EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADO COM PEDIDOS DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E TUTELA DE URGÊNCIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO. INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/1997. AFASTADA A TESE PARA SUSPENSÃO DO FEITO. COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO TERRENO POR CULPA DO VENDEDOR. DIREITO DOS AUTORES A DEVOLUÇÃO DO VALOR INTEGRALMENTE PAGO. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PELO APELANTE. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. No caso em epígrafe, não comporta acolhimento a tese de suspensão do feito, tampouco o argumento de inaplicabilidade do CDC, já que afastada a incidência da norma especial contida na Lei 9.514/1997, em razão da não constituição da alienação fiduciária em garantia. 2. Com efeito, comprovado ter havido atraso na entrega do terreno, tem o apelante o dever de restituir ao apelado o valor integralmente pago pela compra do produto, nos termos do art.18, §1º, do Código de Defesa do Consumidor e do enunciado da Súmula 543 do STJ, devendo, em contrapartida, ser reintegrado na posse direta e indireta do imóvel, para que assim as partes retornem ao status quo ante. 3. Assim, o valor a ser restituído deve ser integral, não havendo que se falar em retenção de qualquer natureza, de maneira que o pedido do apelante de retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos pelos apelados e o pedido de reter o pagamento de taxa de ocupação de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, não podem ser acolhidos, posto que a rescisão do contrato deu-se por culpa exclusiva do apelante quando excedeu o prazo firmado no contrato para a entrega do bem, de modo que não pode reter valores e nem ser compensado pela situação por ele criada. 4. Vale destacar que, conforme delineado em linhas anteriores, não houve registro do pacto de alienação fiduciária em garantia, sendo que os ajustes estabelecidos pelas partes ocorreram na forma de instrumento particular unicamente, exigência necessária para a concretização da garantia real o seu registro, nos termos do artigo 23 da A Lei 9.514/1997. 5. Ademais, o dano sofrido pelos apelados revela-se suficiente a acarretar repercussões de natureza moral, sobretudo, porque a situação enfrentada fugiu à normalidade, tendo em vista que o atraso na entrega do lote, à evidência, acarretou-lhe considerável sofrimento, que ultrapassa os meros dissabores da vida cotidiana. 6. Quanto ao valor da indenização, levando em consideração as funções ressarcitórias e pedagógicas da indenização, a repercussão do dano e a vedação de que o prejuízo não deve servir de fonte de lucro, tenho que o valor estipulado pelo juízo de 1º grau, no importe de R$ 3.000,00 (três mil reais), revela-se como proporcional e razoável compreendendo a extensão e a gravidade do dano. 7. Considerando que no presente caso a condenação imposta exsurge de uma relação contratual, sendo certo que a devolução das quantias pagas decorrem da rescisão do contrato que se deu por culpa do vendedor, ora apelante, os juros de mora devem incidir a partir da citação, nos termos do art. 240 do CPC. 8. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0821099-56.2018.8.18.0140 - Relator: OLIMPIO JOSE PASSOS GALVAO - Vice-Presidência do Tribunal de Justiça - Data 27/09/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0821099-56.2018.8.18.0140

APELANTE: CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA

Advogado(s) do reclamante: MARCELO PELEGRINI BARBOSA, IAGO DO COUTO NERY, LUCAS LIMA RODRIGUES

APELADO: SAMUEL OTAVIO ARAUJO DE OLIVEIRA, CARINE DE SOUSA PAULO OLIVEIRA

Advogado(s) do reclamado: DARLAM PORTO DA COSTA, THIAGO DE MELO FREIRE DUARTE LIMA, MARIA CLARA ALVES LEITE

RELATOR(A): Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO

 

 

 

EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADO COM PEDIDOS DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E TUTELA DE URGÊNCIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO. INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/1997. AFASTADA A TESE PARA SUSPENSÃO DO FEITO. COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO TERRENO POR CULPA DO VENDEDOR. DIREITO DOS AUTORES A DEVOLUÇÃO DO VALOR INTEGRALMENTE PAGO. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PELO APELANTE. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. No caso em epígrafe, não comporta acolhimento a tese de suspensão do feito, tampouco o argumento de inaplicabilidade do CDC, já que afastada a incidência da norma especial contida na Lei 9.514/1997, em razão da não constituição da alienação fiduciária em garantia.

2. Com efeito, comprovado ter havido atraso na entrega do terreno, tem o apelante o dever de restituir ao apelado o valor integralmente pago pela compra do produto, nos termos do art.18, §1º, do Código de Defesa do Consumidor e do enunciado da Súmula 543 do STJ, devendo, em contrapartida, ser reintegrado na posse direta e indireta do imóvel, para que assim as partes retornem ao status quo ante.

3. Assim, o valor a ser restituído deve ser integral, não havendo que se falar em retenção de qualquer natureza, de maneira que o pedido do apelante de retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos pelos apelados e o pedido de reter o pagamento de taxa de ocupação de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, não podem ser acolhidos, posto que a rescisão do contrato deu-se por culpa exclusiva do apelante quando excedeu o prazo firmado no contrato para a entrega do bem, de modo que não pode reter valores e nem ser compensado pela situação por ele criada.

4. Vale destacar que, conforme delineado em linhas anteriores, não houve registro do pacto de alienação fiduciária em garantia, sendo que os ajustes estabelecidos pelas partes ocorreram na forma de instrumento particular unicamente, exigência necessária para a concretização da garantia real o seu registro, nos termos do artigo 23 da A Lei 9.514/1997.

5. Ademais, o dano sofrido pelos apelados revela-se suficiente a acarretar repercussões de natureza moral, sobretudo, porque a situação enfrentada fugiu à normalidade, tendo em vista que o atraso na entrega do lote, à evidência, acarretou-lhe considerável sofrimento, que ultrapassa os meros dissabores da vida cotidiana.

6. Quanto ao valor da indenização, levando em consideração as funções ressarcitórias e pedagógicas da indenização, a repercussão do dano e a vedação de que o prejuízo não deve servir de fonte de lucro, tenho que o valor estipulado pelo juízo de 1º grau, no importe de R$ 3.000,00 (três mil reais), revela-se como proporcional e razoável compreendendo a extensão e a gravidade do dano.

7. Considerando que no presente caso a condenação imposta exsurge de uma relação contratual, sendo certo que a devolução das quantias pagas decorrem da rescisão do contrato que se deu por culpa do vendedor, ora apelante, os juros de mora devem incidir a partir da citação, nos termos do art. 240 do CPC.

8. Recurso conhecido e parcialmente provido.

 

 

 

RELATÓRIO

 

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA contra sentença proferida pelo d. juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Teresina - PI, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COM PEDIDOS DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C TUTELA DE URGÊNCIA ajuizada por SAMUEL OTÁVIO ARAÚJO DE OLIVEIRA e CARINE DE SOUSA PAULO OLIVEIRA em desfavor da APELANTE.

Na sentença (Id 6742785), o d. juízo de 1º grau julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, extinguindo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do CPC, para: a) declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, relativamente ao LOTE 21, QUADRA N, DO LOTEAMENTO VERANA TERESINA; b) condenar a requerida a realizar a devolução integral dos valores pagos pela parte autora (Tema 577-RR/STJ), acrescidos de juros de 1% a.m. desde a citação (art. 405, CC) e correção monetária desde o vencimento do prazo de entrega do imóvel (Súmula 43-STJ); e; c) condenar a requerida ao pagamento de compensação por danos morais no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), para cada autor, acrescido de juros de mora de 1% a.m. desde a citação (art. 405, CC) e correção monetária a partir desta decisão (Súmula 362-STJ).

Embargos declaratórios opostos em Id. 6742787, porém rejeitados pelo magistrado de piso em Id. 6742792.

Irresignada com a sentença, a requerida, ora apelante, interpôs apelação (Id 6742795), na qual suscitou, preliminarmente, a necessidade de suspensão do feito em razão do tema 1.095/STJ. Alegou que, no momento em que os interesses das partes foram reunidos em um consenso, assumiram que concordavam com os termos contratuais. Salientou que a extinção unilateral do contrato só seria possível se houvesse cláusula contratual em sentido contrário, o que não ocorre na espécie. No mais, arrazoou que o contrato firmado entre as partes é de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei nº 9.514/97, que não possibilita a rescisão contratual com a devolução de valores. Aduziu que não houve atraso na entrega do empreendimento, pois, ao contrário do alegado pelos apelados, somente não atendeu a expectativa do recorrido de receber o lote em 2017, em decorrência de exigências impostas pela Prefeitura. Ressaltou que o prazo para entrega do empreendimento poderia ser alterado respeitando o prazo de 4 (quatro) anos previsto na Lei 6.766/79. Afirmou, mais, em caso de manutenção do entendimento adotado na sentença de resolução do contrato, que seja observado o direito do apelante de retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos pelos apelados e o direito de reter o pagamento de taxa de ocupação no valor de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel. Quantos aos juros de mora, pugnou que a sua incidência somente deve ser considerada a partir do trânsito em julgado da decisão de mérito. No que pertine aos danos morais, salientou que não há nos autos nenhuma prova de qualquer prejuízo moral alegado, motivo pelo qual pugnou pela inviabilidade de sua condenação ao pagamento da referida indenização. Em sendo considerada a existência de danos morais a serem reparados, requereu a redução do montante para R$ 1.000,00 (mil reais).

Regularmente intimado, os requerentes apresentaram suas contrarrazões ao recurso (Id 6742800), ocasião em que refutaram as razões do apelo e pugnaram pelo improvimento do recurso, com a manutenção integral da sentença.

Em conformidade com o Ofício Circular nº 174/2021 – OJOI/TJPI/PRESIDENCIA/GABJAPRE/GABJAPRES2, deixo de remeter os autos ao Ministério Público por inexistir interesse a justificar sua intervenção.

É o relatório.

VOTO

Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO (Relator):

1 REQUISITOS DE ADMISSIBILIDADE

Analisando os pressupostos de admissibilidade do recurso verifico que estão preenchidos os requisitos intrínsecos e extrínsecos, razão pela qual CONHEÇO do presente recurso.

2 PRELIMINARES

2.1 Suspensão do processo - Tema 1.095 STJ

A Segunda Seção do STJ, ao afetar os Recursos Especiais nº 1.891.498 e 1.894.504 para o rito dos repetitivos, determinou a suspensão de todos os feitos e recursos pendentes que versem sobre idêntica questão. A questão submetida a julgamento trata da “Definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia.”

Na decisão constou:

“Não se olvida que o Plenário do eg. Supremo Tribunal Federal, no RE n.860.31/SP, Rel. Min. Luiz Fux, por maioria de votos, reconheceu a repercussão geral da matéria relativa à possibilidade de, no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), proceder-se à execução e à expropriação extrajudicial de imóvel concedido em alienação fiduciária, conforme previsto na Lei n.9514/97. Contudo, no caso dos autos, não se questiona eventual ilegalidade do procedimento de execução extrajudicial do bem imóvel garantido por alienação fiduciária, mas, tão-somente, a forma de devolução dos valores financeiros pagos pelos devedores ao credor fiduciário durante a pactuação contratual. Ou seja, o debate e enfrentamento por esta eg. Segunda Seção limitar-se-á acerca da aplicação da regra do art. 53, do CDC ou, ao contrário, das disposições legais contidas nos artigos 26 e 27, da Lei n.º 9.514/97.” (STJ - ProAfR no REsp: 1891498 SP 2020/0215694-6, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 18/05/2021, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 08/06/2021) negritei

Examinando o feito, constato que o caso não se enquadra na hipótese de suspensão do processo na forma do Tema 1.095 – STJ, porquanto, apesar de a lide tratar da resolução do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia, não há nos autos prova de que o contrato foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis, deixando de cumprir o disposto no art. 23 da Lei 9.514/1997. Vejamos:

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

Em situações similares, a jurisprudência nacional se posiciona pela não suspensão do processo por ausência de identidade com a questão discutida no Tema 1.095. Vejamos:

Rescisão contratual de compromisso de compra e venda de lote com cláusula de alienação fiduciária em garantia. O caso não se insere no litígio que produziu a suspensão de processos (Tema 1095). O Superior Tribunal de Justiça excepciona que não incide a Lei 9.514/97 quando não se registra a garantia de alienação fiduciária no registro imobiliário e convém ampliar isso para incluir casos, como o dos autos, em que o credor fiduciário faz o registro e não constitui o devedor em mora para iniciar a consolidação e venda judicial, evidenciando nítido propósito de ganhar mais tempo para permanecer com as quantias pagas pelo comprador. Renúncia expressa da garantia que permite a rescisão com ordem de devolução de 75% das quantias pagas. Precedentes citados. TAXA DE FRUIÇÃO que não é devida ante a ausência de edificação no lote (Resp. 1936470). ENCARGOS DO IMÓVEL (IPTU, agua e energia elétrica) que cabem ao possuidor e devem ser abatidas do valor a ser reembolsado, caso tenham sido arcadas pelas rés. JUROS DE MORA que fluem do trânsito em julgado e não da citação, conforme repetitivo ( REsp 1.740.911/DF). HONORÁRIOS. Readequação. Sucumbência reciproca. Condenação de cada uma das partes a pagar metade das custas, além do pagamento de honorários aos advogados da parte ex adversa correspondentes a 15% do valor da condenação (art. 85, § 2º, CPC). Provimento em parte. (TJ-SP - AC: 10179103420188260344 SP 1017910-34.2018.8.26.0344, Relator: Enio Zuliani, Data de Julgamento: 26/05/2022, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/05/2022) negritei

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA DE GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SUSPENSÃO DO JULGAMENTO DO RECURSO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE IDENTIDADE ENTRE OS RECURSOS. RECURSOS REPETITIVOS QUE DISCUTEM A INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97 EM FACE DO CDC. CASO EM COMENTO QUE ENVOLVE A NECESSIDADE OU NÃO DE REGISTRO DA CONSTITUIÇÃO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO. INVIABILIDADE DE REEXAME DAS PROVAS DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.2. Diante da ausência de identidade de tema entre o recurso especial apontado pelo recorrente como afetado à sistemática dos recursos repetitivos com o caso em comento, não há se falar na suspensão do presente julgamento.3. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir o óbice da Súmula nº 7 do STJ.4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.5. Agravo interno não provido.(AgInt no REsp 1883231/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/06/2021, DJe 18/06/2021) negritei

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE.1. Ação ajuizada em 01/08/2017. Recurso especial interposto em 27/05/2019 e concluso ao Gabinete em 03/09/2019. Julgamento: CPC/2015.2. O propósito recursal consiste em dizer se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia em instrumento particular de compra e venda de imóvel impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro.3. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis.4. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem.5. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor.6. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp 1835598/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/02/2021, DJe 17/02/2021)

Inexistente a transferência da propriedade resolúvel aos autores em virtude da ausência de registro do contrato de compra e venda no cartório de imóvel, inviabilizada se torna a aplicação da Lei 9.514/1997.

Por esse motivo, não comporta acolhimento a tese de suspensão do feito, tampouco o argumento de inaplicabilidade do CDC, já que afastada a incidência da norma especial contida na Lei 9.514/1997, em razão da não constituição da alienação fiduciária em garantia.

3. MÉRITO

Examinando caso em tela, observa-se que a existência de atraso na entrega do lote objeto desta lide, considerando o fato de que o prazo máximo fixado no contrato para entrega das obras de implantação e infraestrutura do loteamento seria de 24 (vinte e quatro) meses, contados a partir da data de Registro do Memorial de Loteamento pelo Cartório de Registro de Imóveis, que se deu em 18/12/2014, o que, em consequencia, implica no prazo final para entrega das obras em 18/12/2016, porém, até a data do ajuizamento da demanda, em 01/10/2019, o apelante não havia cumprido o prazo estipulado no contrato.

Analisando o contrato indigitado, verifica-se que na cláusula 10.2, consta o prazo para entrega das obras do loteamento. Transcrevo.

10.2 Todas as obras de implantação, infraestrutura e complementares citadas no item 10.1, acima, serão realizadas de acordo com o cronograma de obras aprovado pela Prefeitura Municipal de Teresina-PI, ou seja, no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses, contados a partir da data de Registro do Memorial de Loteamento pelo Cartório de Registro de Imóveis, nos termos da Lei Federal n° 6.766; ressalvada a ocorrência de casos fortuitos ou motivos de força maior, devidamente comprovados. - negritei

Cumpre ressaltar, que o contrato em questão não estipulou cláusula de tolerância para entrega da obra, de todo modo, ainda que houvesse cláusula neste sentido, que só poderia ser considerada válida, segundo entendimento sumulado do STJ, se o prazo de tolerância fosse de até 180 dias, ainda assim, o apelante haveria ultrapassado o prazo em questão.

No mais, importa asseverar que o argumento expendido pelo apelante de que a conclusão da obra deu-se dentro do prazo de 04 (quatro) anos previsto no artigo 18, inciso V, da Lei nº 6.766/1979 e que por isso não há excesso de prazo, tenho que a alegação não merece prosperar, tendo em vista que as partes firmaram contrato em que previa o prazo menor de 24 meses para entrega da obra, de sorte que este deve ser o prazo a ser respeitado, já que o contrato faz lei entre as partes.

Ademais, importa registrar que o artigo 18, inciso V, da Lei nº 6.766/1979, não regulamenta os prazos estabelecidos entre o comprador e o vendedor para entrega de terreno vendido em projeto de loteamento, já que o prazo em questão refere-se ao período de tempo em que o empreendedor tem perante a prefeitura local para finalizar as obras do loteamento.

Há que se ressaltar que as intempéries enfrentadas pelo apelante relacionam-se às questões inerentes ao risco da própria atividade empresarial que desenvolve, de modo que embargos ao empreendimento ou barreiras administrativas enfrentadas são fortuitos internos e riscos previsíveis da própria atividade empresarial desenvolvida pelo apelante, devendo por eles responder.

Nesse diapasão, o fornecedor tem o dever de responder pelos fatos e vícios resultantes de seu empreendimento, independente de culpa, sendo certo que isto é objeto de expressa previsão do art. 14 do CDC.

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

Com efeito, comprovado ter havido atraso na entrega do terreno, tem o apelante o dever de restituir ao apelado o valor integralmente pago pela compra do produto, nos termos do art. 18, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor e do enunciado da Súmula 543 do STJ, devendo, em contrapartida, ser reintegrado na posse direta e indireta do imóvel, para que assim as partes retornem ao status quo ante.

Segundo o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, inclusive sedimentado por meio do enunciado da Súmula nº 543, no caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, deve o fornecedor proceder com a imediata restituição integral das parcelas pagas pelo comprador.

Vejamos o inteiro teor da Súmula 543 do STJ.

Súmula nº 543/STJ. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. - negritei

Assim, o valor a ser restituído deve ser integral, não havendo que se falar em retenção de qualquer natureza, de maneira que o pedido do apelante de retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos pelos apelados e o pedido de reter o pagamento de taxa de ocupação de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, não podem ser acolhidos, posto que a rescisão do contrato deu-se por culpa exclusiva do apelante quando excedeu o prazo firmado no contrato para a entrega do bem, de modo que não pode reter valores e nem ser compensado pela situação por ele criada.

Importa destacar que a previsão legal de retenção de valores por parte do vendedor em caso de rescisão contratual somente pode ocorrer quando a culpa não for a ele imputada de forma exclusiva, o que não é a hipótese dos autos, uma vez que não houve desistência, inadimplência ou mesmo descumprimento de cláusula contratual pelo comprador, aqui apelado, mas, sim, inadimplemento por parte do vendedor, o que implica na rescisão do contrato, não havendo que se falar em retenção de valores pelo apelante, nos termos da Súmula 543 do STJ.

Interessante frisar o entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que tratando de lote/terreno sem benfeitorias, a taxa de ocupação/fruição não se mostra devida.

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL. RETORNO. STATUS QUO ANTE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 25%. VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS E CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA 5/STJ. TERRENO PARA EDIFICAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. FUNDAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA. ART. 884 DO CC/02. CONFIGURAÇÃO. REQUISITOS CUMULATIVOS. EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO. HIPÓTESE CONCRETA. AUSÊNCIA. 1. Ação de resilição contratual de promessa de compra e venda de imóvel residencial, cumulada com devolução de quantias pagas.2. Recurso Especial interposto em: 29/12/2017; concluso ao gabinete em: 03/06/2020. Aplicação do CPC/15.3. O propósito recursal consiste em determinar: a) quem deve ser responsabilizado pelas dívidas tributárias e condominiais incidentes sobre o imóvel durante o período em que durou o contrato desfeito; b) se a compradora pode ser condenada ao pagamento de taxa de ocupação na resilição de contrato de compra e venda de terreno para edificação; e c) qual o percentual das parcelas pagas pelo comprador que pode ser retido pelo vendedor na hipótese de resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial.4. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.5. O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis. 6. O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel.7. A taxa de ocupação evita que o comprador se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, se relacionando, pois, à vedação ao enriquecimento sem causa. Precedentes.8. A vedação ao enriquecimento sem causa - que oferece fundamento à previsão da taxa de ocupação - dá origem a uma obrigação de ressarcimento, haja vista representar o nascimento de uma obrigação de indenizar em todas as hipóteses em que, faltando ou vindo a faltar a causa eficiente da aquisição de um benefício ou vantagem, haverá, como consequência, o dever de restituir o proveito a quem sobre ele tenha o melhor direito.9. São requisitos do nascimento da obrigação em decorrência da vedação ao enriquecimento sem causa: a) enriquecimento de alguém; b) empobrecimento correspondente de outrem; c) relação de causalidade entre ambos. Precedente da Corte Especial.10. O empobrecimento de alguém, requisito para o dever de indenizar relacionado à vedação ao enriquecimento sem causa, corresponde: a) ao deslocamento indevido de um bem já incorporado ao patrimônio do sujeito ao patrimônio de um terceiro; ou b) ao impedimento do ingresso uma vantagem que certa e seguramente adentraria no patrimônio do sujeito e que, sem justificativa, é acrescida a patrimônio alheio.11. Quanto ao que razoavelmente deixou de ganhar o vendedor, o ingresso do citado proveito em seu patrimônio deve ter a característica de ser plausível e verossímil, diante de previsão razoável e objetiva de lucro, aferível a partir de parâmetro concreto e prévio.12. No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência. 13. Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado. 14. Em contrato de compra e venda de imóvel residencial anterior à Lei 13.786/2018, ausente qualquer peculiaridade que justifique a apreciação da razoabilidade, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes. Precedente da Segunda Seção.15. Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto, parcialmente provido, apenas para modificar o percentual de retenção das parcelas pagas.(STJ - REsp 1863007/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2021, DJe 26/03/2021) negritei

No que diz respeito aos argumentos do apelante de que não pode haver rescisão contratual em contratos com cláusula de alienação fiduciária e que o desfazimento do negócio não possibilita a devolução de valores, nos termos da Lei nº 9.514/1997, tenho que, também, as razões levantadas pelo apelante não prosperam.

