EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEIS. RECURSO CONHECIDO, MAS PARA NEGAR-LHES PROVIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. Cuida-se, na origem, de ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, para aquisição de 04(quatro) imóveis (apartamento), com prazo de entrega dos imóveis para janeiro/2018, sendo estendido para 31/07/2018, de acordo com a tolerância de 180(cento e oitenta) dias, de acordo com o contrato. No entanto, passados mais de um ano e meio, a empresa demandada não cumpriu o pactuado, requerendo o autor a sua rescisão, sendo declarado rescindido o contrato em razão do inadimplemento contratual da construtora requerida. Cumpre destacar que a relação jurídica existente entre as partes se caracteriza como sendo de consumo, uma vez que o Autor e Ré enquadram-se nos conceitos de consumidor e fornecedor, respectivamente, previstos no Código de Defesa do Consumidor. Percebe-se que de acordo com a documentação acostada aos autos o promitente comprador, ora apelado, afirmam que não fora respeitado o prazo de 180(cento e oitenta) dias para a entrega dos imóveis, desrespeitando a recorrente a cláusula III contratual. Confirma ainda, que já se passaram mais de um ano e meio de atraso e a apelante entregou os imóveis ao apelado. Assim, a questão deve ser analisada à luz das disposições das normas consumeristas. Nota-se, neste caso, a inadimplência da apelante em relação ao prazo para entrega dos imóveis, sem qualquer causa justificadora capaz de sustentar o ocorrido, fato este que deixou o apelado Irresignado, perdendo o interesse no negócio. Com efeito, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos, ex vi do art. 475 do CC. Frise-se que a recorrente não provou que houve excludente de responsabilidade, na forma do art. 14, § 3º do CDC, como fatos alheios a sua vontade. O que se tem em concreto é que a obra não foi entregue ao promitente comprador no prazo estabelecido no contrato de compra e venda. Cabível, pois, a determinação de devolução do valor pago integralmente, de forma imediata, a fim de que as partes voltem ao status quo ante, nos termos da Súmula 543 do STS. Por outro lado, à luz do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos – Tema 577 -, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. Precedentes. Recurso conhecido, mas para NEGAR-LHES PROVIMENTO, mantendo-se, consequentemente, a sentença a quo em todos os seus termos e fundamentos, com acréscimo de 5% (cinco por cento) de honorários sucumbenciais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0832891-70.2019.8.18.0140 - Relator: JOSE JAMES GOMES PEREIRA - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 08/08/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0832891-70.2019.8.18.0140

