Pagamento 0002767-79.2015.8.18.0140
Ementa
Acórdão
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ
ÓRGÃO JULGADOR : 1ª Câmara Especializada Cível
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0002767-79.2015.8.18.0140
APELANTE: CONSTRUTORA JUREMA LTDA
Advogado(s) do reclamante: THALES CRUZ SOUSA, HORACIO LOPES MOUSINHO NEIVA
APELADO: KATIA DANTAS EULALIO DE MOURA SANTOS, WEIMAR JOSE NEIVA DE MOURA SANTOS
Advogado(s) do reclamado: MARCOS VINICIUS MACHADO VILARINHO, RODOLFO LUIS ARAUJO DE MORAES
RELATOR(A): Desembargador ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA
EMENTA
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REPARAÇÃO DE DANOS. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COBRANÇA DO DÉBITO. INADIMPLEMENTO. PRESCRIÇÃO. OCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO DE TRATO SUCESSIVO. TERMO INICIAL. DATA DE VENCIMENTO DA ÚLTIMA PARCELA. PRAZO PRESCRICIONAL QUINQUENAL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. INADIMPLEMENTO DO PREÇO. POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS DE FORMA IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA DE RETENÇÃO. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE PERCENTUAL DOS VALORES PAGOS EM CASO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
1. Em se tratando de dívida líquida constante de instrumento particular, consistente no pagamento de parcelas sucessivas (obrigação de trato sucessivo), o
termo inicial do prazo prescricional é a data do vencimento da última parcela prevista no contrato;
2. Aplicação do prazo prescricional quinquenal, conforme estabelece o inc. Ido § 5º do art. 205 da Lei n. 10.406/2002 (Código Civil);
3. A prescrição do direito de exigir valores abarca não só a pretensão relativa ao recebimento da dívida em si, mas também qualquer outra consequência do inadimplemento;
4. Em se tratando de descumprimento do contrato de compra e venda de imóvel, cabe a resolução do ajuste e o retorno das partes ao 'status quo ante', com restituição do imóvel ao patrimônio do vendedor e a devolução dos valores pagos pelo comprador, que devem ser apurados em liquidação de sentença;
5. Considerando a realidade fática do presente caso, entendo como razoável ao caso fixar em 20% (vinte por cento) o percentual de retenção, pelo Apelante, do montante pago pelo Apelado, referente ao imóvel;
6. Resta comprovado nos autos a existência de cláusula resolutiva expressa no contrato de promessa de compra e venda (ID 4748987 – Cláusula Terceira), assim, é desnecessária a declaração judicial anterior de resolução do contrato, a fim de que, a posteriori, haja a reintegração de posse do imóvel;
7. Recurso conhecido e provido em parte.
RELATÓRIO
APELAÇÃO CÍVEL (198) -0002767-79.2015.8.18.0140
Origem:
APELANTE: CONSTRUTORA JUREMA LTDA
Advogado do(a) APELANTE: THALES CRUZ SOUSA - PI7954-A
APELADO: KATIA DANTAS EULALIO DE MOURA SANTOS, WEIMAR JOSE NEIVA DE MOURA SANTOS
Advogados do(a) APELADO: MARCOS VINICIUS MACHADO VILARINHO - PI7803-A, RODOLFO LUIS ARAUJO DE MORAES - PI7781-A
Advogados do(a) APELADO: MARCOS VINICIUS MACHADO VILARINHO - PI7803-A, RODOLFO LUIS ARAUJO DE MORAES - PI7781-A
RELATOR(A): Desembargador ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA
RELATÓRIO
Trata-se de Recurso de Apelação (ID 47489994) interposto por CONSTRUTORA JUREMA LTDA. em face de sentença (4748991) que julgou extinto o processo, com resolução de mérito, ante o reconhecimento da prescrição da pretensão autoral, com base no art. 487, II, do CPC, nos autos de Ação Declaratória de Resolução de Contrato de Promessa de Compra e Venda C/C Cobrança de Parcelas em Atraso C/C Pedido de Reparação de Danos C/C Pedido de Reintegração de Posse, proposta em face de KATIA DANTAS EULÁLIO DE MOURA SANTOS e WEIMAR JOSÉ NEIVA DE MOURA SANTOS.
