EMENTA. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DIREITO À RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO POR CULPA EXCLUSIVA DA AUTORA. DIREITO DE RETENÇÃO DE 10% DAS PARCELAS. INSERÇÃO DO NOME DA AUTORA NOS CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. DANOS MORAIS. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. 1. Tem-se por aplicável o regime jurídico do Código de Defesa do Consumidor às relações decorrentes do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção em que o promitente comprador adquire como destinatário final o bem comercializado no mercado de consumo. 2. Demonstrado o inadimplemento unilateral por parte da devedora, fica caracterizada situação que enseja a rescisão contratual. 3. No que tange ao valor de retenção no percentual de 10% das parcelas pagas, entendo como razoável e condizente com os parâmetros do Superior Tribunal de Justiça quando do enfrentamento de casos semelhantes, não restando evidenciada qualquer peculiaridade no caso que justifique a majoração. 4. Danos morais fixados segundo critérios justos e razoáveis, considerando as circunstâncias do caso. 5. Recursos conhecidos e não providos. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0805478-82.2019.8.18.0140 - Relator: JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 27/07/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃOES CIVEIS 0805478-82.2019.8.18.0140

Origem: Teresina / 7ª Vara Cível

Apelante/Apelada: GILCILEIDE MARIA DE MESQUITA

Advogada: Luciana de Sousa Lima (OAB/MA nº 12.191)

Apelado/Apelante: AREA ENGENHARIA LTDA.

Advogado: Daniel Neiva do Rêgo Monteiro (OAB/PI nº 5.005)

Relator: Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

EMENTA

 

APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DIREITO À RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO POR CULPA  EXCLUSIVA DA AUTORA. DIREITO DE RETENÇÃO DE 10% DAS PARCELAS. INSERÇÃO DO NOME DA AUTORA NOS CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. DANOS MORAIS. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. 1. Tem-se por aplicável o regime jurídico do Código de Defesa do Consumidor às relações decorrentes do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção em que o promitente comprador adquire como destinatário final o bem comercializado no mercado de consumo. 2. Demonstrado o inadimplemento unilateral por parte da devedora, fica caracterizada situação que enseja a rescisão contratual. 3. No que tange ao valor de retenção no percentual de 10% das parcelas pagas, entendo como razoável e condizente com os parâmetros do Superior Tribunal de Justiça quando do enfrentamento de casos semelhantes, não restando evidenciada qualquer peculiaridade no caso que justifique a majoração. 4. Danos morais fixados segundo critérios justos e razoáveis, considerando as circunstâncias do caso. 5. Recursos conhecidos e não providos.

ACÓRDÃO

Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, em conhecer dos apelos e, no mérito, negar-lhes provimento, para manter integralmente a sentença proferida no primeiro grau. 

 RELATÓRIO

            Trata-se de APELAÇÕES CÍVEIS interpostas por GILCILEIDE MARIA DE MESQUITA e ÁREA ENGENHARIA LTDA. contra sentença (ids. 6060483 e 6060492) proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7ª Vara Civil de Comarca de Teresina/PI, nos autos de Ação de Rescisão de Contrato e Devolução de Dinheiro, proposta pela 1ª Apelante, GILCILEIDE MARIA DE MESQUITA, que julgou procedente a demanda.

          Na inicial, a requerente/ 1ª apelante aduz que firmou contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Afirma que, de acordo com o contrato firmado, estipulou-se que a requerente pagaria uma entrada no valor de R$ 19.450,77 (dezenove mil quatrocentos e cinquenta reais e setenta e sete centavos) e que, desse valor, foi efetivamente despendido o montante de R$ 14.558,08 (quatorze mil quinhentos e cinquenta e oito reais e oito centavos).

            Alegando não ter mais condições financeiras de arcar com o pagamento das parcelas, a requerente solicitou o distrato, tendo a requerida informado que, diante da rescisão unilateral, a autora não teria direito à restituição, além de ser obrigada a pagar a multa de desistência sobre o valor total do imóvel acrescido do valor correspondente à corretagem.

