AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA EM NOME DA AGRAVANTE. REGISTRO NO CARTÓRIO. TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE PERFECTIBILIZADA. EFEITOS. FACULDADE DE USO, GOZO E DISPOSIÇÃO DO BEM. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE RELATIVA DO REGISTRO. ANULAÇÃO DO TÍTULO TRANSLATIVO. MERO INADIMPLEMENTO. VÍCIO NÃO CONFIGURADO. SUPOSTO DOLO EM CONTRATO DISTINTO. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO EFETIVA. SOBREPOSIÇÃO DO DIREITO REAL SOBRE O IMÓVEL AO DIREITO PESSOAL DECORRENTE DO CONTRATO. HONORÁRIOS. NÃO FIXAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO 0750725-76.2020.8.18.0000 - Relator: FRANCISCO ANTONIO PAES LANDIM FILHO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 29/09/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) N^o 0750725-76.2020.8.18.0000

AGRAVANTE: JBC PARTICIPACOES SOCIETARIAS EIRELI

Advogado(s) do reclamante: ISABELLE MARQUES SOUSA, JOSE NORBERTO LOPES CAMPELO REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO JOSE NORBERTO LOPES CAMPELO, CAIO CARDOSO BASTIANI

REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO CAIO CARDOSO BASTIANI

AGRAVADO: SAMARA CRISTINA LEITE PINHEIRO MONTEIRO

Advogado(s) do reclamado: RALISSON AMORIM SANTIAGO

RELATOR(A): Desembargador FRANCISCO ANTONIO PAES LANDIM FILHO

 

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA EM NOME DA AGRAVANTE. REGISTRO NO CARTÓRIO. TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE PERFECTIBILIZADA. EFEITOS. FACULDADE DE USO, GOZO E DISPOSIÇÃO DO BEM. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE RELATIVA DO REGISTRO. ANULAÇÃO DO TÍTULO TRANSLATIVO. MERO INADIMPLEMENTO. VÍCIO NÃO CONFIGURADO. SUPOSTO DOLO EM CONTRATO DISTINTO. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO EFETIVA. SOBREPOSIÇÃO DO DIREITO REAL SOBRE O IMÓVEL AO DIREITO PESSOAL DECORRENTE DO CONTRATO. HONORÁRIOS. NÃO FIXAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

 

RELATÓRIO

 

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por JBC PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIAS EIRELI em face de decisão (id. 3831485, pp. 02-3) proferida pelo Juízo da 1ª Vara da Comarca de Parnaíba – PI, que, nos autos de Ação Anulatória de Negócio de Compra e Venda c/c Reintegração de Posse de Imóvel, proposta por SAMARA CRISTINA LEITE PINHEIRO MONTEIRO, ora Agravada, deferiu medida liminar e determinou reintegração de posse do imóvel objeto da contratação.

Nas suas razões recursais (id. 3536819), o Agravante argumenta, em síntese, que:

i) a Agravada alegou que vendeu imóvel do Loteamento Morada dos Ventos para o Sr. Gustavo Lima e Cunha, em 18-10-2019, no valor de R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais), e que, a pedido deste, teria concordado em assinar contrato de cessão de direitos à empresa Agravante, transferindo-lhe os direitos sobre o bem; ii) a Recorrida afirmou que não recebeu pagamento por parte do promitente comprador. Sr. Gustavo Lima Cunha, que os cheques que este lhe passou foram devolvidos por insuficiência de fundos e que o negócio jurídico teria vício de consentimento na modalidade “erro”, o que justificaria a pretensão de anulação do negócio; iii) a Agravada age de má-fé, pois ajuizou ação alterando a verdade dos fatos; iv) a verdade dos fatos é que o Sr. Gustavo foi contratado pela Agravada para construção de imóvel no valor e R$ 550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais), porém, por falta de capital, o Sr. Gustavo não conseguiu concluir a obra, paralisando-a; v) diante disso, o Sr. Gustavo e a Agravada acordaram na venda do imóvel, no valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) para a empresa aqui Agravante, segunda requerida nos autos; vi) acordaram ainda que o valor da venda seria revertido em favor do Sr. Gustavo como forma de pagamento pelo valor já investido no imóvel e também em razão de prejuízos sofridos por este ao adquirir automóveis da Agravada com restrições de alienação fiduciária e PCD (pessoas com deficiência); vii) feito o acordo, o Sr. Gustavo e a Agravada celebraram contrato de compra e venda em 18/10/19 do lote em questão, como forma de garantia de conclusão da casa de propriedade da Agravada no Condomínio Aldebaran Ville Teresina, que o Sr. Gustavo estava realizando; viii) de posse de referido contrato, o Sr. Gustavo procurou a JBC Participações EIRELI e, alegando ser o proprietário de fato do imóvel, manifestou interesse em vendê-lo por R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais); ix) antes da compra, a Agravante se certificou que houvesse consentimento da Agravada, como de fato houve; x) a venda do imóvel era de conhecimento e de interesse da Agravada, consoante conversas de “WhatsApp” anexadas aos autos; xi) até o ajuizamento da ação, o ora Agravante não tinha conhecimento dos termos das tratativas entre a Agravada e o Sr. Gustavo, por não serem de seu interesse, tendo se certificado apenas que a compra do imóvel se desse com consentimento daquela; xii) o contrato de cessão de direitos firmado entre a empresa Agravante e a Agravada cumpriu os requisitos legais, não havendo que se falar em vício de consentimento; xiii) a empresa Agravante é parte ilegítima para a demanda proposta pela Agravada, pois o contrato discutido foi firmado entre esta e o Sr. Gustavo e não com a Recorrente; xiv) o contrato da Agravante com o Sr. Gustavo se encontra totalmente adimplido e a propriedade já lhe foi transferida; xv) a Agravante é terceira de boa-fé; xvi) a circunstância descrita pela Agravada na sua inicial caracteriza o inadimplemento do Sr. Gustavo e não vício de consentimento; xvii) a Recorrente é possuidora de boa-fé e com justo título; xviii) não estão presentes os requisitos autorizadores da reintegração de posse. Com base nisso, requereu a concessão de efeito suspensivo ao presente recurso, bem como, ao final, o seu provimento, com a consequente reforma da decisão.

CONTRARRAZÕES (id. 3805734): em suas contrarrazões, a Agravada defendeu que: i) o Agravante não impugnou os fundamentos da decisão; ii) o inadimplemento do compromisso de compra e venda por parte do Sr. Gustavo Lima se deu antes mesmo da Recorrente se interessar pelo imóvel; iii) a decisão agravada atendeu aos requisitos para concessão da reintegração liminar; iv) é legítima proprietária do imóvel e tem a posse indireta desse; v) celebrado o contrato de cessão e não tendo a Agravada recebido o devido pagamento, está configurada situação típica de defeito no negócio jurídico e vício em sua vontade; vi) sofreu graves prejuízos em razão do inadimplemento; vii) foi informada de que seria a Agravante quem faria o pagamento em seu favor, consoante registrado em conversa de whatsapp; viii) a Agravante agiu em conluio com o Sr. Gustavo o que caracteriza o vício de consentimento na modalidade dolo e enseja a anulabilidade da avença; ix) o Sr. Gustavo sempre condicionou o pagamento da Agravante à prévia assinatura do contrato de cessão pela Agravada e somente por isso essa o assinou; x) a Agravante sempre participou das negociações, não sendo terceira de boa-fé como alega; xi) a Agravante e o Sr. Gustavo agiram em conluio e ardilosamente, aproveitando-se da situação de prejuízo financeiro da Recorrida; xii) é falsa a informação de que teria alienado o imóvel ao Sr. Gustavo como forma de quitação de débitos, pois possui comprovantes e cópias de conversas de whatsapp que denotam pagamentos no valor de R$ 550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais), feitos pela Agravada, para construção do imóvel; xiii) também é uma inverdade que a construção de uma casa em Teresina/PI foi uma garantia do presente negócio, pois há comprovantes de pagamentos efetuados pela Agravada ao Sr. Gustavo referentes a tal imóvel; xiv) o comprovante de pagamento juntado pela Agravante a título de suposta quitação do imóvel é em data anterior à assinatura do contrato de cessão, está no valor de apenas R$ 34.297,00 (trinta e quatro mil, duzentos e noventa e sete reais) e foi feito por outra empresa denominada “One Internet Eireli”, portanto, não comprova que houve o total adimplemento.

Parecer do Ministério Público em que se manifesta pela ausência de interesse público relevante.

Pontos controvertidos: preenchimento ou não dos requisitos para manutenção da posse em favor da Agravante.

É o relatório.

 

VOTO

 

1 CONHECIMENTO

De início, quanto ao cabimento do agravo de instrumento, entendo, ao menos em análise sumária que o momento comporta, que este é cabível, pois, conforme o art. 1.015, I, do CPC/2015, “cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre: I – tutelas provisórias”.

Quanto à tempestividade, constata-se que o recurso foi apresentado dentro do prazo legal (arts. 183 e 1.003, caput e §5º, CPC/15), tendo em vista que a juntada do mandato de intimação pessoal aos autos ocorreu em 03-0 3-2020 (id. 1447089), que houve suspensão dos prazos processuais entre 20-03-2020 e 30-04-2020 (Portaria Nº 1020/2020 - PJPI/TJPI/SECPRE) e que o recurso foi protocolado em 27-04-2020.

Por fim, quanto ao preparo, observa-se o seu adequado recolhimento (id. 1447092, pp. 01-02).

Isto posto, conheço do presente recurso.

2 MÉRITO RECURSAL

Conforme relatado, a controvérsia recursal consiste em se determinar se a Agravante deve ser mantida na posse do imóvel objeto do litígio ou se, ao contrário, tal direito é da Agravada.

De início, cumpre observar que, embora não se trate de ação possessória típica, mas sim de ação anulatória de contrato cumulada com reintegratória, a questão possessória é o mote principal do presente recurso, tendo em vista que a decisão liminar impugnada determina precisamente a retomada da posse do imóvel pela Autora, ora Agravada.

Também se verifica que ambas as partes deste recurso alegam ser legítimas proprietárias do imóvel em questão e buscam a tutela da posse com base no direito de propriedade que dizem possuir. Sobre o tema, convém registrar, consoante tenho decidido em inúmeros julgados, que a propriedade ganha relevância, em ações de cunho possessório, quando ambos os litigantes discutem a posse com base em títulos de domínio, sendo essa a interpretação que se deve dar à súmula nº 487 do STF, a qual diz: “será deferida a posse a quem, evidentemente, tiver o domínio, se com base neste for ela disputada”.

Nesse sentido, são os seguintes precedentes: TJPI, Agravo de Instrumento Nº 2015.0001.006997-0, Relator: Des. Francisco Antônio Paes Landim Filho, 3ª Câmara Especializada Cível, Data de Julgamento: 24/10/2018; TJPI, Apelação Cível Nº 2013.0001.003267-6, Relator: Des. Francisco Antônio Paes Landim Filho, 3ª Câmara Especializada Cível, Data de Julgamento: 05/09/2018; STJ, AgInt no AREsp 1200081/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 07/08/2018, DJe 14/08/2018; STJ, AgRg nos EREsp 471.172/SC, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, CORTE ESPECIAL, julgado em 04/03/2015, DJe 07/05/2015.

Na espécie, verifica-se, pela certidão de registro de imóvel (id. 1447091, p. 176), que a atual proprietária do bem é a JBC Participações Societárias Eireli, ora Agravante, que o adquiriu diretamente da construtora Mãe Rainha Urbanismo LTDA.

Ora, consoante os documentos acostados aos autos, observa-se que a Sra. Samara Cristina, ora Recorrida, não chegou a figurar como proprietária do bem, pois apenas tinha travado com a construtora Mãe Rainha uma promessa de compra e venda. Esse primeiro contrato preliminar, firmado entre Recorrida e a construtora, não chegou a ser convolado em escritura definitiva de compra e venda, pois, antes disso, a Agravada cedeu sua posição no contrato para a Agravante (id. 1447091, p. 23).

A partir dessa cessão de contrato, a Agravante passou a ser promitente compradora e a construtora Mãe Rainha a promitente vendedora. Essa nova promessa, agora firmada entre Recorrente e construtora, foi efetivamente convertida em escritura definitiva (id. 3805759), a qual foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis em que se encontra matriculado o bem, perfectibilizando, assim, o processo de aquisição do domínio, nos termos do art. 1.245, caput, do CC/2002, in verbis:

CC/2002

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

 

Portanto, a JBC Participações, ora Agravante, deve ser considerada a legítima proprietária do imóvel, o que lhe garante, nos termos do art. 1.228, caput, do CC/2002, “a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”. Com efeito, com o registro do título no cartório de imóveis, surge uma presunção relativa de que o adquirente é o real proprietário do bem, pois, segundo o art. 1.245, §2º, do CC/2002, “enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”.

A esse respeito, dispõe a doutrina que “a presunção de legitimidade do registro, entretanto, não é absoluta. Ao contrário do sistema alemão, no direito brasileiro o registro não sana as irregularidades do título que lhe dá suporte. Se este for eivado de nulidade, nulo será também o registro. De qualquer forma, enquanto não declarada a nulidade do título e promovido o cancelamento do registro, a inscrição produz todos os efeitos que lhe são inerentes” (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos – Teoria e Prática. Salvador: Editora Juspodivm, 2017, p. 578 – grifou-se).

Portanto, no caso em comento, a Agravante detém a propriedade do imóvel e goza de todos os poderes inerentes a este direito real, devendo, nos termos da súmula nº 487 do STF, ter a posse deferida em seu favor, até que se comprove a nulidade do título translativo.

Não obstante, a intenção da Agravada ao propor a ação anulatória é, justamente, de anular o referido título, pois, segundo aduz, o mesmo teve origem em negócio jurídico nulo, qual seja, a cessão de contrato travada entre ela e a Agravante e juntada em id. 1447091, p. 23. Apesar disso, entendo que não lhe assiste razão quanto a este pleito.

Isto porque, a um, para fundamentar seu pedido de nulidade do contrato, a Recorrida alega que o não recebimento do pagamento acordado configura situação típica de defeito no negócio jurídico e vício em sua vontade. Contudo, consoante a clássica Teoria da Escada Ponteana, de Pontes de Miranda, o adimplemento do negócio jurídico não se encontra no seu plano de validade, mas sim de eficácia, de modo que a ausência do pagamento não leva à anulação da avença.

Assim, o alegado inadimplemento não é causa de nulidade ou anulabilidade do contrato, porquanto, nos termos do art. 104 do CC/2002, a validade do negócio jurídico requer, apenas, que seja o agente capaz, o objeto lícito, possível, determinado ou determinável, e que tenha forma prescrita ou não defesa em lei.

Nessa linha, é o entendimento pacífico da jurisprudência pátria, no sentido de que o mero inadimplemento não enseja a nulidade do negócio jurídico, como se lê nos seguintes arestos:

APELAÇÃO CÍVEL - ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO - ARREPENDIMENTO POSTERIOR E INADIMPLEMENTO - ALEGAÇÃO DE DOLO E LESÃO - AUSÊNCIA DE PROVA - VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO - RECONHECIDA - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. - Defeitos do negócio jurídico demandam comprovação inequívoca de sua ocorrência, uma vez que o arrependimento posterior e o mero inadimplemento não ensejam sua nulidade. (TJ-MG - AC: 10480120064419002 MG, Relator: Juliana Campos Horta, Data de Julgamento: 27/04/0020, Data de Publicação: 04/05/2020) APELAÇÃO CÍVEL - ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E REGISTRO - INADIMPLEMENTO - AUSÊNCIA DE INVALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. Incabível a anulação de escritura pública de compra e venda de imóvel e do respectivo registro quando não há qualquer elemento que indique a invalidade do negócio jurídico. Hipótese em que o pedido de anulação se funda no inadimplemento parcial dos compradores, que já detêm a posse e a propriedade do bem. (TJ-MG - AC: 10091120003966001 MG, Relator: Tiago Pinto, Data de Julgamento: 09/10/2014, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/10/2014)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA E NEGÓCIO JURÍDICO C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO, REINTEGRAÇÃO DE POSSE, INADIMPLEMENTO CONTRATUAL, PERDAS E DANOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. APLICAÇÃO DO CDC. CONTRATO PARA A CONSTRUÇÃO DE APARTAMENTOS. INADIMPLEMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE ANULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS REQUISITOS LEGAIS. LUCROS CESSANTES NÃO DEMONSTRADOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INVIABILIDADE.

1. A Autora é a destinatária final do contrato de prestação de serviços de construção, sendo a 1ª Ré a fornecedora dessa atividade, configurando-se, pois, uma relação de consumo, em virtude da perfeita adequação aos conceitos de consumidor, fornecedor e serviço, contidos no Código de Defesa do Consumidor.

2. Da análise das provas constantes nos autos, não é possível atestar a existência de fato apto a eivar de erro, ou dolo, na realização do negócio jurídico em comento (contratação da construtora para a construção de apartamentos), consoante preconiza o artigo 171 do Código Civil, sendo que o inadimplemento do contrato não é requisito para a sua anulação.

3. Os lucros cessantes devem ser arbitrados com suporte em provas concretas e robustas, que demonstrem os rendimentos que a parte deixou de auferir com o evento danoso. No caso, não havendo comprovação de que a conduta dos Réus fez com que a Autora deixasse de auferir lucro, não há falar-se em dever de indenizar, neste aspecto.

4. O mero inadimplemento contratual, bem como, os dissabores, desconfortos, ou aborrecimentos não caracterizam dano moral, já que são circunstâncias que decorrem das relações sociais e não necessariamente provocam lesão à personalidade. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

(TJ-GO - Apelação (CPC): 03381158120138090051, Relator: FRANCISCO VILDON JOSE VALENTE, Data de Julgamento: 27/02/2018, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 27/02/2018)

Por conseguinte, uma vez que o mero inadimplemento não torna nulo o título de translação da propriedade, também não é possível anular seu registro ou determinar o cancelamento da matrícula com base nele.

A dois, para anular a avença, o vício de consentimento na modalidade dolo, alegado pela parte Autora, ora Agravada, deve estar efetivamente demonstrado, o que, in casu, não ocorreu, mormente porque, para tanto, deve haver uma dilação probatória mais extensa, que torne indubitável a intenção maliciosa do contratante. Repise-se que a mera demonstração de que houve inadimplemento não é suficiente para configurar referido vício.

A três, observa-se que o contrato que a Agravada busca anular por suposto vício de dolo é a cessão de contrato travada entre ela e a Agravante (id. 1447091, p. 23). Todavia, o título translativo da propriedade, que garante ao Recorrente os direitos dela decorrentes, é a escritura pública de id. 3805759, negócio jurídico distinto e travado somente entre esta e a proprietária anterior do bem e do qual a Recorrida sequer faz parte. Assim, não há como a Agravada alegar que houve vício no seu consentimento neste último contrato, pois ela não fez parte do mesmo.

Nota-se, pois, que a Agravada busca sobrepor seu direito meramente pessoal, advento do inadimplemento de um contrato de cessão, ao direito real do Agravante, o qual está perfeitamente constituído pelo registro do título translativo e que, por ser oponível erga omnes, prevalece sobre o direito pessoal.

Isto posto, entendo que assiste razão à Agravante, razão pela qual dou provimento ao presente recurso.

Saliento, por fim, quanto aos honorários recursais, que, para sua fixação, faz-se necessário que estejam “presentes os seguintes requisitos, simultaneamente: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, quando entrou em vigor o novo Código de Processo Civil; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; e c) condenação em honorários advocatícios desde a origem no feito em que interposto o recurso” (STJ, AgInt nos EREsp 1539725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, Segunda Seção, julgado em 9/8/2017, DJe 19/10/2017).

In casu, uma vez que, na decisão agravada, não houve a fixação de honorários, é incabível a sua majoração em grau recursal. No mesmo sentido, é o entendimento exarado pela Corte Superior, no sentido de que “não cabe a majoração de honorários recursais, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC/2015, em recurso especial interposto contra acórdão de julgamento de agravo de instrumento que não ponha termo à demanda nem, portanto, fixe sucumbência na origem” (STJ, REsp 1726088/SP, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 16/04/2018).

Deixo, assim, de fixar os honorários recursais.

3 DECISÃO

Forte nessas razões, conheço do presente recurso e lhe dou provimento, para reformar a decisão agravada e revogar, em definitivo, a medida liminar deferida em favor da parte Recorrida.

Deixo de fixar honorários recursais, tendo em vista que o seu cabimento pressupõe a condenação em honorários também na decisão recursada.

É como voto.

 

Teresina - PI, data no sistema.

 

DES. FRANCISCO ANTÔNIO PAES LANDIM FILHO

 

RELATOR