EMENTA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS ESTABELECIDOS NA ADPF 828. DÉBITOS QUE PRECEDEM A PANDEMIA. REQUISITOS DA LEI DO INQUILINATO. CONTRATO DE PRAZO INDETERMINADO. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. RECURSO PROVIDO EM PARTE. 1. A decisão liminar proferida pelo Supremo Tribunal Federal na Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamento (ADPF) n° 828, de Relatoria do Ministro Luís Roberto Barroso, foi referendada pelo plenário da Excelsa Corte em 05/08/2022, se determinando que os direitos assegurados pela Lei nº 14.216/2021, para as áreas urbanas e rurais, sigam vigentes até 30 de outubro de 2022 2. Comprovado que a inadimplência precede à pandemia não há falar em incidência da Lei n. 14.216, de 2021, à espécie para fins de suspensão da ordem de desocupação. 3. Não havendo interesse por parte da locadora em dar continuidade do contrato, deveria notificar a agravante para desocupar o imóvel, uma vez que passados os 30 (trinta) dias subsequentes ao término do prazo do contrato. 4. Recurso conhecido e provido em parte. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO 0752880-81.2022.8.18.0000 - Relator: OTON MARIO JOSE LUSTOSA TORRES - 4ª Câmara Especializada Cível - Data 25/10/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 4ª Câmara Especializada Cível

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) N^o 0752880-81.2022.8.18.0000

AGRAVANTE: SANDRA MARIA ARAUJO DA COSTA

 

AGRAVADO: JACIARA JANCIA ALVES DE ALMEIDA

 

RELATOR(A): Desembargador OTON MÁRIO JOSÉ LUSTOSA TORRES

 

EMENTA

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS ESTABELECIDOS NA ADPF 828. DÉBITOS QUE PRECEDEM A PANDEMIA. REQUISITOS DA LEI DO INQUILINATO. CONTRATO DE PRAZO INDETERMINADO. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

1. A decisão liminar proferida pelo Supremo Tribunal Federal na Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamento (ADPF) n° 828, de Relatoria do Ministro Luís Roberto Barroso, foi referendada pelo plenário da Excelsa Corte em 05/08/2022, se determinando que os direitos assegurados pela Lei nº 14.216/2021, para as áreas urbanas e rurais, sigam vigentes até 30 de outubro de 2022

2. Comprovado que a inadimplência precede à pandemia não há falar em incidência da Lei n. 14.216, de 2021, à espécie para fins de suspensão da ordem de desocupação.

3. Não havendo interesse por parte da locadora em dar continuidade do contrato, deveria notificar a agravante para desocupar o imóvel, uma vez que passados os 30 (trinta) dias subsequentes ao término do prazo do contrato.

4. Recurso conhecido e provido em parte.

 

 

RELATÓRIO

 

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por SANDRA MARIA ARAÚJO DA COSTA contra decisão interlocutória proferida pelo d. Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento Cumulado com Cobrança n° 0815295-39.2020.8.18.0140, proposta por JACIARA JANCIA ALVES DE ALMEIDA em face da ora recorrente.

Na decisão atacada (Id. Num. 6716353 Pág. 02), o d. Juízo a quo deferiu o pedido liminar para a desocupação imediata do imóvel, uma vez que demonstrada nos autos a hipótese prevista no art. 59, §1º, IX, da Lei 8.245/91.

Em suas razões recursais (Id. Num. 6716347), a recorrente afirma que: i) passado o prazo de vencimento, o prazo do contrato tornou-se indeterminado, e assim não seria mais possível o ingresso com a ação de despejo; ii) não houve a notificação prévia, que é requisito para o ingresso da ação de despejo; iii) o STF prorrogou o prazo do art. 4º da Lei n° 14.216, de 31 de dezembro de 2021 até 30 de junho de 2022, assim, impossibilitando o ingresso com ação de despejo. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, de modo a cassar os efeitos da decisão interlocutória proferida.

