APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA. AFASTADA. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. ENUNCIADO SUMULAR Nº 543 STJ. LUCROS CESSANTES. NÃO COMPROVAÇÃO. DANO MORAL. MAJORAÇÃO. RECURSO CONHECIDOS, NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO PRINCIPAL. RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Quanto à gratuidade da justiça, impugnada pela primeira apelante, cabe a esta comprovar a real situação financeira da parte adversa. No entanto, analisando os autos, não há nenhum elemento que comprove modificações na condição financeira da autora que a possibilite arcar com as custas processuais, tendo inclusive seu benefício concedido no processo originário. 2. Da análise do arcabouço probatório da demanda, restou consignado que, no momento que a sentença a quo foi prolatada, o atraso do imóvel já ultrapassava 17 meses, além dos 6 meses inicialmente prorrogáveis por previsão contratual. O documento “HABITE-SE” só foi expedido em fevereiro de 2020, portanto, mais de 2 anos após o acordo de entrega do imóvel. 3. Após o atraso em janeiro/2018, a autora continuou adimplente até Maio/2019. Portanto, forçoso concluir que, ainda que adimplisse a prestação correspondente à entrega das chaves, cujo vencimento se daria apenas em Agosto/2019, a demandante, ora primeira apelada, ainda não as receberia. 4. Constata-se a presunção de veracidade apenas juris tantum e o documento apresentado (declaração) não se mostrou suficiente à comprovação do gasto, no montante de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), a caracterizar uma condenação em lucros cessantes. A autora não conseguiu demonstrar o alegado prejuízo, não tendo juntado comprovantes das despesas oriundas do pagamento de aluguel, apenas uma declaração do locador. 5. A autora planejou a chegada de um filho contando com a conclusão e a entrega da moradia que adquiriu e teve as expectativas frustradas, tendo que morar na casa dos pais e, posteriormente à chegada da criança, alugar imóvel concomitante ao pagamento das parcelas da obra. Por outro lado, o montante arbitrado na sentença, a saber, R$ 5.000,00 (cinco mil reais), afigura-se desproporcional e inferior a ponto de não cumprir seu papel, mostrando-se mais razoável, na esteira da jurisprudência pátria, o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais). 6. Primeiro recurso conhecido e desprovido. 7. Recurso adesivo conhecido e parcialmente provido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0823838-65.2019.8.18.0140 - Relator: JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 05/08/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª CÂMARA ESPECIALIZADA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^O 0823838-65.2019.8.18.0140

ORIGEM: TERESINA / 10ª VARA CÍVEL

APELANTE/APELADA: R. R. CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA

ADVOGADA: ANA VALÉRIA SOUSA TEIXEIRA (OAB/PI Nº 3.423)

APELADA/APELANTE: ROCHELE JULIANE LIMA FIRMEZA

ADVOGADO: FRANCISCO ARRHENIUS BARROS DA ROCHA (OAB/PI Nº 5.087)

RELATOR: DES. JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR

EMENTA

 

APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA. AFASTADA. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. ENUNCIADO SUMULAR Nº 543 STJ. LUCROS CESSANTES. NÃO COMPROVAÇÃO. DANO MORAL. MAJORAÇÃO. RECURSO CONHECIDOS, NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO PRINCIPAL. RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Quanto à gratuidade da justiça, impugnada pela primeira apelante, cabe a esta comprovar a real situação financeira da parte adversa. No entanto, analisando os autos, não há nenhum elemento que comprove modificações na condição financeira da autora que a possibilite arcar com as custas processuais, tendo inclusive seu benefício concedido no processo originário. 2. Da análise do arcabouço probatório da demanda, restou consignado que, no momento que a sentença a quo foi prolatada, o atraso do imóvel já ultrapassava 17 meses, além dos 6 meses inicialmente prorrogáveis por previsão contratual. O documento “HABITE-SE” só foi expedido em fevereiro de 2020, portanto, mais de 2 anos após o acordo de entrega do imóvel. 3. Após o atraso em janeiro/2018, a autora continuou adimplente até Maio/2019. Portanto, forçoso concluir que, ainda que adimplisse a prestação correspondente à entrega das chaves, cujo vencimento se daria apenas em Agosto/2019, a demandante, ora primeira apelada, ainda não as receberia. 4. Constata-se a presunção de veracidade apenas juris tantum e o documento apresentado (declaração) não se mostrou suficiente à comprovação do gasto, no montante de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), a caracterizar uma condenação em lucros cessantes. A autora não conseguiu demonstrar o alegado prejuízo, não tendo juntado comprovantes das despesas oriundas do pagamento de aluguel, apenas uma declaração do locador. 5. A autora planejou a chegada de um filho contando com a conclusão e a entrega da moradia que adquiriu e teve as expectativas frustradas, tendo que morar na casa dos pais e, posteriormente à chegada da criança, alugar imóvel concomitante ao pagamento das parcelas da obra. Por outro lado, o montante arbitrado na sentença, a saber, R$ 5.000,00 (cinco mil reais), afigura-se desproporcional e inferior a ponto de não cumprir seu papel, mostrando-se mais razoável, na esteira da jurisprudência pátria, o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais). 6. Primeiro recurso conhecido e desprovido. 7. Recurso adesivo conhecido e parcialmente provido.

ACÓRDÃO

 

Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, votar pelo conhecimento de ambas as apelações, para no mérito, negar provimento à Apelação principal e dar parcial provimento à Apelação Adesiva, nos termos e fundamentos alhures expostos, nos termos do voto do Relator.

 

RELATÓRIO

 

ROCHELE JULIANE LIMA FIRMEZA ajuizou Ação Declaratória c/c Indenização por Danos Morais e Pedido de Tutela Antecipada em desfavor de R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA, tendo o MM. Juízo da 10ª Vara Cível da Comarca de Teresina julgado parcialmente procedente a ação.

A sentença (ID 1822120) determinou, assim, a rescisão do instrumento particular de contrato de compromisso de compra e venda referente ao imóvel descrito no documento de ID 1822034; condenou a empresa requerida a restituir à suplicante o valor integralmente pago, em parcela única e devidamente atualizado e, ainda, condenou a demandada a pagar o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por danos morais.

Inconformados, a ré interpôs a apelação de ID 1822124 e a autora manejou, em ID 1822129, as contrarrazões à Apelação, bem como, apresentou razões do Recurso Adesivo.

Em suas razões recursais (ID 1822124), a ré/apelante impugna, além da concessão de justiça gratuita, o adimplemento substancial da obrigação, cabíveis, portanto, multas contratuais sobre o valor.

Aduz, a mais, que o imóvel encontrava-se finalizado e a entrega somente não fora concretizada pela ausência do pagamento da prestação relativa ao valor das chaves. Dessa forma, defende a inexistência de motivos ensejadores à rescisão contratual sem ônus à promitente compradora e, consequentemente, para a devolução integral dos valores pagos.

Afirma a Apelante que o mero atraso na entrega do bem não configura motivo para resolução contratual e que restou comprovada a culpa da apelada pelo distrato, eis que ciente das disposições contidas no instrumento negocial, quando da sua assinatura, conhecendo, portanto, da possibilidade da retenção de comissão de corretagem e do pagamento multa por rescisão contratual.

A autora/primeira apelada apresentou contrarrazões (ID 1822131) ao recurso principal, requerendo, em síntese o desprovimento das razões trazidas pela incorporadora. Na mesma petição apresentou suas premissas do recurso adesivo, onde reiterou seus argumentos relativos aos 18 meses de atraso na entrega do imóvel, situação que ocasionara a sua estadia e de sua família, na casa de seus pais e, a posteriori, obrigando-a a residir de aluguel, motivos pelos quais requer a majoração dos danos morais e a condenação em lucros cessantes.

Devidamente intimada, a primeira apelante, R.R. Construções e Imobiliária LTDA deixou o prazo transcorrer sem apresentar qualquer manifestação.

