EMENTA: APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PRELIMINAR SUSPENSÃO PROCESSO TEMA 1.095 STJ. AFASTADA. CONTRATO COM PRAZO DE ENTREGA EM 24 MESES. LEI Nº 6.766/79 QUE NÃO REGULAMENTA PRAZO ESTABELECIDO ENTRE COMPRADOR E VENDEDOR. CONFIGURADO EXCESSO DE PRAZO PARA ENTREGA DO TERRENO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO PELO TERRENO. SUMULA 543 DO STJ. RETENÇÃO INDEVIDA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADO (ART. 23 DA LEI 9.514/97). LUCROS CESSANTES DEVIDOS. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, ao afetar os Recursos Especiais nº 1.891.498 e 1.894.504 para o rito dos repetitivos, determinou a suspensão de todos os feitos e recursos pendentes que versem sobre idêntica questão. A questão submetida a julgamento trata da “Definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia.” Examinando o feito, constato que o caso não se enquadra na hipótese de suspensão do processo na forma do Tema 1.095 – STJ, porquanto, apesar de a lide tratar da resolução do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia, não há nos autos prova de que o contrato foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis, deixando de cumprir o disposto no art. 23 da Lei 9.514/1997. Inexistente a transferência da propriedade resolúvel ao autor em virtude da ausência de registro do contrato de compra e venda no cartório de imóvel, inviabilizada se torna a aplicação da Lei 9.514/1997. Preliminar rejeitada. 2. Examinando a situação apresentada, observo que houve atraso na entrega do lote, tendo em vista que o prazo fixado no contrato para entrega das obras de implantação e infraestrutura do loteamento seriam realizadas no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses, contados a partir da data de Registro do Memorial de Loteamento pelo Cartório de Registro de Imóveis, que se deu em 18/12/2014, consoante documento de ID 5924864, o que implica no prazo final para entrega das obras em 18/12/2016, porém, até a data do ajuizamento da demanda, em 08/03/2018, o apelante não havia cumprido o prazo estipulado no contrato. 3. Importa asseverar que o argumento expendido pelo apelante de que a conclusão da obra deu-se dentro do prazo de 4 (quatro) anos previsto no artigo 18, inciso V, da Lei nº 6.766/1979 e que por isso não há excesso de prazo, tenho que a alegação não merece prosperar, tendo em vista que as partes firmaram contrato em que previa o prazo menor de 24 meses para entrega da obra, de sorte que este deve ser o prazo a ser respeitado, já que o contrato faz lei entre as partes. Ademais, importa registrar que o artigo 18, inciso V, da Lei nº 6.766/1979, não regulamenta os prazos estabelecidos entre o comprador e o vendedor para entrega de terreno vendido em projeto de loteamento, já que o prazo em questão refere-se ao período de tempo em que o empreendedor tem perante a prefeitura local para finalizar as obras do loteamento. 4. Com efeito, comprovado ter havido atraso na entrega do terreno, tem o apelante o dever de restituir ao apelado o valor integralmente pago pela compra do produto, nos termos do art. 18, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor e do enunciado da Súmula 543 do STJ, devendo, em contrapartida, ser reintegrado na posse direta e indireta do imóvel, para que assim as partes retornem ao status quo ante. Segundo o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, inclusive sedimentado por meio do enunciado da Súmula nº 543, no caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, deve o fornecedor proceder com a imediata restituição integral das parcelas pagas pelo comprador. 5. A existência de pacto acessório de alienação fiduciária em garantia não impede a resolução do contrato por descumprimento contratual pela parte contratada e nem mesmo que os valores sejam integralmente devolvidos ao comprador, mormente porque a situação delineada no caso em espeque é a de rescisão contratual por culpa do vendedor, de modo que inadmitir a devolução dos valores pagos pelo apelado implicaria em enriquecimento sem causa do apelante. 6. Assim, pelo que dos autos consta, inexiste a transferência da propriedade resolúvel ao autor em virtude da ausência de registro do contrato de compra e venda no cartório de imóvel. No que toca aos lucros cessantes, entendo que comprovado o descumprimento do prazo para a entrega do lote, é cabível a condenação do vendedor por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo ao comprador, mesmo que a unidade habitacional não se destine à locação. Nesse sentido, adiciono a jurisprudência do STJ. 7. No que toca aos lucros cessantes, entendo que comprovado o descumprimento do prazo para a entrega do lote, é cabível a condenação do vendedor por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo ao comprador, mesmo que a unidade habitacional não se destine à locação. Nesse sentido, adiciono a jurisprudência do STJ. O valor adotado na sentença (0,5% do valor do contrato) é perfeitamente adequado com a extensão dano, inclusive, a jurisprudência o tem acolhido, não existindo razão para a adoção do percentual indicado pelo apelante (0,3%). 8. Considerando que no presente caso a condenação imposta exsurge de uma relação contratual, sendo certo que a devolução das quantias pagas decorrem da rescisão do contrato que se deu por culpa do vendedor, ora apelante, os juros de mora devem incidir a partir da citação, nos termos do art. 240 do CPC. 9. Recurso conhecido e desprovido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0804650-23.2018.8.18.0140 - Relator: OLIMPIO JOSE PASSOS GALVAO - Vice-Presidência do Tribunal de Justiça - Data 29/09/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0804650-23.2018.8.18.0140

APELANTE: CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA

Advogado(s) do reclamante: IAGO DO COUTO NERY, MARCELO PELEGRINI BARBOSA, LUCAS LIMA RODRIGUES

APELADO: VICTOR COELHO CAVALCANTE

Advogado(s) do reclamado: VICTOR COELHO CAVALCANTE, FERNANDO LUIS MAIA MARQUES MACHADO

RELATOR(A): Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO

EMENTA: APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PRELIMINAR SUSPENSÃO PROCESSO TEMA 1.095 STJ. AFASTADA. CONTRATO COM PRAZO DE ENTREGA EM 24 MESES. LEI Nº 6.766/79 QUE NÃO REGULAMENTA PRAZO ESTABELECIDO ENTRE COMPRADOR E VENDEDOR. CONFIGURADO EXCESSO DE PRAZO PARA ENTREGA DO TERRENO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO PELO TERRENO. SUMULA 543 DO STJ. RETENÇÃO INDEVIDA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADO (ART. 23 DA LEI 9.514/97). LUCROS CESSANTES DEVIDOS. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. A Segunda Seção do STJ, ao afetar os Recursos Especiais nº 1.891.498 e 1.894.504 para o rito dos repetitivos, determinou a suspensão de todos os feitos e recursos pendentes que versem sobre idêntica questão. A questão submetida a julgamento trata da “Definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia.” Examinando o feito, constato que o caso não se enquadra na hipótese de suspensão do processo na forma do Tema 1.095 – STJ, porquanto, apesar de a lide tratar da resolução do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia, não há nos autos prova de que o contrato foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis, deixando de cumprir o disposto no art. 23 da Lei 9.514/1997. Inexistente a transferência da propriedade resolúvel ao autor em virtude da ausência de registro do contrato de compra e venda no cartório de imóvel, inviabilizada se torna a aplicação da Lei 9.514/1997. Preliminar rejeitada.

