APELAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. ART. 58 DA LEI Nº 4.591/64. DESNATURAÇÃO DO CONTRATO. APLICAÇÃO DO CDC. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1.Demonstrados que a Construtora, além de ser a titular do domínio do lote, participou da alienação do imóvel, atuou como administradora da obra e na direção do condomínio e na cobrança dos condôminos, resta desnaturado o contrato de “construção por administração”, previsto no art. 58 da Lei nº 4.591/64 (Precedentes do STJ - REsp 426.934/SP). 2.Descaracterizado a natureza da avença, deve ser reconhecida a incidência da norma protetiva do consumidor. 3.O imóvel ainda não havia sido entregue até o ajuizamento desta demanda, mesmo o prazo inicial de entrega sendo fixado em 30 de setembro de 2010. Em relação ao tema a jurisprudência pátria vem se posicionando no sentido de reconhecer a abusividade do referido comportamento. 4.Cabe reconhecer o dever dos apelados em restituir os valores despendidos pelos autores, devidamente atualizados, acrescidos dos correspondentes juros de mora de 1% (um por cento) a contar da citação (REsp 1.740.911/DF, DJe 22/8/2019). 5.Entende-se devida a condenação dos recorridos ao pagamento dos lucros cessantes, visto que que o consumidor, privado de ingressar no imóvel na data almejada, tem prejuízo econômico, seja por deixar de alugar o apartamento, seja por ter de pagar aluguel de imóvel para residir. 6.Diante das peculiaridades do presente caso, cujo imóvel adquirido nunca fora repassado aos demandantes, percebe-se a lesão à esfera personalíssima da pessoa, exsurgindo o dever de reparar os danos morais ocasionados ao requerente. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0002948-46.2016.8.18.0140 - Relator: RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 01/09/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0002948-46.2016.8.18.0140

APELANTE: FRANCISCO MARCELO CARVALHO MENDES, SILVANIA TIMOTEO DE SOUZA MENDES

Advogado(s) do reclamante: ANSELMO ALVES DE SOUSA, ALEX CASTELO BRANCO MAGALHAES, ALAN CASTELO BRANCO MAGALHAES

APELADO: IMOBILIARIA GARANTIA LTDA

Advogado(s) do reclamado: MARCELO SALES DE MOURA

RELATOR(A): Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

 

EMENTA

 

APELAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. ART. 58 DA LEI Nº 4.591/64. DESNATURAÇÃO DO CONTRATO. APLICAÇÃO DO CDC. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 

1.Demonstrados que a Construtora, além de ser a titular do domínio do lote, participou da alienação do imóvel, atuou como administradora da obra e na direção do condomínio e na cobrança dos condôminos, resta desnaturado o contrato de “construção por administração”, previsto no art. 58 da Lei nº 4.591/64 (Precedentes do STJ - REsp 426.934/SP).

2.Descaracterizado a natureza da avença, deve ser reconhecida a incidência da norma protetiva do consumidor.

3.O imóvel ainda não havia sido entregue até o ajuizamento desta demanda, mesmo o prazo inicial de entrega sendo fixado em 30 de setembro de 2010. Em relação ao tema a jurisprudência pátria vem se posicionando no sentido de reconhecer a abusividade do referido comportamento.

4.Cabe reconhecer o dever dos apelados em restituir os valores despendidos pelos autores, devidamente atualizados, acrescidos dos correspondentes juros de mora de 1% (um por cento) a contar da citação (REsp 1.740.911/DF, DJe 22/8/2019).

5.Entende-se devida a condenação dos recorridos ao pagamento dos lucros cessantes, visto que  que o consumidor, privado de ingressar no imóvel na data almejada, tem prejuízo econômico, seja por deixar de alugar o apartamento, seja por ter de pagar  aluguel de imóvel para residir.

6.Diante das peculiaridades do presente caso, cujo imóvel adquirido nunca fora repassado aos demandantes, percebe-se a lesão à esfera personalíssima da pessoa, exsurgindo o dever de reparar os danos morais ocasionados ao requerente.

 

RELATÓRIO

 

O SENHOR DESEMBARGADOR RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS (Relator):

 

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto por FRANCISCO MARCELO CARVALHO MENDES, SILVANIA TIMOTEO DE SOUZA MENDES requerendo a reforma da sentença do JUÍZO DA 8ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE TERESINA - PI que julgou improcedentes os pedidos formulados nos autos da Ação de Rescisão contratual c/c danos materiais e morais por ele interposta em face do IMOBILIARIA GARANTIA LTDA. 

Apelação: Em suas razões recursais, o recorrente alega, em síntese, que o objeto da ação é o reconhecimento de que, em face das circunstâncias fáticas apontadas, haveria a descaracterização do alegado “contrato por administração” na aquisição do imóvel, e, em consequência, a relação estaria albergada pelas normas protetivas do Código de Defesa. 

Ademais, sustenta que deve haver a rescisão do contrato, diante da mora perpetrada pela apelada na entrega do imóvel objeto da avença. Aduz que o risco da atividade pertence ao empreendimento e que a mora dos demais adquirentes não constitui caso de força maior a ensejar a exclusão da responsabilidade da ré.

Outrossim, aponta que o prazo para entrega, incluindo a tolerância legal de 180 dias, era em março de 2011 e que, assim, em virtude do inadimplemento culposo da requerida de cerca de sete anos, esta deve arcar com os lucros cessantes e os danos morais sofridos pelos requerentes.

Contrarrazões: Intimada para apresentação de contrarrazões, a parte adversa pugna pelo desprovimento do presente apelo.

Manifestação do Ministério Público: sem parecer de mérito ao argumento de que está ausente de interesse público que justifique sua intervenção.

É a síntese do necessário.

 

VOTO

O SENHOR DESEMBARGADOR RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS (Relator):

 

I- DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE 

 

Conheço do presente recurso de apelação, vez que presentes os requisitos de admissibilidade, nos termos da decisão de ID 1010168.

 

II – EXAME DO MÉRITO RECURSAL

 

Sustentam os recorrentes que, embora o contrato impugnado seja previsto como de incorporação por preço de custo ou construção por administração, existem várias circunstâncias que descaracterizam a avença firmada entre as partes em relação à modalidade inicialmente elencada.

Em sua petição inicial e também nas razões recursais do presente recurso, os recorrentes apontam várias circunstâncias que não se coadunariam com a modalidade de incorporação por preço de custo, cuja Lei nº 4.591/64, denominou “construção por administração”, nos termos dos artigos 58 e seguintes.

O recorrente, dentre outras irregularidades, indica que: a alienante do imóvel seria a própria apelada, a qual atua também como incorporadora e construtora do empreendimento; o condomínio formado pelos adquirentes das unidades é, verdadeiramente, presidido pela própria demandada, sendo inclusive responsável pela gestão financeira dos valores pagos pelas unidades; o pagamento é efetuado em conta indicada pela apelada, e não pelo condomínio; no contrato de adesão formulado pelas partes, os contratantes cedem poderes à requerida, e não ao condomínio; previamente, é estipulado no contrato de adesão que a requerida detém poderes para emitir notas, aceitar promissórias em seu próprio nome, sendo a cobrança pela administração da inadimplência responsabilidade da ré (cláusulas 1, 2.2, 3.2, 5,11, 14). 

Diante do exposto, em análise do arcabouço constante dos autos, constata-se que assiste razão aos autores, porquanto a construtora também se apresenta como administradora da obra, apesar da constituição de uma Comissão de Representantes.

De outro modo, o contexto fático da relação entre a requerida, o condomínio e os autores evidenciam a desnaturação do contrato de construção por administração. A atuação da apelada demonstra que não foram obedecidas as regras do art. 58, caput, I e II da Lei nº 4.591/64.

Apesar de a indicação contratual ser de que a construção seria realizada a preço de custo, o que provavelmente se fez com o objetivo de transferir os riscos do negócio aos adquirentes, a natureza do pacto entabulado entre as partes se configura como contrato de compra e venda ao consumidor final, tendo a recorrida atuado, não como uma mera administradora da obra de construção, e sim como incorporadora e fornecedora de unidades imobiliárias autônomas no mercado de consumo.

A desnaturação do contrato de construção por administração já foi objeto de recurso especial, cujo aresto restou assim ementado:

 

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO (PREÇO DE CUSTO). DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS POR ADQUIRENTE. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA QUE RESTOU RESPONSÁVEL POR TODA A ADMINISTRAÇÃO DO EMPREENDIMENTO, INCLUSIVE PELO RECEBIMENTO DAS PARCELAS PAGAS PELOS CONDÔMINOS.

1. Não há falar em violação ao art. 535 do Código de Processo Civil. O Eg. Tribunal a quo dirimiu as questões pertinentes ao litígio, afigurando-se dispensável que venha examinar uma a uma as alegações e fundamentos expendidos pelas partes.

