AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. DECISÃO QUE DETERMINOU BLOQUEIO DE MATRÍCULA DE IMÓVEL. NULIDADE POR EXTRAPETIÇÃO. NÃO CONFIGURADA. COMPETÊNCIA DA VARA COMUM E NÃO DA VARA DE REGISTROS PÚBLICOS. CONTRATO DE PARCERIA PARA CONSTRUÇÃO DE LOTEAMENTO. PROCURAÇÃO PÚBLICA FIRMADA POR UMA DAS CONTRAENTES AUTORIZANDO A TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL PELO MANDATÁRIO. VALIDADE DO AUTOCONTRATO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS NA ESCRITURA PÚBLICA. INADIMPLEMENTO. MATÉRIA RELATIVA AOS EFEITOS E NÃO AO PLANO DE VALIDADE. BLOQUEIO DE MATRÍCULA. MEDIDA DESARRAZOADA. REVOGAÇÃO. HONORÁRIOS NÃO FIXADOS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Não há que se falar em decisão extrapetita se o conteúdo da determinação judicial – bloqueio da matrícula do imóvel discutido – foi requerido expressamente pela Autora, ora Agravada. 2. A competência para julgamento de ação anulatória de negócio jurídico, ainda que envolva a análise de atos registrais, é do juízo da vara cível comum e não da vara de registros públicos, haja vista que, em tais casos, a declaração de validade ou não dos atos registrais é um mero consectário lógico do exame da nulidade da avença. Precedentes. 3. A procuração em causa própria é hipótese válida de autocontrato prevista no art. 685 do CC/2002 e autoriza a transferência de imóvel para o próprio mandatário ou para terceiro por ele indicado, sem que isso implique em qualquer invalidade; não comprovado o vício de consentimento, reputa-se válida a procuração. 4. Para que a escritura pública de compra e venda do imóvel seja considerada inválida, é preciso que esteja presente algum dos vícios previstos nos arts. 166, 167 e 171 do CC/2002, o que, in casu, não se verificou. 5. O adimplemento do negócio jurídico não se situa no seu plano de validade, mas sim de eficácia, de modo que a ausência do pagamento não leva à anulação da avença. 6. A ausência de pagamento à Agravada, caso comprovada, pode conduzir à procedência de um eventual pedido de ressarcimento ou de execução da obrigação contratual, mas não tem reflexos sobre a validade da compra e venda e, por conseguinte, também não atinge o ato registral de transferência da propriedade e de criação de nova matrícula. 7. Não demonstradas sumariamente a existência de invalidades no registro imobiliário, a manutenção da medida de bloqueio da matrícula, com fulcro no art. 214, §3º, da Lei de Registros Públicos, mostra-se medida desarrazoada e desproporcional e deve ser revogada. 8. Incabível honorários recursais, tendo em vista que “não cabe a majoração de honorários recursais, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC/2015, em recurso especial interposto contra acórdão de julgamento de agravo de instrumento que não ponha termo à demanda nem, portanto, fixe sucumbência na origem” (STJ, REsp 1726088/SP, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 16/04/2018). 9. Recurso conhecido e provido. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO 0751470-56.2020.8.18.0000 - Relator: FRANCISCO ANTONIO PAES LANDIM FILHO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 06/06/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) N^o 0751470-56.2020.8.18.0000

AGRAVANTE: UNIVERSO CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA

Advogado(s) do reclamante: ANTONIO AUGUSTO PIRES BRANDAO, CLAUDIO BRANDAO MIRANDA, PEDRO VITOR BARBOSA PORTELA, JUAREZ CHAVES DE AZEVEDO JUNIOR,

YAN FERREIRA BAPTISTA, RAUL FREITAS PIRES DE SABOIA, RAUL MARQUES PIRES DE SABOIA

AGRAVADO: MARIA NILZA SILVA DA ROCHA

Advogado(s) do reclamado: ANTONIO CALIXTO SILVA DA ROCHA, GEORGE CESAR PESSOA ARAUJO

RELATOR(A): Desembargador FRANCISCO ANTONIO PAES LANDIM FILHO

 

EMENTA

 AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. DECISÃO QUE DETERMINOU BLOQUEIO DE MATRÍCULA DE IMÓVEL. NULIDADE POR EXTRAPETIÇÃO. NÃO CONFIGURADA. COMPETÊNCIA DA VARA COMUM E NÃO DA VARA DE REGISTROS PÚBLICOS. CONTRATO DE PARCERIA PARA CONSTRUÇÃO DE LOTEAMENTO. PROCURAÇÃO PÚBLICA FIRMADA POR UMA DAS CONTRAENTES AUTORIZANDO A TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL PELO MANDATÁRIO. VALIDADE DO AUTOCONTRATO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS NA ESCRITURA PÚBLICA. INADIMPLEMENTO. MATÉRIA RELATIVA AOS EFEITOS E NÃO AO PLANO DE VALIDADE. BLOQUEIO DE MATRÍCULA. MEDIDA DESARRAZOADA. REVOGAÇÃO. HONORÁRIOS NÃO FIXADOS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Não há que se falar em decisão extrapetita se o conteúdo da determinação judicial – bloqueio da matrícula do imóvel discutido – foi requerido expressamente pela Autora, ora Agravada.

2. A competência para julgamento de ação anulatória de negócio jurídico, ainda que envolva a análise de atos registrais, é do juízo da vara cível comum e não da vara de registros públicos, haja vista que, em tais casos, a declaração de validade ou não dos atos registrais é um mero consectário lógico do exame da nulidade da avença. Precedentes.