Decisão monocrática deferindo em parte (Id. Num. 6732661) a antecipação dos efeitos da tutela recursal, de modo a determinar que a decisão liminar proferida na origem só poderá ser cumprida após a comprovação de notificação da agravante/locatária para desocupar o imóvel, de forma amigável, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo forçado.

Em contrarrazões ao instrumental (Id. Num. 7094033), a agravada defendeu a ausência dos requisitos para antecipação da tutela e, por consequência, o desprovimento do recurso interposto e manutenção da decisão interlocutória.

Vieram-me os autos conclusos.

 

 

VOTO

 

O Desembargador OTON MÁRIO JOSÉ LUSTOSA TORRES (Relator):

 

I. REQUISITOS DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os seus pressupostos subjetivos e objetivos de admissibilidade, conheço do presente recurso.

 

II. MÉRITO

 

Versa a matéria, em síntese, sobre a possibilidade de despejo durante a pandemia da COVID-19.

Isto posto, é cediço que o reconhecimento de estado de calamidade em decorrência da pandemia de COVID-19, é considerada evento imprevisível, capaz de impactar nas contratações. Entretanto, não fundamenta, per si, a revogação de ordem de desocupação do imóvel, visto que em princípio, tem afetado ambas as partes contratantes.

Ademais, importa esclarecer que a decisão liminar proferida pelo Supremo Tribunal Federal na Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamento (ADPF) n° 828, de Relatoria do Ministro Luís Roberto Barroso, foi referendada pelo plenário da Excelsa Corte em 05/08/2022, se determinando que os direitos assegurados pela Lei nº 14.216/2021, para as áreas urbanas e rurais, sigam vigentes até 30 de outubro de 2022, sendo fixado o seguinte entendimento:

 

REFERENDO TERCEIRA EM TUTELA PROVISÓRIA INCIDENTAL NA ARGUIÇÃO DE DESCUMPRIMENTO DE PRECEITO FUNDAMENTAL 828

(...)

O Tribunal, por maioria, ratificou a medida cautelar incidental parcialmente deferida, mantendo a suspensão temporária de desocupações e despejos, inclusive para as áreas rurais, de acordo com os critérios previstos na Lei nº 14.216/2021, até 31 de outubro de 2022, nos termos do voto do Relator, vencidos os Ministros André Mendonça e Nunes Marques. Falaram: pelo interessado Partido Socialismo e Liberdade (P-SOL), o Dr. André Maimoni; pelo amicus curiae Movimento Nacional de Direitos Humanos – MNDH, o Dr. Carlos Nicodemos; e, pelo amicus curiae Movimento dos Trabalhadores Sem Teto – MTST, o Dr. Daniel Antônio de Moraes Sarmento. Plenário, Sessão Virtual Extraordinária de 4.8.2022 a 5.8.2022.

 

Como se vê, o escopo da cautelar deferida pelo STF é, em apertada síntese, garantir o direito de moradia, à saúde e à vida a pessoas e famílias em situação de vulnerabilidade social durante a pandemia da COVID-19.

O decidido nos autos da ADPF 828 assenta que a decisão que suspendeu os despejos e as desocupações diz respeito a despejo de locatários de imóveis residenciais em condição de vulnerabilidade, sem prévia defesa. É dizer que a decisão de suspensão liminar nos despejos não se aplica genericamente a todas as locações, mas apenas àqueles que efetivamente demonstrarem a condição de vulnerabilidade (ônus que compete ao locatário e não ao locador).

Na hipótese dos autos, a agravante consigna que “o caso presente esta abrangido pela decisão do STF, já que diz respeito à celebração de um contrato locatício por prazo indeterminado com o valor mensal de R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais), sendo que a Lei nº 14.216 de outubro de 2021, assegura a proteção contra a ação de despejo, além da decisão do STF em prorrogar até junho de 2022 a defesa de qualquer cidadão que se encontre em situação de vulnerabilidade de ser despejado” (Contestação ao Id. Num. 26003234 do processo n° 0815295-39.2020.8.18.0140.

