AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. PANDEMIA DE COVID-19. FECHAMENTO DO COMÉRCIO. REVISÃO CONTRATUAL. TEORIA DA IMPREVISÃO. 1. Embora os contratos de locação possuam regulamentação específica na Lei nº 8.245/91, é cediço que os pactos deverão ser fundamentos na cooperação mútua e no dever de lealdade negocial. Assim, o artigo 317 do CC aplica-se a todas as modalidades contratuais do ordenamento jurídico pátrio, de modo que se admite a revisão dos contratos nas hipóteses imprevistas. 2. Outrossim, o artigo 478 do Código Civil estabelece o instituto da onerosidade excessiva, trazendo permissivo para que haja a revisão dos contratos de execução continuada e diferida, quando um evento imprevisível, extraordinário e superveniente, torne desproporcional a prestação de um dos pactuantes em relação a contraprestação da outra parte. 3. Destarte, a persistente pandemia ocasionada pelo Coronavírus claramente se insere nas hipóteses aptas a ensejarem a adequação das prestações contratuais nos moldes da Teoria da Imprevisão e da onerosidade excessiva, cabendo ao Poder Judiciário, caso acionado, procurar soluções que equilibrem os interesses dos contratantes. 4. Questão que se limita à esfera patrimonial e não acarreta qualquer risco de dano à agravante. Ademais, no presente momento processual, transparece necessária a maturação do ainda incipiente processo de origem, com a produção das provas pertinentes à elucidação da situação em controvérsia, sob pena de supressão de instâncias. 5. Recurso conhecido e não provido. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO 0759636-43.2021.8.18.0000 - Relator: RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 08/09/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) N^o 0759636-43.2021.8.18.0000

AGRAVANTE: LUAUTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogado(s) do reclamante: JOSE COELHO, JOAQUIM MENDES DE SOUSA NETO

AGRAVADO: JUNNO PINHEIRO CAMPOS DE SOUSA, DENYSE CARVALHO SALES CAMPOS

Advogado(s) do reclamado: JOHNATAS MENDES PINHEIRO MACHADO, JULIANA LEAL MACEDO, LUCAS BARBOSA BELCHIOR

RELATOR(A): Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

 

EMENTA

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. PANDEMIA DE COVID-19. FECHAMENTO DO COMÉRCIO. REVISÃO CONTRATUAL. TEORIA DA IMPREVISÃO.  

1. Embora os contratos de locação possuam regulamentação específica na Lei nº 8.245/91, é cediço que os pactos deverão ser fundamentos na cooperação mútua e no dever de lealdade negocial. Assim, o artigo 317 do CC aplica-se a todas as modalidades contratuais do ordenamento jurídico pátrio, de modo que se admite a revisão dos contratos nas hipóteses imprevistas. 

2. Outrossim, o artigo 478 do Código Civil estabelece o instituto da onerosidade excessiva, trazendo permissivo para que haja a revisão dos contratos de execução continuada e diferida, quando um evento imprevisível, extraordinário e superveniente, torne desproporcional a prestação de um dos pactuantes em relação a contraprestação da outra parte. 

3. Destarte, a persistente pandemia ocasionada pelo Coronavírus claramente se insere nas hipóteses aptas a ensejarem a adequação das prestações contratuais nos moldes da Teoria da Imprevisão e da onerosidade excessiva, cabendo ao Poder Judiciário, caso acionado, procurar soluções que equilibrem os interesses dos contratantes. 

4. Questão que se limita à esfera patrimonial e não acarreta qualquer risco de dano à agravante. Ademais, no presente momento processual, transparece necessária a maturação do ainda incipiente processo de origem, com a produção das provas pertinentes à elucidação da situação em controvérsia, sob pena de supressão de instâncias. 

5. Recurso conhecido e não provido. 

 

I – RELATÓRIO 

 

O SENHOR DESEMBARGADOR RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS (Relator): 

 

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por LUAUTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA requerendo reforma da decisão, que deferiu a tutela de urgência pleiteada pelo JUNNO PINHEIRO CAMPOS DE SOUSA e DENYSE CARVALHO SALES CAMPOS, nos autos da AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL.

