APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO CUMULADO COM ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. APLICAÇÃO DA LEI Nº 9514/97. NULIDADE DA INTIMAÇÃO POR EDITAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. LEILÃO. NULIDADE. PROCEDIMENTO DE ARREMATAÇÃO INCOMPATÍVEL COM A LEI. PROVIMENTO DO RECURSO. SENTENÇA REFORMADA. A alienação fiduciária se caracteriza como importante elemento no cenário jurídico nacional, em especial, no âmbito imobiliário, por consistir em meio através do qual fora viabilizado maior investimento no setor, considerando que antes da sua criação, havia imensa dificuldade na recuperação do capital investido, especialmente em caso de inadimplência dos compradores. Todavia, em decorrência da lei 13.465/17, houve alteração significativa do procedimento, se comparado com aquele estabelecido no decreto Lei 70/66, que possibilitava a purgação da mora até a assinatura da carta de arrematação.[1] Pois bem. No caso em apreço, o imóvel objeto da lide foi adquirido por meio de financiamento com cláusula de alienação fiduciária em 2008, de modo que a relação contratual estabelecida entre as partes submete-se ao art. 26, § 3º, da Lei 9.514/97. Importante considerar que a intimação é pessoal, conforme previsto no dispositivo supra. Desse modo, percebe-se que a intimação do fiduciante deve ser realizada pessoalmente e apenas, em último caso, será permitida a notificação por edital, ou seja, quando esgotadas as tentativas de comunicação pessoal, sendo, pois, medida excepcional. No particular, os autos revelam que o credor fiduciário, através do cartório, providenciou a intimação extrajudicial dos fiduciantes HÉLIO MAGALHÃES CASTRO E LUCIANA SANTOS ANDRADE CASTRO. Todavia, a intimação pessoal não ocorreu, visto a não localização dos devedores no endereço fornecido por eles ao banco fiduciário - Rua Maria Antonieta Bulamarqui, nº 5130, Casa A, Condomínio Tropical Park II, Bairro Satélite, Teresina-PI. A documentação acostada mostra que o porteiro do Condomínio Tropical Park II, onde residiam os devedores fiduciantes, informou que o Sr. HÉLIO MAGALHÃES CASTRO e a Sra. LUCIANA SANTOS ANDRADE CASTRO não residiam mais no local a mais de 02 (dois) anos – doc. de Id nº 2400692, p.65. Por conta da alegada impossibilidade de intimação pessoal dos devedores, advinda da mudança de endereço, o credor fiduciário procedeu com a intimação dos fiduciantes por edital - doc. de Id nº 2400692, p.66. Entretanto, é de se observar que a instituição financeira apelada tinha conhecimento do local onde o autor/fiduciante residia, pois consta, no caderno processual, documento requerendo, junto ao cartório – 2º Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas, a Averbação da Consolidação da Propriedade do Imóvel alienado fiduciariamente; instruindo o requerimento citado com a guia de recolhimento do ITBI, a qual menciona o endereço da devedora fiduciante (Avenida Presidente Kennedy, nº 4560, CEP:64062-901, Bairro Morros, Teresina-PI) – Id nº 2400692, p.60/62. Desse modo, não se deve falar em cumprimento dos requisitos necessários para a validade da intimação por edital, pois não houve a tentativa de localizar o devedor fiduciante para, somente diante de real impossibilidade de intimação pessoal do autor, a credora fiduciária providenciar a intimação por outros meios indicados no art. 26 da Lei 9.514/97. A intimação por edital restringe-se, especificamente, às hipóteses em que o devedor fiduciante, seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível (artigo 26, parágrafo 4º, da Lei 9514/97). Se o endereço do devedor fiduciante é conhecido pelo credor fiduciário, já não cabe, para o caso vertente, a intimação por edital. Demais disso, é de se ressaltar que o Poder Judiciário, notadamente o Superior Tribunal de Justiça, pacificou o entendimento de que o fiduciante possui o direito de ser intimado do dia do leilão extrajudicial, e que tal direito decorria da interpretação conjunta do art. 39, II da Lei 9.517/97 com os art. 36, §º único do Decreto-Lei 70/66:[2] Resta claro, portanto, o direito do devedor fiduciante ser cientificado do dia em que seu imóvel seria leiloado. Mesmo que ausente tal intimação, o leilão poderá ser anulado. CONHECIMENTO E PROVIMENTO DO APELO, reformando a sentença vergastada para determinar a nulidade do procedimento de consolidação de propriedade do imóvel e todos os atos subsequentes, inclusive leilão, com a condenação dos apelados em custas e honorários sucumbenciais que fixo em 20% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85 do CPC. O Ministério Público Superior deixou de se manifestar ante a ausência de interesse público a justificar sua intervenção [1]https://www.migalhas.com.br/depeso/356101/contrato-de-alienacao-fiduciaria-e-o-prazo-para-purgacao-da-mora [2]VIEIRA, Guilherme Cézar. Nulidade do leilão extrajudicial por ausência de intimação do devedor no dia do evento. Disponível em: https://www.rotajuridica.com.br/artigos/nulidade-do-leilao-extrajudicial-por-ausencia-de-intimacao-do-devedor-do-dia-do-evento/. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0030140-85.2015.8.18.0140 - Relator: JOSE JAMES GOMES PEREIRA - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 03/10/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0030140-85.2015.8.18.0140