2. Examinando a situação apresentada, observo que houve atraso na entrega do lote, tendo em vista que o prazo fixado no contrato para entrega das obras de implantação e infraestrutura do loteamento seriam realizadas no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses, contados a partir da data de Registro do Memorial de Loteamento pelo Cartório de Registro de Imóveis, que se deu em 18/12/2014, consoante documento de ID 5924864, o que implica no prazo final para entrega das obras em 18/12/2016, porém, até a data do ajuizamento da demanda, em 08/03/2018, o apelante não havia cumprido o prazo estipulado no contrato.

3. Importa asseverar que o argumento expendido pelo apelante de que a conclusão da obra deu-se dentro do prazo de 4 (quatro) anos previsto no artigo 18, inciso V, da Lei nº 6.766/1979 e que por isso não há excesso de prazo, tenho que a alegação não merece prosperar, tendo em vista que as partes firmaram contrato em que previa o prazo menor de 24 meses para entrega da obra, de sorte que este deve ser o prazo a ser respeitado, já que o contrato faz lei entre as partes. Ademais, importa registrar que o artigo 18, inciso V, da Lei nº 6.766/1979, não regulamenta os prazos estabelecidos entre o comprador e o vendedor para entrega de terreno vendido em projeto de loteamento, já que o prazo em questão refere-se ao período de tempo em que o empreendedor tem perante a prefeitura local para finalizar as obras do loteamento.

4. Com efeito, comprovado ter havido atraso na entrega do terreno, tem o apelante o dever de restituir ao apelado o valor integralmente pago pela compra do produto, nos termos do art. 18, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor e do enunciado da Súmula 543 do STJ, devendo, em contrapartida, ser reintegrado na posse direta e indireta do imóvel, para que assim as partes retornem ao status quo ante. Segundo o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, inclusive sedimentado por meio do enunciado da Súmula nº 543, no caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, deve o fornecedor proceder com a imediata restituição integral das parcelas pagas pelo comprador.

5. A existência de pacto acessório de alienação fiduciária em garantia não impede a resolução do contrato por descumprimento contratual pela parte contratada e nem mesmo que os valores sejam integralmente devolvidos ao comprador, mormente porque a situação delineada no caso em espeque é a de rescisão contratual por culpa do vendedor, de modo que inadmitir a devolução dos valores pagos pelo apelado implicaria em enriquecimento sem causa do apelante.

6. Assim, pelo que dos autos consta, inexiste a transferência da propriedade resolúvel ao autor em virtude da ausência de registro do contrato de compra e venda no cartório de imóvel. No que toca aos lucros cessantes, entendo que comprovado o descumprimento do prazo para a entrega do lote, é cabível a condenação do vendedor por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo ao comprador, mesmo que a unidade habitacional não se destine à locação. Nesse sentido, adiciono a jurisprudência do STJ.

7. No que toca aos lucros cessantes, entendo que comprovado o descumprimento do prazo para a entrega do lote, é cabível a condenação do vendedor por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo ao comprador, mesmo que a unidade habitacional não se destine à locação. Nesse sentido, adiciono a jurisprudência do STJ. O valor adotado na sentença (0,5% do valor do contrato) é perfeitamente adequado com a extensão dano, inclusive, a jurisprudência o tem acolhido, não existindo razão para a adoção do percentual indicado pelo apelante (0,3%).

8. Considerando que no presente caso a condenação imposta exsurge de uma relação contratual, sendo certo que a devolução das quantias pagas decorrem da rescisão do contrato que se deu por culpa do vendedor, ora apelante, os juros de mora devem incidir a partir da citação, nos termos do art. 240 do CPC.

9. Recurso conhecido e desprovido.

 

ACÓRDÃO

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA contra sentença proferida pelo d. juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Teresina - PI, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS, COM PEDIDO LIMINAR DE SUSPENSÃO DE PAGAMENTOS C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS ajuizada por VICTOR COELHO CAVALCANTE, em desfavor da APELANTE.

Na sentença (Id 5925348), o d. juízo de 1º grau julgou procedentes os pedidos iniciais para: a) rescindir o contrato de compra e venda de terreno em loteamento havido entre as partes, bem como os contratos acessórios; b) desobrigar a parte autora de efetuar o pagamento das obrigações principais e acessórias referentes aos contratos; c) condenar o requerido a reembolsar ao requerente o montante de R$ 76.505,08 (setenta e seis mil quinhentos e cinco reais e oito centavos), em única parcela, com correção monetária a partir de cada desembolso e juros moratórios de 1% ao mês, contados da data da citação; d) condenar o requerido a pagar ao autor indenização de 0,5% ao mês, calculada sobre o valor do contrato, contados do dia 18 de dezembro de 2016 até a citação e; e) condenar o demandado ao pagamento de custas e honorários, estes fixados em 10% (dez por cento) da condenação.

Irresignado com a sentença, o requerido, ora apelante, interpôs apelação (Id 5925382), na qual suscitou, preliminarmente, a necessidade de suspensão do feito em razão do tema 1.095/STJ. Alegou que, no momento em que os interesses das partes foram reunidos em um consenso, assumiram que concordavam com os termos contratuais. Salientou que a extinção do contrato só seria possível se houvesse cláusula contratual em sentido contrário, o que não ocorre na espécie. No mais, arrazoou que o contrato firmado entre as partes é de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei nº 9.514/97, que não possibilita a rescisão contratual com a devolução de valores.