A parte autora foi, ainda, condenada ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados no patamar de10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC.
Irresignada, a CONSTRUTORA JUREMA LTDA., ora apelante, interpôs o presente recurso de apelação sustentando que o pedido inicial englobava: I) a rescisão do contrato; II) o pagamento das parcelas em atraso; III) a imissão na posse do imóvel, entretanto o juiz de piso ao proferir a sentença, entendeu pela ocorrência de prescrição, vez que a cobrança se refere a parcelas cujo o último vencimento se deu 30 de junho de 2008, há mais de cinco anos. Não tendo o magistrado observado que o pleito não se limitava, à pretensão de cobrança de valores em atraso.
A apelante, requer a reforma da sentença recorrida no tocante ao ponto que reconheceu a prescrição da pretensão autoral, para que seja declarada, no mérito, a rescisão do contrato, a reintegração de posse em favor da Apelante e a condenação dos Apelados ao pagamento das multas e indenizações devidas previstas na Cláusula III do aditivo nº 04 ao Contrato, requerendo a apuração destes pela Contadoria Judicial.
Os Apelados em suas Contrarrazões (ID 4749000) pugnam pelo improvimento do recurso e manutenção da sentença proferida pelo juízo a quo, bem como pela condenação da Apelante por litigância de má-fé.
Instado, o Ministério Público Superior não apresentou parecer de mérito, diante da ausência de interesse que justifique a sua intervenção (ID 4908008).
É o relatório.
Encaminhem-se os presentes autos ao Presidente da 1ª Câmara Especializada Cível deste TJPI, para a sua inclusão em pauta de julgamento, nos termos do art. 934 do CPC.
Cumpra-se.
Teresina- PI, data registrada no sistema.
Desembargador ADERSON ANTÔNIO BRITO NOGUEIRA
Relator
VOTO
VOTO
1. DO CONHECIMENTO:
Reitero a decisão de id nº 4768280 e conheço da Apelação Cível, visto que preenchidos os seus pressupostos subjetivos e objetivos de admissibilidade.
2. DO MÉRITO:
Cinge-se a controvérsia recursal à declaração de prescrição do direito da apelante de exerce pretensão de cobrança de dívida e da não observância dos demais pleitos formulados pelo Apelante/requerente, pelo juízo a quo.
Da análise dos Autos, verifica-se que, as partes (Apelante e Apelado) firmaram contrato de compra e venda em 02 de abril de 1997, no qual fora pactuado que desde a execução da obra até a entrega da unidade autônoma seriam pagas 27 (vinte e sete) parcelas mensais e sucessivas no valor de R$ 1.032,91 (um mil e trinta e dois reais e noventa e um centavos), mais duas parcelas no valor de R$ 27.888,57 (vinte e sete mil, oitocentos e oitenta e oito reais e cinquenta e sete centavos), que seriam pagas nos dias 01.04.1998 e 01.04.1999, e, por fim, mais 50 (cinquenta) parcelas mensais no valor de R$ 1.879,71 (um mil, oitocentos e setenta e nove reais e setenta e um centavos), com o primeiro vencimento no dia 01.05.1997, e o último, no dia 01.06.2001; que os requeridos não honraram com seu compromisso; que no dia 30 de agosto de 2007, por meio do aditivo nº 04, os mesmos reconheceram serem devedores do montante de R$ 170.289,00 (cento e setenta mil, duzentos e oitenta e nove reais) do qual obtivera, como único pagamento, a parcela de nº 02, com vencimento em 30 de setembro de 2007, e recibo datado de 08 de outubro de 2007.
