APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO HIPOTECA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO CREDOR. NECESSIDADE DE LEVANTAMENTO DO GRAVAME PARA A REGISTRO DA ESCRITURA. MAJORADA A VERBA HONORÁRIA. SÚMULA 308 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O autor objetiva a outorga da escritura pública refentes às salas que adquiriu com o requerido. Para que seu mister seja possível, mostra-se imprescindível o cancelamento da hipoteca, registrada pela instituição financeira junto à matrícula de seu imóvel. 2. Destarte, por ser requisito necessário para a concessão do pleito autoral, o credor hipotecário deve figurar no polo passivo da presente demanda, sob pena de tornar inexequível eventual determinação de baixa da hipoteca. 3. A Súmula nº 308 do STJ dispõe que: “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. 4. Resta caracterizada a responsabilidade de ambas as partes demandadas, as quais ocasionaram danos de ordem moral ao autor, ante a desídia em proceder a regularização dos imóveis, a fim de que o requerente pudesse registrá-los. 5. Recurso não provido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0814988-56.2018.8.18.0140 - Relator: RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 21/06/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0814988-56.2018.8.18.0140

APELANTE: MANHATTAN RIVER - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, BERNARDO BARBOSA BORGES, PAULO VERGILIO FACCHINI, BANCO DO BRASIL SA
REPRESENTANTE: BANCO DO BRASIL SA

Advogado(s) do reclamante: NARA MAGALHAES BARBOSA VERAS, RAFAEL SGANZERLA DURAND

APELADO: ADILSON SANTOS PESSOA

Advogado(s) do reclamado: ANDREZA MARIA DE ALBUQUERQUE PESSOA MALTA, JOAO VICTOR LOPES MALTA

RELATOR(A): Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

 

EMENTA

 

 

APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO HIPOTECA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO CREDOR. NECESSIDADE DE LEVANTAMENTO DO GRAVAME PARA A REGISTRO DA ESCRITURA. MAJORADA A VERBA HONORÁRIA. SÚMULA 308 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. O autor objetiva a outorga da escritura pública refentes às salas que adquiriu com o requerido. Para que seu mister seja possível, mostra-se imprescindível o cancelamento da hipoteca, registrada pela instituição financeira junto à matrícula de seu imóvel.

2. Destarte, por ser requisito necessário para a concessão do pleito autoral, o credor hipotecário deve figurar no polo passivo da presente demanda, sob pena de tornar inexequível eventual determinação de baixa da hipoteca.

3. A Súmula nº 308 do STJ dispõe que: “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

4. Resta caracterizada a responsabilidade de ambas as partes demandadas, as quais ocasionaram danos de ordem moral ao autor, ante a desídia em proceder a regularização dos imóveis, a fim de que o requerente pudesse registrá-los.

5. Recurso não provido.

 

 

 

I – RELATÓRIO

O SENHOR DESEMBARGADOR RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS (Relator):

Trata-se da interposição de RECURSO DE APELAÇÃO interposto por BANCO DO BRASIL S/A requerendo a reforma da sentença do JUÍZO 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE TERESINA (PI) que julgou parcialmente procedente os pedidos formulados por ADILSON SANTOS PESSOA em face do apelante e da empresa de MANHATTAN RIVER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

Sentença: julgou procedente em parte os pedidos, nos termos do art. 487, I do CPC, declarando a ineficácia do negócio jurídico firmado entre a empresa MANHATTAN RIVER e o BANCO DO BRASIL S/A em relação à parte autora, reconhecendo, nos termos da súmula 308 do STJ, a ineficácia da hipoteca no imóvel registrado no Cartório do 2º Tabelionato de Notas e Registros de Imóveis sob o nº 109.634. Ademais, condenou a empresa MANHATTAN RIVER no pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Apelação: recorreu o banco corréu arguindo ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda e que deve ser reformada a sentença quanto à condenação imposta pela sucumbência.

No mérito aduz que a ausência de baixa da hipoteca para lavratura de escritura definitiva em favor do autor ocorreu por culpa exclusiva de terceiro. Assim, a instituição financeira apelante não deve ser responsabilizada por eventual equívoco do outro demandado, posto que, após a quitação, daria baixa no gravame normalmente.

Sustenta ainda que o recorrente agiu em conformidade com o exercício regular de direito, nos moldes do art.188, I, CC/2002. Desse modo, não comprovado o cometimento de ato ilícito pelo banco, não há que se falar em responsabilização do mesmo.

Contrarrazões: requer o desprovimento do presente recurso com manutenção da sentença em todos os seus termos.

Parecer: diante da ausência de interesse público que justifique sua intervenção, o Parquet deixou de oferecer parecer de mérito.

É a síntese do necessário.

 

VOTO

O SENHOR DESEMBARGADOR RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS (Relator):

I – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Conheço do presente recurso de apelação, vez que presentes os requisitos de admissibilidade. Com efeito, o apelo foi interposto tempestivamente, por parte legítima, com interesse recursal evidente, sendo o meio escolhido adequado para reformar a sentença atacada, dispensado o preparo diante da justiça gratuita deferida.