Aduziu que não houve atraso na entrega do empreendimento, pois, ao contrário do alegado pelo apelado, somente não atendeu a expectativa do recorrido de receber o lote em 2017, em decorrência de exigências impostas pela Prefeitura. Ressaltou que o prazo para entrega do empreendimento poderia ser alterado respeitando o prazo de 4 (quatro) anos previsto na Lei 6.766/79. Afirmou, mais, em caso de manutenção do entendimento adotado na sentença de rescisão do contrato, que seja observado o direito do apelante de retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos pelos apelados e o direito de reter o pagamento de taxa de ocupação no valor de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel.

Defendeu, ainda, ser incabível sua a condenação ao pagamento de lucros cessantes, uma vez que restou comprovado que não houve irregularidades em sua conduta. Subsidiariamente, argumentou, na hipótese de manutenção da sentença, que seja aplicado o percentual de 0,3% sobre o valor pago pelo imóvel.

Quantos aos juros de mora, pugnou que a sua incidência somente deve ser considerada a partir do trânsito em julgado.

Regularmente intimado, o apelado apresentou contrarrazões ao recurso (Id 5925389) ocasião em que refutou as razões do apelo e pugnou pelo improvimento do recurso, com a manutenção integral da sentença.

Na decisão de Id 6487450, o recurso foi recebido no efeito devolutivo.

Instado a se manifestar como custos legis, o Ministério Público Superior devolveu os autos, sem exarar manifestação meritória, por entender ausente o interesse público a justificar a intervenção ministerial (Id 6637840).

Inclua-se em pauta virtual.

VOTO

Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO (Relator):

1 REQUISITOS DE ADMISSIBILIDADE

Analisando os pressupostos de admissibilidade do recurso verifico que estão preenchidos os requisitos intrínsecos e extrínsecos, razão pela qual CONHEÇO do presente recurso.

2 PRELIMINARES

2.1 Suspensão do processo - Tema 1.095 STJ

A Segunda Seção do STJ, ao afetar os Recursos Especiais nº 1.891.498 e 1.894.504 para o rito dos repetitivos, determinou a suspensão de todos os feitos e recursos pendentes que versem sobre idêntica questão. A questão submetida a julgamento trata da “Definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia.”

Na decisão constou:

“Não se olvida que o Plenário do eg. Supremo Tribunal Federal, no RE n.860.31/SP, Rel. Min. Luiz Fux, por maioria de votos, reconheceu a repercussão geral da matéria relativa à possibilidade de, no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), proceder-se à execução e à expropriação extrajudicial de imóvel concedido em alienação fiduciária, conforme previsto na Lei n.9514/97. Contudo, no caso dos autos, não se questiona eventual ilegalidade do procedimento de execução extrajudicial do bem imóvel garantido por alienação fiduciária, mas, tão-somente, a forma de devolução dos valores financeiros pagos pelos devedores ao credor fiduciário durante a pactuação contratual. Ou seja, o debate e enfrentamento por esta eg. Segunda Seção limitar-se-á acerca da aplicação da regra do art. 53, do CDC ou, ao contrário, das disposições legais contidas nos artigos 26 e 27, da Lei n.º 9.514/97.” (STJ - ProAfR no REsp: 1891498 SP 2020/0215694-6, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 18/05/2021, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 08/06/2021) negritei

Examinando o feito, constato que o caso não se enquadra na hipótese de suspensão do processo na forma do Tema 1.095 – STJ, porquanto, apesar de a lide tratar da resolução do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia, não há nos autos prova de que o contrato foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis, deixando de cumprir o disposto no art. 23 da Lei 9.514/1997. Vejamos:

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

Em situações similares, a jurisprudência nacional se posiciona pela não suspensão do processo por ausência de identidade com a questão discutida no Tema 1.095. Vejamos:

Rescisão contratual de compromisso de compra e venda de lote com cláusula de alienação fiduciária em garantia. O caso não se insere no litígio que produziu a suspensão de processos (Tema 1095). O Superior Tribunal de Justiça excepciona que não incide a Lei 9.514/97 quando não se registra a garantia de alienação fiduciária no registro imobiliário e convém ampliar isso para incluir casos, como o dos autos, em que o credor fiduciário faz o registro e não constitui o devedor em mora para iniciar a consolidação e venda judicial, evidenciando nítido propósito de ganhar mais tempo para permanecer com as quantias pagas pelo comprador. Renúncia expressa da garantia que permite a rescisão com ordem de devolução de 75% das quantias pagas. Precedentes citados. TAXA DE FRUIÇÃO que não é devida ante a ausência de edificação no lote (Resp. 1936470). ENCARGOS DO IMÓVEL (IPTU, agua e energia elétrica) que cabem ao possuidor e devem ser abatidas do valor a ser reembolsado, caso tenham sido arcadas pelas rés. JUROS DE MORA que fluem do trânsito em julgado e não da citação, conforme repetitivo ( REsp 1.740.911/DF). HONORÁRIOS. Readequação. Sucumbência reciproca. Condenação de cada uma das partes a pagar metade das custas, além do pagamento de honorários aos advogados da parte ex adversa correspondentes a 15% do valor da condenação (art. 85, § 2º, CPC). Provimento em parte. (TJ-SP - AC: 10179103420188260344 SP 1017910-34.2018.8.26.0344, Relator: Enio Zuliani, Data de Julgamento: 26/05/2022, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/05/2022) negritei

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA DE GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SUSPENSÃO DO JULGAMENTO DO RECURSO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE IDENTIDADE ENTRE OS RECURSOS. RECURSOS REPETITIVOS QUE DISCUTEM A INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97 EM FACE DO CDC. CASO EM COMENTO QUE ENVOLVE A NECESSIDADE OU NÃO DE REGISTRO DA CONSTITUIÇÃO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO. INVIABILIDADE DE REEXAME DAS PROVAS DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.2. Diante da ausência de identidade de tema entre o recurso especial apontado pelo recorrente como afetado à sistemática dos recursos repetitivos com o caso em comento, não há se falar na suspensão do presente julgamento.3. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir o óbice da Súmula nº 7 do STJ.4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.5. Agravo interno não provido.(AgInt no REsp 1883231/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/06/2021, DJe 18/06/2021) negritei

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE.1. Ação ajuizada em 01/08/2017. Recurso especial interposto em 27/05/2019 e concluso ao Gabinete em 03/09/2019. Julgamento: CPC/2015.2. O propósito recursal consiste em dizer se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia em instrumento particular de compra e venda de imóvel impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro.3. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis.4. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem.5. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor.6. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp 1835598/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/02/2021, DJe 17/02/2021)

Inexistente a transferência da propriedade resolúvel ao autor em virtude da ausência de registro do contrato de compra e venda no cartório de imóvel, inviabilizada se torna a aplicação da Lei 9.514/1997.