APELANTE: R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA

Advogado(s) do reclamante: ANA VALERIA SOUSA TEIXEIRA

APELADO: LUIZ CARLOS MAGNO SILVA

Advogado(s) do reclamado: RAQUEL HECK MARIANO DA ROCHA, CARLOS ROBERTO KIRCHHOF, KAREN GIL PORTAL, RAFAEL WEYNE VARGAS

RELATOR(A): Desembargador JOSÉ JAMES GOMES PEREIRA

 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEIS. RECURSO CONHECIDO, MAS PARA NEGAR-LHES PROVIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. Cuida-se, na origem, de ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, para aquisição de 04(quatro) imóveis (apartamento), com prazo de entrega dos imóveis para janeiro/2018, sendo estendido para 31/07/2018, de acordo com a tolerância de 180(cento e oitenta) dias, de acordo com o contrato. No entanto, passados mais de um ano e meio, a empresa demandada não cumpriu o pactuado, requerendo o autor a sua rescisão, sendo declarado rescindido o contrato em razão do inadimplemento contratual da construtora requerida. Cumpre destacar que a relação jurídica existente entre as partes se caracteriza como sendo de consumo, uma vez que o Autor e Ré enquadram-se nos conceitos de consumidor e fornecedor, respectivamente, previstos no Código de Defesa do Consumidor. Percebe-se que de acordo com a documentação acostada aos autos o promitente comprador, ora apelado, afirmam que não fora respeitado o prazo de 180(cento e oitenta) dias para a entrega dos imóveis, desrespeitando a recorrente a cláusula III contratual. Confirma ainda, que já se passaram mais de um ano e meio de atraso e a apelante entregou os imóveis ao apelado. Assim, a questão deve ser analisada à luz das disposições das normas consumeristas. Nota-se, neste caso, a inadimplência da apelante em relação ao prazo para entrega dos imóveis, sem qualquer causa justificadora capaz de sustentar o ocorrido, fato este que deixou o apelado Irresignado, perdendo o interesse no negócio. Com efeito, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos, ex vi do art. 475 do CC. Frise-se que a recorrente não provou que houve excludente de responsabilidade, na forma do art. 14, § 3º do CDC, como fatos alheios a sua vontade. O que se tem em concreto é que a obra não foi entregue ao promitente comprador no prazo estabelecido no contrato de compra e venda. Cabível, pois, a determinação de devolução do valor pago integralmente, de forma imediata, a fim de que as partes voltem ao status quo ante, nos termos da Súmula 543 do STS. Por outro lado, à luz do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos – Tema 577 -, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. Precedentes. Recurso conhecido, mas para NEGAR-LHES PROVIMENTO, mantendo-se, consequentemente, a sentença a quo em todos os seus termos e fundamentos, com acréscimo de 5% (cinco por cento) de honorários sucumbenciais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. 

 

 

 

DECISÃO: Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator. 

 RELATÓRIO

Cuida-se de Apelação Cível interposta por RR CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA., contra sentença ID 5414296, proferida pelo Juízo de Direito da 7ª Vara Cível da Comarca de Teresina – PI, nos autos da Ação de Rescisão Contratual de Compra e Venda proposta por LUIS CARLOS MAGNO SILVA, ora apelado.

Sentenciando, o magistrado a quo julgou PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO AUTORAL, declarando rescindido os quatro Instrumentos Particulares de Promessa de Compra e Venda dos imóveis descritos na inicial, firmado entre as partes, e determinou que o réu restitua imediatamente e integralmente os valores pagos pelo autor, com correção monetária a partir do desembolso, acrescido de juros de mora a partir da citação. Determino que o requerido se abstenha de inserir o nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito, ou retire caso inserido, referente aos contratos objetos da presente lide. Condeno o réu no pagamento das custas processuais e nos honorários advocatícios da parte autora, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º do CPC.

Dessa decisão fora interposto Embargos de Declaração, sendo estes rejeitados. 

Descontente com esse resultado, a requerida interpôs recurso de apelação (Id 5414305), alegando em suas razões que firmou com a A. RIBEIRO DA SILVA EIRELE 04 (quatro) contratos de promessa de compra e venda de apartamentos: 1) Apartamento n.302, bloco Bouganville, Condomínio Solaris Residence Flowers; 2) Apartamento n.201, bloco Ipê, Condomínio Solaris Residence Flowers; 3) Apartamento n.201, bloco Teresina, Condomínio Solaris Residence City e 4) Apartamento n.202, bloco Teresina, Condomínio Solaris Residence City. Diz que a quitação da última parcela referente ao Aptº. 302, se deu em 28/06/2019, dos valores ajustados somente foi paga a quanta de R$ 105.644,57 (cento e cinco mil, seiscentos e quarenta e quatro reais e cinquenta e sete centavos) e que a entrega só não ocorreu em face da parcela referente às chaves do imóvel não ter sido quitada. Quanto ao Apt° 201, B Ipê, a quitação da última parcela se deu em 21/06/2019 e que a entrega não ocorreu por ausência de pagamento da parcela relativa às chaves do imóvel. Em relação ao Aptº 201, Bl. Teresina – Cond. Solaris Residence City, alega que a quitação da última parcela se deu em 30/09/2019 e dos valores ajustados somente foi paga a quanta de R$ 69.625,60 (sessenta e nove mil, seiscentos e vinte e cinco reais e sessenta centavos). Em relação ao Aptº. 202, bl. Teresina, Cond. Solaris Residence City, A quitação da úl1ma parcela se deu em 30/09/2019 e dos valores ajustados somente foi paga a quantia de R$ 77.306,92 (setenta e sete mil, trezentos e seis reais e noventa e dois centavos). Informa que todos os empreendimentos citados, já foram efetivamente entregues aos seus respectivos proprietários, antes da propositura do feito; que o apelado foi convocado para receber 02(dois) dos imóveis no Cond. Solaris Residence Flowers, não ocorrendo em virtude da falta de pagamento relativas as chaves.

Relatou que em relação aos 02(dois) apartamentos localizados no Cond. Solaris Residence City, já estavam em fase final de acabamento. Afirma que se adimplida a obrigação, não sobejam motivos para a rescisão contratual nos moldes pretendidos pelo autor/apelado, e consequentemente a devolução integral dos valores pagos, consubstanciado nos princípios da boa-fé e da função social; que de acordo com a teoria do adimplemento substancial, não se deve considerar resolvida a obrigação quando a atividade do devedor, embora não tenha sido perfeita ou não atingido plenamente o fim proposto, aproxima-se do seu resultado final.

Sustenta não haver nenhum prejuízo ao apelado, haja vista que há nos contratos previsão de multa indenizatória, nos termos da cláusula XIV; que a sentença recorrida deve ser reformada no ponto onde reconheceu a culpa exclusiva da apelante. Alega que é inquestionável, a extinção do contrato pelo comprador, desde que arque com os custos decorrentes da rescisão contratual, tais como: corretagem, tributos decorrentes da operação rescindida; verba de publicidade; taxa de administração e multa pelo descumprimento do contrato. Informa que de acordo com o contrato (cláusula IV), o atraso superior a 60(sessenta) dias do pagamento da parcela, dará ensejo à rescisão contratual.

Descreveu que de acordo com o art. 67-A, I e II, bem como no contrato firmado, deveram ser retidas as quantias relativas a: comissão de corretagem; multa por rescisão contratual; juros de mora.

Requer ao final que seja conhecido e provido o recurso apresentado, para reformar a sentença vergastada, seja o apelado condenado em custas processuais e honorários advocatícios.

 

Intimado, o apelado apresentou contrarrazões ID 5414315, rechaça os argumentos expendidos pela apelante, aduzindo que adquiriu por meio de contrato de compra e venda junto a empresa Apelante em 23/11/2015 e 11/12/2014 os apartamentos de nº 201 da Torre Ipê e 302 da Torre Bouganville do empreendimento Flowers, e nº 201 e 202 do empreendimento Solaris Residence City, construídos e incorporados pela apelante, pagando a quantia de R$ 357.270,17(trezentos e cinquenta e sete mil, duzentos e setenta reais e dezessete centavos), tendo a recorrente descumprindo o prazo contratual de entrega das unidades.

Argumentou que as unidades eram para serem entregues, prontas e acabadas até 31/07/2018, já incluída a tolerância de 180 dias, o que não ocorreu. Diz que as alegações do apelante não procedem, tendo em vista que a motivação para a rescisão dos quatros contratos de promessa de compra e venda sub judice, foi justamente o não cumprimento da obrigação contratual de entrega e regularização dos empreendimentos dentro da data aprazada nos instrumentos.

Descreveu que as unidades do empreendimento City deveriam ter sido entregues até janeiro de 2018, contudo, as unidades sequer estão terminadas, como bem admite a parte ré ao dizer que “estão em fase de acabamentos”; que a apelante tenta inverter a responsabilidade, sob a alegação de que não fora paga a prestação relativa a entrega das chaves, ocorre que o apelado continuou honrando com os pagamentos após um ano e meio de atraso na entrega das unidades.

Ao final requer que seja negado provimento ao apelo.

Notificado, o Ministério Público Superior devolveu os autos sem exarar manifestação, ante a ausência de interesse que justifique sua intervenção.

É o relatório.

Passo ao voto.

 

O recurso de Apelação é cabível, foi manejado em tempo hábil, devendo ser conhecido, eis que preenchidos os pressupostos de admissibilidade recursal.

Cuida-se, na origem, de ação de rescisão contratual de compra e venda firmada entre a apelante e apelado para aquisição de 04(quatro) imóveis (apartamentos), em 23/04/2015 e 11/12/2014, referentes as unidades apartamentos nº 201 da Torre Ipê e nº 302 da Torre Bouganville do empreendimento Flowers e os apartamento nº 201 e 202 do empreendimento Solaris Residence City, com entrega para o mês de janeiro/2018 (Id 5413093 – pág. 01/9), com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, sendo estendido para entregar as unidades em 31/07/2018, pela recorrente nos valores e prazos do Contrato de Promessa de Compra e Venda acostado aos autos.

Primeiramente, cumpre destacar que a relação jurídica existente entre as partes caracteriza-se como sendo de consumo, uma vez que o Autor e Ré enquadram-se nos conceitos de consumidor e fornecedor, respectivamente, previstos no Código de Defesa do Consumidor.

Percebe-se que de acordo com a documentação acostada aos autos o promitente comprador, ora apelado, afirma que não fora respeitado o prazo de 180(cento e oitenta) dias para a entrega dos imóveis, desrespeitando a recorrente a cláusula contratual. Confirma ainda, que já se passaram mais de um ano e meio de atraso e a apelante jamais entregou os imóveis ao apelado.

Assim, a questão deve ser analisada à luz das disposições das normas consumeristas. Requer a apelante o reconhecimento da culpa do apelado pela rescisão contratual e, consequentemente, seja o apelado condenado em custas processuais e honorários advocatícios.

Alegou o autor/apelado que em 23/04/2015 e 11/12/2014, adquiriu por meio de contrato de compra e venda junto a empresa Apelante os apartamentos de nº 201 da Torre Ipê e 302 da Torre Bouganville do empreendimento Flowers, e nº 201 e 202 do empreendimento Solaris Residence City, inicialmente com prazo de entrega para janeiro de 2018, o que não ocorreu no caso concreto, estendendo este prazo para 31/07/2018, mesmo assim, as unidades não foram entregues ao apelado.

O que se nota, neste caso, é a inadimplência da apelante em relação ao prazo para entrega dos imóveis, sem qualquer causa justificadora capaz de sustentar o ocorrido, fato este que deixou o apelado Irresignado, perdendo o interesse no negócio, razão porque solicitou a rescisão contratual.

Vejamos o que estabelece o art. 475 do Código Civil, transcrito abaixo, prevê a possibilidade de resolução do contrato pelo inadimplemento de uma das partes contratantes:

 Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Frise-se que a recorrente não provou que houve excludente de responsabilidade, na forma do art. 14, § 3º do CDC, como fatos alheios a sua vontade. O que se tem em concreto é que a obra não foi entregue ao promitente comprador no prazo estabelecido no contrato de compra e venda. Cabível, pois, a determinação de devolução do valor pago integralmente, de forma imediata, a fim de que as partes voltem ao status quo ante, nos termos da Súmula 543 do STS.

Quanto a alegação relativa a devolução da comissão de corretagem; multa por rescisão contratual; juros de mora, sobre o valor previsto no contrato, a título de cláusula penal, o mesmo não merece acolhida, haja vista que o autor não deu motivo à rescisão contratual, tendo esta ocorrido em razão da demora na entrega da obra, fazendo jus, portanto, o demandante a percepção integralidade da importância paga.

