EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO UNILATERAL DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA RÉ. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Apesar de devidamente citada, a requerida nada trouxe aos autos para demostrar que cumpriu sua parte no contrato, inexistindo qualquer elemento no feito indicativo de que o empreendimento foi construído. 2. A rescisão do contrato de compromisso de compra e venda objeto da lide se deu por culpa exclusiva da apelante/ré, que, neste caso, não faz jus à retenção de valor de qualquer natureza, não havendo que se falar em rescisão contratual por desistência. 3. É direito dos promitentes compradores obterem a rescisão do contrato, com a devolução dos valores já pagos. 4. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 5. O contrato firmado entre as partes estabelece que estará a promitente vendedora obrigada a pagar ao promitente comprador, a cada 30 dias completos de atraso na entrega da unidade, uma indenização no valor de um aluguel mensal correspondente a 0,3% do valor do imóvel, logo, caracterizado o direito dos autores ao pagamento de aluguéis a partir da data prevista contratualmente para entrega do imóvel, tendo sido aplicado em sentença o valor ajustado entre as partes no instrumento contratual firmado. 6. Recurso conhecido e não provido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0821606-80.2019.8.18.0140 - Relator: RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 18/10/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR: 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0821606-80.2019.8.18.0140

APELANTE: ECONOMETRICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Advogado(s) do reclamante: JOSINO RIBEIRO NETO, MARIO BASILIO DE MELO, MAURO OQUENDO DO REGO MONTEIRO

APELADO: AMANDA BENIGNO SILVA FELIPE, SAULO MENDES DANTAS DE ANDRADE

Advogado(s) do reclamado: LUCIANA MENDES BENIGNO EULALIO

RELATOR(A): Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

 

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO UNILATERAL DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA RÉ. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Apesar de devidamente citada, a requerida nada trouxe aos autos para demostrar que cumpriu sua parte no contrato, inexistindo qualquer elemento no feito indicativo de que o empreendimento foi construído. 2. A rescisão do contrato de compromisso de compra e venda objeto da lide se deu por culpa exclusiva da apelante/ré, que, neste caso, não faz jus à retenção de valor de qualquer natureza, não havendo que se falar em rescisão contratual por desistência. 3. É direito dos promitentes compradores obterem a rescisão do contrato, com a devolução dos valores já pagos. 4. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 5. O contrato firmado entre as partes estabelece que estará a promitente vendedora obrigada a pagar ao promitente comprador, a cada 30 dias completos de atraso na entrega da unidade, uma indenização no valor de um aluguel mensal correspondente a 0,3% do valor do imóvel, logo, caracterizado o direito dos autores ao pagamento de aluguéis a partir da data prevista contratualmente para entrega do imóvel, tendo sido aplicado em sentença o valor ajustado entre as partes no instrumento contratual firmado. 6. Recurso conhecido e não provido.  

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta por ECONOMÉTRICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra sentença prolatada pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Teresina (PI) nos autos da ação declaratória de rescisão unilateral de contrato c/c pedido de restituição de valores pagos e indenização por danos morais ajuizada por AMANDA BENIGNO SILVA FELIPE e SAULO MENDES DANTAS DE ANDRADE, ora apelados. 

Na origem, os apelados aduziram, em síntese, que: (i) firmaram com a empresa ré, em 12/04/2016, contrato de promessa de compra e venda para a aquisição de 01(uma) casa residencial tipo 02, de nº. 19, no empreendimento Condomínio Residencial Villa Vivaldi B, em Teresina (PI); (ii) o contrato foi realizado no valor total e inicial de R$ 372.620,00 (trezentos e setenta e dois mil e seiscentos e vinte reais), tendo sido efetuado os seguintes pagamentos: 01 parcela no valor de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais), com vencimento no dia 14/04/16, referente a entrada; 07 parcelas no valor de R$ 1.243,31 (um mil, duzentos e quarenta e três reais e trinta e um centavo); 01 parcela no valor de R$ 1.349,05 (um mil, trezentos e quarenta e nove reais e cinco centavos); e 05 parcelas no valor de R$ 1.318,28 (um mil, trezentos e dezoito reais e vinte e oito centavos), conforme recibos e a planilha fornecida pela própria construtora; (iii) deixaram de pagar o restante dos boletos porque a obra do empreendimento adquirido nunca tivera início, sendo clara a falta de comprometimento da construtora com os compradores; (iv) procuraram a empresa ré  para rescindir o contrato e receber de volta a quantia já paga, havendo, contudo, recusa para referida devolução; (v) receberam notificação extrajudicial com proposta de devolução do valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) pelo promitente vendedor; (vi) no contrato há previsão de entrega do imóvel para 31/12/2018 e até o momento da desistência dos autores não havia sido feito nem a fundação das casas, muito menos existiam no local os canteiros de obras; (vii) fácil concluir que o imóvel não seria entregue na data aludida, por culpa única e exclusiva do promitente vendedor, que nunca deu início às obras, investindo os valores recebidos em local ignorado. Com isso, requereram os autores a procedência da demanda para: (a) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, condenando a imobiliária requerida a devolver o valor total que os autores pagaram; (b) a incidência, sobre o montante a ser devolvido, do percentual de 10% (dez por cento), somente, destinado ao pagamento de eventuais despesas da empresa requerida, se acaso comprovadas, tendo em vista que não fora realizado nenhum gasto para a realização e a administração do empreendimento; (c) condenar, ainda, a empresa ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), pela retenção indevida de valores, o que ocasionou em perda financeira considerável aos autores que investiram todas as suas economias no empreendimento e foram impedidos de promover novos investimentos pela indevida retenção deste; e (d) condenar a empresa ré ao pagamento de honorários de sucumbência em 20% sobre o valor da condenação, bem como em restituir as custas gastas no processo.

