EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DECLARAÇÃO DE COBRANÇA INDEVIDA C/C REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. RELAÇÃO CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. VALIDADE DA COBRANÇA DA TAXA DE FRUIÇÃO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Analisando os presentes autos verifico que o pedido de rescisão contratual se deu por culpa da compradora (a), tendo em vista que a mesma adimpliu a totalidade do contrato. Tanto é que já houve, inclusive, no contrato em apreço, realização de uma renegociação de débito em 23/03/2015, a qual fora omitida pela requerente/apelante em sua exordial. 2. No meu entender, encontra-se razoável o percentual de retenção em 20% sobre os valores já pagos para o ressarcimento do requerido/apelado, bem como para o restabelecimento do status quo ante, mantendo-se, assim, o equilíbrio do contrato. 3. Portanto, acertou mais uma vez o Juízo a quo quando determinou que referida restituição deveria ser paga de imediato. E também quando determinou que do valor a ser pago deverá incidir juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, vez que a requerida/Apelada não se encontra em mora. 4. Sendo assim, válida a cobrança da taxa de fruição pretendida, devendo a requerente/Apelante indenizar a empresa requerida/apelada pelo uso do bem correspondente ao seu valor locatício, por cada mês, a partir de 25/02/2016, data em que teve início o inadimplemento, até a data da sua efetiva reintegração. Assim restou mais uma vez acertada a sentença apelada. 5. Sentença Mantida. Apelo improvido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0807222-83.2017.8.18.0140 - Relator: ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 01/10/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 1ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0807222-83.2017.8.18.0140

APELANTE: THAIANE MARIA ARAUJO BARROSO

Advogado(s) do reclamante: JOAO DIAS DA SILVEIRA FILHO, FRANCISCO ALEXANDRE BARBOSA DIAS

APELADO: R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA

Advogado(s) do reclamado: ANA VALERIA SOUSA TEIXEIRA

RELATOR(A): Desembargador ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA

 

EMENTA

 

 

EMENTA

 

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DECLARAÇÃO DE COBRANÇA INDEVIDA C/C REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. RELAÇÃO CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. VALIDADE DA COBRANÇA DA TAXA DE FRUIÇÃO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Analisando os presentes autos verifico que o pedido de rescisão contratual se deu por culpa da compradora (a), tendo em vista que a mesma adimpliu a totalidade do contrato. Tanto é que já houve, inclusive, no contrato em apreço, realização de uma renegociação de débito em 23/03/2015, a qual fora omitida pela requerente/apelante em sua exordial.

2. No meu entender, encontra-se razoável o percentual de retenção em 20% sobre os valores já pagos para o ressarcimento do requerido/apelado, bem como para o restabelecimento do status quo ante, mantendo-se, assim, o equilíbrio do contrato.

3. Portanto, acertou mais uma vez o Juízo a quo quando determinou que referida restituição deveria ser paga de imediato. E também quando determinou que do valor a ser pago deverá incidir juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, vez que a requerida/Apelada não se encontra em mora.

4. Sendo assim, válida a cobrança da taxa de fruição pretendida, devendo a requerente/Apelante indenizar a empresa requerida/apelada pelo uso do bem correspondente ao seu valor locatício, por cada mês, a partir de 25/02/2016, data em que teve início o inadimplemento, até a data da sua efetiva reintegração. Assim restou mais uma vez acertada a sentença apelada.

5. Sentença Mantida. Apelo improvido.

 

 

 

RELATÓRIO

 

 

APELAÇÃO Nº 0807222-83.2017.8.18.0140

APELANTE: THAIANE MARIA ARAÚJO BARROSO

APELADO: R. R CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIAS LTDA.

RELATOR: DESEMBARGADOR ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA

 

 

 

RELATÓRIO

 

Cuida-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por THAIANE MARIA ARAÚJO BARROSO, em face de sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DECLARAÇÃO DE COBRANÇA INDEVIDA C/C REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS movida em face de R. R CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIAS LTDA.

 

Na origem, a requerente/Apelante afirma que, em 06/12/2010, realizou contrato de compra e venda de imóvel com a requerida/Apelada.

 

Assevera que o compromisso foi firmado no valor total de R$116.800,00 (cento e dezesseis mil e oitocentos reais), a ser pago com uma parcela de entrada no valor de R$12.560,00 (doze mil quinhentos e sessenta reais), acrescida de 96 (noventa e seis parcelas mensais), a começar no dia 31/01/2011, no valor de R$955,00 (novecentos e cinquenta e cinco reais), e por fim, na entrega das chaves mais uma parcela no valor de R$12.560,00 (doze mil quinhentos e sessenta reais).

 

Sustenta que no referido contrato consta previsão de atualização monetária anual pelo INCC, e juros de 1% ao mês após a entrega das chaves do imóvel ou de quando o mesmo estiver à disposição do comprador. Todavia, alega que, o valor da prestação e do saldo devedor que está sendo cobrado pela requerida/apelada não obedece aos referidos parâmetros.

 

Afirma que a requerida/Apelada vem fazendo uma cobrança indevida e vem demonstrando, ainda, força coercitiva para realizar tal cobrança em rasão de sua superioridade na relação. Pleiteou, assim, em sede de liminar:

 

a) A determinação por parte daquele juízo para proibir a empresa requerida em adotar medidas constritivas contra a autora, e caso as tenha feito, faça cessar imediatamente;

 

b) A determinação por parte daquele juízo para proibir a empresa requerida de negativar os dados e nome da autora nos bancos de dados de inadimplentes, e caso o tenha feito, faça cessar imediatamente;

 

c) seja determinado que a mesma deposite mensalmente, em juízo ou em conta definida pela ré, o valor mensal de R$1.454,37 (mil quatrocentos e cinquenta e quatro reais e trinta e sete centavos), sendo este o valor incontroverso devido mensalmente a título das prestações;

 

Requereu, por fim, a sua manutenção na posse do imóvel, até decisão ulterior daquele juízo;

Regularmente citada, a requerida/apelada apresentou contestação alegando que, foi omitida pela parte autora a realização de uma renegociação de débito em 23/03/2015, que recalculou o valor devido.

 

Sustentou que a planilha de cálculos que acompanha a inicial indicou de forma equivocada a data de entrega do imóvel e, portanto, do cômputo de juros, que ocorreram dois anos antes.

 

Assegurou que associado a este fato, a autora encontra-se inadimplente desde 25/02/2016.

 

Pleiteou, assim, a improcedência dos pedidos iniciais e ingressou com Reconvenção. Na referida Reconvenção pleiteou a rescisão do contrato celebrado entre as partes, com a reintegração definitiva da reconvinte na posse do imóvel, a condenação da autora/reconvinda no pagamento de multa compensatória de perdas e danos no valor equivalente a 20% (vinte por cento) do total que já tenha sido pago, multa no valor equivalente a 10% (dez por cento) do valor do contrato como compensação pelas despesas de corretagem, publicidade, propaganda e outras não recuperáveis, indenização compensatória pelo uso do bem, correspondente ao seu valor locatício e indenização por todas as despesas que se fizerem necessárias para a renovação da pintura do apartamento e conserto de eventuais danos causados ao imóvel.

Instada a se manifestar, a parte autora permaneceu inerte.

 

Em decisão liminar aquele Juízo indeferiu os pedidos liminares formulados pelas partes.

 

Em seguida, aquele Juízo, em decisão saneadora indeferiu o pedido da parte Autora/Apelante de inversão do ônus da prova e determinou a intimação desta para comprovar que há irregularidade na cobrança e nas cláusulas contratuais, e bem assim comprovar a existência de fato impeditivo/extintivo/modificativo do direito do reconvinte/réu. Embora devidamente intimada, a parte autora não apresentou manifestação.

 

Na sentença o Juízo a quo julgou extinta a ação principal, por ausência de pressuposto indispensável, tendo em vista que embora intimada para efetuar o depósito no prazo de 15 (quinze) dias, a parte autora limitou-se a juntada do valor correspondente a uma parcela incontroversa, não tendo a mesma efetuado adequadamente o depósito, e, em relação à reconvenção, julgou a mesma parcialmente procedente.

