APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. PRESCRIÇÃO. ILÍCITO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO PRAZO DECENAL DO ART. 205 DO CC. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INDENIZAÇÃO SUPLEMENTAR. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. In casu, trata-se de responsabilidade civil por ilícito contratual, haja vista a existência de vínculo contratual entre as partes litigantes, formalizado pelo contrato de aluguel de nº 488/2015. 2. Ocorre que, no julgamento do REsp nº 1.281.594/SP, o Supremo Tribunal Federal pacificou divergências jurisprudenciais a respeito da aplicabilidade do prazo prescricional trienal em casos de ilícitos contratuais, entendendo pela utilização do prazo decenal residual estabelecido pelo art. 205 do Código Civil. 3. Assim, inexistindo previsão contratual a respeito do prazo prescricional, aplica-se, portanto, o prazo decenal do art. 205. Logo, considerando que o Recorrente tomou ciência do referido dano em 01-08-2016 e a ação proposta em 31-01-2020, não há que se falar em prescrição no caso em tela. 4. In casu, a Apelante demonstrou cabalmente, através das fotos de inúmeras fotos, como as de ID 3418583 e 3418589, que o imóvel encontra-se em elevado grau de depredação, de modo que é patente o descumprimento da cláusula supracitada, incorrendo a Apelada em ilícito contratual, tendo em vista que manteve-se inerte em fiscalizar o devido cumprimento do contrato. 5. Firmada essa premissa, verifico que o contrato em questão trouxe, em sua cláusula décima (das penalidades), a previsão de uma cláusula penal compensatória no caso de inadimplemento contratual, estipulada em 1% (um) do valor global do contrato, ou seja, na quantia de R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais). 6. Todavia, por meio de uma simples análise das provas colacionadas pela Recorrente é possível constatar que os prejuízos advindos da depredação do imóvel superam – e muito – o valor da cláusula penal compensatória estabelecida entre as partes, de modo que se faz necessária a estipulação de uma indenização suplementar, para fins de se garantir uma integral reparação aos danos suportados pelo Apelante. 7. Nessa linha, a jurisprudência pacífica do STJ “tem admitido o controle judicial do valor da multa compensatória pactuada, sobretudo quando esta se mostrar abusiva, para evitar o enriquecimento sem causa de uma das partes” (REsp 1803803/RJ). 8. Recurso conhecido e provido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0800320-48.2020.8.18.0031 - Relator: FRANCISCO ANTONIO PAES LANDIM FILHO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 27/05/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0800320-48.2020.8.18.0031

APELANTE: MARIA DA CONCEICAO MACHADO BRITO

Advogado(s) do reclamante: ANTONIO SARMENTO DE ARAUJO COSTA

APELADO: J.CASTRO ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA - EPP

 Advogado(s) do reclamado: JANES CAVALCANTE DE CASTRO, CARLOS HENRIQUE QUIXABA SILVA

RELATOR(A): Desembargador FRANCISCO ANTONIO PAES LANDIM FILHO

EMENTA

 

 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. PRESCRIÇÃO. ILÍCITO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO PRAZO DECENAL DO ART. 205 DO CC. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INDENIZAÇÃO SUPLEMENTAR. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1.  In casu, trata-se de responsabilidade civil por ilícito contratual, haja vista a existência de vínculo contratual entre as partes litigantes, formalizado pelo contrato de aluguel de nº 488/2015.

2. Ocorre que, no julgamento do REsp nº 1.281.594/SP, o Supremo Tribunal Federal pacificou divergências jurisprudenciais a respeito da aplicabilidade do prazo prescricional trienal em casos de ilícitos contratuais, entendendo pela utilização do prazo decenal residual estabelecido pelo art. 205 do Código Civil.

3. Assim, inexistindo previsão contratual a respeito do prazo prescricional, aplica-se, portanto, o prazo decenal do art. 205. Logo, considerando que o Recorrente tomou ciência do referido dano em 01-08-2016 e a ação proposta em 31-01-2020, não há que se falar em prescrição no caso em tela.