3. A procuração em causa própria é hipótese válida de autocontrato prevista no art. 685 do CC/2002 e autoriza a transferência de imóvel para o próprio mandatário ou para terceiro por ele indicado, sem que isso implique em qualquer invalidade; não comprovado o vício de consentimento, reputa-se válida a procuração.

4. Para que a escritura pública de compra e venda do imóvel seja considerada inválida, é preciso que esteja presente algum dos vícios previstos nos arts. 166, 167 e 171 do CC/2002, o que, in casu, não se verificou.

5. O adimplemento do negócio jurídico não se situa no seu plano de validade, mas sim de eficácia, de modo que a ausência do pagamento não leva à anulação da avença.

6. A ausência de pagamento à Agravada, caso comprovada, pode conduzir à procedência de um eventual pedido de ressarcimento ou de execução da obrigação contratual, mas não tem reflexos sobre a validade da compra e venda e, por conseguinte, também não atinge o ato registral de transferência da propriedade e de criação de nova matrícula.

7.  Não demonstradas sumariamente a existência de invalidades no registro imobiliário, a manutenção da medida de bloqueio da matrícula, com fulcro no art. 214, §3º, da Lei de Registros Públicos, mostra-se medida desarrazoada e desproporcional e deve ser revogada.

8. Incabível honorários recursais, tendo em vista que  “não cabe a majoração de honorários recursais, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC/2015, em recurso especial interposto contra acórdão de julgamento de agravo de instrumento que não ponha termo à demanda nem, portanto, fixe sucumbência na origem” (STJ, REsp 1726088/SP, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 16/04/2018).

9. Recurso conhecido e provido.

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por UNIVERSO CONSTRUÇÕES, em face de decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba/PI, que, nos autos da Ação Anulatória de Negócio Jurídico, movida por MARIA NILZA SILVA DA ROCHA, deferiu parcialmente tutela de urgência cautelar, a fim de determinar “o BLOQUEIO da matrícula n.º 25.218, Livro n.º 2-JD, fls. 01, do CRI de Parnaíba/PI, bem como todas as matrículas e registros oriundos da mesma, suspendendo provisoriamente novos registros e averbações, até o julgamento do mérito da presente ação, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio” (id. 1856224, p. 09).

AGRAVO DE INSTRUMENTO (id. 1856223): nas razões recursais, o Réu, ora Agravante, aduziu que:

i) a Autora, ora Agravada, afirma que é proprietária de uma área denominada Portinópolis, registrada no cartório de imóveis de Parnaíba;

 

 ii) alega que firmou contrato de parceria com Cícero Santos Guedes, outorgando-lhe procuração, para que implementasse um loteamento na referida propriedade, porém, este teria vendido e transferido a propriedade de áreas não autorizadas pelo instrumento do mandato, o que ensejou o pedido judicial de cancelamento da procuração e de bloqueio das matrículas correspondentes;

 iii) a Agravante é terceira de boa-fé e adquiriu de forma legítima os terrenos em questão;

iv) é falsa a afirmativa de que não havia autorização para venda da área remanescente, pois foi outorgada uma procuração específica para esse fim;

v) o negócio jurídico que a Agravada pretende anular foi firmado há mais de cinco anos antes do ajuizamento da ação, de modo que já se operou a decadência quartenária;

 vi) o aditamento que importou na inclusão do Agravante nos autos foi irregular, dado que ofendeu o princípio da estabilidade subjetiva do processo, bem como o dever de fundamentação das decisões judiciais;

 vii) a sociedade empresária Agravante é parte ilegítima no processo de origem, não sendo verdadeira a alegação de que o Sr. Cícero é seu sócio ou proprietário;

 viii) mesmo que configurasse como sócio, a inclusão da empresa teria que se dar através de desconsideração inversa da personalidade, a qual, contudo, é incabível no caso, por ausência dos seus requisitos;

 ix) “a única relação que a empresa poderia ter com a agravada, foi a aquisição onerosa de área remanescente, diversa da área do loteamento, e, através da celebração de negócio jurídico diverso e autônomo em relação ao contrato impugnado nos autos da ação anulatória proposta pela agravada” (id. 1564315, p. 23);

 x) o preço do bem já foi devidamente pago ao Sr. Cícero;

 xi) os maiores prejudicados com a anulação serão os terceiros, que adquiriram os bens antes do início do litígio;

 xii) o juízo a quo é incompetente, devendo o feito ser redistribuído ao juízo da vara específica de registros públicos da comarca de Parnaíba;

 xiii) a decisão foi extrapetita, pois determinou o bloqueio de imóveis registrados antes do ajuizamento da ação e que não guardam relação com  a lide;

 xiv) o bloqueio afronta o direito de propriedade;

 xv) a aquisição se deu de boa-fé, de forma lícita e regular;

xvi) estão ausentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência.

Diante disso, requereu o conhecimento e provimento do recurso, a fim de que seja reformada a decisão agravada.