APELANTE: HELIO MAGALHAES CASTRO, LUCIANA SANTOS ANDRADE CASTRO, JOAO DA CRUZ ROSAL DA LUZ

Advogado(s) do reclamante: GUSTAVO GONCALVES LEITAO, ASTROGILDO MENDES DE ASSUNCAO FILHO

APELADO: BANCO BRADESCO S.A., ELIMAR MENDES DA ROCHA JUNIOR, PAULINE SIMONE DE OLIVEIRA CASTRO

Advogado(s) do reclamado: AMANDIO FERREIRA TERESO JUNIOR, MARIA DALVA FERNANDES MONTEIRO

RELATOR(A): Desembargador JOSÉ JAMES GOMES PEREIRA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO CUMULADO COM ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. APLICAÇÃO DA LEI Nº 9514/97. NULIDADE DA INTIMAÇÃO POR EDITAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. LEILÃO. NULIDADE. PROCEDIMENTO DE ARREMATAÇÃO INCOMPATÍVEL COM A LEI. PROVIMENTO DO RECURSO. SENTENÇA REFORMADA. A alienação fiduciária se caracteriza como importante elemento no cenário jurídico nacional, em especial, no âmbito imobiliário, por consistir em meio através do qual fora viabilizado maior investimento no setor, considerando que antes da sua criação, havia imensa dificuldade na recuperação do capital investido, especialmente em caso de inadimplência dos compradores. Todavia, em decorrência da lei 13.465/17, houve alteração significativa do procedimento, se comparado com aquele estabelecido no decreto Lei 70/66, que possibilitava a purgação da mora até a assinatura da carta de arrematação. Pois bem. No caso em apreço, o imóvel objeto da lide foi adquirido por meio de financiamento com cláusula de alienação fiduciária em 2008, de modo que a relação contratual estabelecida entre as partes submete-se ao art. 26, § 3º, da Lei 9.514/97. Importante considerar que a intimação é pessoal, conforme previsto no dispositivo supra. Desse modo, percebe-se que a intimação do fiduciante deve ser realizada pessoalmente e apenas, em último caso, será permitida a notificação por edital, ou seja, quando esgotadas as tentativas de comunicação pessoal, sendo, pois, medida excepcional. No particular, os autos revelam que o credor fiduciário, através do cartório, providenciou a intimação extrajudicial dos fiduciantes HÉLIO MAGALHÃES CASTRO E LUCIANA SANTOS ANDRADE CASTRO. Todavia, a intimação pessoal não ocorreu, visto a não localização dos devedores no endereço fornecido por eles ao banco fiduciário - Rua Maria Antonieta Bulamarqui, nº 5130, Casa A, Condomínio Tropical Park II, Bairro Satélite, Teresina-PI. A documentação acostada mostra que o porteiro do Condomínio Tropical Park II, onde residiam os devedores fiduciantes, informou que o Sr. HÉLIO MAGALHÃES CASTRO e a Sra. LUCIANA SANTOS ANDRADE CASTRO não residiam mais no local a mais de 02 (dois) anos – doc. de Id nº 2400692, p.65. Por conta da alegada impossibilidade de intimação pessoal dos devedores, advinda da mudança de endereço, o credor fiduciário procedeu com a intimação dos fiduciantes por edital - doc. de Id nº 2400692, p.66. Entretanto, é de se observar que a instituição financeira apelada tinha conhecimento do local onde o autor/fiduciante residia, pois consta, no caderno processual, documento requerendo, junto ao cartório – 2º Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas, a Averbação da Consolidação da Propriedade do Imóvel alienado fiduciariamente; instruindo o requerimento citado com a guia de recolhimento do ITBI, a qual menciona o endereço da devedora fiduciante (Avenida Presidente Kennedy, nº 4560, CEP:64062-901, Bairro Morros, Teresina-PI) – Id nº 2400692, p.60/62. Desse modo, não se deve falar em cumprimento dos requisitos necessários para a validade da intimação por edital, pois não houve a tentativa de localizar o devedor fiduciante para, somente diante de real impossibilidade de intimação pessoal do autor, a credora fiduciária providenciar a intimação por outros meios indicados no art. 26 da Lei 9.514/97. A intimação por edital restringe-se, especificamente, às hipóteses em que o devedor fiduciante, seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível (artigo 26, parágrafo 4º, da Lei 9514/97). Se o endereço do devedor fiduciante é conhecido pelo credor fiduciário, já não cabe, para o caso vertente, a intimação por edital. Demais disso, é de se ressaltar que o Poder Judiciário, notadamente o Superior Tribunal de Justiça, pacificou o entendimento de que o fiduciante possui o direito de ser intimado do dia do leilão extrajudicial, e que tal direito decorria da interpretação conjunta do art. 39, II da Lei 9.517/97 com os art. 36, §º único do Decreto-Lei 70/66: Resta claro, portanto, o direito do devedor fiduciante ser cientificado do dia em que seu imóvel seria leiloado. Mesmo que ausente tal intimação, o leilão poderá ser anulado. CONHECIMENTO E PROVIMENTO DO APELO, reformando a sentença vergastada para determinar a nulidade do procedimento de consolidação de propriedade do imóvel e todos os atos subsequentes, inclusive leilão, com a condenação dos apelados em custas e honorários sucumbenciais que fixo em 20% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85 do CPC. O Ministério Público Superior deixou de se manifestar ante a ausência de interesse público a justificar sua intervenção.

 

DECISÃO: Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, em VOTAR PELO CONHECIMENTO E PROVIMENTO DO APELO, reformando a sentença vergastada para determinar a nulidade do procedimento de consolidação de propriedade do imóvel e todos os atos subsequentes, inclusive leilão, com a condenação dos apelados em custas e honorários sucumbenciais que fixa em 20% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85 do CPC. O Ministério Público Superior deixou de se manifestar ante a ausência de interesse público a justificar sua intervenção.

                      RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por HELIO MAGALHÃES CASTRO E LUCIANA SANTOS ANDRADE CASTRO E JOÃO DA CRUZ ROSAL DA LUZ em face de sentença proferida pelo MM Juiz de direito da 9ª vara Cível de Teresina-PI, nos autos da Ação de Nulidade de Ato Jurídico, proposta por HELIO MAGALHAES CASTRO, LUCIANA SANTOS ANDRADE CASTRO e JOÃO DA CRUZ ROSAL DA LUZ em face de BANCO BRADESCO S.A, ELIMAR MENDES DA ROCHA JUNIOR e PAULINE SIMONE DE OLIVEIRA CASTRO.