Ademais, verifica-se que o Apelado pagou apenas a prestação de nº. 02, cujo vencimento se deu em 30 de setembro de 2007, sem que lhe fosse cobrada a dívida até a data de 09 de fevereiro de 2015, quando a Apelante propôs a ação originária da presente Apelação Cível n. 0002767-79.2015.8.18.0140 – (ID 4748987), a qual objetiva a declaração de resolução de Contrato de Promessa de C/C Cobrança de Parcelas em Atraso C/C Pedido de Reparação de Danos C/C Pedido de Reintegração de Posse.
Observo que o magistrado de piso decidiu acertadamente, vez que, in casu, é cabível, pois, a aplicação do prazo prescricional quinquenal, conforme estabelece o inc. Ido § 5º do art. 205 da Lei n. 10.406/2002 (Código Civil):
Art. 205. Prescreve:
§ 5º Em cinco anos:
I – a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular.
Em se tratando de dívida líquida constante de instrumento particular, consistente no pagamento de parcelas sucessivas (obrigação de trato sucessivo), o termo inicial do prazo prescricional é a data do vencimento da última parcela prevista no contrato, a qual, no caso, ocorreu no dia 30 de julho de 2008. Assim, o termo final do prazo prescricional se deu na data de 30 de julho de 2013.
Nesse sentido, citem-se os seguintes precedentes deste egrégio Tribunal de Justiça e da egrégia Corte Superior:
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA HIPOTECÁRIA. PRESCRIÇÃO. TERMO INICIAL. VENCIMENTO DA ÚLTIMA PARCELA. 1. O vencimento antecipado da obrigação não altera o termo inicial para a contagem do prazo prescricional, qual seja, o dia do vencimento da última parcela. Precedentes. 2. Agravo interno não provido. (STJ, 4ª Turma, Ag. Int. no REsp. n. 1.737.161/PR, Rel.: Min. Luis Felipe Salomão, Unân., DJe 18/02/2019).
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E DE MÚTUO COM GARANTIA HIPOTECÁRIA. OBRIGAÇÃO DE TRATO SUCESSIVO. INSURGÊNCIA CONTRA A DECISÃO QUE Apelação Cível n. 0004980-79.2017.8.16.0193 – p. 7 RECONHECEU A PRESCRIÇÃO DE PARCELAS ANTERIORES A SETEMBRO DE 2011. CABIMENTO. TERMO INICIAL DE CONTAGEM DA PRESCRIÇÃO A PARTIR DA DATA DE VENCIMENTO DA ÚLTIMA PARCELA. PRECEDENTES. PRAZO QUINQUENAL NÃO TRANSCORRIDO. PRESCRIÇÃO AFASTADA. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 202, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL/2002. DECISÃO REFORMADA. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR, 16ª Câm. Cível, Ag. Inst. n. 1.741.463-8, Londrina, Rel.: Desa. Maria Mércis Gomes Aniceto, Unân. j. 06.02.2019).
Neste diapasão, nota-se que, in casu, o prazo prescricional findou antes mesmo da data da propositura da ação originária (09 de fevereiro de 2015), razão pela qual não há como se acolher a alegação de que houve interrupção do prazo prescricional, mesmo porque a propositura da ação, além de ter ocorrido após o transcurso do prazo prescricional quinquenal, não pode ser entendida como “ato inequívoco que importe reconhecimento do direito pelo devedor”, nos moldes do inc. VI do art. 202 da Lei n. n. 10.406/2002 (Código Civil).
Portanto, inegavelmente, o direito da Apelante de exercer a pretensão de cobrança da dívida restou, de fato, acobertado pela prescrição.
Relevante salientar que o reconhecimento da prescrição não importa no reconhecimento da inexistência da dívida e/ou da quitação do saldo devedor, porquanto a prescrição atinge a pretensão de exercício do direito e, não, o direito subjetivo, em si mesmo considerado (art. 189 da Lei n. 10.406/2002).
Em vista desse entendimento, permite-se concluir que, ao contrário do alegado pelo Apelado, ainda persiste em seu favor o direito de pleitear judicialmente a resolução do compromisso de compra e venda ou, mesmo, adotar outras medidas judiciais cabíveis para fazer valer o direito a que entenda fazer jus.