Agravo de Instrumento: em suma, o agravante sustenta que, no ano de 2020, concedeu desconto de 10% (dez por cento) sobre o valor do aluguel cobrado e, em 2021, ofereceu desconto mensal de 12,47%, isto é, de R$ 2.422,01 (dois mil quatrocentos e vinte dois reais e um centavo), de modo que o aluguel ficaria no valor de R$ 17.000,00 (dezessete mil reais).

Entretanto, os recorridos não aceitaram a proposta.

Ademais, afirma que, caso fosse realizado revisional do aluguel, os valores do aluguel ficariam reajustados em montante superior, tal qual outros imóveis que o agravante locou na região.

Outrossim, aponta que o índice de reajuste previstos em contratos de locação, em todo o território nacional, utiliza como base o IGP-M.

Deduz, ainda, que os agravados sequer tentaram resolver resolução administrativa, buscando o Poder Judiciário com a finalidade de ganhar vantagem indevida.

Alega que os recorridos não comprovaram o preenchimento dos requisitos para a aplicação da Teoria da Imprevisão. Assim, os agravantes requerem a concessão da tutela de urgência recursal, com a concessão de efeito suspensivo ao presente recurso. 

Contrarrazões: intimada, a apelada apresentou contrarrazões pugnando, em suma, pelo desprovimento do presente recurso com manutenção da decisão em todos os seus termos.

É a síntese do necessário.

 

VOTO 

 

O SENHOR DESEMBARGADOR RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS (Relator): 

 

II- DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE 

 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, tanto intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo e extintivo), quanto extrínsecos (preparo, tempestividade e regularidade formal), admito o recurso interposto, determinando o seu regular processamento.

 

III – DO MÉRITO RECURSAL 

 

Na decisão agravada, o juízo de origem, em sede de tutela provisória, fixou o aluguel do imóvel no valor de R$15.597,84 (quinze mil, quinhentos e noventa e sete reais e oitenta e quatro centavos), a ser consignado judicialmente a cada mês, pelos agravados, até o julgamento definitivo da lide.

Inconformada, a parte agravante interpôs o presente recurso, sustentando que no ano de 2020 fora aplicado desconto de 10% (dez por cento) sobre o valor do aluguel cobrado e, em 2021, o agravante ofereceu desconto mensal de 12,47%, isto é, de R$ 2.422,01 (dois mil quatrocentos e vinte dois reais e um centavo), ficando o aluguel no valor de R$ 17.000,00 (dezessete mil reais). Entretanto, os recorridos não aceitaram a proposta.

Nesse contexto, impõe-se destacar que, embora os contratos de locação possuam regulamentação específica na Lei nº 8.245/91, é cediço que os pactos deverão ser fundamentos na cooperação mútua e no dever de lealdade negocial. Assim, o artigo 317 do CC aplica-se a todas as modalidades contratuais do ordenamento jurídico pátrio, de modo que se admite a revisão dos contratos nas hipóteses imprevistas, em que haja onerosidade excessiva a um dos contrantes (Teoria da Imprevisão), caso se mantenha o pacto nos moldes originariamente formulado.

Outrossim, o artigo 478 do Código Civil estabelece o instituto da onerosidade excessiva, trazendo permissivo para que haja a revisão dos contratos de execução continuada e diferida, quando um evento imprevisível, extraordinário e superveniente, torne desproporcional a prestação de um dos pactuantes em relação a contraprestação da outra parte.

Destarte, a persistente pandemia ocasionada pelo Coronavírus claramente se insere nas hipóteses aptas a ensejarem a adequação das prestações contratuais nos moldes da Teoria da Imprevisão e da onerosidade excessiva.

Cabe ao Poder Judiciário, desse modo, ao ser acionado, procurar soluções que equilibrem os interesses dos contratantes, procurando invariavelmente prestigiar a revisão da avença, em detrimento de sua dissolução, solução que vai ao encontro do Princípio da Conservação dos Negócios Jurídicos (Enunciado nº 176, da III Jornada de Direito Civil).

Os requerentes, ora agravados, requerem a revisão do contrato de locação, de modo que o aluguel seja fixado em R$15.597,84 (quinze mil reais, quinhentos e noventa e sete reais e oitenta e quatro centavos); ou subsidiariamente que se adote o índice de correção IPC (medido pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas – FIPE) ao invés do IGPM, previsto no contrato.