Sem contestação, havendo nos autos aviso de recebimento referente a carta de citação expedida para a parte ré (ID 2834318 - Pág. 1).

O magistrado julgou procedente a demanda, nos termos seguintes: 

Diante do exposto, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, restituindo-as ao estado anterior, devendo a ré proceder a devolução de todas as parcelas pagas em razão do instrumento particular de compromisso de compra e venda, de uma só vez, devidamente corrigido desde cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação. 

Condeno, ainda, a ré a indenizar os danos materiais suportados pelos autores, no montante correspondente a 0,3% do valor do imóvel objeto do contrato, desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue (31.12.2018), até a data da publicação desta sentença, devendo cada parcela ser acrescida de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês desde a citação. 

Custas judiciais e honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação, pela parte ré. 

Em caso de recurso de apelação, ciência à parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias úteis (art. 1.010, §1º do Código de Processo Civil). 

Após, subam os autos ao E. Tribunal de Justiça, com nossas homenagens. 

Oportunamente, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. 

P. R. I. 

A parte ré opôs embargos de declaração, que foram conhecidos e não providos, conforme decisão de ID 2834337 - Pág. 1.

Não conformada, a parte ré interpôs recurso de apelação, argumentando, em síntese, que: (i) os apelados não poderiam reivindicar a entrega da casa por não terem adimplido com suas obrigações de pagamento; (ii) muito antes da data da entrega da casa os autores passaram a inadimplir com suas obrigações; (iii) planilha de pagamento apresentada pelos autores indica que, na ocasião da data da entrega do imóvel, já eram inadimplentes há 18 meses, inviabilizando assim a construção e entrega da casa; (iv) os autores pagaram apenas R$ 39.294,57 (trinta e nove mil, duzentos e noventa e quatro reais e cinquenta e sete centavos) dos R$ 118.282,88 (cento e dezoito mil, duzentos e oitenta e dois reais e oitenta e oito centavos) previstos até dezembro de 2018, ou seja, apenas 13 (treze) parcelas das 32 (trinta e duas) parcelas previstas até a data da entrega do imóvel; (v) os apelados atrasaram o pagamento ainda em junho de 2017, um ano e meio antes da data prevista para entrega das chaves, de forma que não poderiam reclamar a entrega do imóvel e muito menos qualquer indenização pelo não recebimento, mas o juízo monocrático condenou a ré a restituir ao cliente inadimplente a integralidade do valor recebido, sem qualquer dedução das taxas de corretagem ou publicidade, acrescido ainda de juros de 1% (um por cento) ao mês, além de indenização por danos materiais; (vi) os autores não poderiam exigir a entrega de um bem pelo qual eles não pagaram, assim, assiste à construtora ré o direito de opor exceção de contrato não cumprido; (vi) o contrato objeto da lide é oneroso e bilateral, logo, existindo obrigações mútuas, aplica-se a exceptio non rite adimplenti contractus, em que uma parte poderá recusar-se a cumprir sua obrigação até aquela prestação se complete; (vii) inexistência de dano material e sua equivocada fixação; (viii) a condenação por dano material ocorreu sem qualquer prova ou mesmo alegação; (ix) a injustificada condenação de 0,3%, tendo por base o valor total do contrato, resulta numa quantia mensal injustificada de R$ 1.117,86 (mil, cento e dezessete reais e oitenta e seis centavos), sendo que em nenhum rendimento lícito um capital de R$ 39.294,57 (trinta e nove mil, duzentos e noventa e quatro reais e cinquenta e sete centavos) é remunerado com rendimento de aproximadamente 3% (três por cento); (x) por apreço ao debate, deveria ser levado em conta o dano sobre o capital investido e não o valor total do contrato, que é aproximadamente dez vezes maior do que o valor do desembolso; (xi) na forma disposta em sentença, os apelados, clientes inadimplentes, receberão aproximadamente R$ 20,000,00 (vinte mil reais) como dano material decorrente de um capital investido de R$ 39.294,57 (trinta e nove mil, duzentos e noventa e quatro reais e cinquenta e sete centavos). 

