APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROMESSA DE COMPRA E VENDA REALIZADA POR EMPRESA PÚBLICA. LIBERAÇÃO DE GRAVAMES SOBRE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO POR REPRESENTANTE LEGAL.  AVALIAÇÃO PRÉVIA. ATO DA PRÓPRIA EMPRESA. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. EXISTÊNCIA. PRINCÍPIO DA PROIBIÇÃO DE SE BENEFICIAR DA PRÓPRIA TORPEZA. VEDAÇÃO AO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO.  

1 – É válido o contrato assinado por gerente de projetos de Empresa Pública que aparentava perante os compradores possuir legitimidade para assinatura do referido documento, ainda mais quando o contrato também foi assinado pela diretora presidente.  

2 – A Empresa Pública que emitiu boletos de pagamento das prestações em nome da parte Cessionária anuiu com a cessão do contrato. Assim, a ausência de avaliação prévia do imóvel não pode ser oponível às partes, uma vez que se trata de ato da própria Empresa.  

3 - Incidência do princípio da boa-fé objetiva, que impõe à empresa contratante dever de cooperação com a regularização do imóvel, sendo vedado que venha a se beneficiar da própria torpeza ou adote comportamento contraditório.  

4 - Recurso conhecido e improvido. 

Trata-se de Apelação Cível interposta pela EMPRESA DE GESTÃO DE RECURSOS DO ESTADO DO PIAUI - EMGERPI nos autos da Ação de Obrigação de Fazer com Pedido Liminar ajuizada por CALLINE SEKEFF BUDARUICHE DA SILVA, ROSENIRA DE SOUSA BRITO e AUGOSTINHO CARDOSO DE BRITO NETO, pretendendo a reforma da sentença proferida pelo MM. Juiz da 3ª Vara Cível da Comarca de Teresina, que julgou parcialmente procedente o pedido para condenar  ré a liberar os gravames constituídos sobre o imóvel adquirido. 

Nas razões do presente recurso. ID 984905 (p. 744/784), o apelante alega a nulidade dos contratos, sob o fundamento de que foram assinados pela gerente de processos imobiliários, agente que, de acordo com o Estatuto Social da empresa, não possui poderes para o ato. 

Sustenta, ainda, que deve haver prévia avaliação antes da alienação de bens da Administração Pública, e como no caso não ocorreu, a nulidade do contrato firmado deve ser declarada. 

Devidamente intimadas, as partes apeladas apresentaram contrarrazões ID 984905 (p. 759/765), oportunidade em que rebatem todos os argumentos trazidos pelo apelante, pugnando, por fim, pelo improvimento do recurso. 

Em decisão de admissibilidade ID 1334242, o recurso foi recebido apenas no efeito devolutivo. 

Instado a se manifestar, o Ministério Público Superior deixou de emitir parecer de mérito, ante a ausência de interesse público que justifique sua intervenção, conforme declarado no ID 1629646. 

É o relatório. 

DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE RECURSAL 

Presentes as condições recursais (legitimidade, interesse e possibilidade jurídica) e os pressupostos legais (órgão investido de jurisdição, capacidade recursal das partes e regularidade formal – forma escrita, fundamentação e tempestividade), o recurso interposto deve ser conhecido. 

MÉRITO DO RECURSO 

Cuida a espécie de Apelação por meio da qual a EMPRESA DE GESTÃO DE RECURSOS DO PIAUÍ - EMGERPI pretende reforma da sentença proferida pelo Juiz da 3ª Vara Cível da Comarca de Teresina. A sentença determinou a liberação dos gravames constituídos sobre o apartamento 108, bloco D, no Condomínio Alô Teresina, adquirido pela parte apelada CALLINE SEKEFF BUDARUICHE DA SILVA e repassado aos demais apelados.  

A resistência da parte apelante se fundamenta no argumento de que a gerente de processos que assinou o contrato de compromisso de compra e venda do imóvel para a parte apelada CALLINE SEKEFF BUDARUICHE DA SILVA não possuía competência para o ato. Assevera, também, que o imóvel não foi previamente avaliado, descumprindo preceito do art. 17 da Lei 8.666/93, vigente à época. 

Inicialmente, observo que a alegação de que o contrato fora assinado por funcionário que não detinha capacidade não pode ser oponível às partes apeladas. O contrato se trata de documento produzido em papel timbrado da própria EMGERPI, assinado por seus funcionários e com firma reconhecida em cartório.  Portanto, ainda que supostamente assinado por pessoa ilegítima, esta pessoa, perante os apelados, detinha toda aparência de representante legal da empresa. Por outro lado, observo que, além da subscrição supostamente ilegítima, o contrato também foi assinado pela diretora presidente da EMGERPI, ID 984905, pág. 40.  

Quanto à cessão do imóvel aos demais apelados, é indubitável que a própria EMGERPI endossou a operação. Isto porque os boletos juntados aos autos foram expedidos pela própria EMGERPI, em nome da parte apelada ROSENIRA DE SOUSA BRITO, ID 984905, pág. 42 e 43, ora cessionária.  

De igual modo, sem fundamento o argumento da parte apelante de que não pode liberar os gravames do imóvel por ausência de prévia avaliação do bem. O motivo é simples. É que esta providência competia única e exclusivamente à própria apelante. Se a EMGERPI não estivesse de acordo com a avalição, não teria expedido os boletos necessários ao pagamento dos valores devidos em nome da cessionária, ora apelada.  

O que resta demonstrado nos autos é que a EMGERPI apresenta uma recusa injustificada em colaborar com a partes adquirentes para a regularização do imóvel. Este tipo de comportamento fomenta, sobremaneira, a situação irregular de milhares de imóveis nesta cidade, sobretudo nestas hipóteses de imóveis oriundos de programas habitacionais dos entes estatais. Deve, portanto, ser rechaçada a atitude da Empresa pelo Poder Judiciário. 

Segundo a moderna teoria contratual, as partes devem agir observando o princípio da boa-fé objetiva, devendo atuar para que ambas as partes obtenham o proveito almejado quando da celebração do negócio jurídico. Assim, com base neste princípio, as partes possuem o dever de cooperar para realização da finalidade pretendida pelo negócio. No caso em análise, a finalidade é que as partes apeladas possam regularizar o imóvel adquirido junto à EMGERPI.  

Caio Mário da Silva Pereira ensina que: 

Princípio da boa-fé objetiva: A boa-fé objetiva não cria apenas deveres negativos, como o faz a boa-fé subjetiva. Ela cria também deveres positivos, já que exige que as partes tudo façam para que o contrato seja cumprido conforme previsto e para que ambas obtenham o proveito objetivado. Assim, o dever de simples abstenção de prejudicar, característico da boa-fé subjetiva, se transforma na boa-fé objetiva em dever de cooperar. O agente deve fazer o que estiver a seu alcance para colaborar para que a outra parte obtenha o resultado previsto no contrato, ainda que as partes assim não tenham convencionado, desde que evidentemente para isso não tenha que sacrificar interesses legítimos próprios. (Instituições de Direito Civil – Contratos, 11ª ed., Forense: Rio de Janeiro, v. III, 2003, p. 21) 

Em decorrência da aplicação da boa-fé objetiva e, ainda, em razão da vedação ao benefício decorrente da própria torpeza (nemo auditur propriam turpitudinem allegans), aplica-se no ordenamento jurídico brasileiro a teoria da vedação ao comportamento contraditório, do latim nemo potest venire contra factum proprium, com ampla aceitação na jurisprudência brasileira, conforme se extraí do seguinte julgado: 

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. FRANQUIA. CONTRATO NÃO ASSINADO PELA FRANQUEADA. NULIDADE. INOCORRÊNCIA. VEDAÇÃO AO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. JULGAMENTO: CPC/2015. (…). 7. A exigência legal de forma especial é questão atinente ao plano da validade do negócio (art. 166, IV, do CC/02). Todavia, a alegação de nulidade pode se revelar abusiva por contrariar a boa-fé objetiva na sua função limitadora do exercício de direito subjetivo ou mesmo mitigadora do rigor legis. A proibição à contraditoriedade desleal no exercício de direitos manifesta-se nas figuras da vedação ao comportamento contraditório (nemo potest venire contra factum proprium) e de que a ninguém é dado beneficiar-se da própria torpeza (nemo auditur propriam turpitudinem allegans). A conservação do negócio jurídico, nessa hipótese, significa dar primazia à confiança provocada na outra parte da relação contratual. (…). (REsp 1881149/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/06/2021, DJe 10/06/2021) 

Ora, o que a parte apelante pretende é, na verdade, se beneficiar da própria torpeza, uma vez que o que se demonstra nos autos é que o contrato fora devidamente assinado por seus representantes. E, se de algum modo, seus representantes deixaram de proceder à avaliação que ela entendia necessária para realização do ato, a apelante não pode se beneficiar deste argumento.   

No mais, é contraditório seu comportamento de celebrar contrato, anuir com a cessão para terceiros, emitir em nome destes os boletos de pagamento e, ao final, se negar a expedir os documentos necessários à regularização do imóvel.  

Assim, resta claro nos autos que a EMGERPI cedeu o imóvel à apelada CALLINE SEKEFF BUDARUICHE DA SILVA e anuiu com a cessão do imóvel aos apelados ROSENIRA DE SOUSA BRITO e AUGOSTINHO CARDOSO DE BRITO NETO.  

Ante o exposto, conheço do apelo, ao tempo em que, no mérito, nego-lhe provimento, mantendo-se incólume a r. sentença monocrática. 

Nos termos do art. 85, §§ 2º, 8º e 11, majoro os honorários advocatícios para R$ 2.000,00 (dois mil reais). 

DECISÃO: Acordam os componentes da 2ª Câmara de Direito Público, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator. Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira, Des. Manoel de Sousa Dourado – Relator e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior. Impedimento/Suspeição: Não houve. Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça. SALA DAS SESSÕES VIRTUAIS DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO, em Teresina, 28 abril a 05 de maio de 2023.