Assim, a declaração da prescrição não tem o condão de extinguir a obrigação em si, mesmo porque a existência da dívida (inadimplemento do devedor) e a quitação do saldo devedor não estão fulminadas pela ocorrência da prescrição. De conseguinte, o reconhecimento da prescrição da pretensão de cobrança das parcelas inadimplidas (pelo credor), justamente por não trazer consigo o reconhecimento da quitação do débito, não enseja o direito de adjudicação compulsória do bem em favor do devedor.
Neste sentido, vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PRESCRIÇÃO DAS PARCELAS DO CONTRATO QUE NÃO AUTORIZA O PLEITO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INSTITUTO DA PRESCRIÇÃO QUE Apelação Cível n. 0004980-79.2017.8.16.0193 – p. 10 NÃO EQUIVALE A PAGAMENTO. QUITAÇÃO DO CONTRATO PELO DEVEDOR QUE É CONDIÇÃO ESPECÍFICA DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, AINDA QUE A DÍVIDA ESTEJA PRESCRITA. INTELIGÊNCIA DO ART. 15 DO DECRETO LEI Nº 58/37. PEDIDO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO FORMULADO EM RECONVENÇÃO QUE NÃO É ATINGÍVEL PELA PRESCRIÇÃO OU DECADÊNCIA, VISTO TRATAR-SE DE DIREITO POTESTATIVO, PODENDO SER PLENAMENTE CONHECIDO E, NO CASO, JULGADO PROCEDENTE EM RAZÃO DO INADIMPLEMENTO DA DÍVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA, MANTIDA UNICAMENTE NO TOCANTE AO RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO. RECURSO PROVIDO. 01. Não é possível reconhecer a decadência do direito da apelante rescindir o contrato de compra e venda, uma vez que se tratando de direito potestativo, como é o de resolução do contrato, não se fala em ocorrência de prazo decadencial. Sendo situação em que não há especificamente um prazo legal de decadência, como o caso dos autos, o direito se mostra inatingível por qualquer prazo decadencial, sendo, inclusive, inaplicável o uso da analogia para se aplicar eventuais prazos prescricionais. 02. A prescrição da pretensão de cobrança não se confunde com o ato positivo do pagamento, requisito subjetivo específico para a outorga da escritura pública, de modo que a ocorrência do instituto, por si só, não garante a adjudicação compulsória, em outras palavras, com a prescrição o devedor unicamente se desonerou da obrigação do pagamento da dívida, contudo, isso não lhe confere como prêmio a entrega do imóvel (adjudicação compulsória). 03. Sentença parcialmente reformada. Recurso provido. (TJPR, 11ª Câm. Cível, Apel. Cível n. 0004250- 05.2016.8.16.0193, Colombo, Rel.: Juíza de Direito Luciane do Rocio Custódio Ludovico, Rel. Desig. p/ acórdão: Des. Sigurd Roberto Bengtsson, j. 23.11.2018).
Da aludida assertiva, tem-se por incontroverso o inadimplemento contratual da autora, frisando-se que o último pagamento realizado por esta deu-se em outubro de 2007, revelando-se patente a culpa da apelante pela quebra contratual.
Ressalto que a liberdade de contratar é norma expressa no art. 421 do Código Civil que estabelece que "a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato".
Também o artigo 422 do Código Civil dispõe que "os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé".
Com efeito, o princípio da boa-fé representa, no modelo atual de contrato, o valor da ética: lealdade, correção e veracidade compõem o seu substrato, o que explica a sua irradiação difusa, o seu sentido e alcance alargados, conformando todo o fenômeno contratual e, assim, repercutindo sobre os demais princípios, na medida em que, a todos eles, assoma o repúdio ao abuso da liberdade contratual a que tem dado lugar a ênfase excessiva no individualismo e no voluntarismo jurídico.
Em relação aos deveres instrumentais, o princípio da boa-fé atua como fonte autônoma de direitos e obrigações, não adstrita à vontade nem a texto pontual de lei.
Nesse contexto, a existência de deveres decorrentes da boa-fé atenua a distinção entre a responsabilidade contratual e a responsabilidade extracontratual. De fato, o conteúdo do contrato amplia-se, por força da boa-fé, para além das obrigações estritamente contratuais. Ao lado das obrigações que não existiriam fora do contrato, a boa-fé passou a incluir no contexto contratual o dever geral de não causar dano, em todas suas múltiplas especificações. Este é o campo de atuação dos deveres instrumentais.
No caso, repriso, restou incontroverso o pagamento de apenas parte da obrigação assumida, tendo-se como consequência inevitável a rescisão do contrato por ato imputado à apelante, razão pela qual devem arcar com os ônus do seu inadimplemento, notadamente a multa pela rescisão. Assim, a meu juízo, a questão em apreço deve ser analisada sob essa ótica.
Ademais, verifica-se que passaram-se mais de 07 (sete) anos desde o último pagamento realizado pela promitente compradora, até a data do ajuizamento da ação pela promitente vendedora.
No caso em comento, verifica-se do contrato de compra e venda firmado entre as partes (Aditivo 04), cláusula que dispõe:
CLÁUSULA TERCEIRA
Na hipótese dos PROMITENTES COMPRADORES não pagarem integralmente o saldo devedor do preço do imóvel em questão e respectivos acréscimos no termo fixado no caput da Cláusula Segunda deste instrumento, rescindir-se-á, de pleno direito, o compromisso de compra e venda do bem, independentemente de prévia notificação dos PROMITENTES COMPRADORES ou de qualquer outra providência formal.
§ 1º Operando-se a rescisão contratual prevista no caput, os PROMITENTES COMPRADORES obrigar-se-ão a restituir o imóvel em questão à PROMITENTE VENDEDORA no prazo de 30 (trinta) dias, a constar da data correspondente ao termo final previsto no caput da Cláusula Segunda deste instrumento;
§2º O imóvel deverá ser restituído com a pintura renovada e com todos os equipamentos em perfeito funcionamento;
§ 3º Trinta (30) dias após a efetiva restituição do imóvel pelos PROMITENTES COMPRA DORES À PROMITENTE VENDEDORA restituirá o quanto tenha recebido da promitente vendedora, a título de pagamento parcial do preço do bem em questão, acrescido de correção monetária calculada com base na variação do INCC, deduzidas as seguintes verbas:
I- O valor relativo a 1% (um por cento) do preço do bem, devidamente corrigido monetariamente, por cada mês em que o imóvel esteve na posse dos PROMITENTES COMPRADORES, a título de prefixação d indenização por perdas e danos, representados pela depreciação do bem durante o período em que o mesmo esteve na posse dos promitentes compradores; e por lucros cessantes, correspondentes ao valor de mercado da locação do bem;
II- O valor correspondente ao custo da renovação da pintura do bem e ao orçamento especifico para reparação ou substituição dos equipamentos defeituosos, acaso os PROMITENTES VENDEDORES restituam o imóvel sem cumprir a obrigação fixada no § 2ª da Cláusula Terceira deste instrumento;
III- O valor correspondente a 5% do valor do bem, corrigido monetariamente, a título de indenização pelas despesas irrecuperáveis em que inclui a PROMITENTE VENDEDORA por ocasião da realização do compromisso de compra e venda do bem e questão, representadas pelo pagamento da comissão do corretor de imóveis que intermediou o negócio; por despesas administrativas; e por despesas com propaganda;
§ 4º Em caso de descumprimento da obrigação fixada no § 1º desta Cláusula, os PROMITENTES COMPRADORES sujeitar-se-ão a multa diária de 100,00 (cem reais), incidente a partir do primeiro dia após o vencimento do prazo previsto para restituição do imóvel à PROMITENTE VENDEDORA.
Verifica-se que tal previsão contratual encontra-se manifestamente excessiva em face da parte hipossuficiente do negócio jurídico.