Por esse motivo, não comporta acolhimento a tese de suspensão do feito, tampouco o argumento de inaplicabilidade do CDC, já que afastada a incidência da norma especial contida na Lei 9.514/1997, em razão da não constituição da alienação fiduciária em garantia.

3. MÉRITO

O mérito do presente recurso cinge-se em perquirir se houve error in iudicando na sentença que: a) rescindiu o contrato de compra e venda de terreno em loteamento, imputando ao vendedor, ora apelante, a culpa exclusiva pela rescisão, por não ter entregue o terreno no prazo contratado e; b) condenou o apelante a restituir os valores efetivamente pagos pelos apelados pela compra do terreno, bem como o pagamento de lucros cessantes em favor da parte autora no montante de 0,5% (meio por cento) ao mês, calculado sobre o valor do contrato.

Examinando a situação apresentada, observo que houve atraso na entrega do lote, tendo em vista que o prazo fixado no contrato para entrega das obras de implantação e infraestrutura do loteamento seriam realizadas no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses, contados a partir da data de Registro do Memorial de Loteamento pelo Cartório de Registro de Imóveis, que se deu em 18/12/2014, consoante documento de ID 5924864, o que implica no prazo final para entrega das obras em 18/12/2016, porém, até a data do ajuizamento da demanda, em 08/03/2018, o apelante não havia cumprido o prazo estipulado no contrato.

Analisando o contrato indigitado, verifica-se que na cláusula 10.2, consta o prazo para entrega das obras do loteamento. Transcrevo.

10.2 Todas as obras de implantação, infraestrutura e complementares citadas no item 10.1, acima, serão realizadas de acordo com o cronograma de obras aprovado pela Prefeitura Municipal de Teresina-PI, ou seja, no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses, contados a partir da data de Registro do Memorial de Loteamento pelo Cartório de Registro de Imóveis, nos termos da Lei Federal n° 6.766; ressalvada a ocorrência de casos fortuitos ou motivos de força maior, devidamente comprovados. - negritei

Cumpre ressaltar, que o contrato em questão não estipulou cláusula de tolerância para entrega da obra, de todo modo, ainda que houvesse cláusula neste sentido, que só poderia ser considerada válida, segundo entendimento sumulado do STJ, se o prazo de tolerância fosse de até 180 dias, ainda assim, o apelante haveria ultrapassado o prazo em questão.

No mais, importa asseverar que o argumento expendido pelo apelante de que a conclusão da obra deu-se dentro do prazo de 4 (quatro) anos previsto no artigo 18, inciso V, da Lei nº 6.766/1979 e que por isso não há excesso de prazo, tenho que a alegação não merece prosperar, tendo em vista que as partes firmaram contrato em que previa o prazo menor de 24 meses para entrega da obra, de sorte que este deve ser o prazo a ser respeitado, já que o contrato faz lei entre as partes.

Ademais, importa registrar que o artigo 18, inciso V, da Lei nº 6.766/1979, não regulamenta os prazos estabelecidos entre o comprador e o vendedor para entrega de terreno vendido em projeto de loteamento, já que o prazo em questão refere-se ao período de tempo em que o empreendedor tem perante a prefeitura local para finalizar as obras do loteamento.

Há que se ressaltar que as intempéries enfrentadas pelo apelante relacionam-se às questões inerentes ao risco da própria atividade empresarial que desenvolve, de modo que embargos ao empreendimento ou barreiras administrativas enfrentadas são fortuitos internos e riscos previsíveis da própria atividade empresarial desenvolvida pelo apelante, devendo por eles responder.

Nesse diapasão, o fornecedor tem o dever de responder pelos fatos e vícios resultantes de seu empreendimento, independente de culpa, sendo certo que isto é objeto de expressa previsão do art. 14 do CDC.

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

Com efeito, comprovado ter havido atraso na entrega do terreno, tem o apelante o dever de restituir ao apelado o valor integralmente pago pela compra do produto, nos termos do art. 18, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor e do enunciado da Súmula 543 do STJ, devendo, em contrapartida, ser reintegrado na posse direta e indireta do imóvel, para que assim as partes retornem ao status quo ante.

Segundo o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, inclusive sedimentado por meio do enunciado da Súmula nº 543, no caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, deve o fornecedor proceder com a imediata restituição integral das parcelas pagas pelo comprador.

Vejamos o inteiro teor da Súmula 543 do STJ.

Súmula nº 543/STJ. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. - negritei

Assim, o valor a ser restituído deve ser integral, não havendo que se falar em retenção de qualquer natureza, de maneira que o pedido do apelante de retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos pelo apelado e o pedido de reter o pagamento de taxa de ocupação de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, não podem ser acolhidos, posto que a rescisão do contrato deu-se por culpa exclusiva do apelante quando excedeu o prazo firmado no contrato para a entrega do bem, de modo que não pode reter valores e nem ser compensado pela situação por ele criada.

Importa destacar que, a previsão legal de retenção de valores por parte do vendedor em caso de rescisão contratual somente pode ocorrer quando a culpa não for a ele imputada de forma exclusiva, o que não é a hipótese dos autos, uma vez que não houve desistência, inadimplência ou mesmo descumprimento de cláusula contratual pelo comprador, aqui apelado, mas, sim, inadimplemento por parte do vendedor, o que implica na rescisão do contrato, não havendo que se falar em retenção de valores pelo apelante, nos termos da Súmula 543 do STJ.

Interessante frisar o entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que tratando de lote/terreno sem benfeitorias, a taxa de ocupação/fruição não se mostra devida.

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL. RETORNO. STATUS QUO ANTE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 25%. VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS E CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA 5/STJ. TERRENO PARA EDIFICAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. FUNDAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA. ART. 884 DO CC/02. CONFIGURAÇÃO. REQUISITOS CUMULATIVOS. EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO. HIPÓTESE CONCRETA. AUSÊNCIA. 1. Ação de resilição contratual de promessa de compra e venda de imóvel residencial, cumulada com devolução de quantias pagas.2. Recurso Especial interposto em: 29/12/2017; concluso ao gabinete em: 03/06/2020. Aplicação do CPC/15.3. O propósito recursal consiste em determinar: a) quem deve ser responsabilizado pelas dívidas tributárias e condominiais incidentes sobre o imóvel durante o período em que durou o contrato desfeito; b) se a compradora pode ser condenada ao pagamento de taxa de ocupação na resilição de contrato de compra e venda de terreno para edificação; e c) qual o percentual das parcelas pagas pelo comprador que pode ser retido pelo vendedor na hipótese de resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial.4. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.5. O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis. 6. O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel.7. A taxa de ocupação evita que o comprador se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, se relacionando, pois, à vedação ao enriquecimento sem causa. Precedentes.8. A vedação ao enriquecimento sem causa - que oferece fundamento à previsão da taxa de ocupação - dá origem a uma obrigação de ressarcimento, haja vista representar o nascimento de uma obrigação de indenizar em todas as hipóteses em que, faltando ou vindo a faltar a causa eficiente da aquisição de um benefício ou vantagem, haverá, como consequência, o dever de restituir o proveito a quem sobre ele tenha o melhor direito.9. São requisitos do nascimento da obrigação em decorrência da vedação ao enriquecimento sem causa: a) enriquecimento de alguém; b) empobrecimento correspondente de outrem; c) relação de causalidade entre ambos. Precedente da Corte Especial.10. O empobrecimento de alguém, requisito para o dever de indenizar relacionado à vedação ao enriquecimento sem causa, corresponde: a) ao deslocamento indevido de um bem já incorporado ao patrimônio do sujeito ao patrimônio de um terceiro; ou b) ao impedimento do ingresso uma vantagem que certa e seguramente adentraria no patrimônio do sujeito e que, sem justificativa, é acrescida a patrimônio alheio.11. Quanto ao que razoavelmente deixou de ganhar o vendedor, o ingresso do citado proveito em seu patrimônio deve ter a característica de ser plausível e verossímil, diante de previsão razoável e objetiva de lucro, aferível a partir de parâmetro concreto e prévio.12. No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência. 13. Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado. 14. Em contrato de compra e venda de imóvel residencial anterior à Lei 13.786/2018, ausente qualquer peculiaridade que justifique a apreciação da razoabilidade, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes. Precedente da Segunda Seção.15. Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto, parcialmente provido, apenas para modificar o percentual de retenção das parcelas pagas.(STJ - REsp 1863007/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2021, DJe 26/03/2021) negritei

No que diz respeito aos argumentos do apelante de que não pode haver rescisão contratual em contratos com cláusula de alienação fiduciária e que o desfazimento do negócio não possibilita a devolução de valores, nos termos da Lei nº 9.514/1997, tenho que, também, as razões levantadas pelo apelante não prosperam.

A existência de pacto acessório de alienação fiduciária em garantia não impede a resolução do contrato por descumprimento contratual pela parte contratada e nem mesmo que os valores sejam integralmente devolvidos ao comprador, mormente porque a situação delineada no caso em espeque é a de rescisão contratual por culpa do vendedor, de modo que inadmitir a devolução dos valores pagos pelo apelado implicaria em enriquecimento sem causa do apelante.

Com efeito, não há que se falar em impedimento à rescisão dos contratos em virtude da existência de alienação fiduciária, tendo em vista ter havido descumprimento contratual por parte do apelante.

O posicionamento que tem sido adotado no presente voto está alinhado ao entendimento jurisprudencial perfilhado pelos Tribunais Pátrios. Vejamos.

"APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE TERRENOS EM LOTEAMENTO. Ação de rescisão de contrato c.c. pedido declaratório de nulidade de cláusulas contratuais, devolução de valores pagos e pedido de tutela antecipada. Sentença de procedência. Inconformismo das rés. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Ocorrência. Obras de infraestrutura que não foram entregues dentro do prazo contratualmente estipulado, já considerada a possibilidade de prorrogação das obras por 24 meses adicionais. Alegação de mora na expedição do 'Termo de Vistoria de Obras' por parte da Prefeitura, que não afasta a responsabilidade das vendedoras pelo atraso. Aplicação da Súmula nº 161 deste Tribunal. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. Alegação de impossibilidade de rescisão do contrato celebrado entre as partes. Descabimento. Muito embora se trate de compromisso de compra e venda com pacto lateral de alienação fiduciária, as vendedoras não cumpriram com as obrigações contratualmente assumidas, sendo admitida a rescisão do negócio. Precedentes. Devolução integral dos valores pagos que é de rigor. Aplicação da Súmula nº 543 do STJ. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU. Cabimento. Despesas que encerram dano emergente em virtude da rescisão do negócio, visto que somente podem ser transferidas ao consumidor quando houver exercício efetivo da posse por eles, o que não ocorreu. INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. Valores a serem devolvidos que serão acrescidos de correção monetária a partir de cada desembolso, bem como juros de mora contados da citação. Descabida a pretensão de incidência dos juros de mora somente a partir do trânsito em julgado, uma vez que as vendedoras deram causa à rescisão, de modo que a devolução dos valores pagos é devida desde a citação. Sentença confirmada. Sucumbência das rés, que arcarão com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios do representante dos autores, majorados de 10% para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11 do CPC/2015. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO".(v.28241). (TJ-SP 10119995020168260008 SP 1011999-50.2016.8.26.0008, Relator: Viviani Nicolau, Data de Julgamento: 16/07/2018, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/07/2018) – negritei

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DE LOTE - CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - DANOS MORAIS CONFIGURADOS - RECURSO NÃO PROVIDO. - O inadimplemento confere à parte lesada o direito de pedir judicialmente a resolução do contrato, sem prejuízo das perdas e danos, independente de cláusula resolutiva expressa, conforme se extrai da leitura conjunta dos artigos 474 e 475 do Código Civil - Uma vez rescindido o contrato por culpa exclusiva da promitente-vendedora, todos os valores pagos devem ser restituídos - Com relação aos danos morais, é inequívoca a frustração do autor diante da aquisição de um imóvel o qual não lhe foi entregue - A fixação da indenização por danos morais pauta-se pela aplicação dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, observada a sua dupla finalidade. (TJ-MG - AC: 10074170037431001 MG, Relator: Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 21/10/0019, Data de Publicação: 30/10/2019)

APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE TERRENO EM LOTEAMENTO. Ação de rescisão contratual. Sentença de procedência. Inconformismo da ré. Não acolhimento. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Ocorrência. Lote que não foi entregue no prazo contratualmente estipulado, já considerada a possibilidade de prorrogação das obras por 06 meses adicionais. Alegação de entraves decorrentes de ação civil pública que não afasta a responsabilidade das vendedoras. Aplicação da Súmula nº 161 deste Tribunal. Precedentes. Culpa da ré que implica na aplicação da multa contratualmente estabelecida para a hipótese de desfazimento do contrato por culpa de qualquer das partes. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU. Cabimento. Despesas que encerram dano emergente em virtude da rescisão do negócio, visto que somente podem ser transferidas ao consumidor quando houver exercício efetivo da posse por eles, o que não ocorreu. Sentença confirmada. Honorários majorados. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO."(v.29906).(TJ-SP - APL: 10059560520178260286 SP 1005956-05.2017.8.26.0286, Relator: Viviani Nicolau, Data de Julgamento: 12/02/2019, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/02/2019) - negritei

Vale destacar que, conforme delineado em linhas anteriores, não houve registro do pacto de alienação fiduciária em garantia, sendo que os ajustes estabelecidos pelas partes ocorreram na forma de instrumento particular unicamente. A Lei 9.514/1997, em seu art. 23, exige para a concretização da garantia real o seu registro.

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Assim, pelo que dos autos consta, inexiste a transferência da propriedade resolúvel ao autor em virtude da ausência de registro do contrato de compra e venda no cartório de imóvel.

No que toca aos lucros cessantes, entendo que comprovado o descumprimento do prazo para a entrega do lote, é cabível a condenação do vendedor por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo ao comprador, mesmo que a unidade habitacional não se destine à locação. Nesse sentido, adiciono a jurisprudência do STJ.

RECURSO ESPECIAL Nº 1896434 - SP (2020/0244272-0) DECISÃO AOX DO BRASIL CONTAINERS LTDA EPP, MARILIAN APARARECIDA BITTENCOURT VIVIAN DE ALMEIDA, YVONE MARIA CABRAL (AOX e outras) ajuizaram ação de indenização por danos materiais, morais contra NOVA ALDEIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CIPASA ALDEIA ALD1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA URBANO S/A (EMPREENDEDORAS), em razão do atraso na entrega de obras de infraestrutura em loteamento no qual as autoras adquiriram um terreno. Em primeira instância, os pedidos foram julgados procedentes em parte para condenar as rés ao pagamento de danos materiais (lucro cessante) no montante correspondente ao percentual de 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do imóvel, que deverá ser calculado com base no valor atualizado do contrato. O termo inicial da indenização deverá ser computado desde a data em que as requeridas incorreram em mora e terá como termo final (01 de dezembro de 2015) a efetiva disponibilização do imóvel a parte autora. Condenou, ainda, as requeridas ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (e-STJ, fls. 260/265). Interposta apelação pelas EMPREENDEDORAS, o Tribunal de Justiça de São Paulo negou-lhe provimento, nos termos do acórdão relatado pelo Des. ALCIDES LEOPOLDO, assim ementado: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA Atraso na entrega da obra Prazo para entrega do empreendimento com a conclusão das obras de infraestrutura previsto no contrato Impossibilidade da vendedora afirmar que o prazo era meramente estimativo, opondo ao consumidor o prazo previsto no art. 9º da Lei n. 6.766/1979 para o loteador promover a execução das obras exigidas por legislação municipal e prorrogável ao máximo por critério da Administração Pública Lucros cessantes São devidos lucros cessantes independentemente da valorização que sofreu o imóvel, ou da destinação que se pretendia dar ao bem, para uso próprio, locação ou comodato, e que não foi possível, unicamente pela privação da coisa, no período da mora Valor mantido Recurso desprovido (e-STJ, fls. 310). Irresignadas, as EMPREENDEDORAS interpuseram recurso especial, fundado no art. 105, III, a e c, da CF, alegando, além de dissídio jurisprudencial, violação dos arts. 18, V, da Lei nº 6.766/79 e 402 e 403 do CC/02. Sustentaram, em suma, (1) não serem devidos lucros cessantes, por não possuírem respaldo legal e porque não comprovado o prejuízo; e, (2) alternativamente, aduzem que foi fixado em valor exorbitante, devendo ser reduzido para 0,3% do valor do contrato e que seja considerado o termo inicial é setembro de 2017, data da expedição do TVO, e não dezembro de 2015, como fixado no acórdão. Após apresentadas as contrarrazões, o recurso foi admitido na origem (e- STJ, fls. 384/396 e 425/428, respectivamente). É o relatório; DECIDO. O presente recurso não comporta provimento. De plano vale pontuar que a disposições do NCPC, no que se refere aos requisitos de admissibilidade dos recursos, são aplicáveis ao caso concreto ante os termos do Enunciado nº 3 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. (1) Dos lucros cessantes A Corte bandeirante reputou ser devido o pagamento de lucros cessantes, ante o reconhecimento do inequívoco atraso das rés na entrega das obras de infraestrutura no loteamento no qual AOX e outra adquiriram um terreno, o fazendo ante as seguintes razões: As partes firmaram Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra (fls. 184/220) em 01/12/2013, constando expressamente da Cláusula 7.1.1 que "todas as obras de implantação e infraestrutura citadas no item 7.1 acima serão realizadas de acordo com o cronograma de obras aprovado pela Prefeitura Municipal de Santana do Parnaíba-SP" (fls. 201), constando, por sua vez, do cronograma de fls. 35, o prazo máximo de 24 meses, o qual deveria ser contado a partir de novembro de 2013, data prevista para o início das obras. Não podem as vendedoras afirmar que o prazo previsto no cronograma era meramente estimativo, e nem podem opor ao consumidor o prazo limite de quatro anos previsto no art. 9º da Lei n. 6.766/1979 para o loteador promover a execução das obras exigidas por legislação municipal, prorrogável a critério da Administração Pública. Ademais, eventual necessidade de adequação de obras para a Prefeitura emitir o TVO são eventos que, apesar de indesejados, não são extraordinários no ramo de atuação das requeridas, aplicando-se, neste ponto, o teor da Súmula n. 161 deste TJSP no sentido de que: "não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao compromissário adquirente". Deste modo, constata-se a mora das requeridas a partir de dezembro de 2015, não havendo as apelantes logrado comprovar que o descumprimento decorreu de culpa dos apelados (art. 14, § 3º, II, CDC), e considerando-se que as próprias rés afirmaram que houve conclusão parcial do empreendimento somente em dezembro de 2017, com pendências que foram resolvidas em outubro de 2018, houve atraso. Consoante o TVO parcial (fls.169/170), sua emissão não autorizou aos proprietários de lotes a iniciarem construções, mas somente darem entrada de plantas visando à aprovação e construção futura, de maneira que quanto ao termo final do pagamento dos lucros cessantes, deve prevalecer o estabelecido na sentença. Assim, são devidos lucros cessantes, independentemente da valorização que sofreu o imóvel, ou da destinação que se pretendia dar ao bem, para uso próprio, locação ou comodato, e que não foi possível, unicamente pela privação da coisa, no período da mora. (e-STJ, fls. 312/313). O entendimento acima está em plena sintonia com a orientação firmada nesta Corte, nos termos dos precedentes abaixo destacados: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO. VERIFICAÇÃO DE CULPA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. LUCROS CESSANTES. DANO MATERIAL PRESUMIDO. SÚMULA 83/STJ. NÃO PROVIMENTO. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 2. Nos termos da pacífica jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador. Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. ( AgInt no REsp 1.862.504/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, j. 29/6/2020, DJe 3/8/2020, sem destaque no original) CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANOS MORAIS. APONTADO DISSENSO NA INTERPRETAÇÃO DA LEGISLAÇÃO FEDERAL. DISPOSITIVO LEGAL TIDO POR DIVERGENTE QUE NÃO GUARDA PERTINÊNCIA COM O OBJETO DA IRRESIGNAÇÃO ESPECIAL. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 284 DO STF. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO. JUROS DE MORA, CORREÇÃO MONETÁRIA. INDICAÇÃO DE OFENSA A DISPOSITIVOS NÃO PREQUESTIONADOS. SÚMULA Nº 211 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. [...]. 3. A jurisprudência desta Corte, fixada no julgamento de IAC, orienta que os lucros cessantes decorrentes de atraso na entrega de obras é presumido. [...]. 5. Agravo interno não provido. ( AgInt no REsp 1.777.775/SP, da minha relatoria, Terceira Turma, j. 8/6/2020, DJe 12/6/2020). Assim, porque os fundamentos adotados pelo acórdão recorrido estão em consonância com o entendimento firmado nesta Corte, deve ser ele mantido, incidindo, no ponto, a Súmula nº 568 do STJ. Ainda que assim não fosse, para rever o entendimento assentado no TJSP, quanto aos critérios adotados para a fixação dos lucros cessantes, faz-se necessário o reexame do conteúdo fático-probatório dos autos, notadamente as cláusulas contratuais, o que faz incidir, no ponto, o enunciado das Súmulas nº 5 e 7 do STJ. (2) Do percentual e do termo inicial dos lucros cessantes As recorrentes asseveraram, alternativamente, que foi fixado em valor exorbitante, devendo ser o acórdão reformado para reduzí-lo a 0,3% do valor do contrato e que seja considerado o termo inicial o mês de setembro de 2017, data da expedição do TVO, e não dezembro de 2015, apontando como violado o art. 18, V, da Lei nº 6.766/79. No ponto, observa-se que o referido preceito legal, tido por violado, não foi objeto de apreciação pelo Tribunal bandeirante, ressentindo-se a irresignação do necessário prequestionamento da questão federal invocada, pressuposto inafastável ao conhecimento do apelo nobre. Acrescente-se, que é exigência contida na própria previsão constitucional de interposição do recurso especial que a matéria federal tenha sido decidida em única ou última instância. Não basta à parte discorrer sobre o dispositivo legal que entende infringido. É imprescindível que a Corte recorrida tenha emitido juízo de valor sobre o referido preceito, o que não ocorreu na hipótese examinada. Sendo assim, é de rigor a aplicação, por analogia, das Súmulas n.ºs 282 e 356 do STF. Nessas condições, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial. Majoro em 5% os honorários advocatícios anteriormente fixados em desfavor das EMPREENDEDORAS, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do NCPC. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 22 de outubro de 2020. Ministro MOURA RIBEIRO Relator (STJ - REsp: 1896434 SP 2020/0244272-0, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Publicação: DJ 23/10/2020) negritei