II – DO RECURSO

A) DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA

O banco recorrente alega ilegitimidade passiva, porquanto figura como mero agente financeiro intermediário, além do mais quem não procedera com a devida baixa do gravame fora a outra parte demandada, de modo que a instituição financeira é totalmente alheia à lide.

O autor objetiva a outorga da escritura pública refentes às salas que adquiriu com o requerido Manhattan River Empreendimentos Imobiliários Ltda. Não obstante, para que seu mister seja possível, mostra-se imprescindível o cancelamento da hipoteca, registrada pela instituição financeira junto à matrícula de seu imóvel.

Destarte, por ser requisito necessário para a concessão do pleito autoral, independentemente do modo em que se deu a tratativa do gravame, o credor hipotecário deve figurar no polo passivo da presente demanda. Nesse sentido:

OBRIGAÇÃO DE FAZER. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. QUITAÇÃO. LIBERAÇÃO DA HIPOTECA PELO AGENTE FINANCEIRO. LEGITIMIDADE PASSIVA "AD CAUSAM". SUCUMBÊNCIA.

1. O autor deixou bem claro buscar a condenação da vendedora na outorga de escritura de compra e venda do bem imóvel quitado e do banco, na liberação do gravame. A falta de reiteração do pedido antecipatório de tutela no final da petição inicial é mera irregularidade, que não impede o acolhimento das pretensões claramente deduzidas.

2. É parte legítima passiva o beneficiário do gravame, em ação que visa seu levantamento.

3. A garantia real não é oponível ao compromissário que quitou o bem junto à promitente vendedora.

4. A responsabilidade era do banco pela liberação do ônus real e sua demora no cumprimento de sua obrigação deu causa ao ajuizamento da demanda. Daí porque correta sua condenação solidária nos encargos de sucumbência e nos ônus pela baixa do gravame. Recurso não provido.* (TJSP; Apelação Cível 1041047-98.2018.8.26.0100; Relator (a): Melo Colombi; Órgão Julgador: 14ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 04/09/2018; Data de Registro: 04/09/2018).

Dessa feita, afasta-se a tese de ilegitimidade passiva, porquanto é imprescindível que o credor hipotecário integre o polo passivo da demanda, sob pena de tornar inexequível eventual determinação de baixa da hipoteca.

B) DO MÉRITO

O requerente comprovou que adquiriu os bens imóveis e que quitou o débito pertinente à aquisição. Nesses termos, havendo a quitação, o autor, ora apelado, possui direito à escritura definitiva devidamente registrada junto à matrícula tabular e sem qualquer oneração que não tenha ele feito recair sobre o bem.

Outrossim, a Súmula nº 308 do STJ dispõe que: “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

À vista disso, reconhecendo-se que ainda vigente o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o qual não fora revogado, e sendo integralmente pago o valor do imóvel, exsurgia o dever de se proceder à baixa da hipoteca.

Destarte, resta caracterizada a responsabilidade de ambas as partes demandadas, as quais ocasionaram danos de ordem moral ao autor, ante a desídia em proceder a regularização dos imóveis, a fim de que o requerente pudesse registrá-los.

Ademais, eventuais pendências, ainda existentes entre a requerida alienante e a instituição financeira, deveriam ter sido solucionadas exclusivamente entre si. Nesse sentido é a jurisprudência pátria, por exemplo:

Ação de obrigação de fazer Baixa de hipoteca que recai sobre imóvel alienado aos autores Recurso do Banco requerido Presença das condições da ação e pressupostos de constituição e desenvolvimento válidos do processo - Aplicação da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça Hipoteca que não gera efeitos em relação aos adquirentes Direito de exigir o levantamento Dívida da correquerida remanescente que deverá ser discutida em sede própria Sentença confirmada Recurso do Banco apelante não provido. Nega-se provimento ao recurso. (TJSP; Apelação Cível 1031610-88.2018.8.26.0114; Relator (a): Marcia Dalla Déa Barone; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/10/2019; Data de Registro: 24/10/2019).

Assim sendo, reconhecendo-se a legitimidade da apelante para figurar na lide e inexistindo motivos aptos a afastar a sua responsabilização, impõe-se a manutenção integral da sentença, por seus próprios e escorreitos fundamentos.

VI – DA DECISÃO

Ante o exposto, em razão dos argumentos fáticos e jurídicos acima delineados, sem prejuízo do que mais consta dos autos, CONHEÇO DO RECURSO DE APELAÇÃO para, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo a sentença de piso em todos os seus termos.

Por fim, em conformidade com o artigo 85, § 11, do CPC, majora-se os honorários em favor do apelado para 12% sobre o valor da causa.

É o voto.

Teresina (PI), data do julgamento registrada no sistema.

Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

Relator