Deve-se ressaltar que, diante do exarcebado patamar alcançado pelo IGP-M, hodiernamente tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei nº 1026/21, o qual determina que o reajuste dos contratos de aluguel residencial e comercial não poderá ser superior à inflação oficial do País, medida pelo IPCA (https://www.camara.leg.br/noticias/744099-projeto-limita-reajustes-de-aluguel-residencial-e-comercial-ao-ipca/ e pasta 34, do anexo 1).

Outrossim, o presente recurso possui via estreita e é dotado de âmbito de cognição naturalmente limitado, mostrando-se descabido incursionar de forma aprofundada e definitiva no mérito da ação originária. 

À vista disso, em sede cognição perfunctória, a utilização do IGP-M acumulado em 25,71% no ano de 2021 (https://portal.fgv.br/noticias/igpm-janeiro-2022), apresenta-se notoriamente desproporcional, abalando a estabilidade contratual, em decorrência do fato imprevisível – a pandemia.

Ademais, os reflexos padêmicos da SARS COVID-2, embora afetem ambos os contratantes, abalou mais incisivamente àqueles que dependiam diretamente do comércio varejista, os quais tiveram, a priori, que fechar seus estabelecimentos sem auferir qualquer renda no período, mantendo todos os seus encargos contratuais (inclusive os alugueis), trabalhistas, tributários, etc. Posteriormente, podendo reabrir seus negócios, mas ainda com várias restrições e um mercado de consumo deverás enfraquecido.

Assim sendo, mostra-se cabível a revisão contratual na hipótese devido à pandemia, porquanto, indiscutivelmente, gerou grande impacto financeiro às empresas. Ainda mais, quando se contrapõem os direitos patrimoniais, como o da presente contenda, com o direito à vida, à saúde e à manutenção da empresa, instrumento econômico de geração de emprego e renda, estando interligado com a dignidade da pessoa humana das pessoas, que dependem de sua manutenção.

Não se pode deixar de considerar, ainda, que por se tratar de questão afeta à esfera patrimonial, não acarreta qualquer risco de dano à agravante. E, caso constatada a exigibilidade dos valores reinvidicados pela agravante em momento posterior, poderá a locadora reivindicá-los, em conformidade com a Teoria do Risco-Proveito (art. 302, do CPC), a qual estabelece a responsabilidade objetiva da parte beneficiária de tutela de urgência, no caso de sua posterior revogação, norma que resguarda os direitos da recorrente.

Nesse mesmo sentido vem se posicionando vários Tribunais pátrios:

 

Agravo de instrumento contra decisão que, em ação de conhecimento proposta pela Agravante, objetivando a revisão de contrato de locação comercial, deferiu a consignação de 50% do valor do aluguel a partir de março de 2020 até a suspensão pelas autoridades públicas da determinação de isolamento social e fechamento dos estabelecimentos comerciais, devendo ser mantidas todas as demais obrigações previstas no contrato, tais como o pagamento de impostos e taxas. Efeito suspensivo indeferido o que ensejou a interposição de agravo, o qual ficou prejudicado ante a apreciação do mérito do agravo de instrumento. Decisão agravada que, ao contrário do que sustenta a Agravante, não é extra petita, pois rejeitou o pedido de suspensão do pagamento do aluguel, formulado em sede de tutela antecipada, reduzindo-o para 50% do valor estabelecido entre as partes. Pandemia pelo Coronavírus que tem inequívoca repercussão nas atividades comerciais ante as medidas de isolamento social adotadas pelas autoridades públicas. Suspensão do pagamento do aluguel, no entanto, que não se mostra adequada porque o imóvel continua sendo ocupado. Redução em 50% do valor do aluguel que é razoável, equilibrando as partes contratantes, pois só a instrução probatória possibilitará aferir o valor justo para o aluguel no período de restrição das atividades da Agravante, sendo o percentual de 20% por ela requerido, em caráter subsidiário, reduzido ante os indícios de que, em algum momento, a loja esteve aberta. Decisão agravada que não comporta reforma, pois não se mostra teratológica, contrária à lei ou à evidente prova dos autos. Aplicação da Súmula 59 do TJRJ. Litigância de má-fé da Agravante não configurada. Desprovimento do agravo de instrumento.” (Des(a). Ana Maria Pereira de Oliveira - Julgamento: 23/07/2020 - Vigésima Sexta Câmara Cível. 0029857-91.2020.8.19.0000 - Agravo de instrumento).

