APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA E IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE COMPRADORA. INSUFICIÊNCIA DE CRÉDITO PARA CONCLUSÃO DO FINANCIAMENTO BANCÁRIO. SUMULA 543 STJ. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. RAZOABILIDADE DA MULTA. 1. A culpa pela rescisão contratual deve ser imputada à apelante, que não logrou angariar os recursos financeiros necessários à quitação do valor integral do imóvel nos termos pactuados, em virtude do que, de fato, cabia-lhe efetuar o pagamento, às suas expensas, da quantia não acobertada pelo financiamento bancário obtido, ou mesmo conseguir um segundo financiamento bancário para fazer frente à diferença apurada, não sendo crível impor-se ao vendedor a obrigação de aceitar o pagamento de um valor a menor do que o previsto contratualmente. 2. A restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador deve ser apenas parcial, quando foi ele quem deu causa ao desfazimento do contrato. 3. Ainda que parcial, a restituição deve se dar de forma imediata, não cabendo, pois, o parcelamento imposto pela parte apelada. 4. A multa de retenção por rescisão prevista no instrumento contratual e cobrado pela parte apelada é devida, tendo em vista que não houve culpa imputável ao promitente vendedor, não se demonstrando, ainda, abusiva, na medida em que fixada em um percentual razoável a cumprir a sua função de dar segurança jurídica ao promitente vendedor, de que o acordo celebrado será cumprido até o final, recompensando-o em caso de desfazimento do contrato, quando então terá que receber de volta uma unidade imobiliária já vendida, tendo todos os ônus de realocá-la no mercado de compra e venda imobiliário, sem que tenha agido com nenhuma culpa para isso. 5. Apelo conhecido e parcialmente provido, para reformar a sentença de primeiro grau apenas no capítulo em que deixou de determinar a devolução imediata devidos à apelante, devendo haver reforma do julgado apenas quanto a esta questão. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0003325-80.2017.8.18.0140 - Relator: OLIMPIO JOSE PASSOS GALVAO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 24/04/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0003325-80.2017.8.18.0140

APELANTE: LAIANNE DE SOUSA SANTOS

Advogado(s) do reclamante: JOAO FRANCISCO PINHEIRO DE CARVALHO

APELADO: PATRI VINTE E DOIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogado(s) do reclamado: JOSE FREDERICO CIMINO MANSSUR, CARLOS GABRIEL GALANI CRUZ

RELATOR(A): Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO

 

EMENTA

APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA E IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE COMPRADORA. INSUFICIÊNCIA DE CRÉDITO PARA CONCLUSÃO DO FINANCIAMENTO BANCÁRIO. SUMULA 543 STJ. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. RAZOABILIDADE DA MULTA.

1. A culpa pela rescisão contratual deve ser imputada à apelante, que não logrou angariar os recursos financeiros necessários à quitação do valor integral do imóvel nos termos pactuados, em virtude do que, de fato, cabia-lhe efetuar o pagamento, às suas expensas, da quantia não acobertada pelo financiamento bancário obtido, ou mesmo conseguir um segundo financiamento bancário para fazer frente à diferença apurada, não sendo crível impor-se ao vendedor a obrigação de aceitar o pagamento de um valor a menor do que o previsto contratualmente.

2. A restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador deve ser apenas parcial, quando foi ele quem deu causa ao desfazimento do contrato. 

3. Ainda que parcial, a restituição deve se dar de forma imediata, não cabendo, pois, o parcelamento imposto pela parte apelada.

4. A multa de retenção por rescisão prevista no instrumento contratual e cobrado pela parte apelada é devida, tendo em vista que não houve culpa imputável ao promitente vendedor, não se demonstrando, ainda, abusiva, na medida em que fixada em um percentual razoável a cumprir a sua função de dar segurança jurídica ao promitente vendedor, de que o acordo celebrado será cumprido até o final, recompensando-o em caso de desfazimento do contrato, quando então terá que receber de volta uma unidade imobiliária já vendida, tendo todos os ônus de realocá-la no mercado de compra e venda imobiliário, sem que tenha agido com nenhuma culpa para isso.

 

5. Apelo conhecido e parcialmente provido, para reformar a sentença de primeiro grau apenas no capítulo em que deixou de determinar a devolução imediata devidos à apelante, devendo haver reforma do julgado apenas quanto a esta questão.

 

ACÓRDÃO

 

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por LAIANNE DE SOUSA SANTOS contra sentença proferida pelo d. juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C DANOS MORAIS E ANTECIPAÇÃO DE TUTELA em face de PATRI VINTE E DOIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (Processo nº 0003325-80.2017.8.18.0140) ajuizada contra PATRI VINTE E DOIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Na sentença (ID 5057057), o d. juízo de 1º grau julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, com fulcro no art. 487, I, do CPC, por considerar a regularidade do contrato, bem como por verificar que não houve ilicitudes na conduta da requerida. Condenou o réu a pagar as custas e honorários de advogado, que arbitro em 10% do valor da causa.

Inicialmente, a parte autora opôs os embargos de declaração de ID 5057060, os quais foram conhecidos e improvidos em decisão de ID 5057416.

Irresignada com a sentença, a autora interpôs apelação (ID 5057419), na qual defendeu que houve descumprimento de cláusula contratual por parte da empresa ré/apelada, na medida em que não existia nenhuma disposição contratual no sentido de que a autora deveria fazer nenhum tipo de complementação de valores a título de entrada, fora os R$ 60.000,00 (sessenta mil) que foram devidamente pagos. Defendeu que, na hipótese de resolução contratual decorrente de culpa exclusiva do promitente vendedor, é devia a restituição imediata e integral dos valores pagos, sendo nula e ilegal a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor já pago pela autora, bem como abusiva a devolução de forma parcelada. Ao final, pretendeu o conhecimento e o provimento do apelo, a fim de que a sentença do Juízo a quo seja reformada e julgados procedentes os pedidos da inicial.

Devidamente intimada, a apelada apresentou suas contrarrazões (ID 5075476), ocasião em que refutou os argumentos apresentados pela apelante e pugnou pela manutenção da sentença em sua integralidade.

Em atenção ao Ofício-Circular Nº 174/2021 – PJPI/TJPI/PRESIDENCIA/GABJAPRE/GABJAPRES2(SEI 21.0.000043084-3), da lavra da Presidência do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, deixei de encaminhar os presentes autos ao Ministério Publico, por não vislumbrar interesse público que justifique a sua intervenção.

Vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

 

 

 

VOTO

Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO (Relator):

 

1 JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Preenchidos os pressupostos intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer) e extrínsecos (preparo, tempestividade e regularidade formal) para a sua admissibilidade, CONHEÇO do recurso apelatório.

2 PRELIMINARES

 

Não há preliminares a serem apreciadas.

 

3 MÉRITO

 

         O mérito do presente recurso cinge-se em perquirir se houve error in iudicando na sentença que julgou improcedentes os pedidos da inicial, por considerar a regularidade da contratação, bem como por verificar que não houve ilicitudes na conduta da requerida, entendendo, assim, ser indevida a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, por culpa exclusiva da parte ré, bem assim a restituição dos valores pela compra do imóvel, no percentual e na forma pretendidas pela autora, ora apelante.

           Ab initio, importa salientar que a lide em questão deve ser regida pelo Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista que as atividades desenvolvidas pela apelada são abrangidas pelo conceito de prestação de serviços, para fins de caracterização de relação de consumo, nos termos do artigo 3º, § 2º do CDC.

         Segundo a apelante, houve descumprimento de cláusula contratual por parte da apelada, na medida em que o contrato era expresso no sentido de que o valor de entrada do imóvel adquirido seria de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), valor este que foi devidamente pago pela autora. Todavia, posteriormente à celebração do acordo, a apelante alega ter sido surpreendida com a cobrança de uma complementação de valores, o que não estava previsto contratualmente, o que configurou a culpa exclusiva da empresa apelada pela resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado, visto que não tinha condições de efetuar o pagamento de um valor à vista a mais (R$ 35.746,18 - trinta e cinco mil, setecentos e quarenta e seis reais e dezoito centavos), não previsto contratualmente.

         Do exame cauteloso dos autos, todavia, antecipo que o argumento da apelante carece de sustentação fático-jurídica.

         Consoante bem demonstrado pela apelada durante a instrução processual, a quantia cobrada à apelante a título de complementação de entrada deveu-se ao fato de que o valor remanescente, que deveria ser financiado pela compradora junto ao Banco, foi negado pela primeira instituição financeira consultada por restrições pessoais da autora e, embora concedido pela segunda casa bancária, o foi a menor do que o pretendido, fato que motivadamente justificou a exigência de complementação do valor, que deveria ser arcado pela apelante ou com seus próprios recursos ou com um segundo financiamento bancário.