Encaminhados os autos ao Ministério Público Superior, o representante do Parquet deixou de opinar por não vislumbrar qualquer das hipóteses que justifiquem a sua intervenção. (ID 3086874)

É o relatório.

VOTO

 

Considerando que ambos os recursos preenchem os requisitos intrínsecos e extrínsecos legalmente exigidos, conheço-os e passo à análise meritória.

Extrai-se dos autos que a autora, Rochele Juliane Lima Firmeza, ajuizou Ação Declaratória c/c Indenização por Danos Morais e Pedido de Tutela Antecipada em desfavor de R. R. Construções e Imobiliária LTDA, sob a alegação de que, em 2015, realizou contrato de promessa de compra e venda de apartamento nº 201 do edifício Gardênia, do condomínio Solaris Flowers, empreendimento este sob responsabilidade de construção e incorporação da requerida/1ª apelante, para entrega futura no valor de R$ 265.000,00 (duzentos e sessenta e cinco mil reais). Esse valor seria pago em 120 (cento e vinte) parcelas de R$ 1.895,00 (mil, oitocentos e noventa e cinco reais) e uma parcela, atualizada, de R$ 46.735,88 (quarenta e seis mil, setecentos e trinta e cinco mil reais e oitenta e oito centavos), referente ao valor da entrega das chaves.

De acordo com o contrato, a empresa obrigou-se a efetuar entregar do apartamento, em condições de moradia, até JAN/2018, prazo prorrogável, nos termos da cláusula IX do contrato, em até 06 (seis) meses, portanto, JUL/2018. Contudo, o atraso injustificado perdurou por, pelo menos, 18 meses.

Na sentença recorrida (ID 1822120), o MM. Juízo a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais e declarou a rescisão do instrumento particular de contrato de compromisso de compra e venda.

Diante de tal decisão, tanto a autora como a ré apresentaram irresignação para com o conteúdo decisório, interpondo recursos de apelação.

Contudo, conforme Embargos de Declaração (ID 5131069) propostos pela Incorporadora, após a intimação acerca da decisão da Apelação, contida no Acórdão de ID 4980450, o decisum proferido por este Órgão Julgador Colegiado fora anulado, à unanimidade, por entender ter havido cerceamento de defesa à primeira apelante, após trazer à Câmara sua irresignação ante a ausência de intimação para apresentar manifestação acerca das razões trazidas no recurso adesivo, pela parte apelada.

Intimada para a devida manifestação, a primeira requerente manteve-se inerte.

Retornaram-se os autos para novo julgamento por esta relatoria. É o que passo a fazer a seguir.

Preliminarmente, relativo à impugnação quanto à gratuidade da justiça, entendo que não merece prosperar. Isso, porque sua concessão foi baseada na premissa de insuficiência de renda para arcar com as despesas do processo, sem prejuízo do sustento próprio e da família da segunda requerente.

O benefício da justiça gratuita constitui garantia constitucional prevista no artigo 5°, inciso LXXIV e compreende a assistência jurídica integral e gratuita a todos aqueles que dela necessitam, mas não possuem recursos financeiros para usufruí-la.

Dessa forma, a concessão do benefício está expressamente relacionada à condição financeira do postulante e se presume verdadeira a alegação de hipossuficiência apresentada pela parte, conforme previsto no §3°, art.99 do CPC/15.

A autora/apelada enfatizou que organizou toda a sua economia para adquirir o imóvel em questão juntamente com o seu marido e incluiu despesas e outros documentos nos presentes autos. Ressalvou que, apesar de ser funcionária pública, hoje, é a principal provedora do sustento familiar, considerando que o marido encontra-se desempregado e impossibilitado de contribuir com despesas outras, especialmente diante da chegada de um filho.

Presumida a declaração como verdadeira, cabe à parte contrária, ao impugnar o pedido, comprovar a situação financeira da outra parte, cuja alegação foi aventada. No entanto, a imobiliária não trouxe aos autos nenhum elemento que desconstitua as declarações expostas pela autora, cujo benefício fora concedido já em instância primeva.

Portanto, diante do exposto, não cabe acolhimento à impugnação preliminar, momento em que passo à análise do mérito recursal.