O valor adotado na sentença (0,5% do valor do contrato) é perfeitamente adequado com a extensão dano, inclusive, a jurisprudência o tem acolhido, não existindo razão para a adoção do percentual indicado pelo apelante (0,3%).

Compra e venda. Terreno em loteamento. Atraso na conclusão das obras de infraestrutura prometidas. Prorrogação de prazo junto à Prefeitura inoponível ao adquirente. Mora configurada. Lucros cessantes devidos. Súmula 162 do TJ/SP. Montante equivalente a 0,5% do valor do contrato por mês de atraso. Precedentes. Ressarcimento pelo IPTU pago antes do cumprimento da obrigação da vendedora. Admissibilidade. Natureza indenizatória. Juros moratórios incidentes a partir da citação. Art. 405 do CC. Recurso improvido. (TJ-SP - AC: 10018888820198260529 SP 1001888-88.2019.8.26.0529, Relator: Augusto Rezende, Data de Julgamento: 27/01/2021, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2021) negritei

Apelação. Loteamento. Ação indenizatória em razão do atraso na conclusão das obras e entrega do imóvel. Inadimplemento caracterizado. Contrato que não cumpre adequadamente o dever de informação a respeito do prazo de cumprimento da obrigação do fornecedor, com simples menção ao cronograma de obras constante do registro do loteamento. Oferta que indica prazo de vinte e quatro meses. Superação do prazo contratualmente previsto. Abusividade da cláusula que pretende prorrogar o prazo conforme aprovação da Municipalidade. Menção ao prazo de prorrogação da Lei nº 6.766/79 que não se sobrepõe ao prazo decorrente do contrato e da oferta, que é vinculante perante o consumidor Indenização pela mora cabível. Circunstância de o contrato ter por objeto lote não edificado que não é óbice à indenização. Prejuízo à fruição do bem. Vendedora que reconhece este tipo de dano na hipótese de retomada do imóvel por inadimplemento do comprador, devendo ser aplicada idêntica solução para a mora da vendedora. Indenização fixada na forma de aluguel, no período da mora, arbitrado em 0,5% do valor atualizado do imóvel, critério adequado ao prejuízo suportado. Julgamento extra petita. Alegação de que o pedido não mencionava atualização monetária da base de cálculo da indenização. Não caracterização do vício. Correção monetária que não constitui acréscimo ao débito, mas mera recomposição do valor da moeda, havendo enriquecimento sem causa na sua exclusão. Vendedoras que adotam o mesmo critério de atualização monetária na cláusula que estipula taxa de ocupação para eventual inadimplemento do comprador. Restituição dos valores de IPTU pagos pelo adquirente antes da efetiva entrega do bem. Manutenção. Nulidade da cláusula que antecipa pagamento do imposto. Posse convencional transmitida no contrato que é insuficiente para estabelecer a responsabilidade do adquirente, especialmente quando consta do próprio contrato limitação ao exercício da posse pelo comprador antes da conclusão e entrega do loteamento. Juros moratórios. Obrigação de restituição em razão de nulidade de cláusula contratual. Incidência desde a citação. Recurso improvido. (TJ-SP - AC: 10102697220188260577 SP 1010269-72.2018.8.26.0577, Relator: Enéas Costa Garcia, Data de Julgamento: 20/10/2020, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/10/2020) negritei