Em suas razões (Id nº 2400140), o apelante alega que a parte autora, ora apelante, fez uso da ação cautelar, para ter acesso aos documentos relativos ao leilão realizado pelo banco. Mesmo após a concessão da liminar, a instituição financeira ré não apresentou a documentação. Constam dos autos da referida ação cautelar, pelo menos, 03 (três) petições comunicando o descumprimento da liminar e solicitando arbitramento e elevação da multa, mais precisamente nos meses de junho e agosto de 2015 e novembro de 2019¸ comprovando a recalcitrância do banco.

Afirma que a parte ré, ora apelada, é quem deve suportar o ônus da sucumbência, pois foi a causadora de todo esse retardo na apresentação da documentação, inclusive junto a esse Poder Judiciário, como demonstrado, razão pela qual deve a sentença ser reformada, aplicando-se o disposto no art. 85, §10, do CPC.

Diz que na ação foi demonstrado que a parte autora, ora apelante, não foi notificada para purgar a mora, como exige a legislação. Isso porque a única notificação encaminhada não foi recebida em razão de não residir mais naquele local e a realizada por edital não observou os requisitos legais.

Alega que a sentença recorrida entendeu que não teria ocorrido nulidade na notificação porque os dois primeiros autores teriam mudado endereço sem comunicar ao banco, alienado posteriormente o imóvel ao terceiro autor e informado no processo conexo o mesmo endereço do imóvel.

Argumenta que a sentença, inexplicavelmente, ignorou por completo o documento de fls. 62 do ID nº4656778, boleto do pagamento do ITBI. Neste documento, apresentado pelo próprio banco para transferir o imóvel, consta o endereço atual dos dois primeiros autores, ou seja, o banco tinha pleno e total conhecimento do real endereço dos autores, mas preferiu, agora se sabe a intenção, encaminhar a notificação para o endereço antigo, em ato de manifesta má-fé.

Assevera que, dessa forma, o fundamento da sentença de que a notificação seria válida porque o endereço dos dois primeiros autores era desconhecido do banco está em contradição com a prova dos autos. O endereço era de pleno conhecimento do banco.

Segundo o apelante, os dois primeiros autores informaram no outro processo o endereço antigo, trata-se de fato irrelevante e revelaria, no máximo, mero erro material, pois no presente processo foi indicado o endereço correto e também pelo fato de que o próprio banco detinha conhecimento do local da residência dos dois primeiros autores.

Informa que ainda que o endereço dos dois primeiros autores fosse desconhecido do banco, o que se admite apenas para efeito de argumentação, não geraria a imediata notificação por edital como ocorreu no caso.

Sustenta que a Lei nº 9514/97, que dispõe sobre o financiamento imobiliário e institui a alienação fiduciária, é clara ao exigir a prévia intimação do devedor para purgar a mora.

Alega que, conforme Certidão do Escrevente Auxiliar, não houve a intimação para purgar a mora sob o fundamento de que se dirigiu até o local e foi informado pelo porteiro do condomínio de que os dois primeiros autores não residiam mais no local.

Relata que o mais absurdo, contudo, é que o imóvel foi arrematado pelo próprio inquino, ou seja, pessoa que tinha conhecimento de quem era o proprietário e jamais manteve contato com a imobiliária ou com aquele e muito menos com o banco.

Assim, diz que a notificação por edital realizada é flagrantemente nula, pois não houve qualquer intenção de localizar os autores.

Afirma que a notificação por edital realizada é flagrantemente nula, pois não houve qualquer intenção de localizar os autores.

Demais disso, argumenta que não constou ainda do edital de notificação para purgar a mora todos os requisitos previstos para sua validade. Simples leitura leva a conclusão de que não foram consignados no mencionado edital o valor total do débito, das prestações, encargos contratuais cobrados e sequer o número do contrato.

O edital apenas concede o prazo de 15 (quinze) dias para “Adimplir as obrigações contratadas com o banco Bradesco S/A, mais despesas de intimação, publicação de edital e emolumentos.” Sequer foi informado o valor do débito, sua discriminação e, muito menos, o número do contrato.

Diz que é incontroverso que não foi respeitado o prazo previsto no art. 27 da Lei 9514/97 para a realização do leilão.