           Na aludida sentença, o magistrado a quo declarou rescindido o Contrato de Promessa de Compra e Venda, determinando a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores que foram pagos pela requerente, com correção a partir do desembolso, acrescido de juros de mora a partir do trânsito em julgado. Condenou, ainda, a requerida a pagar uma indenização por danos morais, no importe de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) e mais honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

                A decisão foi confirmada no julgamento dos embargos de declaração (id. 6060492).

              Em razões de Apelação, id. 6060495, a 1ª Apelante, Gilcileide Maria de Mesquita, requer a majoração dos danos morais para o valor de R$ 26.000,00 (vinte e seis mil reais).

              A 2ª Apelante, Área Engenharia LTDA., id. 6060497, fundamenta o seu Apelo nos seguintes argumentos: a) a necessidade de retificação do valor da causa; b) validade da cláusula da retenção da corretagem; c) a validade da retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago em caso de rescisão por culpa exclusiva do promitente comprador; d)da incidência da Lei 13.786/2018; e) da inexistência de danos morais.

          Instado a se manifestar, o douto representante do Ministério Público Superior sustentou a inexistência de interesse público que justifique sua intervenção (id. 6306541).

                 É o que importa relatar.

VOTO

 

1. DO CONHECIMENTO

Conheço dos presentes recursos, visto que preenchidos os seus pressupostos subjetivos e objetivos de admissibilidade.

2. PRELIMINAR- DA RETIFICAÇÃO DO VALOR DA CAUSA

Defende a 2ª Apelante, em suas razões e preliminarmente, a necessidade de retificação do valor da causa a fim de que este seja adequado ao proveito econômico perseguido na demanda, qual seja, R$ 39.102,27 (trinta e nove mil cento e dois reais e vinte e sete centavos).

Sustenta que o valor atribuído à causa, no importe de R$ 220.508,42 (duzentos e vinte mil quinhentos e oito reais e quarenta e dois centavos), não condiz com a realidade.

Entendo que não merece prosperar a preliminar.

Com efeito, como bem destacado pelo Juízo de piso, quando o litígio tiver por objeto a existência, validade, cumprimento, modificação ou rescisão de negócio jurídico, o valor da causa deverá ser o valor do próprio contrato, consoante dispõe o art. 259, V, do CPC.

Como o valor do contrato é de R$ 195.507,71, somando-se a este o valor do pedido de danos morais, chega-se ao valor de R$ 220.508,42, o qual se revela plausível tendo em vista que o caso versa sobre rescisão de negócio jurídico.

Rejeito, portanto, a preliminar.

3. DO MÉRITO

3.1. DA APELAÇÃO DA APELANTE ÁREA ENGENHARIA LTDA.

Inicialmente, insta consignar que o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes submete-se ao regramento do Código de Defesa do Consumidor, pois elas se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos arts. 2º e 3º do referido Código.

Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.

Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. § 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. § 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.

Tem-se por aplicável o regime jurídico do Código de Defesa do Consumidor às relações decorrentes do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, em que o promitente comprador adquire como destinatário final o bem comercializado no mercado de consumo.

Extrai-se dos autos que a demanda gira em torno do quantum a ser despendido pela 1ª Apelante/requerente em razão do seu inadimplemento, que é incontroverso, e consequente necessidade de rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda.

Vejo que, neste particular, não merece reforma a sentença de primeiro grau.

Isso porque, embora exista previsão contratual para os casos de resolução contratual por inadimplemento voluntário do promitente comprador, como é o caso, “os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa- fé e os usos de sua celebração” (art. 113, do CC), sendo que “...qualquer disposição contratual que coloque o consumidor em posição desfavorável ou que lhe cause desvantagem exagerada será passível de anulação pelo Poder Judiciário” (art. 51 do CDC).

Assim, com tais considerações, o magistrado de piso, acertadamente, entendeu que a jurisprudência pátria tem firmado entendimento segundo o qual, em caso de rescisão contratual por culpa do consumidor, a multa deve ser fixada entre 10% e 25%, sendo que, levando-se em conta as circunstâncias particulares do caso, o percentual de 10% é o que se revela mais justo. Vejamos:

EMENTA: APELAÇÃO - DIREITO DO CONSUMIDOR - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CULPA DO CONSUMIDOR - RETENÇÃO DO PERCENTUAL A TÍTULO DE MULTA - INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR JÁ PAGO - RECURSO NÃO PROVIDO. - Conforme entendimento pacificado do Col. STJ, o percentual de retenção devido em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel deve ser fixado entre 10% e 25% sobre o valor total já pago pelo comprador. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.022401-4/001, Relator(a): Des.(a) Mota e Silva , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/07/2019, publicação da súmula em 09/07/2019)

 

ANULATÓRIA. DISTRATO. PROMESSA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO. VALORES PAGOS. NULIDADE DAS CLÁUSULAS. RELAÇÃO DE CONSUMO. JUROS DE MORA. RELAÇÃO CONTRATUAL. SUCUMBÊNCIA. MÍNIMA. São nulas as cláusulas do distrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária celebrada sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, quando há retenção indevida de parcela dos valores pagos e estipulação prévia de renúncia a direitos. No caso de rescisão contratual por desistência do promitente comprador, admite-se a retenção de percentual dos valores pagos, a fim de serem ressarcidas as despesas suportadas pelo promitente vendedor, observados os limites de 10% a 25%, consoante jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Em se tratando de relação jurídica contratual, formalizada por intermédio de instrumento de distrato, os juros de mora incidem a partir da citação, conforme artigo 405, do Código Civil. Nos termos do disposto no parágrafo único, do artigo 86, do Código de Processo Civil, se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários. (…) (TJDFT, APELAÇÃO CÍVEL 0004961-14.2016.8.07.0014(Acórdão 1220944), Relator: ESDRAS NEVES, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 11/12/2019, publicado no DJE: 18/12/2019.) Negritei RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MATERIAIS - Rescisão do contrato de venda e compra de imóvel, por desistência do comprador – Sentença de procedência que declarou a rescisão do contrato e determinou a devolução de 90% dos valores pagos aos coautores, com incidência de juros de mora a partir da citação – Insurgência da requerida. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – Ré que deverá devolver a totalidade dos valores pagos pelos coautores, de uma só vez, nos termos da Súmula nº 2 desta Corte, observada a retenção de 20% para ressarcimento dos prejuízos decorrentes da própria rescisão contratual, por se mostrar percentual razoável no caso. JUROS DE MORA – Observação quanto ao termo inicial que deve ser fixado a partir do trânsito em julgado desta decisão e não da citação, porquanto, nesta hipótese de rescisão contratual, inexiste mora anterior da vendedora – Jurisprudência assente do STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – Fixação dentro dos limites legais e razoável – Manutenção necessária - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, com observação. (TJSP; Apelação Cível 1010075-06.2018.8.26.0114; Relator (a): Miguel Brandi; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/11/2019; Data de Registro: 18/11/2019). Negrite

 

Observa-se da análise dos autos que a autora/1ª Apelada já pagou a importância de R$ 19.450,77, sendo que lhe foi cobrada, pela empresa, a quantia de R$ 27.474,22, correspondente a: a) multa compensatória de 10% sobre o valor do contrato; b) multa rescisória de 25% sobre os pagamentos efetuados e; c) taxa de corretagem de 2,25 sobre o valor do contrato.

Assim, seguindo orientação do Superior Tribunal de Justiça e as circunstâncias de fato, entendo ser razoável a retenção pela construtora do percentual de apenas 10% (dez por cento) do montante efetivamente pago, vez que a propriedade do imóvel pertence ao vendedor, que se apropria de sua valorização e pode renegociá-lo com potenciais compradores e do que dos autos constam, não verificou-se prejuízos relativos à operação de compra e venda de grande monta à construtora que justifiquem a imposição de retenção em patamar maior que o ora arbitrado. Logo, após a retenção devida no valor de 10% (dez por cento) das parcelas pagas a título de multa por rescisão, cabe à 1ª Apelada receber a restituição do valor pago, correspondente a 90% do valor pago.

Nessa multa rescisória, fixada no percentual de 10% pelo juízo de primeiro grau, acha-se compreendida a compensação pelas despesas de corretagem, publicidade, propaganda e outras não recuperáveis.

Por outro lado, não se revela aplicável à espécie a chamada Lei do Distrato (Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018), uma vez que o contrato foi celebrado em data anterior à sua vigência.

Passo à análise da condenação em danos morais.

Para a caracterização do dano moral à pessoa física é indispensável a ocorrência de ofensa a algum dos direitos da personalidade. Esses direitos são aqueles inerentes à pessoa e caracterizam-se por serem intransmissíveis, irrenunciáveis e não sofrerem limitação voluntária, salvo restritas exceções legais (art. 11, CC).

Ocorre que a jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que a inserção indevida em cadastro negativo de crédito acarreta diversos danos ao cidadão, como a dificuldade do recebimento de crédito noutros locais, visto que as pessoas negativadas são tratadas com certa discriminação por instituições de créditos e outros comércios. Em decorrência dessa transgressão, o dano moral passa a ser in re ipsa (leia-se, presumido), ou seja, dano é vinculado a própria existência do ato ilícito, cujos resultados são presumidos. Precedentes.

Sobre o tema, a jurisprudência proclama:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PLANO DE SAÚDE. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM PEDIDO INDENIZATÓRIO. INSCRIÇÃO INDEVIDA. CADASTRO DE INADIMPLENTES. DANO MORAL IN RE IPSA. SÚMULA N. 83/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. REVISÃO. DESCONSTITUIÇÃO QUE REQUER O REEXAME DE FATOS E DE PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS, OBSERVADOS OS LIMITES LEGAIS. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. A jurisprudência sedimentada desta Casa firmou entendimento no sentido que a inscrição indevida em cadastro negativo de crédito caracteriza, por si só, dano in re ipsa, o que implica responsabilização por danos morais. Súmula n. 83 do STJ. 
2. De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, “a revisão de indenização por danos morais só é viável em recurso especial quando o valor fixado nas instâncias locais for exorbitante ou ínfimo”  (AgRg no AREsp n. 453.912/MS, Relator o Ministro João Otávio de Noronha, DJe de 25/8/2014). Caso contrário, incide o óbice previsto no enunciado n. 7 da Súmula desta Casa.
3. Não se mostra excessiva a majoração dos honorários sucumbenciais
realizada na forma prevista no art. 85, § 11, do CPC/2015, observados os limites ali fixados.
4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp 1284741 / SP, Terceira Turma, Supremo Tribunal de Justiça, Relator: Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Julgado em: 14/08/2018, DJe 28/08/2018)

 

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. 
1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. 2. DANOS MORAIS. CONSTATAÇÃO PELO ACÓRDÃO RECORRIDO. INSCRIÇÃO INDEVIDA.  DANO  IN  RE  IPSA.  SÚMULA  83/STJ.
3. DANOS MATERIAIS. VALORES PAGOS À CONCESSIONÁRIA PELOS SERVIÇOS DE DESPACHANTE. SÚMULA 7/STJ. 
4. AGRAVO DESPROVIDO.
1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões
relevantes para  a  solução  da  lide,  de  forma fundamentada, não
havendo que  se  falar em negativa de prestação jurisdicional.
2. A lesão extrapatrimonial decorrente de protesto indevido de título ou
inscrição irregular em cadastro de inadimplentes se configura in re ipsa. Súmula 83/STJ.
2.1. O acórdão expressamente consignou que houve a inscrição em banco de dados restritivos, tornando inviável modificar tais conclusões sem reexame de provas, incidindo a Súmula 7/STJ.
3. Ao condenar à indenização por danos materiais, a Corte a quo asseverou que  ficou  comprovado  que  o  pagamento  foi feito pela consumidora à concessionária pelos serviços de despacho prestados de maneira inadequada. Inarredável a necessidade de incursão na seara probatória. Aplicação da Súmula 7/STJ.
4. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp 1276292 / SC, Terceira Turma, Supremo Tribunal de Justiça, Relator: Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Julgado em: 26/06/2018, DJe 29/06/2018)