Por fim, o apelante pleiteia que seja reformada a sentença quanto ao momento em que deve incidir os juros de mora, aduzindo que somente pode ser cobrado a partir do trânsito em julgado da demanda e não da citação como aventado na sentença.

Segundo o Superior Tribunal de Justiça, os juros de mora devem incidir a partir da data da citação, quando a responsabilidade decorrer de uma relação contratual. Vejamos.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. APLICABILIDADE. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA, DA SÚMULA N. 284/STF. JUROS DE MORA. RELAÇÃO CONTRATUAL. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. SÚMULA 83/STJ. INCIDÊNCIA. PRESCRIÇÃO. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ. INCIDÊNCIA. ANÁLISE DA SIMILITUDE FÁTICA DOS ARESTOS CONFRONTADOS. IMPOSSIBILIDADE. ARGUMENTOS INSUFICIENTES PARA DESCONSTITUIR A DECISÃO ATACADA. I - Consoante o decidido pelo Plenário desta Corte na sessão realizada em 09.03.2016, o regime recursal será determinado pela data da publicação do provimento jurisdicional impugnado. In casu, aplica-se o Código de Processo Civil de 2015. II - A jurisprudência desta Corte considera que quando a arguição de ofensa ao dispositivo de lei federal é genérica, sem demonstração efetiva da contrariedade, aplica-se, por analogia, o entendimento da Súmula n. 284, do Supremo Tribunal Federal. III - É pacífico o entendimento no Superior Tribunal de Justiça segundo o qual, na hipótese de responsabilidade decorrente de relação contratual, os juros de mora têm incidência a partir da data da citação. IV - O recurso especial, interposto pela alínea a e/ou pela alínea c, do inciso III, do art. 105, da Constituição da República, não merece prosperar quando o acórdão recorrido encontra-se em sintonia com a jurisprudência dessa Corte, a teor da Súmula 83/STJ. V - In casu, rever o entendimento do Tribunal de origem, no sentido de reconhecer a prescrição, demandaria necessário revolvimento de matéria fática, o que é inviável em sede de recurso especial, à luz do óbice contido na Súmula n. 7/STJ. VI - O recurso especial não pode ser conhecido com fundamento na alínea c, do permissivo constitucional, porquanto o óbice da Súmula n. 7/STJ impede o exame do dissídio jurisprudencial quando, para a comprovação da similitude fática entre os julgados confrontados, é necessário o reexame de fatos e provas. VII - A Agravante não apresenta, no agravo, argumentos suficientes para desconstituir a decisão recorrida. VIII - Agravo Interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 1500599 DF 2014/0311392-6, Relator: Ministra REGINA HELENA COSTA, Data de Julgamento: 19/09/2017, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/09/2017) – negritei

Importa destacar que, em caso de rescisão contratual, o juros de mora só incidem a partir do trânsito em julgado quando a rescisão ocorre por culpa do comprador, o que não é a hipótese dos autos.

Assim, considerando que no presente caso a condenação imposta exsurge de uma relação contratual, sendo certo que a devolução das quantias pagas decorrem da rescisão do contrato que se deu por culpa do vendedor, ora apelante, os juros de mora devem incidir a partir da citação, nos termos do art. 240 do CPC.

Nesta mesma linha de entendimento, colaciono as ementas dos seguintes julgados.

E M E N T A – APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – MB ENGENHARIA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - JUROS DEVIDOS A PARTIR DA CITAÇÃO VÁLIDA E CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. As situações previsíveis e decorrentes do próprio risco do empreendimento de construção civil não afastam a responsabilidade pela reparação dos danos no atraso da entrega do imóvel. Rescisão contratual proveniente de ato imputável à construtora enseja a restituição integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente desde o desembolso e juros de mora a partir da citação válida.(TJ-MS - APL: 08120545920178120001 MS 0812054-59.2017.8.12.0001, Relator: Des. Julizar Barbosa Trindade, Data de Julgamento: 03/04/2019, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 04/04/2019) – negritei

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PARCIAL PROCEDÊNCIA - PLEITO PELA APLICAÇÃO DA LEI 9.514/97 EM DETRIMENTO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - IMPOSSBILIDADE - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - RESOLUÇÃO DO CONTRATO QUE SE DEU POR CULPA EXCLUSIVA DAS REQUERIDAS - RESTITUIÇÃO DE TODOS OS VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR INCLUSIVE COMISSÃO DE CORRETAGEM - RETORNO AO STATUS QUO ANTE - MULTA CONTRATUAL APLICÁVEL - INCIDÊNCIA DE JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO - CORREÇÃO MONETÁRIA A INCIDIR DA DATA DO EFETIVO PREJUÍZO - DANOS MORAIS DEVIDOS - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 7ª C. Cível - AC - 1683121-3 - Região Metropolitana de Londrina - Foro Regional de Cambé - Rel.: Desembargadora Joeci Machado Camargo - Unânime - J. 15.08.2017)(TJ-PR - APL: 16831213 PR 1683121-3 (Acórdão), Relator: Desembargadora Joeci Machado Camargo, Data de Julgamento: 15/08/2017, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 2099 25/08/2017)

Por todos os fundamentos aqui explanados, não merece a reforma a sentença objurgada.

4 DISPOSITIVO

Diante do exposto, CONHEÇO do recurso de apelação, por preencher os pressupostos de admissibilidade. No mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença primeva.

Com fulcro no art. 85, § 1º e § 11º, do CPC, em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) do valor da condenação.

Preclusas as vias impugnativas, dê-se baixa na distribuição.

Teresina/PI, data registrada no sistema.

Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO

Relator