É incontroversa a relação jurídica havida entre as partes, bem como o adimplemento de 53 (cinquenta e três) parcelas, perfazendo um valor de R$ 104.418,94 (cento e quatro mil, quatrocentos e dezoito reais e noventa e quatro centavos) pela parte autora.

A celeuma dos autos reside na irresignação da primeira apelante com a alegada inexecução contratual e a consequente responsabilidade exclusiva pela resolução do contrato.

Já a segunda apelante insurge-se contra a não concessão de lucros cessantes e com o valor, no seu entender, a menor, arbitrado a título de danos morais.

Pela legislação privada, alguns requisitos devem ser observados quando da contratação, dentre eles, destacamos os basilares: princípios da função social do contrato e o da boa-fé, nos termos dos artigos 421 e 422, ambos do CC/02.

O art. 422 do Código Civil, ao definir que os contratantes são obrigados a observar a probidade e a boa-fé, tanto na conclusão do contrato, quanto na sua execução, veio reforçar a ideia do Pacta Sunt Servanda.

Ao tratar da força obrigatória dos contratos, ensina o ilustre jurista Sílvio de Salvo Venosa:

 

“(...) Um contrato válido e eficaz deve ser cumprido pelas partes: pacta sunt servanda. O acordo de vontades faz lei entre as partes. Essa obrigatoriedade forma a base do direito contratual. O ordenamento deve conferir à parte instrumentos jurídicos para obrigar o contratante a cumprir o contrato ou a indenizar pelas perdas e danos. Não tivesse o contrato força obrigatória e estaria estabelecido o caos.”

 

Em sequência, verifica-se que a primeira apelada comprova adimplemento considerável do contrato, ao passo que a primeira requerente informa que o imóvel estava concluído e pronto para entrega, contudo a compradora deixou de adimplir com a parcela referente às chaves.

Bem, o art. 373 do Código de Processo Civil, fiel ao princípio do dispositivo, de forma clara e expressa, estabeleceu as regras que definem o ônus subjetivo da prova, repartindo-o da seguinte maneira:

 

"Art. 373. O ônus da prova incumbe:

(...)

II- ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor."

 

Quem quer fazer valer um direito em juízo, deve provar os fatos constituidores dos seus fundamentos. Com base nisso, entendo que a insurgência recursal da primeira apelante não tem condições de prosperar, pelo que exponho a diante.

Da análise do arcabouço probatório dos autos restou consolidado que, no momento que a sentença a quo foi prolatada, o atraso do imóvel já ultrapassava 17 meses, além dos 6 inicialmente permitidos por previsão contratual. O documento “HABITE-SE” só foi expedido em fevereiro de 2020, portanto, mais de 2 anos após o acordo de entrega do imóvel.

Após o atraso em Janeiro/2018, a autora continuou a adimplir as prestações relativas ao contrato, ressalte-se, até Maio/2019, mesmo sem a devida contraprestação da promitente vendedora. Portanto, facilmente reconhecível a boa-fé e probidade latentes à compradora que, decidida a não mais manter continuidade à relação contratual, ainda que honrasse com a prestação correspondente às chaves, cujo vencimento se daria em agosto/2019, não as receberia, ante a impossibilidade da incorporadora entrega-las.

Os elementos probantes acostados ao processo revelam a ocorrência de conduta manifestamente lesiva da primeira apelante, cuja responsabilização não pode olvidar-se.

Incontroverso o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, é plenamente justificável a rescisão do contrato, com o retorno das partes ao status quo ante. Nesse contexto, configurada a culpa exclusiva da promitente-vendedora não se faz viável a retenção de quaisquer valores pagos pela promitente compradora, devendo, ainda, a restituição integral do valor pago, ser realizada em parcela única, seguindo entendimento sumular do Superior Tribunal de Justiça:

 

Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

 

Relativo ao pleito exposto no segundo apelo interposto por Rochele Juliane, entendo assistir razão com o magistrado de piso.