A existência de pacto acessório de alienação fiduciária em garantia não impede a resolução do contrato por descumprimento contratual pela parte contratada e nem mesmo que os valores sejam integralmente devolvidos ao comprador, mormente porque a situação delineada no caso em espeque é a de rescisão contratual por culpa do vendedor, de modo que inadmitir a devolução dos valores pagos pelo apelado implicaria em enriquecimento sem causa do apelante.

Com efeito, não há que se falar em impedimento à rescisão dos contratos em virtude da existência de alienação fiduciária, tendo em vista ter havido descumprimento contratual por parte do apelante.

O posicionamento que tem sido adotado no presente voto está alinhado ao entendimento jurisprudencial perfilhado pelos Tribunais Pátrios. Vejamos.

"APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE TERRENOS EM LOTEAMENTO. Ação de rescisão de contrato c.c. pedido declaratório de nulidade de cláusulas contratuais, devolução de valores pagos e pedido de tutela antecipada. Sentença de procedência. Inconformismo das rés. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Ocorrência. Obras de infraestrutura que não foram entregues dentro do prazo contratualmente estipulado, já considerada a possibilidade de prorrogação das obras por 24 meses adicionais. Alegação de mora na expedição do 'Termo de Vistoria de Obras' por parte da Prefeitura, que não afasta a responsabilidade das vendedoras pelo atraso. Aplicação da Súmula nº 161 deste Tribunal. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. Alegação de impossibilidade de rescisão do contrato celebrado entre as partes. Descabimento. Muito embora se trate de compromisso de compra e venda com pacto lateral de alienação fiduciária, as vendedoras não cumpriram com as obrigações contratualmente assumidas, sendo admitida a rescisão do negócio. Precedentes. Devolução integral dos valores pagos que é de rigor. Aplicação da Súmula nº 543 do STJ. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU. Cabimento. Despesas que encerram dano emergente em virtude da rescisão do negócio, visto que somente podem ser transferidas ao consumidor quando houver exercício efetivo da posse por eles, o que não ocorreu. INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. Valores a serem devolvidos que serão acrescidos de correção monetária a partir de cada desembolso, bem como juros de mora contados da citação. Descabida a pretensão de incidência dos juros de mora somente a partir do trânsito em julgado, uma vez que as vendedoras deram causa à rescisão, de modo que a devolução dos valores pagos é devida desde a citação. Sentença confirmada. Sucumbência das rés, que arcarão com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios do representante dos autores, majorados de 10% para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11 do CPC/2015. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO".(v.28241). (TJ-SP 10119995020168260008 SP 1011999-50.2016.8.26.0008, Relator: Viviani Nicolau, Data de Julgamento: 16/07/2018, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/07/2018) – negritei

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DE LOTE - CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - DANOS MORAIS CONFIGURADOS - RECURSO NÃO PROVIDO. - O inadimplemento confere à parte lesada o direito de pedir judicialmente a resolução do contrato, sem prejuízo das perdas e danos, independente de cláusula resolutiva expressa, conforme se extrai da leitura conjunta dos artigos 474 e 475 do Código Civil - Uma vez rescindido o contrato por culpa exclusiva da promitente-vendedora, todos os valores pagos devem ser restituídos - Com relação aos danos morais, é inequívoca a frustração do autor diante da aquisição de um imóvel o qual não lhe foi entregue - A fixação da indenização por danos morais pauta-se pela aplicação dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, observada a sua dupla finalidade. (TJ-MG - AC: 10074170037431001 MG, Relator: Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 21/10/0019, Data de Publicação: 30/10/2019)

APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE TERRENO EM LOTEAMENTO. Ação de rescisão contratual. Sentença de procedência. Inconformismo da ré. Não acolhimento. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Ocorrência. Lote que não foi entregue no prazo contratualmente estipulado, já considerada a possibilidade de prorrogação das obras por 06 meses adicionais. Alegação de entraves decorrentes de ação civil pública que não afasta a responsabilidade das vendedoras. Aplicação da Súmula nº 161 deste Tribunal. Precedentes. Culpa da ré que implica na aplicação da multa contratualmente estabelecida para a hipótese de desfazimento do contrato por culpa de qualquer das partes. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU. Cabimento. Despesas que encerram dano emergente em virtude da rescisão do negócio, visto que somente podem ser transferidas ao consumidor quando houver exercício efetivo da posse por eles, o que não ocorreu. Sentença confirmada. Honorários majorados. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO."(v.29906).(TJ-SP - APL: 10059560520178260286 SP 1005956-05.2017.8.26.0286, Relator: Viviani Nicolau, Data de Julgamento: 12/02/2019, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/02/2019) - negritei

Vale destacar que, conforme delineado em linhas anteriores, não houve registro do pacto de alienação fiduciária em garantia, sendo que os ajustes estabelecidos pelas partes ocorreram na forma de instrumento particular unicamente. A Lei 9.514/1997, em seu art. 23, exige para a concretização da garantia real o seu registro.

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Assim, pelo que dos autos consta, inexiste a transferência da propriedade resolúvel aos autores em virtude da ausência de registro do contrato de compra e venda no cartório de imóvel.

No que pertine aos danos morais, lecionam Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho.

“O dano moral consiste na lesão de direitos, cujo conteúdo não é pecuniário, nem comercialmente redutível a dinheiro. Em outras palavras, podemos afirmar que o dano moral é aquele que lesiona a esfera personalíssima da pessoa (seus direitos da personalidade), violando, por exemplo, sua intimidade, vida privada, honra e imagem, bens jurídicos tutelados constitucionalmente.” (GAGLIANO, Pablo Stolze, PAMPLONA FILHO, Rodolfo, Manual de Direito Civil, São Paulo: Editora Saraiva, 2016, pág. 907/909).

No caso em concreto, o dano sofrido pelos apelados revela-se suficiente a acarretar repercussões de natureza moral, sobretudo, porque a situação enfrentada fugiu à normalidade, tendo em vista que o atraso na entrega do lote, à evidência, acarretou-lhe considerável sofrimento, que ultrapassa os meros dissabores da vida cotidiana.

Como exposto em outro momento, restou demonstrado nos autos que o apelante deu causa à resolução do contrato, eis que deixou de cumprir com o acordado, ou seja, a compra do imóvel gerou expectativas que foram frustradas pelo atraso na entrega do lote.

No que diz respeito à fixação do quantum dos danos morais, é sabido que este deve alicerçar-se no caráter pedagógico para que o causador do dano sofra uma reprimenda pelo ato ilícito praticado, prevenindo novas ocorrências, e no caráter de compensação para que a vítima possa se recompor do dano sofrido e suportado.

Desse modo, a indenização por danos morais deverá ser fixada para atender ao duplo objetivo de compensar a vítima e afligir, razoavelmente, o autor do dano, devendo ser averiguada a gravidade do fato, o grau de culpa do ofensor e a situação econômico-financeira dos litigantes, atentando-se para que a indenização não se torne fonte de enriquecimento sem causa, nem seja considerada inexpressiva.

Com efeito, quanto ao valor da indenização, levando em consideração as funções ressarcitórias e pedagógicas da indenização, a repercussão do dano e a vedação de que o prejuízo não deve servir de fonte de lucro, tenho que o valor estipulado pelo juízo de 1º grau, no importe de R$ 3.000,00 (três mil reais), revela-se como proporcional e razoável compreendendo a extensão e a gravidade do dano.

Por fim, o apelante pleiteia que seja reformada a sentença quanto ao momento em que deve incidir os juros de mora, aduzindo que somente pode ser cobrado a partir do trânsito em julgado da demanda e não de cada desembolso.