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULA   CONTRATUAL.   TUTELA   DE   URGÊNCIA.

Decisão que deferiu tutela de urgência, por meio da qual a agravada pretende a substituição do índice ajustado (IGP-M) por outro que reflete a realidade econômica atual (IPC-A). Inconformismo da locadora. PROBABILIDADE DO DIREITO. Conquanto a correção monetária não revele abusividade, já que visa apenas manter o poder aquisitivo da moeda, é cediço que o IGP-M apresentou elevação inesperada e desproporcional nos últimos meses. Alteração da base objetiva do contrato. Aumento que supera, em muito, a evolução dos índices inflacionários. PERIGO DE DANO. O aumento significativo do valor locativo poderá implicar na mora da locatária e demais consequências. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL. O fator de correção monetária, no caso ora tratado, implicaria em extrema vantagem econômica para a locadora, ora agravante, em um cenário em que as dificuldades econômicas de inúmeras classes sociais e categorias de trabalhadores vêm se agravando significativamente. Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO”. (TJSP; Agravo de Instrumento 2109169- 53.2021.8.26.0000; Relator (a): Rosangela Telles; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 32ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/08/2021; Data de Registro: 17/08/2021).

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. TUTELA DE URGÊNCIA. PANDEMIA. COVID-19. CENTRO EDUCACIONAL. PERDA DE RECEITAS. COMPROVAÇÃO. REDUÇÃO DO VALOR DA LOCAÇÃO. TEORIA DA IMPREVISÃO. POSSIBILIDADE. QUESTÃO INÉDITA. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. 1. A pandemia de COVID-19, com as consequentes medidas governamentais implantadas a fim de conter sua disseminação, impactou de forma negativa os setores econômicos, incluindo o de prestação de serviços educacionais. Tal cenário, por se originar de fato imprevisível e excepcional, possibilita, com amparo na teoria da imprevisão (art. 478 e seguintes do CC), uma revisão temporária na relação locatícia, de forma a minimizar o desequilíbrio entre os contratantes, distribuindo, de forma mais amena e solidária, as consequências advindas da pandemia na atividade comercial. 2. Para fins de concessão de tutela provisória de urgência, deve o magistrado sopesar o contexto fático apresentado in limine litis pelas partes, a fim de alcançar, em juízo de probabilidade, um razoável equilíbrio econômico-financeiro do contrato a viger durante a relação processual. 3. Em sede de ação revisional de aluguel, ponderadas as condições expostas por ambas as partes durante a crise gerada pela pandemia, não se vislumbra desproporcionalidade na redução do valor do aluguel em 50%, tratando-se de divisão igualitária das perdas a serem suportadas pelo locador e locatário até a prolação de sentença de mérito. 4. Questão que ainda não foi objeto de apreciação pelo magistrado não pode ser decidida de forma inédita pelo Tribunal, sob pena de supressão de instância. 5. Agravo conhecido e não provido. (Acórdão 1277879, 07130768320208070000, Relator: ANA CANTARINO, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 26/8/2020, publicado no DJE: 9/9/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.).

 

Dessa feita, a decisão de origem não prejudicará, em caráter irreversível, a atividade da agravante. Além do mais, a decisão do Juízo a quo fixou o aluguel provisório no mesmo valor previsto na última avença das partes, na qual a agravante concedeu, de livre e espontânea vontade, descontos aos locatários.

Por fim, como dito alhures, no presente momento processual, transparece necessária a maturação do ainda incipiente processo de origem, com a produção das provas pertinentes à elucidação da situação em controvérsia, sob pena de supressão de instâncias. Portanto, ao menos em nesse juízo sumário, mantenho a decisão em seus exatos termos, destacando que a qualquer tempo poderá, alterada a situação fática, ser revogada ou modificada, se for o caso.

 

III – CONCLUSÃO

 

NESSES TERMOS, conheço do recurso, entretanto NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo a decisão em todos os seus termos.

É o voto.

Expedientes necessários.

Teresina, data de julgamento registrada no sistema.

Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

Relator