Com efeito, expõe o Código Civil, sobre a cláusula penal:
Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
Conforme leciona Fabrício Zamprogna Matiello, em sua obra "Código civil comentado: Lei n. 10.406, de 10.01.2002. 3. ed. São Paulo: LTr 2007, p. 278:
A existência de certas circunstâncias apontam ao juiz a necessidade de redução do valor da pena, como medida de equidade e justiça. Não se trata de faculdade conferida ao julgador, mas sim de imposição estabilidade pela lei, que utiliza o vocábulo deve ao invés do termo pode.
(…)
Caberá ao juiz interpretar cada caso em particular e dizer se a cláusula penal é demasiadamente onerosa pra o devedor se comparada com os caracteres do negócio jurídico travado entre as partes, circunstâncias que a transforma em indevida fonte de enriquecimento em favor do credor e gera a necessidade de redução a patamares compatíveis com a realidade negocial.
A jurisprudência tem se posicionado, em caso como o ora discutido, que a retenção pelo promitente vendedor, em casos que a rescisão contratual se dê por culpa do promitente comprador, deve se dar em montante máximo equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores já pagos, porquanto tal entendimento é o que melhor se amolda ao princípio da boa-fé. Confira-se a exemplo:
DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PELO VENDEDOR. INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SUPORTADOS. CABIMENTO. ARRAS. SEPARAÇÃO. 1. A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador. 2. O percentual de retenção - fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso. 3. Nesse percentual não se incluem as arras, pagas por ocasião do fechamento do negócio e que, nos termos do art. 418 do CC/02 (art. 1.097 do CC/16), são integralmente perdidas por aquele que der causa à rescisão. 4. As arras possuem natureza indenizatória, servindo para compensar em parte os prejuízos suportados, de modo que também devem ser levadas em consideração ao se fixar o percentual de retenção sobre os valores pagos pelo comprador. 5. Recurso especial a que se nega provimento" (STJ - REsp nº. 1224921/PR - Rel. Minª. Nancy Andrighi - DJe de 11.05.2011).
Neste diapasão, vejamos o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça:
"Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."
No tocante ao percentual de retenção, a jurisprudência do STJ é no sentido de que quando a resolução do contrato ocorrer por culpa do comprador, a multa deve ser arbitrada entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso.
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATUAÇÃO DOS PROMITENTES COMPRADORES. RETENÇÃO DE 20% DO MONTANTE PAGO. SÚMULA 7/STJ. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. CARÊNCIA DE APONTAMENTO DE DISPOSITIVO QUE TERIA SIDO OFENDIDO NA FIXAÇÃO DO MOMENTO DE INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA. DEFICIÊNCIA RECURSAL. SÚMULA 284/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento contratual decorreu da atuação dos adquirentes. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção pelas promitentes vendedoras do percentual de 20% do montante já pago, referente ao imóvel. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7STJ, verbete sumular que incide sobre quaisquer das alíneas do permissivo constitucional. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedente. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. No que tange à questão a respeito do momento a partir do qual incidiriam juros de mora, as agravantes não apontaram, no recurso especial, qual dispositivo de lei teria sido vulnerado no acórdão, o que enseja a incidência da Súmula 284/STF. 4. Agravo interno desprovido. ( AgInt no AREsp 1695398/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe 20/11/2020).
Considerando a realidade fática do presente caso, entendo como razoável ao caso fixar em 20% (vinte por cento) o percentual de retenção, pelo Apelante, do montante pago pelo Apelado, referente ao imóvel.
Ressalto estar incluído no referido percentual o importe respectivo à Comissão de Corretagem, a qual foi estabelecida no contrato originário dos sucessivos aditivos contratuais.
A restituição dos valores pagos pelo promitente comprador deverá se dar em parcela única, e em prazo razoável, conforme entendimento definido no Tema 577 do STJ:
“Tema Repetitivo 577 - STJ: Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.”
Ademais, entende a parte recorrente que a cláusula quinta do contrato é resolutiva e expressa, assim não sendo adimplido o débito contraído, no prazo de 15 (quinze) dias, o contrato restaria rescindido de pleno direito, cabendo a concessão da liminar de reintegração de posse.