4. In casu, a Apelante demonstrou cabalmente, através das fotos de inúmeras fotos, como as de ID 3418583 e 3418589, que o imóvel encontra-se em elevado grau de depredação, de modo que é patente o descumprimento da cláusula supracitada, incorrendo a Apelada em ilícito contratual, tendo em vista que manteve-se inerte em fiscalizar o devido cumprimento do contrato.

5. Firmada essa premissa, verifico que o contrato em questão trouxe, em sua cláusula décima (das penalidades), a previsão de uma cláusula penal compensatória no caso de inadimplemento contratual, estipulada em 1% (um) do valor global do contrato, ou seja, na quantia de R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais).

6. Todavia, por meio de uma simples análise das provas colacionadas pela Recorrente é possível constatar que os prejuízos advindos da depredação do imóvel superam – e muito – o valor da cláusula penal compensatória estabelecida entre as partes, de modo que se faz necessária a estipulação de uma indenização suplementar, para fins de se garantir uma integral reparação aos danos suportados pelo Apelante.

7. Nessa linha, a jurisprudência pacífica do STJ “tem admitido o controle judicial do valor da multa compensatória pactuada, sobretudo quando esta se mostrar abusiva, para evitar o enriquecimento sem causa de uma das partes” (REsp 1803803/RJ).

8. Recurso conhecido e provido.

 

 

RELATÓRIO

 

 

Trata-se de Apelação Cível interposta por ESPÓLIO DE FRANCISCO DAS CHAGAS MACHADO, representado por MARIA DA CONCEIÇÃO MACHADO BRITO, em face de sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba/PI, nos autos da Ação de Reparação de Dano Material, movida em face de J. CASTRO ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA, que extinguiu o processo com resolução do mérito, ante a prescrição da pretensão autoral.

 Em suas razões recursais, o Apelante alega que: i) no item, “I” da Cláusula Quinta, constam as obrigações do locatório, que se revertem para a Administradora, no caso o Apelado, no caso de negligencia e omissão, como foi o caso em concreto; ii) a Apelada, J. Castro Administração de Imóveis LTDA – EPP, se quer fez a entrega do Imóvel (Casa), aos herdeiros, menos ainda, a Inventariante; iii) notificada para cumprir com as aludidas obrigações contratuais, a Recorrida respondeu que o seu dever como mera administradora do imóvel se resumia ao recebimento e repasses dos aluguéis, em contraposição às obrigações expressamente assumidas; iv) conforme previsto no art. 667 do Código Civil é dever do mandatário, no presente caso a Apelada J. Castro Administração de Imóveis LTDA – EPP, a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer; v) o STJ, autoridade máxima na interpretação da norma infraconstitucional, pacificou o entendimento de que a obrigação de reparação de dano material causado em face de contrato entre as partes é de 10 (dez) anos, ou seja, segue a regra do art. 205 do Código Civil; vi) inobstante as fotos em anexo, se faz necessário para o Juízo definir o valor da indenização (reparação do dano) e respectivamente o valor da causa perícia do imóvel, até mesmo por segurança do quantum para a reparação dos danos causados ao imóvel. Com base nisso, requereu o conhecimento e provimento ao recurso, para que seja reformada a sentença apelada, julgando-se, assim, totalmente procedentes os pedidos da exordial.

 

 Em sede de contrarrazões, o Apelado arguiu que: i) o valor da causa é um dos requisitos da petição inicial e deve ser atribuído mesmo às causas que não tenham fins econômicos imediatos, tendo em vista seu impacto em questões como competência e quantia das custas processuais; ii) não existe dificuldade nenhuma em se fazer orçamentos para reforma de imóveis, sendo medida corriqueira feita por qualquer professional de engenharia ou profissão correlata; iii) trata-se a reforma do imóvel obrigação acessória à locação, conforme disposto no art. 23, III, da Lei n.º 8.245/91, e, neste diapasão, deve seguir o prazo prescricional da obrigação principal, ou seja, de três anos a teor do art. 206, § 3º, do Código Civil; iv) o contrato de administração de imóveis celebrado foi estipulado várias obrigações, tendo sido pactuado, na cláusula 14, uma cláusula penal pré-fixando a indenização pelo descumprimento de qualquer obrigação do contrato, ao valor de 01 (um) aluguel do contrato de locação. Postulou, por fim, a negativa de provimento ao recurso.