Segundo o Superior Tribunal de Justiça, os juros de mora devem incidir a partir da data da citação, quando a responsabilidade decorrer de uma relação contratual. Vejamos.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. APLICABILIDADE. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA, DA SÚMULA N. 284/STF. JUROS DE MORA. RELAÇÃO CONTRATUAL. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. SÚMULA 83/STJ. INCIDÊNCIA. PRESCRIÇÃO. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ. INCIDÊNCIA. ANÁLISE DA SIMILITUDE FÁTICA DOS ARESTOS CONFRONTADOS. IMPOSSIBILIDADE. ARGUMENTOS INSUFICIENTES PARA DESCONSTITUIR A DECISÃO ATACADA. I - Consoante o decidido pelo Plenário desta Corte na sessão realizada em 09.03.2016, o regime recursal será determinado pela data da publicação do provimento jurisdicional impugnado. In casu, aplica-se o Código de Processo Civil de 2015. II - A jurisprudência desta Corte considera que quando a arguição de ofensa ao dispositivo de lei federal é genérica, sem demonstração efetiva da contrariedade, aplica-se, por analogia, o entendimento da Súmula n. 284, do Supremo Tribunal Federal. III - É pacífico o entendimento no Superior Tribunal de Justiça segundo o qual, na hipótese de responsabilidade decorrente de relação contratual, os juros de mora têm incidência a partir da data da citação. IV - O recurso especial, interposto pela alínea a e/ou pela alínea c, do inciso III, do art. 105, da Constituição da República, não merece prosperar quando o acórdão recorrido encontra-se em sintonia com a jurisprudência dessa Corte, a teor da Súmula 83/STJ. V - In casu, rever o entendimento do Tribunal de origem, no sentido de reconhecer a prescrição, demandaria necessário revolvimento de matéria fática, o que é inviável em sede de recurso especial, à luz do óbice contido na Súmula n. 7/STJ. VI - O recurso especial não pode ser conhecido com fundamento na alínea c, do permissivo constitucional, porquanto o óbice da Súmula n. 7/STJ impede o exame do dissídio jurisprudencial quando, para a comprovação da similitude fática entre os julgados confrontados, é necessário o reexame de fatos e provas. VII - A Agravante não apresenta, no agravo, argumentos suficientes para desconstituir a decisão recorrida. VIII - Agravo Interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 1500599 DF 2014/0311392-6, Relator: Ministra REGINA HELENA COSTA, Data de Julgamento: 19/09/2017, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/09/2017) – negritei

Importa destacar que, em caso de rescisão contratual, o juros de mora só incidem a partir do trânsito em julgado quando a rescisão ocorre por culpa do comprador, o que não é a hipótese dos autos.

Assim, considerando que no presente caso a condenação imposta exsurge de uma relação contratual, sendo certo que a devolução das quantias pagas decorrem da rescisão do contrato que se deu por culpa do vendedor, ora apelante, os juros de mora devem incidir a partir da citação, nos termos do art. 240 do CPC.

Nesta mesma linha de entendimento, colaciono as ementas dos seguintes julgados.

E M E N T A – APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – MB ENGENHARIA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - JUROS DEVIDOS A PARTIR DA CITAÇÃO VÁLIDA E CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. As situações previsíveis e decorrentes do próprio risco do empreendimento de construção civil não afastam a responsabilidade pela reparação dos danos no atraso da entrega do imóvel. Rescisão contratual proveniente de ato imputável à construtora enseja a restituição integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente desde o desembolso e juros de mora a partir da citação válida.(TJ-MS - APL: 08120545920178120001 MS 0812054-59.2017.8.12.0001, Relator: Des. Julizar Barbosa Trindade, Data de Julgamento: 03/04/2019, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 04/04/2019) – negritei

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PARCIAL PROCEDÊNCIA - PLEITO PELA APLICAÇÃO DA LEI 9.514/97 EM DETRIMENTO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - IMPOSSBILIDADE - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - RESOLUÇÃO DO CONTRATO QUE SE DEU POR CULPA EXCLUSIVA DAS REQUERIDAS - RESTITUIÇÃO DE TODOS OS VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR INCLUSIVE COMISSÃO DE CORRETAGEM - RETORNO AO STATUS QUO ANTE - MULTA CONTRATUAL APLICÁVEL - INCIDÊNCIA DE JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO - CORREÇÃO MONETÁRIA A INCIDIR DA DATA DO EFETIVO PREJUÍZO - DANOS MORAIS DEVIDOS - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 7ª C. Cível - AC - 1683121-3 - Região Metropolitana de Londrina - Foro Regional de Cambé - Rel.: Desembargadora Joeci Machado Camargo - Unânime - J. 15.08.2017)(TJ-PR - APL: 16831213 PR 1683121-3 (Acórdão), Relator: Desembargadora Joeci Machado Camargo, Data de Julgamento: 15/08/2017, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 2099 25/08/2017)

Desse modo, tenho que a sentença deve ser reformada para que os juros de mora sejam considerados a partir da citação.

4 DISPOSITIVO

Diante do exposto, CONHEÇO do recurso de apelação, por preencher os pressupostos de admissibilidade. No mérito, DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO apenas para que os juros de mora sejam contados a partir da citação.

Com fulcro no art. 85, § 1º e § 11º, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) do valor da condenação.

Intimem-se e cumpra-se. Preclusas as vias impugnativas, dê-se baixa na distribuição.

Teresina/PI, data e assinatura registradas no sistema.

Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO

Relator