poder judiciário 
tribunal de justiça do estado do piauí
 GABINETE DO Desembargador OTON MÁRIO JOSÉ LUSTOSA TORRES

PROCESSO Nº: 0818604-39.2018.8.18.0140
CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198)
ASSUNTO(S): [Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos, Indenização por Dano Moral]
APELANTE: CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA
APELADO: MARCELO ALMEIDA SOARES

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DISCUSSÃO ACERCA DA APLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997 OU DO CDC. MATÉRIA AFETADA À SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS. ORDEM DE SUSPENSÃO DOS PROCESSOS PELO STJ. TEMA (TEMA 1095 - REsp 1894504/SP e REsp 1891498/SP).

DECISÃO MONOCRÁTICA

Vistos etc.

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA contra sentença proferida pelo d. juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Teresina nos autos da AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA E INDENIZAÇÃO POR DANOS (Proc. nº 0818604-39.2018.8.18.0140) ajuizada por MARCELO ALMEIDA SOARES, ora apelado.

Em sentença, o d. juízo de 1º grau assim julgou (Num. 6880176 - Pág. 1/5): “DISPOSITIVO: Diante de todo o exposto de tudo o mais que dos autos consta, confirmo a antecipação de tutela concedida e julgo a presente demanda PROCEDENTE, com fulcro no art. 487, I, do CPC, para o fim de: a) declarar rescindido o contrato de compra e venda objeto destes autos, condenando a requerida na devolução dos valores pagos pelos autores, que totalizam o montante de R$ 121.623,31 (cento e vinte e um mil seiscentos e vinte e três reais e trinta e um centavos), devendo incidir juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária desde o desembolso de cada prestação; b) condenar a requerida a pagar indenização a título de danos morais, que fixo em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescidos de correção monetária, a partir da data do arbitramento (data da sentença), e juros de mora de 1% ao mês, contados desde a citação (responsabilidade contratual); Em face da sucumbência, condeno a parte ré nas custas e honorários sucumbenciais, que fixo em 10% sobre o valor da condenação. Condeno o requerido, ainda no pagamento de multa de 2% (dois por cento) do valor da causa e determino que a parte ré recolha o valor em favor do Estado do Piauí, por ausência injustificada à audiência de conciliação, nos termos do art. 334, § 8º do CPC.”

Em suas razões (Num. 6880187 - Pág. 1/28), a recorrente afirma, preliminarmente, que a matéria encontra-se afetada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça para a aplicação do regime de julgamento de processos repetitivos com a ordem de suspensão das ações que versem sobre a questão (Tema 1095 - REsp 1894504/SP e REsp 1891498/SP). Quanto ao mérito, alega que em “15 de dezembro de 2014, as Partes firmaram ‘Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel, Alienação Fiduciária em garantia, Emissão de Cédulas de Crédito Imobiliário e outras avenças’ (‘Contrato’), cujo objeto era o lote nº 31, quadra M, integrante do Loteamento “Verana Teresina” situado no Município e Comarca de Teresina”. Diz que não houve culpa sua e, muito menos, qualquer atraso das obras de construção do imóvel objeto da avença, haja vista que “o prazo para entrega do empreendimento estava estimado para janeiro de 2017, podendo ser alterado respeitando o prazo de 4 (quatro) anos previsto na Lei 6.766/79”. Pugna pela aplicação do princípio da pacta sunt servanda e pela validade das disposições contratuais formalizadas entre as partes. Defende a impossibilidade de rescisão contratual com base na Lei nº 9.514/1997. No caso de não ser este o entendimento da Corte de Justiça, requer, subsidiariamente, a retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos e, ainda, de 0,5% (meio por cento) pelo período de fruição (artigo 67-A, §2º, inciso III, da Lei n. 13.786/2018), ante a rescisão do contrato por vontade exclusiva do autor/apelado. Ao fim, aduz a inexistência de danos morais indenizáveis; ou, caso contrário, a sua redução. Reclama, ainda, do termo inicial dos juros de mora, de modo a incidir tão somente a partir a partir do trânsito em julgado da decisão de mérito. Pede o conhecimento e provimento do recurso.

