDADE. AUSÊNCIA DE FRAUDE. CONTRATO VÁLIDO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Incumbia à parte Apelante, contestar os fundamentos específicos da decisão, ônus do qual se desincumbiu, razão pela qual rejeito a preliminar levantada. 2. Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural, de modo que o juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, e desde que, antes do indeferimento, oportunize à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos. 3. Sobre a responsabilidade pela rescisão contratual, verifica-se que a previsão inicial para a entrega do imóvel ao Apelado era 06/2016, com tolerância de atraso até de 180 dias, conforme cláusula IX, presente no contrato anexado. Entretanto, a construtora ré apenas disponibilizou o apartamento para vistorias durante o período compreendido entre 20/11/2017 e 10/12/2017, conforme aviso de notificação juntado aos autos. 4. Logo, o não cumprimento das obrigações contratuais autoriza a parte prejudicada a requerer a rescisão do contrato, com o retorno das partes ao estado em que se encontravam anteriormente ao negócio jurídico desfeito, submetendo o inadimplente às sanções contratuais. 5. Efetivamente, a rescisão contratual tem como escopo a restituição das partes ao status quo ante. Dessa forma, declarada a rescisão contratual, cumpre ao julgador fazer com que o bem, objeto da compra e venda retorne ao patrimônio do vendedor, e o valor desembolsado pelo adquirente, por sua vez, seja restituído. 6. No que tange aos valores relativos ao dano moral, verifico que a inação injustificada das requeridas atingiu o Apelado consideravelmente, sendo grande o prejuízo sofrido, diante da expectativa da aquisição do bem para moradia, considerando que, na realidade, deveria tê-la realizado no tempo contratualmente previsto. Diante disso, entendo por manter o dano moral em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). 7. Recurso conhecido e improvido. (TJPI, Apelação Cível 0822593-53.2018.8.18.0140. Relator: Desembargador Luiz Gonzaga Brandão de Carvalho, 2ª Câmara Especializada Cível, Julgado na Sessão Virtual Ordinária da Egrégia 2ª Câmara Especializada Cível de 27/11/2020 a 04/12/2020)

Logo, estando a ré em mora, forçoso reconhecer que o distrato se deu por culpa exclusiva da própria apelante.

No que concerne aos danos materiais, nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. Destaca-se precedente:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DAS RÉS. 1. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando tenha encontrado motivação satisfatória para dirimir o litígio. 2. Rever a conclusão do Tribunal de origem quanto à legitimidade passiva, a culpa das recorrentes pela resolução contratual e a configuração do dano moral exige a incursão na seara probatória dos autos, o que não é permitido nesta instância especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. 3. "Esta Corte entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ." (AgInt no AREsp 1858016/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 23/08/2021, DJe 26/08/2021). 4. A ausência de indicação do dispositivo de lei objeto de interpretação divergente, por outros tribunais, não autoriza o conhecimento do recurso especial pela alínea "c" do inciso III do art. 105 da Constituição (Súmula 284/STF). Precedentes. 5. Segundo o entendimento do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp n. 1.761.193/DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/3/2021, DJe 13/4/2021). 6. O entendimento jurisprudencial desta Corte é firme no sentido de que há prejuízo presumido do promitente comprador pelo descumprimento de prazo para entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, a ensejar o pagamento de danos emergentes e de lucros cessantes, cabendo ao vendedor fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável para se eximir do dever de indenizar. Precedentes. 7. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 1.993.270/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 30/5/2022, DJe de 2/6/2022.)

Em sendo assim, o contrato então firmado entre as partes estabelece em sua cláusula VI que estará a promitente vendedora obrigada a pagar ao promitente comprador, a cada 30 dias completos de atraso na entrega da unidade, uma indenização no valor de um aluguel mensal correspondente a 0,3% do valor do imóvel. Ocorre que, em evidente desvantagem ao consumidor, como bem lançado pelo magistrado a quo, em sua cláusula IX, o mesmo contrato estabelece que a promitente vendedora descontará, por cada mês que a unidade tenha passado à disposição do promitente comprador, o valor de um aluguel mensal correspondente a 0,5% do valor do imóvel.

Nesse contexto, em garantia ao direito de igualdade nas contratações, acertada a sentença a quo em fixar aluguel no citado percentual de 0,5% do valor do imóvel. Destaca-se a jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Embora seja lícita a previsão da cláusula, a sentença não merece reparo, posto que não provado pela apelante a existência de eventos que justifiquem a demora para a entrega do imóvel, em conformidade com o entendimento trilhado por esta Corte no IRDR n. 0005477-60.2016.8.04.0000. 2. Configurada a culpa exclusiva da promitente vendedora no atraso da entrega da obra, não há que falar em direito de retenção na hipótese em que o promitente vendedor dá causa à resolução contratual, de modo a ensejar a restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos termos da Súmula 543, do STJ. 3. Lucros cessantes são presumidos, logo, a decisão do Juízo que condenou as apelantes em lucros cessantes no equivalente de 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, ou seja, pelo período de 31.07.2013 a 27.11.2014 não merece vicejar qualquer reparo. 4. Danos morais existentes e o valor de R$5.000,00 não é sinal de excesso da indenização, mas, da gravidade da conduta que se visa punir, afinal, reduzi-lo implicaria diminuir a eficácia punitiva e pedagógica do dano moral imposto às demandadas. 5. O termo inicial dos juros moratórios deve incidir a partir da citação, conforme orientação do STJ. Precedente. 6. Recurso conhecido e desprovido. (TJAM - AP 0623521-12.2015.8.18.04.0001, Relator (a): Maria do Perpétuo Socorro Guedes Moura; Comarca: Capital - Fórum Ministro Henoch Reis; Órgão julgador: Segunda Câmara Cível; Data do julgamento: 30/06/2022; Data de registro: 30/06/2022)

Por fim, tem-se que o atraso na entrega do bem, ultrapassando o prazo de carência previamente ajustado, e por lapso temporal considerável, configura inadimplemento contratual passível de gerar danos morais ao promitente comprador, por frustração de suas legitimas expectativas, apresentando-se o valor fixado na origem revestido de razoabilidade e proporcionalidade, em sintonia com o comando insculpido no art. 944 do Código Civil, segundo o qual “a indenização mede-se pela extensão do dano”.

Com essas considerações, sem razão a apelante, não merecendo reforma a sentença a quo.

III – DECISÃO

Diante do exposto, conheço da apelação, para, no mérito, negar-lhe provimento, mantendo a sentença a quo em todos os seus termos.

Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais fixados na origem, do percentual de 10% para 12% do valor da condenação, consoante art. 85, §11, do CPC.

É o voto.

Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS