EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDEDOR QUE ADQUIRIU A TITULARIDADE DO BEM QUASE UM ANO APÓS A ASSINATURA DO CONTRATO. DEMORA NA REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL QUE INVIABILIZOU A OBTENÇÃO IMEDIATA DO FINACIAMENTO BANCÁRIO. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR EM DISPONIBILIZAR OS DOCUMENTOS ATUALIZADOS PARA DISPONIBILIZAÇÃO DO FINANCIAMENTO. MORA CONFIGURADA. TENTATIVA DOS APELADOS NA BUSCA PELA SOLUÇÃO DA LIDE. DESCUMPRIMENTO INJUSTIFICADO PELOS APELANTES EM COMPARECER À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SENTENÇA QUE NÃO MERECE REPAROS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. In casu, não incidem as normas do Código de Defesa do Consumidor e o teor do enunciado nº 543 da Súmula do STJ ao caso em tela, tendo em vista se tratar de rescisão de compromisso de compra e venda de imóveis entre particulares, não havendo a figura do fornecedor e do consumidor (art. 2º e 3º, CDC). Assim, a análise do presente feito será feita à luz das normas estabelecidas pelo Código Civil. 2. Constatado o descumprimento contratual pelo vendedor em razão da não apresentação de todos os documentos necessários para a disponibilização do financiamento no valor correspondente à segunda parcela do contrato de compra e venda, caracterizada está a inexecução do ajuste por parte do promitente vendedor. 2. Comprador que não pode ficar aguardando por um ano para a regularização do registro do imóvel e ser responsabilizado pela rescisão contratual por inadimplemento, quando não podia dispor do valor a ser liberado, mediante financiamento bancário, e este, dependia da apresentação dos documentos atualizados do imóvel. 3. Nemo potest venire contra factum proprium. 4. Sentença que julgou procedentes os pedidos da exordial e não merece reparos. 5. Recurso conhecido e desprovido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0006193-51.2005.8.18.0140 - Relator: JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 26/08/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0006193-51.2005.8.18.0140

Origem: Teresina / 4ª Vara Cível

Apelantes: FRANCISCO DAS CHAGAS DE LIMA e OUTRA

Advogados: Paulo Gustavo Coelho Sepúlveda (OAB/PI n° 3.923) e outro

Apelados: RAIMUNDO LOPES DE SOUSA e OUTRA

Advogados: Raimundo José Moura Pereira (OAB/PI n° 10.497) e outro

Relator: Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

EMENTA

 

APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDEDOR QUE ADQUIRIU A TITULARIDADE DO BEM QUASE UM ANO APÓS A ASSINATURA DO CONTRATO. DEMORA NA REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL QUE INVIABILIZOU A OBTENÇÃO IMEDIATA DO FINACIAMENTO BANCÁRIO. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR EM DISPONIBILIZAR OS DOCUMENTOS ATUALIZADOS PARA DISPONIBILIZAÇÃO DO FINANCIAMENTO. MORA CONFIGURADA. TENTATIVA DOS APELADOS NA BUSCA PELA SOLUÇÃO DA LIDE. DESCUMPRIMENTO INJUSTIFICADO PELOS APELANTES EM COMPARECER À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SENTENÇA QUE NÃO MERECE REPAROS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. In casu, não incidem as normas do Código de Defesa do Consumidor e o teor do enunciado nº 543 da Súmula do STJ ao caso em tela, tendo em vista se tratar de rescisão de compromisso de compra e venda de imóveis entre particulares, não havendo a figura do fornecedor e do consumidor (art. 2º e 3º, CDC). Assim, a análise do presente feito será feita à luz das normas estabelecidas pelo Código Civil. 2. Constatado o descumprimento contratual pelo vendedor em razão da não apresentação de todos os documentos necessários para a disponibilização do financiamento no valor correspondente à segunda parcela do contrato de compra e venda, caracterizada está a inexecução do ajuste por parte do promitente vendedor. 2. Comprador que não pode ficar aguardando por um ano para a regularização do registro do imóvel e ser responsabilizado pela rescisão contratual por inadimplemento, quando não podia dispor do valor a ser liberado, mediante financiamento bancário, e este, dependia da apresentação dos documentos atualizados do imóvel. 3. Nemo potest venire contra factum proprium. 4. Sentença que julgou procedentes os pedidos da exordial e não merece reparos. 5. Recurso conhecido e desprovido.