Requer a parte apelante a reforma da sentença, com a improcedência da ação, devendo o valor ser restituído sob a forma de desistência do contratante e na forma do contrato, sem qualquer direito a indenização. Subsidiariamente, compreendendo pela procedência da ação, que seja reformada a sentença, a fim de reduzir/retirar o valor da exagerada fixação de danos materiais que considerou como base um percentual sobre o valor total do contrato.

Os autores apresentaram contrarrazões ao recurso, pugnando pela manutenção da sentença em todos os seus termos. 

Instado a se manifestar, o Ministério Público Superior devolveu os autos sem parecer de mérito por não vislumbrar interesse público a justificar sua intervenção na causa. 

É o relato do necessário. 

 

VOTO

I – EXAME DOS REQUISITOS DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO

Conheço da apelação, em razão do cumprimento de seus requisitos de admissibilidade.

II – EXAME DO MÉRITO RECURSAL

Conforme relatado, por meio da presente demanda, discute-se a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre as partes e os danos daí decorrentes.

Quando do ajuizamento da demanda, afirmaram os autores que a obra do empreendimento adquirido nunca tivera início, de modo que o imóvel não saiu da planta, restando, somente, após tentativas frustradas de negociação administrativa, pugnar judicialmente, além da indenização por lucros cessantes, pela restituição dos valores já pagos à promitente vendedora, que, por culpa única e exclusiva, deu ensejo ao distrato.

O magistrado a quo, julgando procedentes os pedidos iniciais, declarou a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, restituindo-as ao estado anterior, com a determinação de devolução pela requerida em favor da parte autora de todas as parcelas pagas, além da condenação a indenizar por danos materiais no montante correspondente a 0,3% do valor do imóvel objeto do contrato, por cada mês de atraso, desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue (31.12.2018) até a data da publicação da sentença.

Pretende a parte ré, ora apelante, a reforma da referida sentença, a fim de que seja julgada improcedente a ação, defendendo ser o caso de restituição de valores sob a forma de desistência do contratante, sem qualquer direito a indenização. Subsidiariamente, na hipótese de ser mantida a procedência da demanda, pugna pela reformada da sentença para reduzir/retirar o valor da fixação de danos materiais que considerou como base um percentual sobre o valor total do contrato.

Para tanto, alega a parte apelante, em síntese, que: (i) os autores, muito antes da data da entrega da casa, já eram inadimplentes com suas obrigações de pagamento, tendo sido pago apenas R$ 39.294,57 (trinta e nove mil, duzentos e noventa e quatro reais e cinquenta e sete centavos) dos R$ 118.282,88 (cento e dezoito mil, duzentos e oitenta e dois reais e oitenta e oito centavos) previstos até dezembro de 2018; (ii) não poderiam os autores exigir a entrega de um bem pelo qual não pagaram, sendo-lhe de direito opor exceção de contrato não cumprido; (ii) inexiste dano material, tendo ocorrido condenação sem qualquer prova, injustificadamente em percentual com base no valor total do contrato.

Pois bem. Conforme contrato juntado aos autos (ID 2834287), restou incontroverso que as partes celebraram instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel para entrega futura, tendo por objeto uma casa residencial no empreendimento Condomínio Residencial Villa Vivaldi B, em Teresina-PI.

No citado instrumento contratual, consta a data de 31 de dezembro de 2018 para entrega do imóvel, com prazo de carência de até 60 (sessenta) dias, com uma prorrogação por igual período.

Aduziram os autores que até a data da propositura da ação, em 22 de agosto de 2019, a obra do empreendimento sequer havia começado.

De fato, apesar de devidamente citada, a requerida, ora apelante, nada trouxe aos autos para demostrar que cumpriu sua parte no contrato, inexistindo qualquer elemento no feito indicativo de que o empreendimento foi construído.

Conforme constou em sentença, a requerida “quedou-se revel, não trazendo aos autos qualquer documento hábil a demonstrar a realização das obras descritas no contrato celebrado”.

Nesse cenário, não resta dúvida de que a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda objeto da lide se deu por culpa exclusiva da apelante/ré, que, neste caso, não faz jus à retenção de valor de qualquer natureza, não havendo que se falar em rescisão contratual por desistência.

Assim, é direito dos promitentes compradores obterem a rescisão do contrato, com a devolução dos valores já pagos.