Efeito suspensivo negado em decisão monocrática de id. 2203836

CONTRARRAZÕES (ID. 2645847): instada a se manifestar, a Autora, ora Agravada, apresentou suas contrarrazões, nas quais argumenta que:

 i) o recurso não deve ser conhecido, pois ausente a procuração outorgada pelo Agravante ao causídico subscritor da peça inicial;

 ii) já houve interposição e julgamento desfavorável no AI n 0714313-83.2019.8.18.0000, com mesmo objeto deste agravo, devendo ser reconhecida a coisa julgada;

 iii) conforme documentos juntados, o Sr. Cícero Guedes é sócio oculto da Agravante;

 iv) o negócio jurídico questionado se originou de um desmembramento do imóvel de matrícula 25.218, no qual se instalou o loteamento Conselheiro Saraiva;

 v) pelo negócio entabulado entre a Agravada e o Sr. Cícero, caberia a metade dos lotes para cada um;

 vi) a compra e venda realizada entre o Sr. Cícero e a Agravante, por sua vez, diz respeito a uma área que não existe dentro dos limites da matrícula 25.218, dado que esta não faz limite com a “Cidade Judiciária”;

 vii) a área buscada pela Agravante está dentro dos limites da matrícula 8.782 do Livro 4 n° do Cartório do 4° Ofício;

 viii) os limites do terreno foram alterados de forma proposital pelos engenheiros que procederam à revisão de alinhamento, deslocando-os para fora da área da matrícula 25.218;

 ix) assim, a matrícula 33.693 nasceu de forma viciada, através de negócio jurídico de que a Agravada não participou, não havendo que se falar em boa-fé da Agravante;

 x) não houve extrapetição na decisão agravada;

xi) a competência é do juízo ordinário, pois não se trata de matéria registral;

 xii) o chamamento do Agravante ao processo se deu de forma regular;

 xiii) “a segunda procuração inserida pela parte AGRAVANTE está eivada de vício tendo em vista que nela foi inserida uma condição da qual a AGRAVADA desconhecia, ou seja, na parte de trás da procuração foi colocada uma emenda alterando a área de 42,5 hectares para 43,8 hectares como claramente se comprova no documento inserido pela parte AGRAVANTE” (id. 2645847, p. 19);

 xiv) na primeira procuração estão explícitos “quais os lotes seriam do AGRAVANTE e só lhe permitia fazer algo dentro dos limites de seus lotes CASO O LOTEAMENTO TIVESSE SUA CONCLUSÃO” (id. 2645847, p. 19);

 xv) não está caracterizada a decadência, pois o termo inicial desta é a data do registro do ato, que se deu em 27 de julho de 2017;

 xvi) deve ser mantida a suspensão das transferências, tendo em vista a ocorrência dos ilícitos apontados;

 xvii) estão presentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência em seu favor.

Pugnou, por fim, pelo não conhecimento ou, subsidiariamente, pelo improvimento do recurso.

PARECER DO MINISTÉRIO PÚBLICO (id. 4159132): instado a se manifestar, o Parquet de segundo grau se posicionou pela ausência de interesse público primário que justifique a sua intervenção no feito.

PONTOS CONTROVERTIDOS: são pontos controvertidos no presente recurso:

 i) o conhecimento do recurso;

 ii) a nulidade ou não da decisão;

iii) a competência do juízo a quo;

 iv) a presença, ou não, dos requisitos ensejadores da tutela de urgência cautelar em favor da Agravada.

 

É o relatório.

VOTO

1. DO CONHECIMENTO

De início, quanto ao cabimento do agravo de instrumento observa-se que, conforme o art. 1.015, I, do CPC/2015, “cabe agravo de instrumento contra decisões interlocutórias que versarem sobre: I – tutelas provisórias”, sendo este o caso dos autos.

Ademais, verifica-se que estão presentes os requisitos dos arts. 1.016 e 1.017 do CPC. Frise-se que, diferente do que alega a Agravada, este agravo foi instruído com procuração outorgada ao subscritor da peça recursal (id. 1564317), não havendo que se falar em vício de representação.

Além disso, a existência de outro recurso contra a mesma decisão (AI nº 0714313-83.2019.8.18.0000) não impede o conhecimento do presente agravo de instrumento, pois este foi interposto por recorrente distinto daquele. Não houve, assim, violação à unirrecorribilidade recursal. Também não há que se falar em coisa julgada, pois sequer houve julgamento definitivo no referido AI nº 0714313-83.2019.8.18.0000.

Isto posto, conheço do presente recurso.

2. PRELIMINARES

2.1 DA EXISTÊNCIA OU NÃO DE DECISÃO EXTRAPETITA

Inicialmente, o Agravante argumenta que a decisão agravada foi extrapetita, pois determinou o bloqueio de imóveis registrados antes do ajuizamento da ação e que não guardam relação com a lide.

Não assiste razão ao Recorrente, como passo a expor.

Com efeito, em sua petição inicial, a Autora, ora Agravada, requereu que fosse “deferida medida liminar inaldita altera pars para que os cartórios de nossa cidade procedam o cancelamento de procurações emitidas em favor do Requerido pela autora e que seja oficiado ao Cartório de Registro de imóveis desta comarca para que não promova nenhum registro ou transferência de área de propriedade da autora proveniente de negócio celebrado com o requerido até finalização do processo” (id. 6399243 – Pág. 15 - grifou-se).

Como se percebe, o pedido de tutela provisória realizado pela Autora, ora Recorrida, consistia em “cancelamento de procurações emitidas”, bem como o bloqueio das matrículas de imóveis apontadas na exordial, pleito que se deduz da expressão “que não promova nenhum registro ou transferência de área de propriedade da autora proveniente de negócio celebrado com o requerido até finalização do processo”.

