EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. ART 475 DO CÓDIGO CIVIL. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RECURSO PROVIDO. 1. A controvérsia cinge-se em verificar se estão presentes os requisitos para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. 2. O art. 475, do Código Civil, estabelece que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. 3. Por esta razão, embora a regra no direito contratual, pelo princípio da obrigatoriedade, seja a de manutenção do negócio, os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé, conforme disposto no art. 422 do Código Civil. 4. Neste particular, estando provado o atraso excessivo no pagamento do preço, deve ser mantida a rescisão do contrato por culpa imputável ao comprador. 5. E no caso em apreço, o inadimplemento contratual da parte compradora enseja a rescisão contratual, com retorno das partes ao estado anterior (status quo ante). 6. Recurso conhecido e desprovido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0019210-08.2015.8.18.0140 - Relator: JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 29/08/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0019210-08.2015.8.18.0140

Origem: Teresina / 1ª Vara Cível

Apelante: RAIMUNDO BARROSO NOGUEIRA JUNIOR

Advogado: Kadmo Alencar Luz (OAB/PI n° 6.176)

Apelado: ANTONIO DE MORAES CHAVES

Advogado: Jose Pereira de Oliveira (OAB/PI n° 3.673)

Relator: Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

EMENTA

 

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. ART 475 DO CÓDIGO CIVIL. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RECURSO PROVIDO. 1. A controvérsia cinge-se em verificar se estão presentes os requisitos para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. 2. O art. 475, do Código Civil, estabelece que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. 3. Por esta razão, embora a regra no direito contratual, pelo princípio da obrigatoriedade, seja a de manutenção do negócio, os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé, conforme disposto no art. 422 do Código Civil. 4. Neste particular, estando provado o atraso excessivo no pagamento do preço, deve ser mantida a rescisão do contrato por culpa imputável ao comprador. 5. E no caso em apreço, o inadimplemento contratual da parte compradora enseja a rescisão contratual, com retorno das partes ao estado anterior (status quo ante). 6. Recurso conhecido e desprovido.

ACÓRDÃO

 

Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

RELATÓRIO

 

Cuida-se de Apelação Cível interposta por RAIMUNDO BARROSO NOGUEIRA JÚNIOR em face de decisão proferida pelo MM. Juízo de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Teresina nos autos da Ação de Rescisão Contratual (proc. nº 0019210-08.2015.8.18.0140) ajuizado por ANTÔNIO DE MORAIS CHAVES, ora apelado, decisão esta que rescindiu o contrato aqui discutido e determinou que a parte autora restitua ao réu o bem dado em pagamento como sinal, bem como o valor de 12.500,00 (doze mil quinhentos reais) correspondente aos valores pagos pelo imóvel, condenando, ao final, o réu ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Aduz o apelante, em suas razões, que a decisão merece reforma por não ter a parte recorrida direito potestativo à rescisão contratual, vez que os contratantes acordaram que no ato da assinatura do contrato deveria ser realizada a transferência do referido imóvel, o que não se perfez. Com isso, não tendo o vendedor observado às cláusulas contratuais, afirma ser incabível exigir do comprador o adimplemento da dívida, pelo que deve ser mantida a avença, em razão da força obrigatória dos contratos.

Neste grau recursal, enseja também comprovar o adimplemento do contrato pelo que junta um comprovante de transferência no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a ser abatido do saldo devedor.

Devidamente intimada, a parte apelada não apresentou contrarrazões, conforme certidão de ID Num. 2373065 - Pág. 1.

Instado a se manifestar, o Ministério Público Superior devolveu os autos sem exarar manifestação, por não vislumbrar interesse no feito (ID Num. 5880267 - Pág. 1).

 

VOTO DO RELATOR

I- ADMISSIBILIDADE DO RECURSO

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recuso vez que preenchidos os pressupostos legais atinentes à espécie.

II- DO MÉRITO

A controvérsia cinge-se em verificar se estão presentes os requisitos para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel.

De início, acerca do comprovante de pagamento no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), além de ilegível, não se enquadra na hipótese do art. 435 do CPC, motivo pelo qual não podem ser considerado. Ademais, frise-se que, tratando-se de negócio jurídico entre particulares, não se aplicam as disposições do Código de Defesa do Consumidor. E com isso, passo a análise do mérito.

Extrai-se dos autos que as partes firmaram contrato de compra e venda de um terreno localizado no município de Piripiri, registrado sob n. R-B-2000.183, no Cartório do Primeiro Ofício do Município de Piripiri-PI (ID Num. 2373055 - Pág. 8/9.

Sabe-se que a extinção do contrato mediante resolução tem como causa o descumprimento das cláusulas firmadas por um dos contratantes em prejuízo do outro. Sobre a rescisão do contrato por inadimplemento, o Código Civil dispõe:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

No aludido instrumento contratual, datado de 10 de novembro de 2012, ficou estabelecido o pagamento da seguinte forma:

DO PREÇO

Cláusula 1ª – O OBJETO desse contrato tem o valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), sendo dividido como forma de pagamento uma entrada no valor de R$ 20.000,000 (vinte mil reais), o qual será recebido um veículo como forma de entrada de MARCA VW GOL, G5, 4 PORTAS, BÁSICO, DE ANO 2009, de propriedade do Sr. Raimundo, ficando o restante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), para ser pago no decorrer de uma ano a partir da assinatura deste contrato.”