A propósito, tem-se a Súmula 543 do STJ:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Neste Tribunal de Justiça, o posicionamento jurisprudencial se firma no mesmo sentido, consoante se infere da ementa a seguir transcrita:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CONTRATUAL E INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C DANOS MATERIAIS COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS. EMPRÉSTIMO REALIZADO COM PESSOA ANALFABETA. REGULARIDADE. AUSÊNCIA DE FRAUDE. CONTRATO VÁLIDO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Incumbia à parte Apelante, contestar os fundamentos específicos da decisão, ônus do qual se desincumbiu, razão pela qual rejeito a preliminar levantada. 2. Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural, de modo que o juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, e desde que, antes do indeferimento, oportunize à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos. 3. Sobre a responsabilidade pela rescisão contratual, verifica-se que a previsão inicial para a entrega do imóvel ao Apelado era 06/2016, com tolerância de atraso até de 180 dias, conforme cláusula IX, presente no contrato anexado. Entretanto, a construtora ré apenas disponibilizou o apartamento para vistorias durante o período compreendido entre 20/11/2017 e 10/12/2017, conforme aviso de notificação juntado aos autos. 4. Logo, o não cumprimento das obrigações contratuais autoriza a parte prejudicada a requerer a rescisão do contrato, com o retorno das partes ao estado em que se encontravam anteriormente ao negócio jurídico desfeito, submetendo o inadimplente às sanções contratuais. 5. Efetivamente, a rescisão contratual tem como escopo a restituição das partes ao status quo ante. Dessa forma, declarada a rescisão contratual, cumpre ao julgador fazer com que o bem, objeto da compra e venda retorne ao patrimônio do vendedor, e o valor desembolsado pelo adquirente, por sua vez, seja restituído. 6. No que tange aos valores relativos ao dano moral, verifico que a inação injustificada das requeridas atingiu o Apelado consideravelmente, sendo grande o prejuízo sofrido, diante da expectativa da aquisição do bem para moradia, considerando que, na realidade, deveria tê-la realizado no tempo contratualmente previsto. Diante disso, entendo por manter o dano moral em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). 7. Recurso conhecido e improvido. (TJPI, Apelação Cível 0822593-53.2018.8.18.0140. Relator: Desembargador Luiz Gonzaga Brandão de Carvalho, 2ª Câmara Especializada Cível, Julgado na Sessão Virtual Ordinária da Egrégia 2ª Câmara Especializada Cível de 27/11/2020 a 04/12/2020)

Logo, estando a ré em mora, não existindo demonstração de que o alegado inadimplemento da parte autora foi a causa que motivou o desfazimento da avença, forçoso reconhecer que o distrato se deu por culpa exclusiva da própria apelante.

No que concerne aos danos materiais, nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. Segue precedente:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DAS RÉS. 1. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando tenha encontrado motivação satisfatória para dirimir o litígio. 2. Rever a conclusão do Tribunal de origem quanto à a legitimidade passiva, a culpa das recorrentes pela resolução contratual e a configuração do dano moral exige a incursão na seara probatória dos autos, o que não é permitido nesta instância especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. 3. "Esta Corte entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ." (AgInt no AREsp 1858016/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 23/08/2021, DJe 26/08/2021). 4. A ausência de indicação do dispositivo de lei objeto de interpretação divergente, por outros tribunais, não autoriza o conhecimento do recurso especial pela alínea "c" do inciso III do art. 105 da Constituição (Súmula 284/STF). Precedentes. 5. Segundo o entendimento do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp n. 1.761.193/DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/3/2021, DJe 13/4/2021). 6. O entendimento jurisprudencial desta Corte é firme no sentido de que há prejuízo presumido do promitente comprador pelo descumprimento de prazo para entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, a ensejar o pagamento de danos emergentes e de lucros cessantes, cabendo ao vendedor fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável para se eximir do dever de indenizar. Precedentes. 7. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 1.993.270/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 30/5/2022, DJe de 2/6/2022.)

Em sendo assim, o contrato então firmado entre as partes estabelece em sua cláusula VI que estará a promitente vendedora obrigada a pagar ao promitente comprador, a cada 30 dias completos de atraso na entrega da unidade, uma indenização no valor de um aluguel mensal correspondente a 0,3% do valor do imóvel.

Desta forma, incontestável o direito dos autores ao pagamento de aluguéis a partir da data prevista contratualmente para entrega do imóvel, tendo sido aplicado em sentença o valor ajustado entre as partes no instrumento contratual firmado.  

Com essas considerações, sem razão a apelante, não merecendo reforma a sentença a quo.

III – DECISÃO

Diante do exposto, conheço da apelação, para, no mérito, negar-lhe provimento, mantendo a sentença a quo em todos os seus termos.

Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais fixados na origem, do percentual de 10% para 12% do valor da condenação, consoante art. 85, §11, do CPC.

É o voto.

Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS