DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSTRUTORA. NÃO ENTREGA DO IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO. FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Importa mencionar ser descabido o pedido da parte apelante quanto ao recebimento dos valores decorrentes de taxa associativa, IPTU, taxa de ocupação, ITBI e outros emolumentos, sendo que o imóvel sequer foi entregue, a parte autora/apelada nunca teve a posse direta do imóvel. 2. A restituição da quantia paga pelo consumidor deve ser integral, conforme dispõe o art. 18, II, § 1º do CDC, porque a resolução do contrato se deu por culpa do apelante. Nesse ponto em particular, a questão jurídica encontra-se pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, conforme Súmula 543. 3. O registro em cartório de escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não obsta o direito à resolução por inadimplemento fundado no artigo 475 do Código Civil. 4. Por fim, em relação a aplicação de juros desde a citação, entendo como cabível no caso, visto que se trata de negócio jurídico que se originou de relação contratual, pelo que os juros de mora a serem aplicados devem ser contados desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil. 5. Recurso conhecido e improvido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0802676-48.2018.8.18.0140 - Relator: ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 01/10/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 1ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0802676-48.2018.8.18.0140

APELANTE: CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA

Advogado(s) do reclamante: IAGO DO COUTO NERY, MARCELO PELEGRINI BARBOSA, THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO

APELADO: HELTON LUSTOSA LUZ, LILYAN MOURA FE ARAUJO

Advogado(s) do reclamado: MATEUS GONCALVES DA ROCHA LIMA

RELATOR(A): Desembargador ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA

 

EMENTA

 

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSTRUTORA. NÃO ENTREGA DO IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO. FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Importa mencionar ser descabido o pedido da parte apelante quanto ao recebimento dos valores decorrentes de taxa associativa, IPTU, taxa de ocupação, ITBI e outros emolumentos, sendo que o imóvel sequer foi entregue, a parte autora/apelada nunca teve a posse direta do imóvel.

2. A restituição da quantia paga pelo consumidor deve ser integral, conforme dispõe o art. 18, II, § 1º do CDC, porque a resolução do contrato se deu por culpa do apelante. Nesse ponto em particular, a questão jurídica encontra-se pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, conforme Súmula 543.

3. O registro em cartório de escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não obsta o direito à resolução por inadimplemento fundado no artigo 475 do Código Civil.

4. Por fim, em relação a aplicação de juros desde a citação, entendo como cabível no caso, visto que se trata de negócio jurídico que se originou de relação contratual, pelo que os juros de mora a serem aplicados devem ser contados desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.

5. Recurso conhecido e improvido.

 

RELATÓRIO

 

APELAÇÃO CÍVEL - PROCESSO N. 0802676-48.2018.8.18.0140

APELANTE: CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA

APELADO: HELTON LUSTOSA LUZ E OUTRO

RELATOR: ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA

 

RELATÓRIO

 

Cuida-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, em face da r. sentença proferida pelo Juízo da 8ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE TERESINA, que, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESSARCIMENTO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS ajuizada por HELTON FEITOSA LUZ e LILYAN MOURA FÉ ARAÚJO, julgou procedentes os pedidos iniciais para condenar a ré a devolver a parte autora, integralmente os valores pagos em decorrência do referido pacto, deduzidos os percentuais contratuais incidentes sobre os valores desembolsados pela requerente, corrigidos segundo o índice previsto no próprio contrato, a partir do efetivo desembolso de cada uma das prestações, acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação.

Ante a sucumbência, a ré foi condenada ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% do valor da condenação.

Em suas razões recursais (id num. 3166968), a apelante requer que, a presente apelação seja conhecida e provida, no sentido de reformar a sentença recorrida, determinando a retenção de 30% dos valores pagos pelo apelado; da inaplicabilidade do código de defesa do consumidor; da impossibilidade jurídica do pedido de rescisão contratual visto que o contrato foi assinado por meio de cláusula de alienação fiduciária; da obrigação do apelado de arcar com os débitos de iptu, taxas associativas, tarifas de consumo que incidiram sobre o imóvel no período em que esteve na posse do imóvel; do direito da recorrente à taxa de ocupação do imóvel; da impossibilidade de incidência de juros desde a citação.

Devidamente intimada, a parte apelada apresentou contrarrazões (Id Num. 3166974), requerendo o não conhecimento da apelação aviada pelo requerido e que sejam majorados os honorários de sucumbência no importe de 20% sob o valor da condenação.

Instado a se manifestar, o Ministério Público devolveu os presentes autos, sem manifestação acerca da questão de fundo, por não vislumbrar motivo que a justifique (Id. N°3702241).

É o relatório.

Solicito inclusão do feito em pauta de julgamento.

Cumpra-se.

 

Teresina/PI, 01 de agosto de 2022.

 

DESEMBARGADOR ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA

 

VOTO

 

 

VOTO

 

I. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Conheço do recurso de apelação, porquanto estão presentes os pressupostos de admissibilidade.

 

II. MÉRITO

 

Em síntese, os autores informam ter firmado, em janeiro de 2015, contrato de compra e venda de unidade imobiliária com previsão de entrega para NOVEMBRO de 2016, alegando que tendo decorrido mais de 02 (dois) anos da previsão de entrega, a obra não foi finalizada, causando-lhes oneração em seu orçamento, pois precisam pagar as parcelas do imóvel adquirido e alugueis enquanto não recebem o apartamento.

Nos termos da petição inicial, a demandante requereu, em síntese, e sob a luz da incidência do Código de Defesa do Consumidor, a rescisão do mencionado contrato de promessa de compra e venda, alegando culpa exclusiva da vendedora, além da sua condenação ao pagamento de indenização por danos morais, lucros cessantes, devolução integral dos valores pagos e multa por suposta infração contratual.

A responsabilidade civil, quanto a sua origem, é aquiliana ou contratual. A primeira decorre da lei, já a última de obrigações assumidas entre partes contratantes, portanto, incorre dizer que o contrato referido provém de uma relação jurídica de ordem consumerista, de acordo com o CDC, no art. 2°, diz que é consumidor toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Logo os demandantes possuem função de adquirente e consumidor de um produto.

 

A apelante apresentou recurso alegando ausência de atraso, a irrevogabilidade do contrato em face da cláusula de alienação fiduciária, sustenta que o contrato celebrado entre as partes é gravado de garantia real, consistente em cláusula de alienação fiduciária, não sendo juridicamente possível a rescisão contratual com devolução de valores, conforme a Lei 9.514/97.

 

O pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel comercializado, nos quais está incluído o IPTU, é de responsabilidade do adquirente. O IPTU se trata de tributo propter rem, que é devido em razão da posse exercida sobre o bem. A questão já foi objeto de recurso repetitivo, em que se concluiu pela responsabilidade tributária do possuidor direto pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel, ou seja, pelo adquirente é devido desde a entrega das chaves do imóvel.

Importa mencionar ser descabido o pedido da parte apelante quanto ao recebimento dos valores decorrentes de taxa associativa, IPTU, taxa de ocupação, ITBI e outros emolumentos, sendo que o imóvel sequer foi entregue, a parte autora/apelada nunca teve a posse direta do imóvel.

Portanto, correta a sentença ora apelada, pois a parte compradora sequer teve a posse do imóvel, tampouco adquiriu sua propriedade, não havendo o que se falar em direito à taxa associativa, IPTU, taxa de ocupação, ITBI e outros emolumentos.

Quanto ao valor a ser retido pela promitente vendedora diante da rescisão contratual por desistência da promitente compradora, é cediço que, na relação de consumo, como em qualquer relação de contrato comutativo, existem obrigações recíprocas. Neste caso, ao contratar a aquisição do produto (o imóvel descrito no contrato) e pagar os valores ajustados, os autores assumiram o direito de pleitear a entrega do imóvel dentro do prazo previsto contratualmente.

Quanto a esse aspecto, a sua expectativa é justa, não tendo a vendedora/construtora apresentado justificativa plausível para a demora na entrega. Todavia, consta no contrato firmado entre as partes, tanto na cláusula 2.1.3, item E, como na cláusula 10.2, a seguinte disposição:

 

“Todas as obras de implantação, infraestrutura e complementares, serão realizadas de acordo com o cronograma de obras aprovado pela Prefeitura Municipal de Teresina-PI, ou seja, no prazo máximo de 24 (vinte e quatro meses), contados a partir da data de registro do memorial de Loteamento pelo Cartório de Registros de Imóveis, nos termos da Lei Federal nº 6.766, ressalvada a ocorrência de casos fortuitos ou motivos de força maior, devidamente comprovados”.