A seu turno, na decisão judicial ora impugnada, o juízo a quo deferiu parcialmente a tutela de urgência, a fim de determinar “o BLOQUEIO da matrícula n.º 25.218, Livro n.º 2-JD, fls. 01, do CRI de Parnaíba/PI, bem como todas as matrículas e registros oriundos da mesma, suspendendo provisoriamente novos registros e averbações, até o julgamento do mérito da presente ação, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio” (id. 6546116, p. 08).

Consoante se nota, não houve violação ao princípio da adstrição. Isto porque o conteúdo da determinação judicial ora vergastada – bloqueio da matrícula do imóvel discutido – foi requerido expressamente pela Autora, ora Agravada, quando esta requereu que não mais se realizasse “registro ou transferência de área de propriedade da autora proveniente de negócio celebrado com o requerido até finalização do processo” (id. 6399243 – Pág. 15).

Além disso, das razões da exordial, extrai-se que o imóvel em discussão é o de matrícula nº 25.218, Livro nº 2-JD, fls. 01, do Cartório de Registro de Imóveis de Parnaíba. A seu turno, consoante a certidão de inteiro teor do imóvel (id. 1564329, p. 02), a matrícula nº 33.693 é resultante de desmembramento daquela primeira e também é objeto da lide iniciada pela Agravada, mormente porque esta questiona a validade de sua transferência, como se percebe no seguinte trecho da petição inicial:

“Também descobre a autora que o Requerido á revelia da Lei, demonstrando todo o dolo que lhe é peculiar, para não dizer que o Requerido utiliza de meio torpe e irregular, como se comprova no movimento AV11/25.218 faz uma averbação de 43 hectares dentro do loteamento matriculando tal imóvel sob o nº 33.693 em nome da autora e logo em seguida transfere esta área para a empresa UNIVERSO, ou seja, para sí já que é o dono da empresa UNIVERSO e ainda afirma falsamente em documento público que a aquisição da área se deu por compra da autora pelo valor de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais), valor este que a autora jamais recebeu; neste tópico pugnamos pela inserção da prova em momento posterior tendo em vista que o Cartório de Registro de imóveis ainda não emitiu o documento” (id. 6399243, pp. 07-08 - grifou-se).

Isto posto, deixo de acolher a preliminar de nulidade da decisão, por não vislumbrar violação ao princípio da congruência.

2.2 DA COMPETÊNCIA PARA O JULGAMENTO

Ainda em sede de preliminar, o Agravante argumenta que houve violação ao princípio do juiz natural, porquanto a competência para o processamento do feito de origem seria do juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba, pois é o juízo competente para julgamento de causas envolvendo registros públicos, nos termos estabelecidos pelo art. 43, III, da Lei de Organização Judiciária do Estado do Piauí.

Também argumenta que foi eleito foro da Comarca de São Luís, o que não foi observado pela Agravada.

Não assiste razão ao Recorrente, como passo a explanar.

Primeiro, convém registrar que a demanda de origem consiste em ação de anulação de negócio jurídico, cujo objetivo é anular procuração outorgada pela Autora ao Réu Cícero Santos Guedes e, por conseguinte, cancelar as matrículas de imóveis advindas da causa jurídica negocial impugnada.

Percebe-se, portanto, que o ponto primordial discutido no feito é a validade ou não de negócio jurídico, de modo que o eventual exame da validade dos atos registrais é apenas uma questão secundária, decorrência lógica da causa de pedir principal.

Nesse contexto, tem-se que, consoante a uníssona jurisprudência dos tribunais pátrios, a competência para julgamento de ação anulatória de negócio jurídico, ainda que envolva a análise de atos registrais, é do juízo da vara cível comum e não da vara de registros públicos. Isto porque, em tais casos, a declaração de validade ou não dos atos registrais seria um mero consectário lógico do exame da nulidade da avença.

Nessa linha, colaciono os seguintes julgados:

PROCESSUAL CIVIL. CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. JUÍZO DA VARA DE REGISTROS PÚBLICOS DO DISTRITO FEDERAL E JUÍZO DA SEGUNDA VARA CÍVEL DE SAMAMBAIA. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. CANCELAMENTO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO DECORRENTE DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OCORRÊNCIA DE FRAUDE EM PROCURAÇÃO OUTORGADA. MATÉRIA NÃO AFETA À COMPETÊNCIA DA VARA DE REGISTROS PÚBLICOS.

 1. Cuida-se de Conflito Negativo de Competência suscitado pelo Juízo da Vara de Registros Públicos do Distrito Federal em face do Juízo da Segunda Vara Cível de Samambaia, quanto ao processamento e julgamento de ação de anulação de negócio jurídico.

 2. O objeto da ação anulatória é o cancelamento do registro imobiliário decorrente da compra e venda de imóvel, em razão da alegação de ocorrência de fraude em procuração outorgada.

3. A apreciação das referidas questões redundará na declaração judicial da validade ou invalidade do negócio jurídico, e não somente ao exame dos atos de registro, o que não corresponde às hipóteses de competência do Juízo de Registros Públicos, nos termos do que prevê o art. 31 da Lei nº 11.697/2008.

4. Conflito negativo de competência julgado procedente para declarar a competência do Juízo da Segunda Vara Cível de Samambaia (suscitado) para processar e julgar o processo objeto do presente conflito, bem como as demandas a este conexas.

(TJ-DF 07028681120188070000 DF 0702868-11.2018.8.07.0000, Relator: SILVA LEMOS, Data de Julgamento: 06/06/2018, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 14/06/2018 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. VARA CÍVEL E DE REGISTROS PÚBLICOS E VARA CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAUSA DE PEDIR. NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO DECORRENTE DE ATO SIMULADO. MATÉRIA CÍVEL. NULIDADE DE REGISTRO PÚBLICO. CONSECTÁRIO.

1- Resta afastada a competência do juízo do registro público quando a causa de pedir da ação é afeita a vícios do negócio jurídico, em especial, a simulação, por tratar-se de matéria essencialmente cível, sem estreita ligação com o ato cartorário em si.

2- A retificação do registro público, em casos como tais, é mero consectário da procedência do pedido de nulidade de escritura pública de compra e venda, não sendo motivo bastante para que a demanda seja processada e julgada no juízo especializado.

3- CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA JULGADO PROCEDENTE.

(TJ-GO - CC: 01997105320158090000 NOVO GAMA, Relator: DR(A). EUDELCIO MACHADO FAGUNDES, Data de Julgamento: 15/07/2015, 1A SECAO CIVEL, Data de Publicação: DJ 1831 de 22/07/2015)

PROCESSUAL CIVIL. CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ESCRITURA DE RENÚNCIA DE HERANÇA. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. ERRO SUBSTANCIAL. COMPETÊNCIA DO JUÍZO DA 21ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA/CE.

1. Cinge-se a controvérsia sob análise em definir se o Juízo da 1ª Vara de Registros Públicos é competente para analisar o vício de consentimento da avença entre a viúva e herdeiros no tocante a um pacto de compra e venda favorável à pessoa de Francisca Margareth Gomes de Araújo, uma das filhas do de cujus que já residia no imóvel e que, segundo alegativas da peça exordial da ação de anulação de escritura de renúncia de herança, induziu as herdeiras, Telma Gomes de Araújo e Francisca Kátia Gomes de Araújo, a assinar escritura de renúncia de herança imaginando estarem firmando escritura de compra e venda, razão pela qual foi ajuizada a ação anulatória.

2. Assim, deve-se examinar a decisão proferida pelo Juízo da 21ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza que, em sede de ação anulatória de renúncia de herança, determinou a distribuição do feito a uma das Varas de Registros Públicos desta Comarca, declinando de sua competência, por entender que a questão seria exclusivamente acerca da desconstituição do registro público.

3. Compulsando aos autos, verifica-se que o Juízo suscitado é o competente para processar e julgar o pleito autoral. Explica-se. Perante os fatos e fundamentos jurídicos constantes na inicial, verifica-se o equívoco na determinação da redistribuição do feito, porquanto se entende que a nomenclatura utilizada para nominar a demanda não pode determinar a competência do Juízo, uma vez que são a causa de pedir e o próprio pedido que determinam a competência do Juízo para analisar a querela.

4. Sendo assim, ao se investigar o teor da demanda e o seu motivo, averigua-se que o motivo do manejo da ação anulatória é o suposto vício de consentimento e não algum vício formal na escritura levada a efeito pelo Notário.

5. Desta forma, resta evidente que a anulação do registro público tem como fundamento o vício de consentimento, o qual se alicerça em causa exterior à escritura pública, razão pela qual se infere que o Juízo competente para dirimir a demanda é a 21ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza. Afinal, a alteração ou cancelamento da escritura pública será consequência lógica do desfazimento do negócio jurídico, acaso seja reconhecido, no juízo cível, o vício de consentimento em que as autoras da ação anulatória, de fato, foram induzidas a erro substancial.

6. Conflito de Competência conhecido para declarar competente o Juízo suscitado. Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de conflito negativo de competência nº 0001262-50.2017.8.06.0000, em que figuram as partes acima indicadas, acordam os Desembargadores integrantes da 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por votação unânime, em conhecer do conflito de competência, para declarar competente o juízo suscitado, em conformidade com o voto do eminente relator.

(TJ-CE 00012625020178060000 CE 0001262-50.2017.8.06.0000, Relator: CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, Data de Julgamento: 07/03/2018, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 07/03/2018)

CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. AÇÃO ANULAÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE PROPRIEDADE C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS. PEDIDO DE CANCELAMENTO DE REGISTRO DE IMÓVEL. COMPETÊNCIA DE VARA CÍVEL. ART. 59, DO CPC. COMPETÊNCIA DO JUÍZO SUSCITADO. PROCEDÊNCIA DO CONFLITO. As Varas Cíveis e Comerciais são competentes para julgar as ações de anulação de negócio jurídico com o consequente pedido de anulação da averbação na matrícula do imóvel, porquanto a matéria escapa ao âmbito da Vara dos Registros Públicos. Caso em que o Suscitante e o Suscitado possuem competência de natureza cível, sendo a 4ª Vara Cível de Ilhéus competente para processar e julgar a demanda em discussão, por ser o Juízo prevento, de acordo com o art. 59, do CPC. Conflito procedente. Competência do Juízo Suscitado. ACÓRDÃOS Vistos, relatados e discutidos estes autos de Conflito e Competência de nº. 8018488-22.2018.8.05.0000, sendo SUSCITANTE O JUÍZO DA 3ª VARA CÍVEL DOS FEITOS DE RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTROS PÚBLICOS DA COMARCA DE ILHÉUS e SUSCITADO O JUÍZO DA 4ª VARA DOS FEITOS DE RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS E COMERCIAIS DA COMARCA DE ILHÉUS, ACORDAM os Desembargadores componentes das Seções Cíveis Reunidas do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em julgar procedente o conflito negativo de competência. Sala das Sessões, de de 2020.