ACÓRDÃO

 

Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator. 

 RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por Francisco das Chagas de Lima e Maiacy Maia Lima em face da sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Teresina – PI, que nos autos da Ação de Rescisão Contratual com Pedido de Antecipação de Tutela movida pelos Apelantes em desfavor de Raimundo Lopes de Sousa e Rita de Cássia Moura Pereira Lopes, ora Apelados, julgou improcedentes os pedidos da exordial, declarando vigente o contrato firmado entre as partes e procedentes os pedidos da Reconvenção, deferindo a gratuidade da justiça e determinando o depósito, em conta judicial, do valor remanescente ao pagamento do imóvel em litígio, no montante de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), condenando as partes sucumbentes nas custas e fixando os honorários em 10% (dez por cento). (ID 4250071, pág. 63/67)

Irresignados, os autores interpuseram a presente apelação (ID 4250072- Pág. 34/52) e, dentre as razões recursais, aduzem o descumprimento contratual pelos promitentes compradores ante a ausência de pagamento do valor referente à Cláusula II do Instrumento Contratual firmado entre os pactuantes (ID 4250014, pág. 9/10).

Alegam os Recorrentes que, na data do contrato, os compradores declararam ser detentores de uma carta de crédito do Banco Bradesco, devidamente aprovada, contudo, após a contratação, buscaram financiamento junto ao Banco Panamericano, o que atestaria a ausência da disponibilidade do crédito no ato do negócio.

Dessa forma, atestaram a necessidade de aguardar nova tentativa de crédito pelos recorridos, fato esse, que, por si só, ensejaria rescisão contratual.

Ademais, alegam os promitentes vendedores a ausência de disposição contratual que os responsabilize pelo encargo de viabilizar o financiamento postulado pelos compradores, considerando que o pagamento da segunda parcela era incumbência dos Apelados.

A mais, ressaltam que toda documentação relativa ao imóvel, necessárias à postulação de um financiamento imobiliário, pode ser obtida junto aos Cartórios de Registro de Imóveis, devendo, pois, ser de iniciativa do comprador, obtê-las, bem como arcar com seus custos.

Pugnam, assim, pelo conhecimento e provimento do presente apelo para reformar a sentença e decretar a rescisão contratual, com a condenação dos Apelados ao pagamento de multa, condenação em lucros cessantes, custas e honorários sucumbenciais.

Contrarrazões apresentadas (ID 4250072 - Pág. 61/76), os Apelados alegaram, preliminarmente, a deserção do recurso de apelação, motivo pelo qual requerem o não conhecimento do apelatório, bem como impugnam a concessão do benefício da justiça gratuita. No mérito, aduzem a evidente má-fé dos autores/apelantes, eis que não detinham a propriedade do imóvel no momento da alienação, fato omitido na negociação, bem como demonstraram o pagamento de demais parcelas relativas ao contrato, em sede de reconvenção.

Alegam, ainda, que o empecilho para solucionar as pendências junto ao Banco Panamericano foi, tão somente, relativo à titularidade do bem imóvel. Assim, requerem o acolhimento das preliminares ou, não sendo esse o entendimento, pleiteiam o desprovimento do presente recurso.

O Ministério Público deixou de emitir parecer de mérito, em segundo grau. (ID 7248354)

É o que tinha a relatar.

 

VOTO

 

Presentes os pressupostos processuais e os requisitos de admissibilidade conheço da presente apelação.

Ab initio, registra-se que não incidem as normas do Código de Defesa do Consumidor e o teor do enunciado nº 543 da Súmula do STJ ao caso em tela, tendo em vista se tratar de rescisão de compromisso de compra e venda de imóveis entre particulares, não havendo a figura do fornecedor e do consumidor (art. 2º e 3º, CDC). Assim, a análise do presente feito será feita à luz das normas estabelecidas pelo Código Civil.

Compulsando os autos, infere-se que não há qualquer controvérsia acerca do contrato entabulado entre as partes, bem como da ausência do pagamento referente à segunda parcela acordada, no valor de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), cingindo-se a controvérsia em averiguar a responsabilização pelo descumprimento.