2. A construção do imóvel sob o regime de administração (preço de custo), na forma do artigo 58 da Lei nº 4.591/64, é negócio coletivo, administrado pelos próprios condôminos, adquirentes de frações ideais do empreendimento, que, por meio de uma comissão de representantes, recebe, administra e investe os valores vertidos por todos, motivo pelo qual os riscos do empreendimento são de responsabilidade dos próprios adquirentes, sendo incabível, em regra, que a incorporadora figure no pólo passivo da ação de devolução das parcelas pagas e administradas pelo condomínio.

3. Contudo, no caso ora em análise, embora exista a figura do condomínio, os valores devidos para a realização da construção eram pagos diretamente ao alienante das frações ideais, o qual se confunde com os incorporadores, restando ao condomínio, somente, a fiscalização das obras realizadas, razão pela qual não há falar em carência da ação, respondendo os réus, em tese, pela devolução dos valores pagos e pelos eventuais danos decorrentes do alegado inadimplemento da obrigação.

4. Recurso especial conhecido em parte, e, nesta parte, provido. (REsp 426.934/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 16/03/2010, DJe 12/04/2010). 

 

Destarte, impõe-se reconhecer afastamento da caracterização do contrato de administração previsto no art. 58 e seguintes da Lei nº 4.591/64 e, em consequência, que seja reconhecida a relação de construção e comercialização de unidade habitacional.

À vista disso, resta patente a incidência das normas protetivas do consumidor ao presente feito. Dessa feita, o autor é destinatário final do produto oferecido pela ré, qual seja, construção e comercialização de unidade habitacional (artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor).

Reconhecida a aplicação do código consumerista, deve-se consignar que a avença contesta deverá ser interpretada do modo mais favorável ao consumidor, especialmente, no que se refere às cláusulas que coloquem em desvantagem exagerada, tais como, as de irrevogabilidade e irretratabilidade dos contratos da espécie.

Por conseguinte, tem-se que averiguar se houve mora ou inadimplência da requerida, apta a ensejar a desconstituição da avença, com a imposição das consequências decorrentes da inadimplência do contrato entabulado à apelada.

A demandada sustenta o atraso na entrega do imóvel em decorrência da mora dos demais condôminos no pagamento de suas partes.

Entretanto, diante  descaracaterização do contrato de construção por administração, tratando-se de pacto de compra e venda de unidade habitacional, não pode a ré transferir aos autores o ônus pela alegada mora dos demais adquirentes, sendo responsabilidade da apelada o dever de arcar com sua contraprestação contratual, independentemente, do inadimplemente dos demais.

Como bem destacado pelos apelantes, o risco de empreendimento pertence ao fornecedor do bem ou serviço. Outrossim, merece guarida a alegação dos apelantes de que, ainda que fosse o caso de se reconhecer a eficácia do contrato como construção por administração, apresenta-se demasiadamente desproporcional a excessiva mora na entrega da obra, ao se contrapor o importe devido pelos condôminos, de cerca de 765.929,97, com o total do empreendimento de R$ 14.630.504,00.

De qualquer modo, ainda que os argumentos supracitados não fossem suficientes, resta patente que não pode a vendedora estabelecer, ao seu talante, o prazo de entrega com prorrogações infinitas. Ainda mais, quando reconhecida a incidência das normas protetivas do consumidor.

Malgrado, o imóvel ainda não havia sido entregue até o ajuizamento desta demanda, isto é, fevereiro de 2016, mesmo o prazo inicial de entrega sendo fixado em 30 de setembro de 2010. Em relação ao tema a jurisprudência pátria vem se posicionando no sentido de reconhecer a abusividade do referido comportamento, in verbis:

 

PROCESSO CIVIL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. CDC. APLICAÇÃO. PRORROGAÇÃO ALÉM DE 180 DIAS. ABUSIVIDADE. LUCROS CESSANTES. ALUGUÉIS DE IMÓVEIS SIMILARES. CABIMENTO. CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. MULTA MORATÓRIA. EQUILÍBRIO CONTRATUAL. INVERSÃO.

A cláusula que prorroga o prazo de entrega das chaves em 26 (vinte e seis) meses após a assinatura do contrato de financiamento com o agente financeiro, além do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias), coloca o consumidor em extrema desvantagem, o que enseja sua nulidade na forma do art. 51, inc. IV, do Código de Defesa do Consumidor.

(...) É cabível a inversão de disposição contratual para condenar o fornecedor ao pagamento de encargos moratórios, embora previstos no contrato apenas para o caso de mora do consumidor, tendo em vista a necessidade de preservação do equilíbrio contratual. (...) (Acórdão n.906737, 20150710141558APC, Relator: HECTOR VALVERDE SANTANNA, Revisor: ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, 6ª Turma Cível, Data de Julgamento: 18/11/2015, Publicado no DJE: 24/11/2015. Pág.: 297).

 

Destaque-se que, sendo incontroversa a não entrega do imóvel ao adquirente, impõe-se reconhecer que a recorrida deve responder de forma objetiva pelos danos causados aos consumidores, em conformidade com o art. 14 do CDC.

Nesses termos, a mora da requerida teve início em março de 2011, término do prazo de entrega da unidade imobiliária ao autor, após o decurso do período de tolerância de 180 dias.

Assim sendo, diante do reconhecimento ao direito de rescisão do contrato e da mora dos recorridos, cabe igualmente reconhecer o dever dos apelados em restituir os valores despendidos pelos autores, devidamente atualizados, acrescidos dos correspondentes juros de mora de 1% (um por cento) a contar da citação.

Porquanto, consoante o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recursos repetitivos (REsp 1.740.911/DF, DJe 22/8/2019), os juros de mora sobre os valores a serem devolvidos ao comprador inocente, quando reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, devem ser contados a partir da citação válida.

Por conseguinte, os recorrentes requerem a condenação da ré ao pagamento de alugueis (lucros cessantes) no importe de R$ 52.200,00, valor atualizado até 11/01/2016.

Nesse ponto, de fato, entende-se devida a condenação dos recorridos ao pagamento dos lucros cessantes, visto que  que o consumidor, privado de ingressar no imóvel na data almejada, tem prejuízo econômico, seja por deixar de alugar o apartamento, seja por ter de pagar  aluguel de imóvel para residir.

A indenização correspondente aos alugueres decorre da efetiva privação do uso do imóvel, diante da inadimplência contratual do apelado. Contudo, no que se refere ao valor, a indenização deverá ser equivalente ao “valor locativo” do imóvel (parâmetro fixado pelo STJ no Tema 970), correspondente a 0,5% do valor imóvel mensalmente, a partir da mora, importe, este, a ser apurado na correspondente fase satisfativa.

Por fim, no que pertine ao pleito de indenização por danos morais, mostra-se perceptível que os desgastes emocionais sofridos pelos requerentes ultrapassam a esfera do dissabor decorrente de um mero inadimplemento contratual. Assim, sobressai o dever das demandadas em arcar com a responsabilidade pelos danos causados.

Não se pode olvidar que o bem adquirido é um imóvel de valor orçado em R$ 285.490,00, à época, não se tratando de um objeto que pode ser descartado ou adquirido facilmente outro em seu lugar. 

Portanto, diante das peculiaridades do presente caso, cujo imóvel adquirido nunca fora repassado aos demandantes, percebe-se a lesão à esfera personalíssima da pessoa, exsurgindo o dever de reparar os danos morais ocasionados ao requerente.

Em sendo assim, o dano moral, que advém do comportamento indevido do apelado, impõe a manutenção do valor indenizatório, sendo a quantia R$ 15.000,00 (quinze mil reais) apropriada à espécie, em observância aos princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, valor este que deve ser corrigido pela taxa SELIC, a contar do arbitramento judicial (CC, art. 406 e STJ, Tema Repetitivo n° 176).

 

III – DA DECISÃO

 

Conheço do recurso da parte autora e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO para, reformar a sentença:

a) desconstituir o negócio jurídico avençado, condenando a requerida a restituir na totalidade os valores pagos, com correção monetária e juros de mora a contar da citação;

b) condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes no patamar de 0,5% sobre o valor do contrato por mês de atraso, desde março de 2011, até a data de publicação da decisão, com correção monetária e juros de mora a partir da citação.

c) condenar a parte apelada em danos morais, cujo importe fixo em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), corrigidos pela taxa SELIC (CC, art. 406 e STJ, Tema Repetitivo n° 176), a incidir partir da data do arbitramento;

d) Por fim, condeno a parte requerida ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que arbitro em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85 §§ 1° e 2°, do Código de Processo Civil.

É o voto.

Teresina (PI), data registrada no sistema.

Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

Relator