Sendo assim, a resolução do “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda” celebrado entre as partes é medida que se impõe, sendo devido ao Recorrido a devolução do valor pago, nos termos do enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. In verbis:

Súmula nº 543 do STJ-

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (Grifei)

Contudo, à luz do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos – Tema 577 -, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador.

Nesse sentido, vejamos o entendimento pacificado pelo STJ:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMITENTE COMPRADOR. TEMA 577 – STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. A luz do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos – Tema 577 -, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – Sentença mantida – recurso conhecido e não provido (TJ-AM – AC: 06088740720188040001. Rel. Anselmo Chíxaro, Data de julgamento: 29/04/2021. Primeira Câmara Cível. Publicação: 29/04/2021.

 

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO POR FATO ATRIBUÍDO À VENDEDORA. INOCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. AUSÊNCIA DE PROVA DA EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. ART. 14, § 3º DO CDC. IMEDIATA RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMITENTE COMPRADOR INTEGRALMENTE. EM CASO DE CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR/CONSTRUTOR. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. PROCEDÊNCIA DO PLEITO DE INDENIZAÇÃO MORAL. DEDUÇÃO DO IPTU. RECURSOS CONHECIDOS. IMPROVIMENTO DOS APELOS DAS DEMANDADAS E PROVIMENTO DO RECURSO DO AUTOR. DECISÃO UNÂNIME. (Apelação Cível nº 201900710645 nº único 0046216-53.2017.8.25.0001. 1ª CÂMARA CÍVEL. Tribunal de Justiça de Sergipe – Relator(a): Roberto Eugênio da Fonseca Porto. Julgado em 18/06/2019).

 

Nada obstante, não se trata, o caso em comento, de mera desistência do negócio (resolução sem justa causa) pelo promitente comprador, o que permitiria, conforme entendimento do STJ, a retenção de um percentual do valor pago, como forma de indenizar o promissário vendedor pelos prejuízos suportados, especialmente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador. Todavia, como visto acima, a apelante não cumpriu a obrigação que a ela incumbia, no sentido de providenciar a entrega dos imóveis na data prevista no contrato, já acrescidos os 180 (cento e oitenta) dias, ou seja, julho de 2018, tendo requerido, então, o apelado a rescisão contratual.

Desse modo, diante do inadimplemento contratual resta evidente que ao prejudicado cabe pleitear o seu cumprimento ou a sua rescisão. Observa-se da análise do contrato acostado aos autos, especificamente o dispositivo da Cláusula III, estabelece que a previsão para a entrega do imóvel seria em janeiro/2018, porém, referida cláusula não fora cumprida pela recorrente, o que caracteriza-se a mora da requerida/Apelante no cumprimento do contrato.

 Portanto, seguindo orientação do Superior Tribunal de Justiça e as circunstâncias de fato, não se verificou prejuízos relativos à operação de compra e venda de grande monta à construtora que justifiquem a imposição de retenção em patamar maior que o ora arbitrado. Logo, cabe ao apelado receber a restituição do valor pago de forma imediata, conforme súmula 543 do STJ citada anteriormente.

Assim sendo, a meu sentir, encontra-se suficientemente demonstrada a responsabilidade da empresa demandada/apelante. Deste modo, não há razão para modificação da sentença a quo, a sua manutenção é medida que se impõe. 

Diante do exposto, CONHEÇO do recurso, mas NEGO-LHES PROVIMENTO, mantendo-se, consequentemente, a sentença a quo em todos os seus termos e fundamentos, com acréscimo de 5% (cinco por cento) de honorários sucumbenciais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Notificado, o Ministério Público Superior não ter interesse a justificar sua intervenção.

É o voto.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira - Relator, Des. Manoel de Sousa Dourado e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior.

Impedido(s): Não houve.

Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça.

 

O referido é verdade; dou fé 

SALA DAS SESSÕES VIRTUAIS DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO, em Teresina, 08 a 15 de julho de 2022.

 

Teresina/PI, data do sistema.

 

Des José James Gomes Pereira

Relator