 

Irresignada a requerente ingressou com a referida apelação alegando em suas razões que:

a) O CPC não exige que o valor incontroverso seja depositado em uma única parcela, sobretudo quando se trata de valor considerável, mormente nos dias atuais de pandemia e, assim, a referida determinação do Juízo de primeiro grau mostra-se em desrespeito aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

b) que o Juízo primevo não obedeceu ao princípio da primazia do julgamento de mérito ao extinguir a ação principal sem resolução de mérito e que o mesmo não deixou claro que ela deveria pagar todas as parcelas do valor incontroverso.

c) o valor da prestação devida a partir de março de 2017 é o montante de R$1.454,37 (mil cento e cinquenta e quatro reais e trinta e sete centavos), e não de R$2.081,02 (dois mil e oitenta e um reais e dois centavos), como está cobrando a construtora ré.

d) aplicando a correção monetária com base no INCC e juros de 1% contados após a entrega das chaves (01/03/2016), o saldo devedor apurado para 28 de março de 2017 é de R$85.469,85 (oitenta e cinco mil, quatrocentos e sessenta e nove reais e oitenta e cinco centavos), e não o que cobra a construtora R$106.992,07 (cento e seis mil, novecentos e noventa e dois reais e sete centavos).

Enfim, assegura que a construtora requerida/Apelada encontra-se realizando uma cobrança indevida, ante a não aplicação dos índices na forma estabelecida no contrato em análise. Pleiteia, assim, a reforma “in totum” de sentença apelada.

Em Contrarrazões a apelada requer o não improvimento da Apelação bem como a manutenção da sentença em sua integralidade.

 

É o relatório.

 

Teresina - PI, 01 de Agosto de 2022

 

DESEMBARGADOR ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA

RELATOR

 

 

 

 

VOTO

 

 

VOTO

 

I – JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Conheço do Recurso de Apelação, vez que estão presentes os pressupostos de admissibilidade. Passo ao exame de mérito.

 

II – MÉRITO

• DO JULGAMENTO DA AÇÃO PRINCIPAL

No julgamento da ação principal, o Juízo “a quo” julgou extinta sem resolução de mérito a referida ação. Analisando os presentes autos, em especial a Decisão de ID nº 527632, verifico que aquele Juízo, chamou o feito à ordem e, em obediência ao princípio do julgamento de mérito, concedeu prazo de 15 (quinze) dias à requerente/Apelante para efetuar o depósito do valor correspondente às parcelas incontroversas, sob pena de extinção do feito por inépcia da inicial (arts. 485, I e c/c. 330, §§ 2.º e 3.º do Código de Processo Civil).

 

Verifico que, embora intimada para efetuar o depósito no prazo de 15 (quinze) dias, a parte autora limitou-se a juntada do valor correspondente a uma única parcela incontroversa. Assim, não tendo efetuado adequadamente o depósito, embora regularmente intimada, aquele Juízo julgou extinto o processo principal sem resolução de mérito, com fulcro nos arts. 485, I e c/c. 330, §§ 2.º e 3.º do Código de Processo Civil, em vista da ausência de pressuposto indispensável. A meu ver encontra-se acertada a sentença do MM. Juízo.

 

Ora, o art. 330, §§ 2.º e 3.º do Código de Processo Civil, exige que nas ações que tenham por objeto a revisão de obrigação decorrente de empréstimo, de financiamento ou de alienação de bens, a parte autora, sob pena de inépcia, discrimine na petição inicial as obrigações contratuais que pretende controverter, além de quantificar o valor incontroverso do débito, depositando-o em juízo.

 

Portanto, se faz necessário, para análise da referida ação principal, o depósito do valor correspondente às parcelas incontroversas, sob pena de extinção do feito por inépcia da inicial. Para tanto, o D. Juízo concedeu prazo de 15 (quinze) dias à requerente/apelante para o fazê-lo. Porém, a mesma não efetuou adequadamente, vez que não juntou o valor em sua totalidade tendo apenas juntado o comprovante de uma única parcela do valor incontroverso. Portanto, não há que se falar em reforma da Sentença nesse ponto. Mantenho-a na íntegra.

 

• DO JULGAMENTO DA RECONVENÇÃO.

Regularmente citada, a requerida/apelada apresentou contestação e Reconvenção alegando que, foi omitida pela parte autora a realização de uma renegociação de débito em 23/03/2015, que recalculou o valor devido.

 

Afirmou que quando da realização do seu cálculo na inicial a requerente/Apelante não levou em consideração a referida renegociação. Sustentou que a planilha de cálculos que acompanha a inicial indicou de forma equivocada a data de entrega do imóvel e, portanto, do cômputo de juros, que ocorreram dois anos antes.

 

Assegurou que associado a este fato, a autora encontra-se inadimplente desde 25/02/2016.

 

Na referida Reconvenção pleiteou a rescisão do contrato celebrado entre as partes, com a reintegração definitiva da reconvinte na posse do imóvel, a condenação da autora/reconvinda no pagamento de multa compensatória de perdas e danos no valor equivalente a 20% (vinte por cento) do total que já tenha sido pago, multa no valor equivalente a 10% (dez por cento) do valor do contrato como compensação pelas despesas de corretagem, publicidade, propaganda e outras não recuperáveis, indenização compensatória pelo uso do bem, correspondente ao seu valor locatício e indenização por todas as despesas que se fizerem necessárias para a renovação da pintura do apartamento e conserto de eventuais danos causados ao imóvel.

 

Instada a se manifestar, a parte autora permaneceu inerte.

 

Analisando os presentes autos verifico que o pedido de rescisão contratual se deu por culpa da compradora (a), tendo em vista que a mesma adimpliu a totalidade do contrato. Tanto é que já houve, inclusive, no contrato em apreço, realização de uma renegociação de débito em 23/03/2015, a qual fora omitida pela requerente/apelante em sua exordial.

 

Assim sendo, entendo acertada a sentença do Juízo “a quo” ao declarar a rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador.

 

No que tange ao percentual de retenção em favor do vendedor a título de multa compensatória, necessário enfatizar que a Lei n.º 13.786/2018 não se aplica ao presente caso, em razão da sua irretroatividade. Nesse tema, o entendimento do STJ, é de que o percentual de retenção pelo vendedor é arbitrado conforme as circunstâncias do caso concreto, senão vejamos:

 

RECURSO ESPECIAL Nº 1.853.017 - SP (2019/0369749-5) RELATOR : MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE RECORRENTE : EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO JAGUARE SPE LTDA ADVOGADO : NELSON WILIANS FRATONI RODRIGUES - SP128341 RECORRIDO : MARCIO MARCOS CREMONEZZI RECORRIDO : MARIA OLIVIA CREMONEZZI ADVOGADO : CRISTIANE TAVARES MOREIRA - SP254750 EMENTA RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO PELO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. LIMITAÇÃO DE PERCENTUAL. REAVALIAÇÃO. SÚMULA N. 7/STJ. PRETENSÃO DE APRECIAÇÃO DE TESE CONSTITUCIONAL, EM RECURSO ESPECIAL. MANIFESTO DESCABIMENTO. ALEGADA OFENSA DE ENUNCIADO DE SÚMULA. SÚMULA N. 518/STJ. MATÉRIA TIDA POR VIOLADA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, IMPROVIDO. DECISÃO Brevemente relatado, decido. De fato, esta é a orientação jurisprudencial vigente neste Tribunal Superior, a qual entende que, em rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, mostra-se lícita a devolução de 10% a 25% dos valores despendidos com a execução do pacto, nos termos das normas estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Confiram-se: RECURSO REPETITIVO. TEMA 938. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Esta Corte firmou o entendimento de que é imediata a devolução dos valores pagos pelo comprador, na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel. Tema 577/STJ, firmado no Recurso Especial nº 1.300.418/SC, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Incidência da Súmula nº 568/STJ. 3. O acórdão recorrido não destoou do entendimento firmado por esta Corte Superior no julgamento do REsp nº 1.551.951/SP, sob o rito do art. 543-C do CPC/1973 (Tema 938), no sentido de que a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a taxa de corretagem exige a ciência inequívoca do consumidor quanto ao valor da comissão, o que não ocorreu na hipótese. 4. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. 5. Rever a conclusão do tribunal local demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial, nos termos das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1247150/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 10/09/2018) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO PARCIAL. MOMENTO. TEMA 577/STJ. PERCENTUAL. RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. 2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial. 3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento. Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior. 4. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 600.887/PE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/05/2015, DJe 22/06/2015 Ante o exposto, conheço em parte do recurso especial e, nessa extensão, nego-lhe provimento. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro os honorários em favor do advogado da parte recorrida em 2% sobre o valor atualizado da causa. Publique-se. Brasília, 03 de fevereiro de 2020. MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Relator (STJ - REsp: 1853017 SP 2019/0369749-5, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Publicação: DJ 05/02/2020).

 

No caso em apreço, o contrato prevê na Cláusula IV a retenção do valor equivalente a 20% do total que já tenha o promitente comprador pago ao promitente vendedor, até a data da rescisão, percentual que considero adequado e em consonância com a jurisprudência majoritária.