 

Assim, segundo os termos do contrato firmado entre as partes e o registro do loteamento anexado, no qual consta a data de 18/12/2014, é possível afirmar que a apelante tinha como prazo para entrega do empreendimento o mês de Dezembro de 2016. Ressalta-se que tais cláusulas foram estipulados pela própria recorrente/construtora e que em todo o contrato não há menção ao prazo “máximo” de 4 (quatro) anos. Em se tratando de contrato de consumo, cabe a parte proponente informar com clareza todos os termos que disciplinarão o contrato.

Na análise dos autos, ficou demonstrado que a parte apelante não apresentou justificativa alguma quanto ao atraso do empreendimento, limitando-se a afirmar ter um prazo de quatro anos, sem demonstrar que o mesmo foi claramente informado aos Demandantes, desta forma, fica demonstrado a fragilidade dos argumentos, sendo evidente que a empresa requerida inadimpliu com a sua parte no contrato e não apresentou qualquer justificativa plausível, devendo ser considerada a única responsável pela rescisão contratual.

No caso em tela, a consumidora tem direito de receber de volta todos os valores desembolsados, sem qualquer retenção, visto que não pediu nem deu causa à rescisão do contrato, mas porque a Requerida não entregou o bem na data combinada, injustificadamente.

A restituição da quantia paga pelo consumidor deve ser integral, conforme dispõe o art. 18, II, § 1º do CDC, porque a resolução do contrato se deu por culpa do apelante. Nesse ponto em particular, a questão jurídica encontra-se pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, conforme Súmula 543:

 

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Em reforço, essa matéria foi submetida a julgamento no Superior Tribunal de Justiça, na sistemática dos recursos repetitivos, devendo a tese ser aplicada como razão de decidir, por ser o presente processo semelhante ao caso paradigma.

 

Vale colacionar as seguintes jurisprudências:

 

CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR REJEITADA. PEDIDOS DE RESCISÃO E DE CONDENAÇÃO NA MULTA POR ATRASO. COMPATIBILIDADE. PAGAMENTO INTEGRAL PELA CONSUMIDORA. RESCISÃO. POSSIBILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RETENÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 543 DO STJ. MULTA MORATÓRIA. INCIDÊNCIA. TERMO FINAL. SENTENÇA MANTIDA.

(…)

2- São compatíveis os pedidos de restituição e de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em virtude do inadimplemento das Apelantes (promitentes vendedoras), que atrasaram a entrega do bem. Devem estas restituir o valor pago pela parte Autora/Apelada (promitente compradora), retornando as partes ao status quo ante, conforme preleciona a súmula 543 do STJ.

(…)

5- Não há que se falar em retenção de qualquer percentual do montante pago pela Autora, uma vez que, nos termos do enunciado nº 543 da Súmula de Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, o consumidor faz jus à restituição integral dos valores pagos.

(...)

(TJ-DF 20161610117550 DF 0008517-06.2016.8.07.0020, Relator: ANGELO PASSARELI, Data de Julgamento: 14/03/2018, 5ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 19/03/2018 . Pág.: 536/540).

 

RELAÇÃO DE CONSUMO. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DOS VALORES E TUTELA ANTECIPADA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. EVIDENCIADA A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. VERIFICADA A CULPA DA EMPRESA ACIONADA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES DESEMBOLSADOS PELA CONSUMIDORA. Entendimento CONSOLIDADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. APELO CONHECIDO E IMPROVIDO.

(TJ-BA - APL: 05094108520158050001, Relator: Maria da Graça Osório Pimentel Leal, Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: 29/11/2017)

 

Nesse sentido, considero que o pedido de resolução do contrato referente ao lote adquirido no empreendimento "Verana Teresina" deve ser acolhido, por se tratar de exercício regular de direito da parte autora. 