Pois bem. É bem sabido que a ação de reintegração de posse se configura como instrumento processual conferido ao possuidor que efetivamente perdeu a sua posse, nos termos dos arts. 561 e 562 do CPC/2015 , in verbis:
"Art. 561. Incumbe ao autor provar:
I - a sua posse;
II - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu;
III - a data da turbação ou do esbulho;
IV - a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração.
Sendo assim, possuidor e esbulhado não é simplesmente quem alega: é quem prova ter tido a posse da coisa e ter sido dela privado por violência ou recusa.
Em verdade, na lição de Arnaldo Rizzardo, para configurar o direito à reintegração da posse, três pressupostos sobressaem: "... a) deverá o possuidor esbulhado ter exercido uma posse anterior; b) a existência de esbulho; c) a perda da posse em razão do esbulho.". (= Direito das Coisas. 7ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 103)
Na dicção do art. 474, do Código Civil, in verbis:
"Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial".
Nesse sentido, o pedido fundado em cláusula resolutiva expressa não necessita de prévia resolução judicial, antecedida de interpelação premonitória para a constituição do compromissário comprador em mora. Vejamos o entendimento consolidado pelo STJ:
“É possível o manejo de ação possessória, fundada em cláusula resolutiva expressa, decorrente de inadimplemento contratual do promitente comprador, sendo desnecessário o ajuizamento de ação para resolução do contrato.STJ. 4ª Turma. REsp 1.789.863-MS, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 10/08/2021 (Info 704).”
Resta comprovado nos autos a existência de cláusula resolutiva expressa no contrato de promessa de compra e venda (ID 4748987 – Cláusula Terceira), assim, é desnecessária a declaração judicial anterior de resolução do contrato, a fim de que, a posteriori, haja a reintegração de posse do imóvel.
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Resp 1789863 decidiu que se houver cláusula com previsão expressa de resolução contratual por falta de pagamento, resta autorizado o ajuizamento de ação possessória.
Tem-se que a cláusula resolutiva expressa possui a natureza de prover a resolução automática dos contratos imobiliários, sem a necessidade de ingressar com ação judicial para obter o direito de resolver o contrato.
A vantagem da determinação expressa, consiste justamente no fato de que, uma vez estabelecida, possibilita a resolução do contrato sem a manifestação judicial, ou seja, sem a necessidade de que o contrato seja submetido à apreciação do Poder Judiciário, o que enseja o seu rompimento de forma simples e célere, sem maiores dificuldades para as partes.
3. DISPOSITIVO
Diante do exposto, CONHEÇO da APELAÇÃO CÍVEL, por atender aos requisitos legais de sua admissibilidade, e, no MÉRITO DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, para: a) Declarar a rescisão contratual, devendo para tanto, o Apelante, proceder a devolução de todos os pagamentos efetuados pelos requeridos, no prazo de 30 (trinta) dias, quantia esta que deverá ser monetariamente corrigida desde a data de cada desembolso e acrescidas de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação, admitindo-se a retenção de 20% (vinte por cento) em favor da parte apelante; b) Determinar a reintegração da posse do imóvel discutido nos autos, em favor do promitente vendedor/apelante, devendo o promitente comprador/apelado proceder com a desocupação do imóvel no prazo de 60 (sessenta) dias.
É o VOTO.
Teresina, data registrada no sistema.
Desembargador ADERSON ANTÔNIO BRITO NOGUEIRA
Teresina, 02/03/2023
Detalhes
0002767-79.2015.8.18.0140
Órgão JulgadorVice Presidência do Tribunal de Justiça
Órgão Julgador ColegiadoVice-Presidência do Tribunal de Justiça
Relator(a)ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA
Classe JudicialAPELAÇÃO CÍVEL
CompetênciaVice-Presidência
Assunto PrincipalPagamento
AutorCONSTRUTORA JUREMA LTDA
RéuKATIA DANTAS EULALIO DE MOURA SANTOS
Publicação02/03/2023