(TJ-BA - CC: 80184882220188050000, Relator: TELMA LAURA SILVA BRITTO, SEÇÕES CÍVEIS REUNIDAS, Data de Publicação: 11/05/2020)

Segundo, como já explanado, a causa de pedir é a invalidade de procuração outorgada pela Recorrida ao Sr. Cícero Santos Guedes, da qual decorreria a invalidade de todos os atos posteriores, incluindo o contrato firmado com a Recorrente, em que se estabeleceu a eleição de foro.

Deste modo, nota-se que a causa de pedir vai além da impugnação do contrato entre a Agravante e a Agravada e que a cláusula de eleição de foro foi estabelecida unicamente para as demandas envolvendo essa última avença.

Sendo assim, entendo que, por haver a cumulação de demandas em um mesmo processo e por existir cláusula de eleição de foro somente em relação a uma delas, fica afastada, no caso concreto, referida cláusula, porquanto esta não tem o condão de determinar também a competência para julgamento do litígio envolvendo o contrato principal (procuração entre a Recorrida e o Sr. Cícero Santos), no qual não fora elegido foro especial.

Por tais razões, deixo de acolher a preliminar de incompetência.

3. MÉRITO

No mérito recursal, o Agravante argumenta que não há razão para a manutenção do bloqueio da matrícula nº 33.693 do CRI de Parnaíba.

Compulsando os autos de origem e as contrarrazões a este agravo, verifica-se que, no que toca à matrícula nº 33.693, a Recorrida pautou seu pedido de bloqueio nas seguintes teses:

1. O Réu Cícero Santos Guedes descumpriu o contrato de parceria para instituição de loteamento, firmado com a Agravada, pois foi acordado que aquele somente começaria a vender os lotes quando o loteamento já estive pronto, contudo, mesmo antes da conclusão, aquele já realizou a venda de diversos lotes.

2. O Réu Cícero Santos Guedes fez um desmembramento da matrícula do imóvel loteado (matrícula 25.218) na extensão de 43 hectares, dando origem a uma nova matrícula de nº 33.693; o citado Réu matriculou tal desmembramento em nome da Autora e, logo em seguida, simulou a compra e venda dessa área para a empresa UNIVERSO CONSTRUÇÕES, de sua propriedade, no valor de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais); trata-se de negócio jurídico simulado, pois a Autora jamais recebeu tal valor.

Não obstante, em análise dos documentos colacionados aos autos, não se verifica a verossimilhança nas alegações da Agravada.

Isto porque, primeiro, quanto à venda de lotes antes de terminadas as obras do loteamento, percebe-se que o contrato de parceria firmado entre as partes não o vedou.

Com efeito, no referido instrumento negocial, que consta em id. 937891, percebe-se que não há cláusula que determine a venda dos lotes somente após o término da instalação do loteamento, tampouco que vede a venda em momento prévio. Ao contrário, na cláusula nº 05, estabeleceu-se o seguinte:

“CLÁUSULA 5ª – cabe a cada uma das partes decidirem sobre a comercialização de seus lotes, se por equipe de profissionais corretores de imóveis, de suas livres escolhas. Quanto ao controle de pagamento e de cobranças de prestações em atraso (clientes inadimplentes); relatório para prestação de contas mensais e ainda, documentação necessária para o encaminhamento das escrituras definitivas, cabe a cada uma das partes decidirem como devem proceder” (id. 937891, p. 02 - grifou-se).

Mais a frente, na Cláusula nº 08, lê-se o seguinte:

“CLÁUSULA 8ª – tanto a senhora Maria Nilza e o senhor Cícero Santos Guedes reserva-se o direito de devolver e/ou negociar, por motivo de inadimplemento, quantias já pagas por clientes-compradores, seja a título de entrada, sinal de negócio e/ou prestações, valendo-se, para tanto, das disposições do código de defesa do consumidor, Código Civil Brasileiro e outras matérias legais pertinentes” (id. 6399247, p. 02).

Percebe-se, portanto, que o contrato estabelecia certa liberdade de negociação dos lotes por cada um dos parceiros, jamais vedando, porém, a comercialização destes antes da finalização das obras.

Além disso, tem-se que em documentos juntados aos autos de origem (id. 7074253), a própria Autora autorizou a individualização das matrículas de certos lotes e a transferência para terceiros, o que não se coaduna com a sua afirmação de que não concorda com a venda de lotes antes de finalizado o loteamento.

Segundo, quanto à existência de um negócio jurídico simulado envolvendo a matrícula nº 33.693, originada da matrícula nº 25.218, também não se vislumbra razão à Recorrida.

Com efeito, nota-se que em procuração datada de 25 de outubro de 2016 (id. 1564343), a Agravada Maria Nilza Silva Rocha outorgou para o Réu Cícero Santos Guedes “poderes para vender, ceder ou transferir para si ou para quem lhe convier, pelo preço e condições que ajustar, o imóvel constituído de 42.50 hectares de terra de criar e plantar, retirada da Gleba denominada PORTINOPÓLIS, zona urbana desta cidade, conforma (sic) planta e memorial descritivo, constante da Matrícula 25.218, Registro Geral – Livro 2-JD, do 1º Serviço Registral de Imóveis desta cidade; podendo, para tanto, representá-la perante as Repartições Públicas Federais, Estaduais, Municipais e Autárquicas, bem como Cartórios de Notas e do Registro de Imóveis desta cidade, assinar a competente escritura pública de compra e venda ou outra que se fizer necessário, promover registros, averbações, desmembramentos, requerer certidões negativas de débitos, passar recibos, dar quitação, pagar impostos, taxas e multas e contribuições, transmitir toda posse, domínio, direito e ação, responder, retificar e ratificar atos, prestando as declarações necessárias; e praticar todos os demais atos indispensáveis ao fiel cumprimento deste mandato e substabelecer” (grifou-se).

