APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 308/STJ À ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA RECURSO DESPROVIDO. 1. A controvérsia cinge-se em saber se o banco recorrente é proprietário fiduciário do Edifício Comercial denominado “POTY PREMIER”. As teses levantadas pelo banco recorrente de que se tratava de mero prestador de serviços, custodiante e registrador da cédula de crédito imobiliário e mero representante da PETROS não se sustentam. Não houve impugnação específica da certidão do cartório do 2º Ofício de Registro e Imóveis de Teresina (PI) juntada com a petição inicial. 2. Consta na referida certidão, como dito alhures, a averbação (AV-1-124.981 constante do R-9-80.306) do instrumento particular de alienação fiduciária e imóvel em garantia datado de 01/07/2011, celebrado pela SPE POTY PREMIER EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. e DEUTSCHE BANK S.A – BANCO ALEMÃO. Tudo em conformidade com art. 22 da lei nº 9.514/97 (que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências)Ademais, a forma da instituição das cédulas para representar os créditos imobiliários também não repercute nos compradores das unidades imobiliárias, sendo, inclusive “vedada a averbação da emissão de CCI com garantia real quando houver prenotação ou registro de qualquer outro ônus real sobre os direitos imobiliários respectivos, inclusive penhora ou averbação de qualquer mandado ou ação judicial” (art. 25 da lei nº 10.931-2004). (original sem destaque). 3. Sobre o tema, cumpre esclarecer que, conforme entendimento jurisprudencial já pacificado, o promitente-comprador responde apenas pelo pagamento da dívida relativa ao imóvel por ele adquirido, não sendo responsável pelo débito assumido pela construtora perante a instituição bancária. 4. Assim, a hipoteca (no caso dos autos, alienação fiduciária) firmada entre a empresa construtora e o banco não pode ser oposta contra os adquirentes das unidades autônomas, seja ela anterior ou posterior à celebração das promessas de compra e venda, conforme enunciado da súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça: "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 5. A alegação de que o banco na qualidade de agente administrativo representa os investidores e age em nome e em benefícios deles, também não repercute na relação jurídica estabelecida entre as partes, pois revela-se despropositada a discussão a respeito da quitação dos créditos imobiliários negociados por meio da emissão de CCI em relação a cada crédito que elas representam, resultante da relação estabelecida entre o recorrente e seus credores. 6. A afirmação de que o banco recorrente supostamente atuou como “ mero representante do real credor fiduciário – a Petros” não restou devidamente comprovada e esclarecida, pelo contrário, o registro do instrumento particular de alienação fiduciária citado acima afasta qualquer argumento do banco na tentativa de se exonerar de sua responsabilidade reconhecida em entendimento sumulado do STJ (súmula 308 do STJ). 7. O banco recorrente deduz pretensão contra fato incontroverso. Registre-se que se aplica por analogia a súmula 308 do STJ, pois as diferenças estabelecidas entre a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese. 8. Merece prosperar o pedido de cancelamento da alienação fiduciária averbada (AV- 1-124.981) na matrícula do imóvel adquirido pelos autores (R-124.981, do 3º CRI local), confirmando, pois, a tutela de urgência concedida pelo juiz a quo. Não podem os promissários compradores, que arcaram com a integralidade de suas obrigações contratuais, ser prejudicados em virtude da inserção de um gravame de alienação fiduciária, oriundo de uma relação jurídica da qual não fazem parte. 9. Acordam os componentes da 3ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, em conhecer do presente recurso e negar-lhe provimento. Majoram-se em 2% (dois por cento) os honorários advocatícios anteriormente arbitrados, na forma do art. 85, §11, do CPC. Custas recursais, pelo banco apelante, na forma do voto do Relator. Participaram do julgamento os Exmos. Srs.: Des. Francisco Antônio Paes Landim Filho, Des. Ricardo Gentil Eulálio Dantas e Des. Olímpio José Passos Galvão. Acompanhou a sessão, a Exma. Sra. Dra. Catarina Gadelha Malta de Moura Rufino, Procuradora de Justiça. PLENÁRIO VIRTUAL DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, Teresina, data registrada no sistema. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0009500-61.2015.8.18.0140 - Relator: RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 13/06/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0009500-61.2015.8.18.0140

APELANTE: DECTA ENGENHARIA LTDA, SPE POTY - EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES S.A, SPE POTY PREMIER EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA, DEUTSCHE BANK SA BANCO ALEMAO

Advogado(s) do reclamante: PAULO ABDALA ZIDE, HELIO YAZBEK, LEONARDO AIRTON PESSOA SOARES

APELADO: ROSIMAR ALVES DE SA, ESPÓLIO DE JOSÉ RIBAMAR DE SÁ

Advogado(s) do reclamado: ACRIZIO PEREIRA DE SA NETTO

RELATOR(A): Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

 

EMENTA

 

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 308/STJ À ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA RECURSO DESPROVIDO. 

1. A controvérsia cinge-se em saber se o banco recorrente é proprietário fiduciário do Edifício Comercial denominado “POTY PREMIER”. As teses levantadas pelo banco recorrente de que se tratava de mero prestador de serviços, custodiante e registrador da cédula de crédito imobiliário e mero representante da PETROS não se sustentam. Não houve impugnação específica da certidão do cartório do 2º Ofício de Registro e Imóveis de Teresina (PI) juntada com a petição inicial.

2. Consta na referida certidão, como dito alhures, a averbação (AV-1-124.981 constante do R-9-80.306) do instrumento particular de alienação fiduciária e imóvel em garantia datado de 01/07/2011, celebrado pela SPE POTY PREMIER EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. e DEUTSCHE BANK S.A – BANCO ALEMÃO. Tudo em conformidade com art. 22 da lei nº 9.514/97 (que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências)Ademais, a forma da instituição das cédulas para representar os créditos imobiliários também não repercute nos compradores das unidades imobiliárias, sendo, inclusive “vedada a averbação da emissão de CCI com garantia real quando houver prenotação ou registro de qualquer outro ônus real sobre os direitos imobiliários respectivos, inclusive penhora ou averbação de qualquer mandado ou ação judicial” (art. 25 da lei nº 10.931-2004). (original sem destaque).

3. Sobre o tema, cumpre esclarecer que, conforme entendimento jurisprudencial já pacificado, o promitente-comprador responde apenas pelo pagamento da dívida relativa ao imóvel por ele adquirido, não sendo responsável pelo débito assumido pela construtora perante a instituição bancária.

4. Assim, a hipoteca (no caso dos autos, alienação fiduciária) firmada entre a empresa construtora e o banco não pode ser oposta contra os adquirentes das unidades autônomas, seja ela anterior ou posterior à celebração das promessas de compra e venda, conforme enunciado da súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça: "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".

5. A alegação de que o banco na qualidade de agente administrativo representa os investidores e age em nome e em benefícios deles, também não repercute na relação jurídica estabelecida entre as partes, pois revela-se despropositada a discussão a respeito da quitação dos créditos imobiliários negociados por meio da emissão de CCI em relação a cada crédito que elas representam, resultante da relação estabelecida entre o recorrente e seus credores.

6. A afirmação de que o banco recorrente supostamente atuou como “ mero representante do real credor fiduciário – a Petros” não restou devidamente comprovada e esclarecida, pelo contrário, o registro do instrumento particular de alienação fiduciária citado acima afasta qualquer argumento do banco na tentativa de se exonerar de sua responsabilidade reconhecida em entendimento sumulado do STJ (súmula 308 do STJ).

7. O banco recorrente deduz pretensão contra fato incontroverso. Registre-se que se aplica por analogia a súmula 308 do STJ, pois  as diferenças estabelecidas entre a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese.

8. Merece prosperar o pedido de cancelamento da alienação fiduciária averbada (AV- 1-124.981) na matrícula do imóvel adquirido pelos autores (R-124.981, do 3º CRI local), confirmando, pois, a tutela de urgência concedida pelo juiz a quo. Não podem os promissários compradores, que arcaram com a integralidade de suas obrigações contratuais, ser prejudicados em virtude da inserção de um gravame de alienação fiduciária, oriundo de uma relação jurídica da qual não fazem parte.

9. Acordam os componentes da 3ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, em conhecer do presente recurso e negar-lhe provimento. Majoram-se em 2% (dois por cento) os honorários advocatícios anteriormente arbitrados, na forma do art. 85, §11, do CPC. Custas recursais, pelo banco apelante, na forma do voto do Relator. Participaram do julgamento os Exmos. Srs.: Des. Francisco Antônio Paes Landim Filho, Des. Ricardo Gentil Eulálio Dantas e Des. Olímpio José Passos Galvão. Acompanhou a sessão, a Exma. Sra. Dra. Catarina Gadelha Malta de Moura Rufino, Procuradora de Justiça. PLENÁRIO VIRTUAL DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, Teresina, data registrada no sistema.

 

 

I – RELATÓRIO

O SENHOR DESEMBARGADOR RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS (Relator):

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto por DEUTSCHE BANK S.A. BANCO ALEMÃO. requerendo a reforma da sentença do JUÍZO DA 2ª VARA CÍVEL DE TERESINA (PI) que acolheu o pedido formulado pelo ESPÓLIO DE JOSÉ RIBAMAR DE SÁ., representado pela inventariante ROSIMAR ALVES DE S.A condenado DECTA ENGENHARIA LTDA. SPE POTY EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. E DEUTCHE BANK S.A. - BANCO ALEMÃO.

Ação: Trata de Ação de Adjudicação Compulsória c/c Pedido de Baixa de Hipoteca, Indenização por Danos Morais e Materiais movida pelo pelo ESPÓLIO DE JOSÉ RIBAMAR DE SÁ., representado pela inventariante ROSIMAR ALVES DE S.A em face de DECTA ENGENHARIA LTDA, SPE POTY EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A, SPE POTY PREMIER – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA E DEUTSCHE BANK S/A – BANCO ALEMÃO requerendo adjudicação de duas unidades do edifício comercial POTY PREMIER e condenação das requeridas em indenização por danos materiais e morais.

Sentença: JUÍZO DA 2ª VARA CÍVEL DE TERESINA (PI) julgou em parte procedente os pedidos constantes na inicial para:

a) declarar a ineficácia do negócio jurídico firmado entre SPE POTY PREMIER EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e o DEUTSCHE BANK, exclusivamente com relação a parte autora Rosimar Alves de Sá (representando o espólio de José Ribamar de Sá) para reconhecer nos termos da súmula 308 do STJ, a ineficácia da alienação fiduciária nos imóveis registrados no 2º Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis, identificados às fls. 133/138;

b) Determinar ao DEUTSCHE BANK que ultime providências no sentido de cancelar a alienação fiduciária dos imóveis registrados no Cartório do 2º Tabelionato de Notas e Registros de Imóveis (identificados às fls. 133/138), no prazo de 20 (vinte) dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais) até o limite de 90 dias.

c) Condenar as requeridas DECTA ENGENHARIA, SPE POTY EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A E SPE POTY PREMIER – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA ao pagamento de indenização por danos materiais na forma de lucros cessantes, na importância de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais) a título de aluguel mensal para cada unidade adquirida pela requerente, pelo período compreendido entre 10 de outubro de 2010 a 25 de outubro de 2013, corrigido monetariamente a partir de cada vencimento e acrescido de juros de 1% a partir da citação

d) Condenar as requeridas DECTA ENGENHARIA, SPE POTY EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A E SPE POTY PREMIER – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA ao pagamento de indenização por danos morais, na importância de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), custas e honorários no percentual de 10% sobre o total da condenação. .

Apelação Cível: DEUTSCHE BANK SA BANCO ALEMAO interpôs recurso de APELAÇÃO requerendo a reforma da sentença afirmando que o Apelante está no polo passivo dessa demanda apenas por figurar, na matrícula das unidades imobiliárias, como proprietário fiduciário do Edifício Comercial Poty Premier, e ser, presumidamente, o responsável pela baixa da garantia fiduciária.

Sustenta que as razões para reforma da r. sentença e provimento deste recurso, que serão organizadas a fim de demonstrar: - a função restrita do Apelante no negócio imobiliário – do qual ele participou apenas como mero prestador de serviços; - os consequentes motivos pelos quais o Apelante não forneceu para as Rés SPE Poty o termo de quitação necessário à baixa da garantia fiduciária que ainda hoje guarnece as unidades imobiliárias adquiridas pelos Apelados; e, - os motivos pelos quais o Apelante realmente nada tem a ver com os pedidos indenizatórios feitos pelos Apelados – com os quais eles certamente concordam, como bem delimitaram em sede inicial.

Explica que como resultado de cada operação de venda e compra, por força do quanto pactuado, as Rés SPE Poty passaram a deter, contra os adquirentes – in casu, os Apelados -, um crédito imobiliário que poderiam ceder para futuros investidores em busca do capital necessário para a implementação do Edifício Comercial Poty Premier e que A partir do momento em que detinham um determinado número de créditos imobiliários, as Rés SPE Poty poderiam emitir, nos moldes do quanto lhes possibilitam o artigo 18 e seguintes da Lei nº 10.931/042 , uma série de CCIs representativas do valor de cada um dos contratos que celebraram com consumidores.

Destaca que Para fins de emissão destas CCIs, as Rés SPE Poty tinham, necessariamente, que usar os serviços de uma instituição financeira, a quem caberia, a princípio, exercer 02 funções – custodiar as CCIs e registrá-las nos registros autorizados pelo Banco Central do Brasil e que, nesse momento, que pela primeira vez, o Apelante passou a atuar como prestador de serviços do negócio imobiliário – contratado em decorrência, única e exclusivamente, de suas características profissionais que lhe permitem atuar tecnicamente como custodiante e registrador das CCIs que seriam emitidas em ambiente autorizado por Lei, a CETIP S.A. - Mercados Organizados.

Argumenta que representava a investidora PETROS e que , é clara a disposição contratual segundo a qual o credor fiduciário no negócio imobiliário é, apenas e tão somente, a investidora Petros, meramente representada para alguns fins específicos pelo Apelante e que, em decorrência disso, o Apelante não participou ativamente como parte interessada no negócio imobiliário que se discute.

Alega que é fato que o Apelante foi, no negócio imobiliário que se discute, contratado para prestar serviços específicos e derivados de sua área técnica de atuação, entretanto, Apesar de não ter participado como parte no negócio imobiliário que se desenvolveu entre as Rés SPE Poty e a Petros, o Apelante ostenta, nas matrículas de ambas as unidades autônomas adquiridas pelos Apelados, a qualidade de credor fiduciário e, a partir desse evento, tal nomeação certamente decorreu de um erro de interpretação da r. serventia do 02º Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca de Teresina, que não atentou para o fato de que o Apelante participou do negócio apenas e tão somente como mero representante do real credor fiduciário – a Petros.

Aduz que ainda que a incorreta nomeação do Apelante como credor fiduciário não possa surtir qualquer efeito prático – afinal, não pode a r. serventia de um cartório de registro de imóveis criar para terceiros obrigações que eles não detém – ela já está trazendo, tanto para o Apelante quanto para os Apelados, indevidos transtornos.

Argumenta ainda que é fato que o Apelante é parte plenamente ilegítima para ocupar o polo passivo da demanda. Com efeito, uma vez que o Apelante foi um mero prestador de serviços das demais Rés – e, a partir de um dado momento, da investidora Petros -, é fato que os Apelados, ao incluí-lo no polo passivo desta demanda, partiram de uma premissa equivocada, pois, segundo sua interpretação, a parte Apelante não investiu qualquer centavo no empreendimento; e, portanto, - não integra, sob qualquer ótica que se analise a relação travada entre os demais Réus, uma hipotética cadeia de fornecedores que poderia justificar sua eventual responsabilidade por qualquer fato narrado.

Destaca que a r. sentença parte da premissa equivocada de que o Apelante é o beneficiário da garantia, o que não é verdade.

Afirma ainda que juntou às fls. 372/373 um Termo de Renúncia às funções de Agente Administrativo de parte da operação bancária que envolveu o negócio imobiliário aqui discutido.

Repisa que e o Apelante, em tal operação, figurou como mero prestador de serviços – e não como construtor, incorporador, vendedor, investidor das CCIs emitidas e que seria necessário a atribuição do efeito suspensivo, notadamente no que diz respeito à ordem de baixa do registro imobiliário e à condenação do Apelante ao pagamento de multa por eventual descumprimento ou, subsidiariamente, que a ordem para baixa do registro imobiliário seja feita por este E. Tribunal de Justiça, diretamente ao i. Cartório de Imóveis;

Intimada, a parte recorrida apresentou contrarrazões pugnando pela manutenção da sentença ao argumento de que o Apelante figura no pólo passivo desta demanda, não só atuando como Agente Administrativo, bem como sendo beneficiário direto de alienação fiduciária e que tal afirmação resta cristalina na própria matrícula do imóvel (salas 902/903 do Edifício Comercial Poty Premier).

Destaca que o Deutsche Bank não só figurou, bem como se inseriu como investidor das “CCIs” emitidas, as chamadas Cédulas de Crédito Imobiliário, em suma, assumindo a função de credor fiduciário, logo, não merece prosperar o entendimento de “mero prestador de serviços”.

Sustenta que, ao tentar trazer em sede de embargos, os quais “manifestamente protelatórios”, um quinto sujeito ao processo, qual seja, Fundação Petrobrás de Seguridade Social – PETROS (“Petros”), como o “verdadeiro” agente fiduciário do negócio imobiliário, estaria, em sede de verdade, tentando disfarçadamente propor uma Denunciação da Lide, tirando, assim, sua responsabilidade frente ao que fora decidido, entretanto, o momento correto para o requerimento de tal Instituto é na Contestação, assim como afirma expressamente o artigo 126 do CPC/2015

Afirma que restou comprovado que o Apelante, além de representante da Investidora PETROS, figurou também como credor fiduciário no presente negócio imobiliário.

Argumenta que o Apelante Deutsche Bank é o beneficiário da garantia fiduciária registrada na matrícula do imóvel, logo possui legitimidade para efetuar o pedido de baixa do registro de tal garantia junto ao Cartório de Imóveis competente, sob a modalidade de Antecipação de Tutela

Recebido o recurso apenas no efeito devolutivo.

Ato contínuo, de forma sincrética, o banco recorrente interpôs AGRAVO INTERNO (id 4222729) requerendo que seja concedido efeito suspensivo ao recurso mediante reconsideração da decisão monocrática, argumentando que há elementos suficientes para entender pela alta probabilidade de provimento deste recurso e que e não há qualquer risco de dano inverso.

Manifestação do Ministério Público: Sem manifestação do Ministério Público Superior, ante a ausência de interesse público que justifique sua intervenção.

É a síntese do necessário.

 

VOTO

O SENHOR DESEMBARGADOR RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS (Relator):

I – DOS REQUISITOS DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO

Insurge-se o banco recorrente quanto o recebimento do recurso apenas no efeito devolutivo, diante da concessão da antecipação de tutela na sentença.

Argumento em sede de agravo interno, interposto de forma sincrética, que está no polo passivo dessa demanda apenas por figurar, na matrícula das unidades imobiliárias, como proprietário fiduciário do Edifício Comercial Poty Premier, e ser, presumidamente, o responsável pela baixa da garantia fiduciária.

O Agravante afirma que demonstrou que figurou na operação como mero prestador de serviços – e não como construtor, incorporador, vendedor, investidor ou credor fiduciário – motivo pelo qual alega que não detém qualquer responsabilidade, além de não ter legitimidade para figurar no polo passivo da demanda.

Destaca o banco agravante que não é beneficiário da garantia fiduciária e que não participou ativamente como parte interessada no negócio imobiliário.

Entretanto, além de constar na matrícula dos imóveis, na defesa da empresa SPE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES há afirmação de que o banco se trata de credor fiduciário.

Ademais, a postulação do banco é contraditória, pois ao mesmo tempo que afirma que não se trata de credor fiduciário, se recusa a “cancelar a alienação fiduciária dos imóveis registrados no Cartório do 2º Tabelionato de Notas e Registros de Imóveis (identificados às fls. 133/138), no prazo de 20 (vinte) dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais) até o limite de 90 dias”, como determinado na sentença.

Os argumentos de ilegitimidade passiva do banco recorrente não se sustentam, pois participou ativamente como parte interessada no negócio imobiliário. Tanto isso é verdade que consta a averbação (AV-1-124.981 constante do R-9-80.306) do instrumento particular de alienação fiduciária e imóvel em garantia datado de 01/07/2011, celebrado pela SPE POTY PREMIER EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. e DEUTSCHE BANK S.A – BANCO ALEMÃO. Tudo em conformidade com art. 22 da lei nº 9.514/97 (que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências), in verbis:

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Entretanto, por questão de cautela, com fundamento no art. 297, do CPC, altero o termo inicial da incidência da multa para a intimação do resultado do presente julgamento pelo Colegiado, entretanto, mantida a multa no valor (R$ 500,00) e no limite (90 dias) fixado na sentença.

Portanto, há de ser mantido o recebimento do recurso sem efeito suspensivo, conforme decisão id. 3401501.

Entretanto, por cautela, determino ao DEUTSCHE BANK que ultime providências no sentido de cancelar a alienação fiduciária dos imóveis registrados no Cartório do 2º Tabelionato de Notas e Registros de Imóveis (identificados às fls. 133/138), no prazo de 20 (vinte) dias a contar da intimação do presente acórdão, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais) até o limite de 90 dias.

II – DO MÉRITO RECURSAL

A controvérsia cinge-se em saber se o banco recorrente é proprietário fiduciário do Edifício Comercial denominado “POTY PREMIER”.

As teses levantadas pelo banco recorrente de que se tratava de mero prestador de serviços, custodiante e registrador da cédula de crédito imobiliário e mero representante da PETROS não se sustentam.

Não houve impugnação específica da certidão do cartório do 2º Ofício de Registro e Imóveis de Teresina (PI) juntada com a petição inicial.

Consta na referida certidão, como dito alhures, a averbação (AV-1-124.981 constante do R-9-80.306) do instrumento particular de alienação fiduciária e imóvel em garantia datado de 01/07/2011, celebrado pela SPE POTY PREMIER EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. e DEUTSCHE BANK S.A – BANCO ALEMÃO. Tudo em conformidade com art. 22 da lei nº 9.514/97 (que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências), in verbis:

 

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

 

Portanto, a autora se desincumbiu o ônus probatório (CPC,art. 373, I) de comprovar que o banco recorrente é credor fiduciário da dívida de R$ 27.093.849,40 (vinte se sete milhões noventa e três mil e oitocentos e quarenta e nove reais e quarenta centavos), conforme consta na certidão do registro imobiliário, “com escopo de garantia do financiamento por esta concedido a devedora fiduciante”, SPE POTY PREMIER EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA".

Por outro lado, após despacho do juiz intimando as partes para indicarem as provas que pretendiam produzir, o banco recorrente afirmou na petição que “tem interesse apenas na produção da prova complementar documental que segue anexa, consistente em seu Termo de Renúncia às funções de agente administrativo de parte da operação bancária que envolveu o negócio imobiliário aqui discutido”.

Ocorre que referida prova documental refere-se ao instrumento de escritura de segunda emissão de cédulas de crédito imobiliário, celebrado em 01-07-2011, com o objetivo único de se exonerar das obrigações estabelecidas na escritura perante as partes contratantes que nenhuma relação tem com a parte autora da presente demanda. A notificação é datada de 03-06-2017 e foi registrada no 1º Ofício de Notas de Teresina no livro B-78 sob nº 35.195, portanto, em data posterior a citação da presente demanda.

Constituído em mora em 05-08-2015, o banco recorrente tenta afastar sua responsabilidade com a juntada de documento que não se refere à obrigação firmada com a parte autora e sem contemporaneidade com a averbação da alienação fiduciária do empreendimento RIO POTÝ (01-07-2011).

Portanto, o objetivo do banco recorrente era se eximir de outras demandas que envolvia o empreendimento, entretanto, mediante obrigações assumidas com pessoas físicas e jurídicas diversas da parte autora.

Ademais, a forma da instituição das cédulas para representar os créditos imobiliários também não repercute nos compradores das unidades imobiliárias, sendo, inclusive “vedada a averbação da emissão de CCI com garantia real quando houver prenotação ou registro de qualquer outro ônus real sobre os direitos imobiliários respectivos, inclusive penhora ou averbação de qualquer mandado ou ação judicial” (art. 25 da lei nº 10.931-2004). (original sem destaque).

Sobre o tema, cumpre esclarecer que, conforme entendimento jurisprudencial já pacificado, o promitente-comprador responde apenas pelo pagamento da dívida relativa ao imóvel por ele adquirido, não sendo responsável pelo débito assumido pela construtora perante a instituição bancária.

Assim, a hipoteca (no caso dos autos, alienação fiduciária) firmada entre a empresa construtora e o banco não pode ser oposta contra os adquirentes das unidades autônomas, seja ela anterior ou posterior à celebração das promessas de compra e venda, conforme enunciado da súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça: "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".

A alegação de que o banco na qualidade de agente administrativo representa os investidores e age em nome e em benefícios deles, também não repercute na relação jurídica estabelecida entre as partes, pois revela-se despropositada a discussão a respeito da quitação dos créditos imobiliários negociados por meio da emissão de CCI em relação a cada crédito que elas representam, resultante da relação estabelecida entre o recorrente e seus credores.

A afirmação de que o banco recorrente supostamente atuou como “ mero representante do real credor fiduciário – a Petros” não restou devidamente comprovada e esclarecida, pelo contrário, o registro do instrumento particular de alienação fiduciária citado acima afasta qualquer argumento do banco na tentativa de se exonerar de sua responsabilidade reconhecida em entendimento sumulado do STJ (súmula 308 do STJ).

O banco recorrente deduz pretensão contra fato incontroverso.

Registre-se que se aplica por analogia a súmula 308 do STJ, pois  as diferenças estabelecidas entre a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese , conforme já manifestou-se o STJ:

 

 

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 308/STJ.

1. Ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, por meio da qual se objetiva a manutenção de registro de imóvel em nome da autora, bem como a baixa da alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro.

2. Ação ajuizada em 12/03/2012. Recurso especial concluso ao gabinete em 05/09/2016. Julgamento: CPC/73.

3. O propósito recursal é definir se a alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro tem eficácia perante a adquirente do imóvel, de forma a se admitir a aplicação analógica da Súmula 308/STJ.

4. De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

5. A Súmula 308/STJ, apesar de aludir, em termos gerais, à ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, o que se verifica, por meio da análise contextualizada do enunciado, é que ele traduz hipótese de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito real de hipoteca.

6. Dessume-se, destarte, que a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do inanciamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado.

7. Para tanto, partindo-se da conclusão acerca do real propósito da orientação firmada por esta Corte - e que deu origem ao enunciado sumular em questão -, tem-se que as diferenças estabelecidas entre a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via de consequência, a sua aplicação por analogia. 8. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp 1576164/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/05/2019, DJe 23/05/2019) – original sem destaque.

Portanto, nos termos da jurisprudência do STJ supramencionada, o gravame em comento é ineficaz em relação aos adquirentes do bem, ora recorridos, não podendo repercutir na esfera de direitos desses. Também não se pode perder de vista, que o cancelamento do gravame não afasta o dever da construtora de efetuar o pagamento do débito aos credores.

A conclusão do negócio realizado entre os compradores e os vendedores - com pagamento integral do preço por eles entabulado - está na dependência do cancelamento da restrição que pesa sobre o bem, o que, conforme Súmula acima, não atinge os direitos do adquirente, mostrando-se, portanto, pertinente o pedido autoral, de liberação do gravame, para posterior escrituração do imóvel.]

Merece prosperar o pedido de cancelamento da alienação fiduciária averbada (AV- 1-124.981) na matrícula do imóvel adquirido pelos autores (R-124.981, do 3º CRI local), confirmando, pois, a tutela de urgência concedida pelo juiz a quo. Não podem os promissários compradores, que arcaram com a integralidade de suas obrigações contratuais, ser prejudicados em virtude da inserção de um gravame de alienação fiduciária, oriundo de uma relação jurídica da qual não fazem parte.

 

III - CONCLUSÃO

ANTE O EXPOSTO, conheço e NEGO PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO.

Majoram-se em 2% (dois por cento) os honorários advocatícios anteriormente arbitrados, na forma do art. 85, §11, do CPC.

Custas recursais, pelo banco apelante.

É o voto.

Teresina, data de julgamento registrada no sistema.

 

 

 

 

Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

Relator