Ademais, a parte apelante sustenta que o contrato celebrado entre as partes é gravado de garantia real, consistente em cláusula de alienação fiduciária, não sendo juridicamente possível a rescisão contratual com devolução de valores, conforme a Lei 9.514/97. Ocorre que no presente contrato não se aplica a Lei 9.514/97, uma vez que referida legislação é aplicável somente as entidades financeiras autorizadas pelo Conselho Monetário Nacional, o que não é o caso da Requerida.

Desta forma, por não observar autorização legal para se enquadrar nos termos da legislação que dispõe sobre o sistema financeiro nacional, entendo nula de pleno direito esta cláusula do contrato.

No presente caso a demanda encontra-se fundada na cláusula geral da exceção do contrato não cumprido (art. 476, do CC), uma vez que os autores não podem ser obrigados a permanecer vinculados ao ajuste, se o réu não cumpriu com suas obrigações contratuais.

Sobre o tema, confira-se as seguintes jurisprudências:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO CONTRATO COMPRA E VENDA IMÓVEL. ATRASO. INDENIZAÇÃO. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. CABIMENTO. RETORNO STATUS QUO ANTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Nos contratos bilaterais as partes são, ao mesmo tempo, credoras e devedoras uma da outra. Desta forma, estando uma das partes inadimplentes, a outra está desonerada de sua obrigação.

2. A" exceptio non adimpleti contractus "é uma maneira de assegurar o cumprimento recíproco das obrigações assumidas.

5. Recurso conhecido e parcialmente provido. (Acórdão n.879720, 20130110226738APC, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, Revisor: FERNANDO HABIBE, 4ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 01/07/2015, Publicado no DJE: 29/07/2015. Pág.: 141)

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Ilegitimidade passiva do agente financeiro. Desacolhimento. Não havendo a entrega do bem, a rescisão do contrato de compra e venda conduz ao rompimento do contrato acessório de financiamento garantido por alienação fiduciária, com retorno das partes ao status quo ante. Preliminar rejeitada. Apelo desprovido. (Apelação Cível Nº 70067089011, Décima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Bayard Ney de Freitas Barcellos, Julgado em 10/08/2016).

O registro em cartório de escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não obsta o direito à resolução por inadimplemento fundado no artigo 475 do Código Civil. Nesse sentido, vejamos entendimento do STJ:

“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. ESCRITURA PÚBLICA. COMPETÊNCIA. RELATIVA. DIREITO PESSOAL. DOMICÍLIO. CONSUMIDOR. FACILITAÇÃO. INADIMPLÊNCIA. VENDEDOR. CREDOR FIDUCIÁRIO. DIREITO À RESOLUÇÃO. ESTADO ANTERIOR. RETORNO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO TOTAL. ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/19 97. INAPLICABILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está firmada no sentido de que a facilitação da defesa dos direitos do consumidor em juízo permite a propositura de demanda judicial em seu próprio domicílio. 3. Em se tratando de discussão que concerne a direitos pessoais, a competência para processar e julgar o feito será relativa, ainda que as obrigações em comento derivem de negócio jurídico sobre bem imóvel. 4. O registro em cartório de escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não obsta o direito à resolução por inadimplemento fundado no artigo 475 do Código Civil. 5. A existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário. 6. As razões que levam ao não provimento do recurso especial pela alínea "a" também afetam a análise pela alínea "c" do permissivo constitucional. Precedentes. 7. Recurso especial conhecido e não provido.(STJ - RECURSO ESPECIAL Nº 1.739.994 – DF, MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA)

Por essas razões, afasta-se a alegação de impossibilidade de rescisão do contrato celebrado entre as partes.

Por fim, em relação a aplicação de juros desde a citação, entendo como cabível no caso, visto que se trata de negócio jurídico que se originou de relação contratual, pelo que os juros de mora a serem aplicados devem ser contados desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.

 

Assim, considerando a rescisão contratual por inadimplemento da parte apelante/requerida, determino a manutenção integral da sentença recorrida, reconhecendo os direitos que foram lesados na relação contratual, bem como os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual que devem cercar o negócio jurídico firmado.

Assim, quanto à questão, não há reparos a se realizar.

 

III. DISPOSITIVO

 

Ante o exposto, conheço do recurso de apelação interposto e a ele NEGO PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença recorrida.

 

É como voto.

 

Teresina, 30/09/2022