A Compradora colacionou aos autos, tão somente, declaração de um locador referente à eventuais alugueis recebidos. Contudo, o documento (ID 1822035) não se mostra suficiente a comprovar os gastos alegados, no montante de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais). Portanto, entendo não haver comprovação quanto aos lucros cessantes, motivo pelo qual, afasto a condenação nesse aspecto.

Os danos morais, contudo, revelam-se em espécie, pois o atraso prolongado na entrega do imóvel não se caracteriza como mero inadimplemento contratual e aborrecimento, ainda mais quando o contratante dispôs de significativa quantia, sem previsão de conclusão e sob gerência de empresa que não se propõe a resolver, negociar, ressarcir ou reduzir os efeitos trazidos por seu inadimplemento contratual. Inafastável, portanto, e de forma rigorosa, a condenação em danos morais.

A autora planejou a chegada de um filho contando com a conclusão e a entrega da moradia que adquiriu e teve as expectativas frustradas, necessitando retornar à casa dos pais e, posteriormente à chegada do recém-nascido, alugar imóvel concomitante ao pagamento das parcelas contratadas.

A propósito, confiram-se os precedentes de diversos tribunais pátrios do país:

 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANO MORAL. CONFIGURADO. - O atraso injustificado na entrega de imóvel por parte da construtora, frustrando as justas expectativas nela depositadas pelos adquirentes, gera dano moral indenizável - O quantum indenizatório a título de danos morais deve obedecer aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, observados o caráter pedagógico, punitivo e reparatório - Os honorários advocatícios devem ser fixados em valor suficiente para remunerar o trabalho do advogado, observados os critérios do art. 85, do CPC. (TJ-MG - AC: 10000200478568001 MG, Relator: Aparecida Grossi, Data de Julgamento: 30/06/0020, Data de Publicação: 03/07/2020)

EMENTA: APELAÇÃO. RESCISÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CONSTRUTORA. OBRA NÃO INICIADA. DANO MORAL RECONHECIDO. -Comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido, impõe-se reconhecer o dano moral indenizável -O dano moral é patente, na medida em que, o descumprimento da obrigação pela Construtora, com atraso superior ao avençado da data prometida para a entrega do imóvel, constitui em ofensa moral, diante da frustração causada ao Mutuário, de receber a tão sonhada casa própria no prazo esperado. (TJ-MG - AC: 10180170024590001 MG, Relator: Luiz Carlos Gomes da Mata, Data de Julgamento: 16/05/2019, Data de Publicação: 24/05/2019)

 

Nesse sentido, o montante arbitrado na sentença, qual seja de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), ao meu entendimento, revela-se aquém do que entendo, in casu, verdadeiramente devido, a ponto de não cumprir sua função indenizatória e pedagógica, mostrando-se mais razoável, na esteira da jurisprudência pátria, o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais).

Dessa forma, no tocante ao valor, velando pelo binômio necessidade/proporcionalidade, fixo no quantum de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), corrigidos monetariamente desde a data desta decisão, acrescidos dos juros de mora de 1% ao mês a contar da data da citação.

Em razão da sucumbência e, nos termos do art. 85, § 11 do CPC, majoro os honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, eis que fixados, em sentença primeva, no percentual de 10% (dez por cento).

Ante todo o exposto, voto pelo conhecimento de ambas as apelações, para no mérito, negar provimento à Apelação principal e dar parcial provimento à Apelação Adesiva, nos termos e fundamentos alhures expostos.

 

Sessão Ordinária Virtual, realizada no período de 22 a 29 de julho, da 2ª Câmara Especializada Cível, presidida pelo Exmo. Sr. Des. José James Gomes Pereira.

Participaram do julgamento os Exmo. Sr. Des. José James Gomes Pereira, Exmo. Sr. Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior e Exmo. Sr. Dr. Dioclécio Sousa da Silva (Juiz convocado).

Ausência justificada do Exmo. Sr. Des. Manoel de Sousa Dourado, em gozo de férias regulamentares.

Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça.

SALA DAS SESSÕES VIRTUAIS DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, Teresina, 29 de julho de 2022.

Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

- Relator -