 

Parecer do Parquet Superior no ID 5240412 sem opinar sobre o mérito do recurso diante da falta de interesse público na controvérsia.

 PONTOS CONTROVERTIDOS: São questões controvertidas no presente recurso: i) prescrição da pretensão do Recorrente; ii) existência de ilícito contratual indenizável por parte da Recorrida.

 

É o relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

 

 

VOTO

 

 

I. DO CONHECIMENTO

De saída, verifico que o presente recurso é cabível, uma vez que ajuizado em face de sentença, nos termos do art. 1.009 do CPC.

Constato ainda que a Apelação foi movido tempestivamente por parte legítima e interessada, que comprovou o devido recolhimento do preparo recursal.

Isto posto, conheço a Apelação Cível em comento.

II. DO MÉRITO

II.1 – DA PRESCRIÇÃO

Conforme relatado, o juízo a quo julgou improcedente os pedidos da exordial por entender como prescrita a pretensão do Autor, ora Apelante, entendendo pela aplicabilidade do prazo trienal constante no art. 206, §3º, V, do Código Civil:

Art. 206. Prescreve:

[…]

§3º Em 3 (três) anos:

[…]

V – a pretensão da reparação civil;

Depreende-se, portanto, que o referido dispositivo faz menção à reparação civil, mas não faz nenhuma distinção a respeito do tipo de responsabilidade em questão, ou seja, entre responsabilidade contratual e extracontratual.

In casu, trata-se de responsabilidade civil por ilícito contratual, haja vista a existência de vínculo contratual entre as partes litigantes, formalizado pelo contrato de aluguel de nº 488/2015.

Ocorre que, no julgamento do REsp nº 1.281.594/SP, o Supremo Tribunal Federal pacificou divergências jurisprudenciais a respeito da aplicabilidade do prazo prescricional trienal em casos de ilícitos contratuais, entendendo pela utilização do prazo decenal residual estabelecido pelo art. 205, in verbis:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA NO RECURSO ESPECIAL. DISSENSO CARACTERIZADO. PRAZO PRESCRICIONAL INCIDENTE SOBRE A PRETENSÃO DECORRENTE DA RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DO ART. 206, § 3º, V, DO CÓDIGO CIVIL. SUBSUNÇÃO À REGRA GERAL DO ART. 205, DO CÓDIGO CIVIL, SALVO EXISTÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA DE PRAZO DIFERENCIADO. CASO CONCRETO QUE SE SUJEITA AO DISPOSTO NO ART. 205 DO DIPLOMA CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA PROVIDOS.

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. CONTRATO. PARCELAS ACESSÓRIAS. COBRANÇA. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. APLICAÇÃO.

1. Nas pretensões voltadas à responsabilidade contratual aplica-se a regra geral (art. 205 do CC/2002), que prevê dez anos de prazo prescricional, e, nas demandas que versarem sobre responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto no art. 206, § 3º, V, do mesmo diploma, com prazo prescricional de três anos (EREsp 1.281.594/SP, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, Rel. p/ Acórdão Ministro FELIX FISCHER, Corte Especial, julgado em 15/05/2019, DJe 23/05/2019).

2. Caso em que a postulação inicial refere-se à cobrança de acessórios (correção monetária e juros de mora) decorrentes do atraso na quitação de faturas de contrato administrativo e a Corte local afastou o prazo decenal do art. 205 do Código Civil em dissenso com a posição jurisprudencial acima firmada.

3. Anotado no referido julgado da Corte Especial que a pretensão de caráter secundário ou acessório segue a sorte da principal quanto ao prazo prescricional aplicável, no caso, o decenal.