De fato, a Lei n° 14.2016/21 estabelece medidas excepcionais em razão da Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional decorrente da infecção humana pelo coronavírus SARS-CoV-2, que dispõe, em seu art. 4°:

 

Art. 4º Em virtude da Espin decorrente da infecção humana pelo coronavírus SARS-CoV-2, não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo a que se referem os incisos I, II, V, VII, VIII e IX do § 1º do art. 59 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 31 de dezembro de 2021, desde que o locatário demonstre a ocorrência de alteração da situação econômico-financeira decorrente de medida de enfrentamento da pandemia que resulte em incapacidade de pagamento do aluguel e dos demais encargos sem prejuízo da subsistência familiar.

Parágrafo único. O disposto no caput deste artigo somente se aplica aos contratos cujo valor mensal do aluguel não seja superior a:

I – R$ 600,00 (seiscentos reais), em caso de locação de imóvel residencial;

 

O instrumento contratual avençado entre agravante e agravada fixa o valor de R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais) como aluguel mensal em sua “CLÁUSULA TERCEIRA” (Id. Num. 10743087 Pág. 01), aplicando-se no patamar previsto na Lei n° 14.2016/21.

No entanto, conforme narrado na inicial (Id. Num. 10743080), o débito em questão precede o início da pandemia, visto que o inadimplemento perdura desde o mês de setembro de 2018. Dessa maneira, não é aplicável o decidido pelo STF em sede de ADPF, pois o inadimplemento não é causado pelas medidas restritivas impostas para contenção da pandemia de COVID-19. Sobre o tema, precedentes pátrios:

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO - TUTELA DE URGÊNCIA - REQUISITOS PRESENTES - INADIMPLÊNCIA ANTERIOR À PANDEMIA - LEI N. 14.216, de 2021, E DELIBERAÇÃO DO STF NA ADPF 828/DF - INAPLICABILIDADE - DECISÃO MANTIDA. Cediço que as hipóteses de concessão de medida liminar previstas na Lei n. 8.245, de 1991, não caracterizam rol taxativo, tendo em vista a possibilidade de concessão da tutela de urgência de natureza antecipada (ordem de desocupação) com fulcro no art. 300 do CPC, que dispõe que será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Comprovado que a inadimplência precede à pandemia não há falar em incidência da Lei n. 14.216, de 2021, à espécie para fins de suspensão da ordem de desocupação. A decisão proferida na Medida Cautelar na Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental 828/DF também não se aplica à espécie, nem mesmo por analogia, porque a ordem de suspensão de despejo e desocupação por 6 (seis) meses se refere às ocupações coletivas, situação diversa da tratada nestes autos. Prevalecendo a probabilidade do direito de rescisão do contrato de locação e, por consequência, a desocupação do imóvel, bem como persistindo o risco de dano que milita favoravelmente ao Locador, deve ser mantida a ordem de desocupação do imóvel. Recurso desprovido.

(TJ-MG - AI: 10000212749493001 MG, Relator: Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 30/03/2022, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/03/2022).

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. ALUGUEL DE LOJA COMERCIAL. DESPEJO POR INADIMPLEMENTO DE ALUGUEL. RECONHECIMENTO DO DÉBITO PELO LOCATÁRIO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO. ACERTO DA SENTENÇA. Ação de despejo cumulada com cobrança na qual o Autor requer o desalijo do demandado e a cobrança dos alugueres inadimplidos. 2- Sentença que julgou o pedido autoral procedente, rescindindo o contrato de locação e decretando o despejo do locatário do imóvel, além de determinar o pagamento dos alugueres e demais encargos locatícios vencidos a partir de abril de 2019. 3- Alegação de dificuldades financeiras em razão da pandemia causada pela Covid-19 não é motivo suficiente para justificar o inadimplemento dos alugueres, em especial quando considerado que o inadimplemento precede em muito o início da pandemia. 4- Lei nº 14.010/20 impede a concessão de liminares de despejo até dia 30 de outubro de 2020, inexistindo outra lei prorrogando tal prazo, o desalijo voltou a ser permitido por esta via. De mais a mais, não se trata de despejo por via de liminar, mas sim, de execução provisória da sentença, o que em si afasta a vedação legal. 5- Alegação de cerceamento de defesa que não merece prosperar. Juiz é o destinatário das provas, cabendo ao magistrado indeferir as provas inúteis e protelatórias. 6- Réu que pretende demonstrar, por meio de prova oral, fatos que não dizem respeito ao mérito da ação em análise. Pretensão do Apelante que deveria ter sido veiculada por ação própria ou pedido contraposto. 7- Sentença que deve ser mantida por seus próprios fundamentos. 8- NEGATIVA DE PROVIMENTO DO RECURSO.