O negócio jurídico firmado entre as partes trata-se de um contrato de compra e venda de uma casa situada à rua 02, lote 28, Quadra B, n° 100 – São Cristóvão, na cidade de Teresina – PI, no valor de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), cujo sinal de R$ 6.740,00 (seis mil setecentos e quarenta reais) foi pago como primeira parcela e o restante foi acordado a ser adimplido através de uma carta de crédito, no valor de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), tendo o promitente vendedor se obrigado a, no ato do recebimento, restituir o valor de R$ 1.740,00 (mil setecentos e quarenta reais) ao comprador.

Conforme relatado, o autor/apelante sustenta que o réu/apelado descumpriu a obrigação assumida em liquidar a segunda parcela referente à negociação, motivo pelo qual pretende a rescisão contratual. Contudo, pela colação dos fatos e documentos juntados aos autos, entendo recair, ao promitente vendedor, a responsabilidade em apresentar à instituição bancária os documentos do imóvel necessários à liberação do valor correspondente à carta de crédito, pois, aferindo-se a data da assinatura do contrato (12.05.2004) e a data de lavratura do Registro do imóvel em nome do promitente vendedor (23.03.2005) - lapso temporal no qual os compradores comprovam a continuidade no pagamento das parcelas referentes ao financiamento -, conclui-se que estavam cientes de que deveriam entregar documentação exigida para a liberação do valor do financiamento, mas não o fizeram mesmo após notificações mediante correspondência eletrônica bancária, o que evidencia a mora.

Convergindo com esse entendimento colaciona-se jurisprudência pátria:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. TRADIÇÃO. NÃO REALIZADA. CULPA DO VENDEDOR. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESOLUÇÃO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. 1. Trata-se de contrato particular de compra e venda perfeito, ao passo que presentes os elementos essenciais, quais sejam, a estipulação da coisa, o preço e o consentimento, consoante previsão dos arts. 481 e 482, do CC/2002. Nessa linha, o imóvel é de responsabilidade do vendedor até o momento da tradição, bem como compete a este entregá-lo livre e desembaraçado ao adquirente de boa-fé (arts. 492 e 502, do CC/2002). 2. No caso vertente, a ré/Apelante não logrou êxito em demonstrar que o imóvel foi entregue a autora/Apelada livre de quaisquer ônus, pois pendente a demonstração de quitação da negociação firmada com o proprietário anterior do bem. Logo, a ré/Apelante não se desincumbiu do ônus da prova, deixando de comprovar a existência de fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito da autora/Apelada, na forma do art. 373, inciso II, do CPC/2015. 4. Apelo desprovido. (TJ-AC - APL: 07035714320148010001 AC 0703571-43.2014.8.01.0001, Relator: Luís Camolez, Data de Julgamento: 23/04/2020, Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: 27/04/2020).

 

RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO VENDEDOR. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RESSARCIMENTO INTEGRAL AO COMPRADOR. Não comporta acolhimento a alegação de incompetência do Juizado Especial Cível para apreciar a presente demanda, isso porque o benefício econômico almejado está dentro do teto de 40 salários mínimos, bem como porque não há complexidade da matéria a tornar indispensável a produção de prova pericial. Primeiramente, tem-se que o recurso interposto pelo demandado Guilherme Giambastiani Oliveira não merece ser conhecido porque não comprovada a necessidade da gratuidade da justiça, tampouco realizado o preparo recursal. De seu turno, os réus Giovana, Marta e Eder não lograram comprovar a entrega das chaves ao autor, de molde a sustentar a alegada imissão na posse do imóvel. Apesar de o autor ter realizado benfeitorias no imóvel, o que poderia levar à conclusão de que fora imitido na posse, o depoimento pessoal do autor dá conta de que as melhorias que realizou se deram de forma concomitante à construção do imóvel. E, como afirmado, não há prova de que o autor tenha, de fato, recebido o imóvel comprado com a entrega das chaves. Os réus também não lograram apresentar prova desconstitutiva, modificativa ou extintiva do direito invocado pelo demandante. Dos documentos juntados pelo autor, em especial as mensagens de e-mails trocadas entre as partes, infere-se que os réus foram os responsáveis pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel. Assim, ante ao desfazimento do contrato, devem as partes retornar ao status quo ante, razão pela qual os réus tem de suportar os encargos daí advindos e restituir ao autor, integralmente, as despesas contratuais preliminares, bem como indenizar os gastos com materiais construtivos comprovados nos autos. RECURSO DO RÉU NÃO CONHECIDO E RECURSO DOS CORRÉUS DESPROVIDO. (TJ-RS - Recurso Cível: 71007632854 RS, Relator: Roberto Behrensdorf Gomes da Silva, Data de Julgamento: 20/06/2018, Segunda Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 25/06/2018).