Em contrarrazões (Num. 6880193 - Pág. 1), o autor/apelado destaca que não há razão para a suspensão do julgamento do feito pela afetação do REsp 1894504/SP e do REsp 1891498/SP à sistemática dos recursos repetitivos, pois não se está a discutir a aplicação do art. 53 do CDC, pois inexiste controvérsia acerca do inadimplemento contratual do comprador (apelado), mas da empresa apelante (vendedora) – atraso injustificado de obra por culpa exclusiva do vendedor. Pugna pela aplicação do CDC e não da Lei nº 9.514/97. Defende que inexiste direito de retenção de quaisquer valores pagos (S. 543 do STJ) e a manutenção da indenização fixada a título de danos morais. Pleiteia o desprovimento do apelo.

O Ministério Público Superior não emitiu parecer de mérito (Num. 7188777 - Pág. ½).

É o quanto basta relatar. Decido.

Como matéria preliminar suscitada, há de se resolver questão concernente à ordem de suspensão das ações consignada pelo Superior Tribunal de Justiça por força da afetação do REsp 1894504/SP e do REsp 1891498/SP à sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1095). Veja-se o teor da ementa:

PROPOSTA DE AFETAÇÃO - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

1. Delimitação da controvérsia:

1.1. Definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel, com cláusula de alienação fiduciária em garantia.

2. RECURSO ESPECIAL AFETADO AO RITO DO ART. 1.036 CPC/2015.

(ProAfR no REsp n. 1.894.504/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 18/5/2021, DJe de 8/6/2021) – grifou-se.

Tema Repetitivo 1095: Há determinação de suspensão do processamento de todos os feitos e recursos pendentes que versem sobre idêntica questão e que tramitem no território nacional, nos termos do art. 1.037, II, do CPC/2015. (Acórdão publicado no DJe de 8/6/2021).

Na hipótese dos processos afetados pelo STJ, discutia-se a possibilidade de rescisão e a aplicação do art. 53 do CDC no caso de inadimplemento do devedor fiduciante (comprador) em contratos de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária ou dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 (Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências). Eis o teor das normas destacadas:

Código de Defesa do Consumidor:

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Lei n. 9.514/1997:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

(...)

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

(...)

§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

No caso em exame, a situação fática é inversa. Discute-se a possibilidade de resolução contratual em virtude do inadimplemento do vendedor pelo atraso injustificado de entrega da obra, o direito à restituição dos valores e o pagamento de indenização por danos morais (contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia: Num. 6880147 - Pág. 1/42).

Contudo, a tese que se pretende definir no âmbito do Superior de Tribunal Justiça é genérica. Ou seja, a questão fática é relegada a segundo plano. No meu sentir, seja o inadimplemento levado a efeito pelo vendedor, seja pelo comprador (devedor fiduciante), o que se persegue é a resolução da controvérsia acerca da prevalência de um diploma legal sobre outro em sede de resolução de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia: o Código de Defesa do Consumidor ou a Lei n. 9.514/1997. Registro novamente o teor da delimitação da controvérsia: “Definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel, com cláusula de alienação fiduciária em garantia” (ProAfR no REsp n. 1.894.504/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 18/5/2021, DJe de 8/6/2021).

Ressalte-se que a discussão sobre a aplicabilidade da Lei n. 9.514/1997 ou do CDC fora travada na origem, nos termos da sentença (julgamento dos embargos de declaração) (Num. 6880184 - Pág. 1/3), no recurso de apelação e nas próprias contrarrazões recursais, o que revela a necessidade deste julgador, em segunda instância, observar a ordem do Superior Tribunal de Justiça no que tange à suspensão da ação, como meio, inclusive, de evitar eventual desrespeito ao precedente a ser firmado na referida Corte Superior.

Com estes fundamentos, determino a suspensão do presente feito até ulterior deliberação do Superior Tribunal de Justiça.

Intimem-se as partes.

À SEJU para as providências necessárias.

Cumpra-se.

Teresina, data registrada no sistema.

Des. Oton Mário José Lustosa Torres

Relator