Fala que a sentença apenas afirmou que a norma não impõe consequência para a não observância do referido prazo e não teria prejuízo. Ora, o prazo destina-se a garantir a segurança jurídica da relação, evitando que a instituição financeira decida a seu bel-prazer qual a data do leilão.

Alega a ausência de publicidade do leilão – restrição da participação de interessados.

Assevera que o valor de mercado do imóvel era em torno de R$ 500.00,00 (quinhentos mil reais), como se observa da avaliação anexada com a inicial, fato este não contestado. A própria Prefeitura, quando do cálculo do ITBI, fixou o valor de R$ 450.000,00 quatrocentos e cinquenta mil reais), documento anexado na inicial e apresentado pelo banco no cartório no momento do requerimento da consolidação, fl. 62 ID nº4656778, e, por fim, a própria avaliação da instituição financeira foi de R$ 418.170,00 (quatrocentos e dezoito mil cento e setenta reais), fl. 189 ID nº 4656778. Se a alienação do imóvel não pode ser fonte de lucro para o devedor, do mesmo modo não pode ser utilizado para lhe ocasionar prejuízo. O valor deve ser o justo e este, o justo, somente pode ser obtido com a observância dos regramentos legais previstos para a realização do público leilão.

Impugna o preço da arrematação (irrisório).

Aduz que o valor de mercado do imóvel era em torno de R$ 500.00,00 (quinhentos mil reais), como se observa da avaliação anexada com a inicial, fato este não contestado. A própria Prefeitura, quando do cálculo do ITBI, fixou o valor de R$ 450.000,00 quatrocentos e cinquenta mil reais), documento anexado na inicial e apresentado pelo banco no cartório no momento do requerimento da consolidação, fl. 62 ID nº4656778, e, por fim, a própria avaliação da instituição financeira foi de R$ 418.170,00 (quatrocentos e dezoito mil cento e setenta reais), fl. 189 ID nº 4656778. Se a alienação do imóvel não pode ser fonte de lucro para o devedor, do mesmo modo não pode ser utilizado para lhe ocasionar prejuízo. O valor deve ser o justo e este, o justo, somente pode ser obtido com a observância dos regramentos legais previstos para a realização do público leilão.

Alega que não está caracterizada a boa-fé dos apelados, muito pelo contrário, os fatos evidenciam que se tratou de um ato previamente pensado, para adquirir um imóvel por preço muito inferior ao valor real e sem o conhecimento dos apelantes.

Fala da inexistência de notificação para leilão extrajudicial.

Diz ter havido nulidade para impedir o conhecimento dos autores do leilão que seria levado a efeito.

Ao final, requer: a inversão do ônus da sucumbência em relação a ação cautelar; b) pela procedência da presente ação de nulidade de ato jurídico com pedido de antecipação de tutela, para determinar a nulidade do procedimento de consolidação de propriedade do imóvel e todos os atos subsequentes, inclusive leilão, assim como determine que o litisconsorte deposite em juízo o valor relativo ao aluguel do imóvel, desde o último mês que deixou de efetuar o pagamento, novembro de 2014, ficando ressalvado o seu direito de reaver, em ação própria, os valores pagos ao banco pelo imóvel, com a condenação dos apelados em custas e honorários advocatícios.

Contrarrazões de Id nº 24000746, onde o apelado (BANCO BRADESCO S/A) impugna os argumentos do apelante e pede o improvimento do recurso.

Contrarrazões de Id nº 24000749, onde o apelado (ELIMAR MENDES DA ROCHA E PAULINE SIMONE DE OLIVEIRA) rechaça os argumentos do apelante e pede o improvimento do recurso.

Instada a se manifestar, a douta Procuradoria-Geral de Justiça deixou de emitir parecer ante a ausência de interesse público a justificar sua intervenção.

É o relatório. 

Passo ao voto. 

MÉRITO RECURSAL 

A alienação fiduciária se caracteriza como importante elemento no cenário jurídico nacional, em especial, no âmbito imobiliário, por consistir em meio através do qual fora viabilizado maior investimento no setor, considerando que antes da sua criação, havia imensa dificuldade na recuperação do capital investido, especialmente em caso de inadimplência dos compradores. 