No meu entender, encontra-se razoável o percentual de retenção em 20% sobre os valores já pagos para o ressarcimento do requerido/apelado, bem como para o restabelecimento do status quo ante, mantendo-se, assim, o equilíbrio do contrato. Assim vem decidindo os Tribunais Pátrios, senão vejamos:

 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO - RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS - RAZOABILIDADE - ENTENDIMENTO DO STJ - JUROS DE MORA - INCIDÊNCIA - TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA -CORREÇÃO MONETÁRIA - INCIDÊNCIA - DATA DE DESEMBOLSO DE CADA PARCELA. Em casos de rescisão de contrato de compra e venda por iniciativa dos compradores, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se consolidou no sentido de admitir a retenção, pela vendedora, de 10% a 25% dos valores efetivamente pagos, já incluída a compensação por todos os gastos efetuados com o empreendimento, corretagem, propaganda e despesas do contrato. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, na hipótese de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidentes sobre parcelas a serem restituídas são devidos a partir do trânsito em julgado da sentença, posto que inexiste mora anterior da promitente vendedora. A correção monetária, por não constituir um plus, servindo apenas para manter constante o poder aquisitivo da moeda, a fim de se evitar o enriquecimento sem causa do devedor, deve, mesmo incidir sobre os valores a serem devolvidos desde da data de cada desembolso. (TJ-MG - AC: 10000191016096001 MG, Relator: José de Carvalho Barbosa, Data de Julgamento: 04/02/0020, Data de Publicação: 07/02/2020)

 

Assim sendo, entendo como correto o percentual de retenção em 20% sobre os valores já pagos, estabelecido pelo Juízo “a quo”.

 

No que tange à forma de restituição dos valores em favor do consumidor, leio o contrato e verifico que a Cláusula VI fixa devolução de forma parcelada, em clara afronta à Súmula 543, STJ, sendo nula de pleno direito, nos termos do art. 51, IV, XV, CDC. Sobre o tema:

 

Súmula n.º 543, do STJ- Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

 

Portanto, acertou mais uma vez o Juízo a quo quando determinou que referida restituição deveria ser paga de imediato. E também quando determinou que do valor a ser pago deverá incidir juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, vez que a requerida/Apelada não se encontra em mora.

 

De fato, por ser a correção monetária um instituto de mera recomposição do valor da moeda, a sua aplicação deve incidir a partir do desembolso de cada parcela. Assim decidiu o STJ acerca do tema:

 

EDcl no RECURSO ESPECIAL Nº 1.790.756 - SP (2019/0003724-6) RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO EMBARGANTE : TERRACO PAULISTA INCORPORADORA LTDA ADVOGADOS : JÚLIO NICOLAU FILHO - SP105694 RODRIGO JULIO DA SILVEIRA E OUTRO (S) - SP315664 EMBARGADO : JOAO RICARDO GURGEL DO AMARAL ADVOGADO : CRISTIANE TAVARES MOREIRA E OUTRO (S) - SP254750 EMENTA EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. RESCISÃO POR INICIATIVA DA PARTE COMPRADORA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. 1. A data do trânsito em julgado é o termo inicial dos juros de mora para o caso de pedido de restituição de valores pagos quando da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, de modo diferente do pactuado. 2. A integração da decisão monocrática em razão do acolhimento de embargos de declaração, a qual determinará parcial provimento do recurso especial, não permite a manutenção da majoração de honorários advocatícios de sucumbência, somente cabíveis em caso de não conhecimento ou não provimento integral de recurso. 3. Embargos de declaração acolhidos. DECISÃO 1. Trata-se de embargos de declaração opostos por TERRACO PAULISTA INCORPORADORA LTDA em face de decisão da minha lavra, assim sintetizada: RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO JUDICIAL. 1. Em casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é devida a retenção, pelo promitente vendedor, de parte dos valores pagos pelo promitente comprador, como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento, no importe entre 10% e 25% (vinte e cinco por cento) sobre as parcelas desembolsadas. 2. O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda, é a data de cada desembolso. 4. Recurso especial não provido. A parte embargante alega que existe omissão quanto à incidência de juros moratórios, visto que não há mora que o autorize antes do trânsito em julgado que determinar eventual restituição, tendo em vista que a iniciativa pelo desfazimento do negócio foi do adquirente do imóvel. É o relatório. 2. De fato houve omissão da decisão ora embargada acerca do termo inicial dos juros de mora. O entendimento prevalecente neste Tribunal, para o caso de pedido de restituição de valores pagos quando da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, de modo diferente do pactuado, é que os juros moratórios incidente sobre o montante a ser restituído serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão. 4. Ante o exposto, acolho os embargos de declaração e dou parcial provimento ao recurso especial para fixar o trânsito em julgado como o termo inicial dos juros de mora. Mantenho a definição de sucumbência conforme estabelecido no aresto recorrido, afastada a majoração de honorários definida na decisão ora embargada. Intimem-se. Publique-se. Brasília, 19 de dezembro de 2019. MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO Relator (STJ - EDcl no REsp: 1790756 SP 2019/0003724-6, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Publicação: DJ 04/02/2020)