Sendo assim, não há maiores discussões sobre o inadimplemento contratual, tendo transcorrido o prazo de um ano (10/11/2013) sem o pagamento da integralidade do saldo remanescente, tal qual estabelecido no instrumento contratual.

Não obstante o inadimplemento do contrato, o comprador aduz, em sua defesa, que o atraso no pagamento se deu por culpa do vendedor, que deveria ter transferido o imóvel no ato da assinatura do contrato e não o fez, tendo ainda revogado a procuração outorgada ao comprador para tal finalidade.

Observa-se ainda que o recorrente, após a revogação da aludida procuração, em dezembro de 2014, propôs a ação de obrigação de fazer (nº 0009690-24.2015.8.18.0140) visando compelir o réu a transferir para o seu nome o terreno objeto do contrato, tendo oferecido em depósito judicial o saldo remanescente de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) para a quitação da dívida.

E no caso em apreço, embora a regra no direito contratual, pelo princípio da obrigatoriedade, seja a de manutenção do negócio, os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé, conforme disposto no art. 422 do Código Civil.

Tal premissa permite que o juiz, ao analisar o caso concreto, verifique se algum dos contratantes deu causa ao descumprimento contratual, obstando, assim, a realização positiva do negócio jurídico firmado entre as partes.

Nesse particular, conclui-se que o negócio jurídico não se concretizou, em razão do atraso excessivo no pagamento do preço, devendo, assim, ser mantida a rescisão do contrato por culpa imputável ao comprador.

Ressalte-se que a rescisão do contrato de compra e venda tem como efeito conduzir as partes à situação anterior à contratação, vale dizer, o imóvel é restituído ao vendedor e as prestações pagas são devolvidas ao comprador.

A propósito temos o entendimento jurisprudencial a seguir:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA. RESCISÃO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, (...) o art. 475 do CC/02, expressamente, faculta ao credor, diante do inadimplemento do devedor, escolher entre exigir o cumprimento da prestação ou exigir a resolução do contrato, cabendo, em qualquer das hipóteses, a respectiva indenização (REsp 1728372/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/3/2019, DJe 22/3/2019). 2. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.928.395/AC, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 21/3/2022, DJe de 24/3/2022.)”

“APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. ART 475 DO CÓDIGO CIVIL. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. 1. O art. 475, do Código Civil, estabelece que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. 2. O inadimplemento contratual da parte compradora enseja a rescisão contratual, com retorno das partes ao estado anterior (status quo ante). 3. No caso dos autos, o inadimplemento reiterado da apelante no pagamento das obrigações estipuladas em contrato restou demonstrado. 4. Apelação conhecida e não provida. Honorários advocatícios majorados. (TJ-DF 07159633720208070001 DF 0715963-37.2020.8.07.0001, Relator: LEONARDO ROSCOE BESSA, Data de Julgamento: 08/09/2021, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 24/09/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)”

“APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. 1. Trata-se de ação no qual o autor, promitente vendedor, pleiteia a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel com reintegração de posse, cumulado com pedido de indenização por perdas e danos. 2. A sentença julgou procedente o pedido de rescisão contratual determinando a reintegração da parte autora na posse do imóvel e julgou improcedente o pedido de perdas e danos gerando o inconformismo da parte autora. 3. Pretende o recorrente a reforma da sentença com a condenação do réu ao pagamento de indenização por perdas e danos, bem como a compensação entre essa indenização e o valor pago pelo réu. 4. No caso em exame, o inadimplemento do réu ensejou o não aperfeiçoamento da compra e venda e, não preferindo o autor exigir-lhe o cumprimento, impõe-se a restituição do status quo ante e o arbitramento de indenização pelo período de ocupação, consoante dispõe o artigo 475 do Código Civil ". 5. Portanto, o réu deve ser condenado ao pagamento de indenização por perdas e danos equivalente à locação durante o período de ocupação irregular a contar da citação, compensando-se o valor pago pelo autor, tudo a ser apurado em liquidação de sentença , conforme dispõe o artigo 509 do Código de Processo Civil. 6. Provimento ao recurso. (TJ-RJ - APL: 00158876520138190001, Relator: Des(a). MÔNICA MARIA COSTA DI PIERO, Data de Julgamento: 09/06/2020, OITAVA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 2020-06-16)”

Na hipótese dos autos, resta incontroverso o direito do vendedor, ora recorrido, à resolução do negócio jurídico, bem como, ao comprador, ora recorrente, o direito à restituição dos valores pagos, nos termos do artigo 475, CC//02 e do entendimento jurisprudencial.

Em face do exposto, voto pelo conhecimento do recurso, para, no mérito, negar-lhe provimento, mantendo-se incólume a sentença apelada, com a majoração dos honorários fixados na sentença para o patamar de 15% (quinze por cento) do valor da condenação, em decorrência da aplicação da norma do art. 85, §1º e §11º do CPC.

O Ministério Público Superior deixou de opinar por não vislumbrar interesse a justificar a sua intervenção.

Sessão Ordinária Virtual, realizada no período de 17 a 24 de agosto, da 2ª Câmara Especializada Cível, presidida pelo Exmo. Sr. Des. José James Gomes Pereira.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira, Des. Manoel de Sousa Dourado e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior – Relator.

Impedido(s): Não houve.

Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça.

SALA DAS SESSÕES VIRTUAIS DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, Teresina, 24 de agosto de 2022.

Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

Relator