Todavia, em decorrência da lei 13.465/17, houve alteração significativa do procedimento, se comparado com aquele estabelecido no decreto Lei 70/66, que possibilitava a purgação da mora até a assinatura da carta de arrematação.[1] 

Pois bem. No caso em apreço, o imóvel objeto da lide foi adquirido por meio de financiamento com cláusula de alienação fiduciária em 2008, de modo que a relação contratual estabelecida entre as partes submete-se ao art. 26, § 3º, da Lei 9.514/97, que dispõe:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. 

1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. 

2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. 

3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. (grifo nosso) 

               Importante considerar que a intimação é pessoal, conforme previsto no dispositivo supra. 

A jurisprudência do STJ é uníssona nesse sentido: 

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. INTIMAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. EXEGESE DO ART. 26 § 3º. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1. Na alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á [...] a propriedade do imóvel em nome do fiduciário (art. 26, caput, da Lei nº 9.514/1997).
2. Ao fiduciante é dada oportunidade de purgar a mora. Para tanto, deverá ser intimado pessoalmente, ou na pessoa de seu representante legal ou procurador regularmente constituído.
3. A intimação, sempre pessoal, pode ser realizada de três maneiras: (a) por solicitação do oficial do Registro de Imóveis; (b) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou (c) pelo correio, com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpretação da norma contida no art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/1997.
4. É nula a intimação do devedor que não se dirigiu à sua pessoa, sendo processada por carta com aviso de recebimento no qual consta como receptor pessoa alheia aos autos e desconhecida.
5. Recurso especial provido para restabelecer a liminar concedida pelo juízo de piso até o final julgamento do processo. (grifamos)
(REsp 1531144/PB, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/03/2016, DJe 28/03/2016). 

 

Desse modo, percebe-se que a intimação do fiduciante deve ser realizada pessoalmente e apenas, em último caso, será permitida a notificação por edital, ou seja, quando esgotadas as tentativas de comunicação pessoal, sendo, pois, medida excepcional. 

Entretanto, admite-se a intimação por edital na hipótese de não ser conhecido o paradeiro do devedor fiduciante:

Art. 26 (…)

(...)

§ 4^º Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)

Nessa linha, temos o posicionamento jurisprudencial:

APELAÇÃO CÍVEL. ANULATÓRIA E IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. REQUERIMENTO DE CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO. DESNECESSIDADE. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. REGRA GERAL JÁ INSTITUÍDA PELO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RENEGOCIAÇÃO DA DÍVIDA. AUSÊNCIA DE PROVAS. NOVAÇÃO NÃO CONFIGURADA. NOVA INTIMAÇÃO DOS DEVEDORES PARA PURGAR A MORA. DESNECESSIDADE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. VALIDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. VÍCIOS NO PROCEDIMENTO NÃO CONFIGURADOS. PREÇO VIL. INEXISTÊNCIA. TERMO FINAL PARA OS DEVEDORES FIDUCIÁRIOS PURGAREM A MORA. ASSINATURA DA CARTA DE ARREMATAÇÃO.(...).

3. Em observância ao devido processo legal, constitui requisito indispensável à validade da alienação do imóvel a intimação pessoal do devedor acerca da data, local e hora do leilão a ser realizado, apenas se admitindo a intimação por edital na hipótese de não ser conhecido o seu paradeiro. Interpretação sistemática dos arts. 34 e 36 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicável ao procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997.

4. Recurso de apelação conhecido e provido para reconhecer a nulidade do leilão efetivado sem a intimação pessoal dos devedores, bem como de todos os atos a ele subsequentes. (TJDFT, Acórdão n.974385, 20140710398686APC, Relator: ALVARO CIARLINI 3ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 19/10/2016, Publicado no DJE: 07/11/2016. Pág.: 290/301 – grifo nosso). 

 No particular, os autos revelam que o credor fiduciário, através do cartório, providenciou a intimação extrajudicial dos fiduciantes HÉLIO MAGALHÃES CASTRO E LUCIANA SANTOS ANDRADE CASTRO. Todavia, a intimação pessoal não ocorreu, visto a não localização dos devedores no endereço fornecido por eles ao banco fiduciário - Rua Maria Antonieta Bulamarqui, nº 5130, Casa A, Condomínio Tropical Park II, Bairro Satélite, Teresina-PI.  