 

Verifico, assim, que restou acertada também nesse ponto a sentença apelada quando estabeleceu que a restituição, em favor da parte autora/Apelante, deveria se dar no prazo de 30 (trinta) dias, de 80% do valor efetivamente pago, com correção monetária contada a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês, que serão contados a partir do trânsito em julgado daquela sentença.

 

No que tange à retenção referente à comissão de corretagem, publicidade, propaganda e outras não recuperáveis o Superior Tribunal de Justiça, em 24 de agosto de 2016, decidiu acerca da legalidade da referida cobrança, firmando a seguinte tese:

 

"Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária desde que previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, destacado o valor da comissão de corretagem."

 

Assim, embora tenha validade a referida comissão, existe a necessidade de clareza e transparência na previsão contratual ao transferir o pagamento para o promitente-comprador nos contratos de compra e venda de unidades autônomas, sendo que o custo deve ser previamente informado, especificando o valor do imóvel e especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que paga destacadamente.

 

No contrato firmado entre as partes não consta expressamente qualquer valor referente à comissão de corretagem, razão pela qual, mais uma vez, entendo acertada a sentença apelada quando entendeu que a mesma era abusiva.

 

Também julgou corretamente aquele Juízo quando determinou ser incabível a retenção de valores a título de propaganda e publicidade, vez que a construtora deve arcar com os serviços ínsitos a sua atividade econômica, sendo conduta abusiva o seu repasse.

 

No que tange à Indenização compensatória pelo uso do bem correspondente ao seu valor locatício temos que referido ressarcimento pretendido pela parte requerida/apelada é costumeiramente nominado pela doutrina e jurisprudência como “taxa de fruição”. E, no caso, o STJ tem entendido que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente-comprador se tornar inadimplente e continuar usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-vendedor o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período da inadimplência, tal qual no caso concreto.

 

Ora, restou afirmado nos autos que a requerente/apelante encontra-se inadimplente desde 25/02/2016, e que ainda hoje permanece ocupando o imóvel. Embora lhe tenha sido oportunizado se manifestar e fazer contraprova, manteve-se inerte, de forma que o marco temporal do inadimplemento e bem assim a atual ocupação devem ser tidos como incontroversos, devendo, portanto, indenizar o promitente-vendedor pelo tempo que ficou impossibilitado de usufruir o imóvel.

Sendo assim, válida a cobrança da taxa de fruição pretendida, devendo a requerente/Apelante indenizar a empresa requerida/apelada pelo uso do bem correspondente ao seu valor locatício, por cada mês, a partir de 25/02/2016, data em que teve início o inadimplemento, até a data da sua efetiva reintegração. Assim restou mais uma vez acertada a sentença apelada.

 

Por fim julgou corretamente o Juízo a quo também quando negou a condenação da requerente/apelante ao pagamento de indenização de todas as despesas que se fizerem necessárias para a renovação da pintura do apartamento e conserto de eventuais danos causados ao imóvel vez que referida restituição possui mesmo fato gerador da retenção a título de multa compensatória.

 

Assim, no caso em apreço, não existem razões para alteração dos termos da r. sentença recorrida.

 

DISPOSITIVO

 

Ante o exposto, conheço do recurso de Apelação interposto e a ele NEGO PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença recorrida.

 

É como voto.

 

Teresina, 01 de Agosto de 2022

 

DESEMBARGADOR ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA

RELATOR

 

 

 

 

Teresina, 30/09/2022