 

CIVIL  E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO  EM  RECURSO  ESPECIAL. INSCRIÇÃO INDEVIDA EM CADASTRO DE INADIMPLENTES.  DANOS  MORAIS.  VALOR  DA INDENIZAÇÃO. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE  E  DA  RAZOABILIDADE.  SÚMULA  N. 7/STJ. JUROS DE MORA.  TERMO  INICIAL.  RESPONSABILIDADE  EXTRACONTRATUAL. SÚMULA N. 54/STJ. DECISÃO MANTIDA. INOVAÇÃO RECURSAL. DESCABIMENTO.
1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem
revolvimento  do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõe a Súmula n. 7/STJ.
2.   Somente   em   hipóteses   excepcionais,  quando  irrisório  ou exorbitante  o  valor  da  indenização por danos morais arbitrado na origem,  a  jurisprudência  desta  Corte  permite  o  afastamento do referido  óbice,  para  possibilitar  a  revisão.  No  caso, o valor estabelecido  pelo  Tribunal  de  origem  não se mostra excessivo, a justificar sua reavaliação em recurso especial.
3.  Os  juros moratórios fluem a partir do evento danoso, em caso de responsabilidade extracontratual (Súmula n. 54/STJ).
4.  Incabível  o  exame  de  tese  não exposta no recurso especial e invocada  apenas  em  recurso  posterior,  pois  configura  indevida inovação recursal.
5. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt nos Edcl no AREsp 862889 / PR, Quarta Turma, Supremo Tribunal de Justiça, Relator: Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, Julgado em: 24/10/2017, DJe 30/10/2017)

Entendo que não há como reduzir o valor da indenização visto que fixada em R$ 4.000,00 (quatro mil reais), valor este razoável e proporcional, dado que, como bem assinala o julgador de piso, “Não resta dúvida sobre a ilicitude da conduta comercial da requerida o que conduz a obrigação indenizatória por danos morais, por negativar o nome da requerente, nos cadastros restritivos de crédito por uma dívida que já sabida, há muito inexistente”.

 3.2. DA APELAÇÃO DE GILCILEIDE MARIA DE MESQUITA.

Em razões de Apelação, id. 6060495, a 1ª Apelante, Gilcileide Maria de Mesquita, requer a majoração dos danos morais para o valor de R$ 26.000,00 (vinte e seis mil reais).

Como se infere da fundamentação contida no item anterior (3.1), não há razão que justifique essa majoração, tendo em vista que o valor dos danos morais fixado pelo juízo de primeiro grau revela-se razoável e proporcional, neste particular.

 Impõe-se, pois, o desprovimento desse segundo recurso.

4) CONCLUSÃO

Diante do exposto, conheço dos apelos para, no mérito, negar-lhes provimento, mantendo integralmente a sentença proferida no primeiro grau.

É como voto.

 

Sessão VIRTUAL Ordinária, realizada no período de 01 a 08 de julho de 2022, da Egrégia 2ª CÂMARA ESPECIALIZADA CÍVEL, presidida pelo Exmo. Sr. Des. José James Gomes Pereira.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira, Des. Manoel de Sousa Dourado e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior – Relator.

Impedido(s): Não houve.

Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça.

SALA DAS SESSÕES VIRTUAIS DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO, em Teresina, 08 de julho de 2022.

Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

- Relator -