 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AUTONOMIA PRIVADA. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONJUNTO PROBATÓRIO QUE EVIDENCIA QUE O PROMISSÁRIO COMPRADOR CUMPRIU REGULARMENTE A OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. RESCISÃO POR CULPA DOS PROMISSÁRIOS VENDEDORES. ARRAS/ SINAL. DEVOLUÇÃO. DESPROVIMENTO DO APELO. - Se a não realização do contrato for imputável à parte que recebeu as arras, o outro contratante poderá entender o contrato como desfeito e exigir a devolução do equivalente devidamente corrigido, mais juros e honorários de advogado. (TJ-PB 01166503020128152003 PB, Relator: DES. MARCOS CAVALCANTI DE ALBUQUERQUE, Data de Julgamento: 03/07/2018, 3ª Câmara Especializada Cível).

Ressalto, ainda, a violação ao princípio da boa-fé por parte do Apelante, pois, agindo de forma contraditória, ao assinar um acordo judicial, comprometendo-se perante o Estado e o promitente comprador a comparecer à instituição bancária portando as documentações regularizadas do imóvel e receber o valor devido, injustificadamente não fez e, surpreendentemente, volveu-se às mesmas alegativas anteriores aventadas, recaindo, portanto, na conduta do nemo potest venire contra factum proprium vedada pelo nosso ordenamento jurídico, cuja finalidade é a de evitar a mudança de atitude da parte conforme seus interesses, causando danos à outra que já tinha criado expectativas a respeito da finalização do negócio jurídico contratual.

Contudo, em que pese o direito de ver rescindido a negociação entabulada entre os litigantes, o promitente comprador requereu, tão somente, a continuidade do cumprimento contratual pelo vendedor e, buscando meios de solucionar o deslinde da demanda, pleiteou o depósito do valor remanescente, em juízo, cujo comprovante encontra-se no documento de ID 4250072, pág. 13.

Assim, entendo por improcedentes os requerimentos da parte Recorrente, eis que a ela atribuo a responsabilidade de frustrar o cumprimento da contraprestação que lhe cabia ante o firmamento de um negócio jurídico de características bilaterais. Portanto, a sentença a quo não merece reforma, devendo permanecer vigente a negociação firmada, implicando na venda do bem imóvel objeto dessa demanda à Rita de Cássia Moura Pereira Lopes e Raimundo Lopes de Sousa, bem como, na disponibilização do valor correspondente à segunda prestação, depositado em juízo, na quantia de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), aos promitentes vendedores Francisco das Chagas Lima e Maiacy Maia Lima.

Tendo sido a demanda sentenciada sob a égide do NCPC, importa a necessidade de observância do disposto no art. 85, § 11, do novo regramento processual. Portanto, majoro para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação os honorários advocatícios sucumbenciais, que deverão ser suportados pela parte Recorrente, bem como as custas recursais.

Dispositivo

Em face do exposto, voto pelo conhecimento do recurso de Apelação para negar-lhe o provimento vindicado, mantendo inalterada a sentença proferida em 1° grau de jurisdição. 

Sessão Ordinária Virtual, realizada no período de 17 a 24 de agosto, da 2ª Câmara Especializada Cível, presidida pelo Exmo. Sr. Des. José James Gomes Pereira.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira, Des. Manoel de Sousa Dourado e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior – Relator.

Impedido(s): Não houve.

Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça.

SALA DAS SESSÕES VIRTUAIS DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, Teresina, 24 de agosto de 2022.

Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

Relator