No verso da procuração, a tabeliã retificou a área do imóvel, fazendo constar que “a área construída do imóvel retro mencionado neste instrumento público é de 43,86 hectares. DOU FÉ.” (id. 1564343, p. 02).

Cumpre frisar que essa alteração foi feita pela tabeliã e, portanto, goza de fé pública até que sobrevenha decisão judicial declarando a sua falsidade. Tal questão certamente será analisada de forma exauriente no decorrer da instrução do processo de origem, porém, até o presente momento, tal ato se reputa plenamente válido.

Outrossim, verifica-se que a referida procuração foi devidamente assinada pela Autora, ora Agravada, que não comprovou a existência de vício de consentimento capaz de torná-la anulável.

Além disso, trata-se de hipótese válida de autocontrato, autorizada pelo art. 685 do CC/2002, in verbis: “conferido o mandato com a cláusula 'em causa própria', a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais”.

Em comentário ao referido dispositivo, Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery anotam que “a norma comentada autoriza o autocontrato (contrato consigo mesmo), feito com fundamento em procuração em causa própria. Portanto, é válido o contrato consigo mesmo fundado em procuração em causa própria. Consequentemente, o representante em causa própria pode celebrar contrato de compra e venda do imóvel objeto da procuração em causa própria, vendendo o imóvel do representado para ele mesmo, representante. O representado, como já recebeu o preço e o mandato é irrevogável, nada mais tem a reclamar. Daí a validade e eficácia do negócio jurídico consigo mesmo” (NERY JR., Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código Civil Comentado – 10ª edição – revista, ampliada e atualizada. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2013, p. 813 – grifou-se).

Destarte, a transferência do imóvel de matrícula nº 33.693, desmembrada da matrícula nº 25.218, operada pelo Sr. Cícero Santos Guedes para a ora Agravante, foi autorizada pela pela própria Agravada, na procuração retromencionada.

Outrossim, por força da previsão do art. 685 do CC/2002, tal transferência poderia ser feita tanto em benefício do outorgado, Sr. Cícero, quanto de terceiro por ele indicado.

Deste modo, o fato da transferência ter sido operada em benefício da empresa Agravante, que, segundo a Recorrida, seria de propriedade do Sr. Cícero Santos Guedes, não torna aquela ilegal ou inválida, pois a procuração conferida pela Agravada autorizava a venda do bem para o próprio Sr. Cícero ou terceiro, não havendo limitação quanto a esse ponto.

Ademais, convém mencionar que a questão da parte Recorrida ter ou não recebido o preço pela venda do imóvel de matrícula nº 33.693, operada pelo Sr. Cícero Santos Guedes, munido de procuração passada por aquela, não tem o condão de tornar nulo esse negócio jurídico, tampouco de desconstituir a matrícula gerada.

Com efeito, o inadimplemento não é causa de nulidade ou anulabilidade do contrato, pois, nos termos do art. 104 do CC/2002, a validade do negócio jurídico requer, apenas, que seja o agente capaz, o objeto lícito, possível, determinado ou determinável, e que tenha forma prescrita ou não defesa em lei.

Deste modo, para que a escritura pública de compra e venda do imóvel seja considerada inválida, é preciso que esteja presente algum dos vícios previstos nos arts. 166, 167 e 171 do CC/2002, in verbis:

CC/2002

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: .

I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz;

II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;

III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;

IV - não revestir a forma prescrita em lei;

V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;

VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa;

VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.

Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

Art. 171. Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico:

I - por incapacidade relativa do agente;

II - por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.

Isto posto, o mero inadimplemento não torna a avença nula ou anulável, pois não se encontra entre os vícios que podem inquinar o negócio jurídico. Consoante a clássica Teoria da Escada Ponteana, de Pontes de Miranda, o adimplemento do negócio jurídico não se situa no seu plano de validade, mas sim de eficácia, de modo que a ausência do pagamento não leva à anulação da avença.

Nesse mesmo sentido, colaciono o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo, segundo o qual “a mera discussão acerca de eventual quitação do preço não consiste em defeito jurídico que eivasse de nulidade o negócio jurídico”:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação de anulação da escritura de compra e venda - Pedido anulatório fundado no inadimplemento do preço - A mera discussão acerca de eventual quitação do preço não consiste em defeito jurídico que eivasse de nulidade o negócio jurídico - No limite, induz à cobrança do valor em aberto, em face de quem de direito - Restando comprovado que as adquirentes deixaram em aberto a soma de R$ 689,20, de rigor sua condenação ao pagamento deste valor, com os consectários legais -Quanto aos terceiros em favor de quem a escritura fora outorgada, bem assim quanto à pessoa jurídica que intermediou o negócio, nada havia que se determinar, conduzindo à improcedência da demanda em relação a estes - Sentença de procedência em parte mantida -Recurso improvido.