(TJ-RJ - APL: 01931905620198190001, Relator: Des(a). TERESA DE ANDRADE CASTRO NEVES, Data de Julgamento: 16/12/2020, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/01/2021).

 

Dito isto,os requisitos a serem analisados para a concessão de liminar nos autos da ação de despejo são aqueles específicos previstos na Lei n° 8.245/91, que trata a respeito das locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, conhecida como Lei do Inquilinato.

Assim prevê o art. 59 do referido diploma legal, in verbis:

 

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I – o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II – o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III – o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV – a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V – a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI – o disposto no inciso IV do art. 9^o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

 

Destarte, extrai-se do caderno informativo que a situação amolda-se ao art. 59, § 1°, IX da Lei do Inquilinato.

No entanto, depreende-se dos autos que o instrumento negocial (Id. Num. 10743087 Pág. 03) prevê expressamente, em sua “CLÁUSULA SEGUNDA”, que “o prazo da locação é de 12 (doze) meses, iniciando-se em 30/01/2018 com término em 30/01/2019, independentemente de aviso, notificação ou interpelação judicial ou mesmo extrajudicial”, e não ocorrendo qualquer alteração posterior, o contrato passou a ser de prazo indefinido, a teor do art. 47 da Lei n° 8.425/91.

Logo, não havendo interesse por parte da locadora em dar continuidade do contrato, deveria notificar a agravante para desocupar o imóvel, uma vez que passados os 30 (trinta) dias subsequentes ao término do prazo do contrato. Sobre o tema, magistério doutrinário de Sylvio Capanema de Souza, verbo ad verbum:

 

Caso pretenda o locador despedir o locatário, por não mais lhe convir manter o vínculo, poderá ajuizar a ação de despejo, independentemente de notificação, desde que o faça dentro dos 30 dias subsequentes ao término do prazo do contrato. (SOUZA, Sylvio Capanema. A Lei do Inquilinato Comentada. Rio de Janeiro: GEN Forense, 9ª ed., 2014, p. 244).

 

De igual forma, recente precedente do TJSP, ipsis verbis:

 

LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. Ausência de óbice em razão das medidas excepcionais de combate à 'pandemia COVID'. Contrato por prazo indeterminado. Notificação para desocupação em trinta dias não atendida. Ajuizamento da ação no prazo legal. Intimação da locatária para deixar, voluntariamente, o imóvel em quinze (15) dias, sob pena de despejo forçado. Possibilidade. Dicção do art. 59, § 1º, VIII, da Lei de Locação. Liminar concedida mediante prestação de caução suficiente e idônea. Recurso provido, com observação.

(TJ-SP - AI: 20045365420228260000 SP 2004536-54.2022.8.26.0000, Relator: Dimas Rubens Fonseca, Data de Julgamento: 07/02/2022, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/02/2022)

 

Forte nessas razões, o instrumental merece parcial provimento para que a agravante seja notificada a desocupar o imóvel, nos termos do art. 47 da Lei n° 8.425/91.

É o quanto basta.

 

III. DISPOSITIVO

 

Com estes fundamentos, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos da decisão de Id. Num. 6716353, assentando que a decisão liminar proferida na origem só poderá ser cumprida após a comprovação de notificação da agravante/locatária para desocupar o imóvel, de forma amigável, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo forçado.

Oficie-se o d. Juízo de 1° Grau para ciência desta decisão, fazendo-se acompanhar a respectiva cópia.

Preclusas as vias impugnatórias, dê-se baixa e arquive-se.

É como voto.

 

Teresina, 25/10/2022