A documentação acostada mostra que o porteiro do Condomínio Tropical Park II, onde residiam os devedores fiduciantes, informou que o Sr. HÉLIO MAGALHÃES CASTRO e a Sra. LUCIANA SANTOS ANDRADE CASTRO não residiam mais no local a mais de 02 (dois) anos – doc. de Id nº 2400692, p.65. 

Por conta da alegada impossibilidade de intimação pessoal dos devedores, advinda da mudança de endereço, o credor fiduciário procedeu com a intimação dos fiduciantes por edital - doc. de Id nº 2400692, p.66.

Entretanto, é de se observar que a instituição financeira apelada tinha conhecimento do local onde o autor/fiduciante residia, pois consta, no caderno processual, documento requerendo, junto ao cartório – 2º Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas, a Averbação da Consolidação da Propriedade do Imóvel alienado fiduciariamente; instruindo o requerimento citado com a guia de recolhimento do ITBI, a qual menciona o endereço da devedora fiduciante (Avenida Presidente Kennedy, nº 4560, CEP:64062-901, Bairro Morros, Teresina-PI) – Id nº 2400692, p.60/62.

Desse modo, não se deve falar em cumprimento dos requisitos necessários para a validade da intimação por edital, pois não houve a tentativa de localizar o devedor fiduciante para, somente diante de real impossibilidade de intimação pessoal do autor, a credora fiduciária providenciar a intimação por outros meios indicados no art. 26 da Lei 9.514/97.

A intimação por edital restringe-se, especificamente, às hipóteses em que o devedor fiduciante, seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível (artigo 26, parágrafo 4º, da Lei 9514/97). Se o endereço do devedor fiduciante é conhecido pelo credor fiduciário, já não cabe, para o caso vertente, a intimação por edital.

Nesse sentido, vejamos o que diz a jurisprudência nacional:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO INDICAÇÃO. SÚMULA 284/STF. DECISÃO SURPRESA. CONSTITUIÇÃO EM MORA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. INTIMAÇÃO DA DEVEDORA FIDUCIANTE PARA A PURGAÇÃO DA MORA. EDITAL. AUSÊNCIA DE ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS PARA A INTIMAÇÃO PESSOAL. INVALIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL E DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ALTERAÇÃO DO MONTANTE FIXADO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. 1. Ação anulatória de leilão extrajudicial, tendo em vista supostas irregularidades ocorridas no procedimento de excussão de imóvel da devedora fiduciante, objeto de garantia de cédula de crédito bancário. 2. Ação ajuizada em 22/05/2015. Recurso especial concluso ao gabinete em 02/12/2020. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal, a par de decidir acerca da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, é definir se: i) houve a prolação de decisão surpresa, em evidente afronta ao disposto no art. 10 do CPC/2015; ii) é possível, na presente hipótese, admitir a intimação por edital da devedora fiduciante acerca do leilão extrajudicial do imóvel dado em garantia; iii) dados os comportamentos contraditórios da devedora fiduciante pode-se considerar que a mesma foi constituída em mora; e iv) a verba fixada a título de honorários advocatícios merece ser revista. 4. A ausência de expressa indicação de obscuridade, omissão ou contradição nas razões recursais enseja o não conhecimento do recurso especial. 5. A ausência de decisão acerca dos argumentos invocados pelo recorrente em suas razões recursais, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 6. A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor. 7. A intimação pessoal, por sua vez, pode ser realizada de 3 maneiras: i)por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis; ii) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou iii) pelo correio, com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpretação da norma contida no art. 26, § 3º, da Lei 9.514/97. 8. Na espécie, tem-se que o credor fiduciário sequer tentou promover a intimação pessoal da recorrida por meio dos correios, com aviso de recebimento, passando diretamente, após três tentativas de intimação pessoal pelo oficial cartorário, a promover a intimação por edital da mesma. (…) (RECURSO ESPECIAL Nº 1.906.475 - AM (2020/0306388-4) RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI . Documento: 2056812 - Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJe: 20/05/2021)

RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PURGA DA MORA. INTIMAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. LUGAR INCERTO E NÃO SABIDO. ART. 26, § 4º, DA LEI Nº 9.514/1997. DEVEDOR RECOLHIDO AO SISTEMA PRISIONAL. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se, na alienação fiduciária de coisa imóvel, o fato de o fiduciante desconhecer que o devedor fiduciante encontra-se recolhido ao sistema prisional, autoriza-o a promover a intimação por edital, por entendê-lo, assim, em lugar incerto e não sabido. 2. O procedimento de retomada extrajudicial do imóvel objeto de garantia do contrato deve observar estritamente os termos da legislação especial, de modo a não causar lesão a direito do devedor e para que se harmonizem a função social do crédito e a garantia dos direitos individuais do devedor. 3. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a prestação ou parcela da dívida, o devedor fiduciante constituído em mora será intimado, a teor do que dispõe o art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, a satisfazer no prazo de 15 (quinze) dias a obrigação não adimplida, sob pena de se consolidar a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. 4. Quando o devedor se encontrar em outro local, incerto e não sabido, admite-se a intimação por edital (art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/1997). 5. Lugar incerto e não sabido é um desconhecimento de ordem objetiva, em que se conhece o sujeito destinatário da intimação, mas não se sabe onde encontrá-lo em virtude da ausência de dados para a sua localização. À luz de tal definição, verifica-se que o devedor já recolhido em estabelecimento prisional, e, portanto, com domicílio modificado, encontra-se em lugar incerto e não sabido apto a ensejar a intimação por edital se não informar tal situação ao agente fiduciário. 6. É dever do contratante fornecer corretamente seus dados na constituição da avença bem como mantê-los atualizados até o término da execução do negócio jurídico, em observância aos princípios da boa-fé contratual e do pacta sunt servanda. 7. Não é razoável exigir do credor fiduciário a realização de diligências em estabelecimentos prisionais a fim de localizar o paradeiro do devedor. Por seu turno, cumpre ao devedor comunicar alterações relevantes de seu estado ao credor, inclusive porque a dívida não fica suspensa em razão do encarceramento e também porque o preso não fica incomunicável. 8. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido. (REsp 1449967/CE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/09/2015, DJe 26/11/2015)

Demais disso, é de se ressaltar que o Poder Judiciário, notadamente o Superior Tribunal de Justiça, pacificou o entendimento de que o fiduciante possui o direito de ser intimado do dia do leilão extrajudicial, e que tal direito decorria da interpretação conjunta do art. 39, II da Lei 9.517/97 com os art. 36, §º único do Decreto-Lei 70/66:[2]

“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE. PRECEDENTE ESPECÍFICO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
1. “No âmbito do Decreto-Lei nº 70/66, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/97” (REsp 1447687/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/08/2014, DJe 08/09/2014). 2. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.” (AgRg no REsp 1367704/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/08/2015, DJe 13/08/2015)

Resta claro, portanto, o direito do devedor fiduciante ser cientificado do dia em que seu imóvel seria leiloado. Mesmo que ausente tal intimação, o leilão poderá ser anulado.

Diante do exposto, VOTO PELO CONHECIMENTO E PROVIMENTO DO APELO, reformando a sentença vergastada para determinar a nulidade do procedimento de consolidação de propriedade do imóvel e todos os atos subsequentes, inclusive leilão, com a condenação dos apelados em custas e honorários sucumbenciais que fixo em 20% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85 do CPC.

É como voto.

O Ministério Público Superior deixou de se manifestar ante a ausência de interesse público a justificar sua intervenção.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira - Relator, Des. Manoel de Sousa Dourado e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior.

Impedimento/Suspeição: Não houve.

Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça.

 

O referido é verdade; dou fé 

SALA DAS SESSÕES VIRTUAIS DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO, em Teresina, 16 a 23 de setembro de 2022.

Teresina – PI, data de assinatura do sistema.

Des. José James Gomes Pereira 

Relator