(TJ-SP - APL: 9080035472007826 SP 9080035-47.2007.8.26.0000, Relator: Helio Faria, Data de Julgamento: 07/06/2011, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/06/2011)

Na mesma linha, transcrevo ainda os seguintes arestos, inclusive de minha relatoria:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. INDEFERIMENTO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE EM AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ESCRITURA DEFINITIVA QUE JÁ SE ENCONTRA LAVRADA.TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE EFETIVADA. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE DO REGISTRO. INADIMPLEMENTO. AUSÊNCIA DE NULIDADE. DECISÃO DE INDEFERIMENTO MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS NÃO FIXADOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. A transmissão da propriedade cujo valor ultrapasse 30 (trinta) salários-mínimos depende de duas formalidades essenciais, quais sejam, a formalização do contrato por meio de escritura pública e o registro do título translativo no cartório da matrícula do imóvel. Inteligência dos arts. 108, 1.227 e 1.245 do CC/2002.

2. Uma vez formalizada a escritura definitiva e transmitida a propriedade, não há mais como rescindir o contrato preliminar, ainda que tenha havido o inadimplemento das parcelas acordadas, pois aquele foi substituído pelo contrato definitivo. Precedentes.

3. Nos termos do art. 1.245, §2º, do CC/2002, uma vez realizada a transmissão da propriedade, “enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”, portanto, a mudança de titularidade, com a restituição dos imóveis ao domínio dos Autores, ora Agravantes, dependeria da anulação do registro e do respectivo cancelamento.

4. Apesar de a presunção de legitimidade do registro não ser absoluta e de os vícios do título de transmissão não serem sanados por aquele, para que a escritura pública de compra e venda do imóvel – que é, a um só tempo, instrumento de negócio jurídico e título translativo da propriedade – seja considerada inválida, é preciso que esteja presente algum dos vícios previstos nos arts. 166, 167 e 171 do CC/2002, os quais não abrangem o inadimplemento.

5. O inadimplemento, por si só, não gera a nulidade do título de transmissão e, por conseguinte, do registro de imóvel, pois se situa no plano da eficácia do negócio, e não da validade.

6. É incabível a fixação de honorários em agravo de instrumento interposto em face de decisão que não pôs fim à demanda e não fixou sucumbência na origem. Precedentes.

7. Recurso conhecido e improvido.

(TJPI – AI 0709694-47.2018.8.18.0000 – Relator: Desembargador Francisco Antônio Paes Landim Filho – 3ª Câmara Especializada Cível – Data de Julgamento: 14/07/2021 – Data de Publicação: 21/07/2021

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DEFINITIVA - ALEGADA INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR - IMPOSSIBILIDADE DE DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. Em sendo outorgada a escritura de compra e venda definitiva, não se mostra mais cabível a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado algum vício capaz de contaminar a avença.

(TJ-MG - AC: 10024141316729001 Belo Horizonte, Relator: José de Carvalho Barbosa, Data de Julgamento: 09/05/2019, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/05/2019)

Sendo assim, a ausência de pagamento à Agravada, caso comprovada, pode conduzir à procedência de um eventual pedido de ressarcimento ou de execução da obrigação contratual. Contudo, não tem reflexos sobre a validade da compra e venda e, por conseguinte, também não atinge o ato registral de transferência da propriedade e de criação de nova matrícula.

Por tais razões, considero que não restou demonstrada, de forma sumária, a existência de invalidades no ato de desmembramento e criação da matrícula nº 33.693 do Livro 2-NJ, do Cartório de Registros Públicos da Comarca de Parnaíba, motivo pelo qual a manutenção da medida de bloqueio da matrícula do referido imóvel, com fulcro no art. 214, §3º, da Lei de Registros Públicos, é medida desarrazoada e desproporcional e deve ser revogada.

Isto posto, a decisão recursada deve ser reformada e, por conseguinte, desbloqueada a matrícula acima mencionada.

Saliento, por fim, quanto aos honorários recursais, que, para sua fixação, faz-se necessário que estejam “presentes os seguintes requisitos, simultaneamente: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, quando entrou em vigor o novo Código de Processo Civil; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; e c) condenação em honorários advocatícios desde a origem no feito em que interposto o recurso” (STJ, AgInt nos EREsp 1539725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, Segunda Seção, julgado em 9/8/2017, DJe 19/10/2017).

In casu, uma vez que, na decisão agravada, não houve a fixação de honorários, é incabível a sua majoração em grau recursal. No mesmo sentido, é o entendimento exarado pela Corte Superior, no sentido de que “não cabe a majoração de honorários recursais, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC/2015, em recurso especial interposto contra acórdão de julgamento de agravo de instrumento que não ponha termo à demanda nem, portanto, fixe sucumbência na origem” (STJ, REsp 1726088/SP, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 16/04/2018).

Deixo, assim, de fixar os honorários recursais.

4. DECISÃO

Forte nessas razões, conheço do presente Agravo de Instrumento e lhe dou provimento, a fim de reformar a decisão agravada e de determinar o desbloqueio da matrícula nº 33.693, Livro nº 2-NJ do Cartório de Registro de Imóveis de Parnaíba.

Deixo de fixar honorários recursais, tendo em vista que o seu cabimento pressupõe a condenação em honorários também na decisão recursada.

É como voto.

Teresina - PI, data no sistema

DES. FRANCISCO ANTÔNIO PAES LANDIM FILHO

RELATOR