4. Agravo interno desprovido.

(AgInt nos EDcl no REsp 1839511/GO, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 04/10/2021, DJe 21/10/2021)

Assim, inexistindo previsão contratual a respeito do prazo prescricional, aplica-se, portanto, o prazo decenal do art. 205. Logo, considerando que o Recorrente tomou ciência do referido dano em 01-08-2016 e a ação proposta em 31-01-2020, não há que se falar em prescrição no caso em tela.

À vista disso, dou provimento ao pleito de afastamento da prescrição no caso sub examine.

II.2 – DA RESPONSABILIDADE POR ILÍCITO CONTRATUAL

Quanto ao cerne da controvérsia, o Recorrente narra que a imobiliária Apelada intermediou o firmamento do contrato de aluguel perante seu imóvel e o Município de Parnaíba, figurando no contrato de ID 3418565 como gerente da locação.

Aduz, em síntese, que o imóvel não lhe foi devolvido após o fim do contrato, além de ter sido encontrado destruído, situação que demonstra a total irresponsabilidade da imobiliária Recorrida no trato do imóvel, e, mais especificamente, o descumprimento da cláusula quinta do aludido contrato, razão pela qual reivindica a aplicação de uma indenização pelos prejuízos experimentados pela desídia da Apelada.

De fato, nos termos da cláusula quinta, era dever do Município (locatário) perante a Apelada (que figura como locadora do imóvel) “manter o objeto da locação no mais perfeito estado de conservação e limpeza, para assim o restituir ao locador, finda ou rescindida a locação, correndo por conta exclusiva as despesas necessárias para esse fim” (ID 3418507 – p. 03).

In casu, a Apelante demonstrou cabalmente, através das fotos de inúmeras fotos, como as de ID 3418583 e 3418589, que o imóvel encontra-se em elevado grau de depredação, de modo que é patente o descumprimento da cláusula supracitada, incorrendo a Apelada em ilícito contratual, tendo em vista que manteve-se inerte em fiscalizar o devido cumprimento do contrato.

Assim, é inconteste a necessidade do Recorrido arcar com as despesas de restauração do imóvel, para fins de devolução do mesmo ao espólio Recorrente nas condições entregues à imobiliária na época do início do contrato.

Firmada essa premissa, verifico que o contrato em questão trouxe, em sua cláusula décima (das penalidades), a previsão de uma cláusula penal compensatória no caso de inadimplemento contratual, estipulada em 1% (um) do valor global do contrato, ou seja, na quantia de R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais).

Todavia, por meio de uma simples análise das provas colacionadas pela Recorrente é possível constatar que os prejuízos advindos da depredação do imóvel superam – e muito – o valor da cláusula penal compensatória estabelecida entre as partes, de modo que se faz necessária a estipulação de uma indenização suplementar, para fins de se garantir uma integral reparação aos danos suportados pelo Apelante.

Nessa linha, a jurisprudência pacífica do STJ “tem admitido o controle judicial do valor da multa compensatória pactuada, sobretudo quando esta se mostrar abusiva, para evitar o enriquecimento sem causa de uma das partes” (REsp 1803803/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/11/2021, DJe 25/11/2021).

Dessa maneira, entendo pela condenação da Apelada em uma indenização material suplementar, a ser apreciada em perícia técnica em sede de liquidação, para fins de integral reparação do prejuízo sofridos pelo Recorrente.

III. CONCLUSÃO

Convicto nas razões expostas, conheço a Apelação Cível em comento e dou-lhe provimento para: i) afastar a incidência de prescrição da pretensão da Recorrente; ii) condenar o Recorrido, além da cláusula penal compensatória estipulada em contrato, em indenização suplementar pelos prejuízos ocasionados ao imóvel, devendo ser estipulada em sede de liquidação com vistas a reintegrar o bem ao patrimônio do espólio Recorrente nas condições em que foi entregue a imobiliária.

Por fim, inverto os ônus sucumbenciais, estipulando os honorários sucumbenciais em 15% do valor final da indenização supracitada (proveito econômico da demanda), incluindo-se neste montante a quantia referente aos honorários recursais.

É como voto.

Teresina PI, data no sistema.

 

 

Des. FRANCISCO ANTONIO PAES LANDIM FILHO

Relator