         Deveras, na medida em que a apelante não conseguiu aprovar, junto à instituição financeira, a integralidade do valor que buscava financiar, incumbia-lhe o pagamento da diferença apurada, não sendo crível impor-se ao vendedor a obrigação de aceitar o pagamento de um valor a menor do que o previsto contratualmente.

         Apesar da existência de uma relação de consumo entre apelante e apelada, com a correlata existência da responsabilidade objetiva do fornecedor do serviço, o que se percebe do exame acurado dos autos é que não houve nenhum ato ilícito perpetrado pelo vendedor do imóvel, que simplesmente cobrou a integralização do valor do imóvel, em virtude da insuficiência do financiamento conseguido pela apelante junto à instituição financeira.

         Deste modo, percebe-se que quem deu causa à resolução contratual foi a própria apelante, que não logrou angariar os recursos financeiros necessários à quitação do valor integral do imóvel nos termos pactuados, em virtude do que, de fato, cabia-lhe efetuar o pagamento, às suas expensas, da quantia não acobertada pelo financiamento bancário obtido, ou mesmo conseguir um segundo financiamento bancário para fazer frente à diferença apurada. Todavia, optou por não prosseguir com pacto, por ausência de capacidade financeira em arcar com as quantias decorrentes.

         Tecidas estas considerações, faz-se necessário examinar a arguição da apelante, no sentido de que a restituição dos valores já vertidos, em razão da resolução contratual havida, deve se dar de forma integral e imediata.

         Sobre a questão, cumpre registrar o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, inclusive sedimentado por meio do enunciado da Súmula nº 543, no que se refere às hipóteses de resolução de contrato de compra e venda de imóvel. Senão vejamos, in verbis.

Súm. 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

         Ora, consoante já exposto, no caso dos autos, não se pode atribuir ao promitente vendedor a culpa pela resolução do contrato de promessa de compra e venda, visto que foi a própria apelante que não logrou obter o financiamento bancário necessário ao pagamento integral do preço do imóvel, daí resultando, em conformidade com o entendimento jurisprudencial retro, ser devida a retenção do valor pretendido pela parte apelada.

         Com efeito, na esteira da súmula supra, a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador deve ser apenas parcial, quando foi ele quem deu causa ao desfazimento do contrato.

         Todavia, importante frisar que a súmula é expressa em determinar que a devolução, ainda que parcial, deve se dar de forma imediata, não cabendo, pois, o parcelamento imposto pela parte apelada, à vista do que se conclui que tem razão a apelante, quando impugna a sentença de primeiro grau, no capítulo em que, ao julgar improcedentes os pedidos da inicial, permite que a devolução se dê de forma parcelada.

         O posicionamento ora perfilhado está alinhado ao entendimento jurisprudencial perfilhado pelos Tribunais Pátrios. Senão vejamos, verbo ad verbum.

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR. RETENÇÃO DA MULTA E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS DE FORMA PARCELADA. Considerando que a rescisão contratual se deu por vontade exclusiva do promitente-comprador, cabível a retenção de parte dos valores pagos, conforme precedentes do STJ. No entanto, a retenção de valores a título de impostos e honorários advocatícios configura-se abusiva, pois, além de caracterizar bis in idem, não há nos autos documentos que comprovem esses gastos por parte da requerida. A devolução do saldo apurado em favor da promitente-compradora deve ocorrer de forma imediata e em parcela única pela promitente-vendedora, de acordo com a Súmula 543 do STJ.Recurso parcialmente provido apenas para considerar como marco inicial dos juros de mora a data do trânsito em julgado, de acordo com o Tema 1.002 do STJ (Recurso Repetitivo n. 1.740.911/DF).APELAÇÃO CÍVEL PARCIAMENTE PROVIDA.(TJ-RS - AC: 70083867317 RS, Relator: Mylene Maria Michel, Data de Julgamento: 28/05/2020, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 08/09/2020)

Finalmente, sobre o argumento expendido pelo apelante de que há abusividade do percentual de retenção incidente na demanda, de 25% (vinte e cinco por cento) do valor já pago pela autora, é de se destacar, da análise do instrumento contratual colacionado aos autos (ID 5057032 - Págs. 48/64), que a cláusula 7.2 trouxe de forma expressa a determinação de que serão aplicadas as regras previstas no Termo de Ajustamento de Conduta (TAC), referente ao processo administrativo n.º 000148-002/2014, firmado com o Ministério Público do Consumidor do Estado do Piauí/PROCON e que estabelece que a dedução da multa rescisória em valor equivalente a 25% (vinte e cinco) por cento sobre os valores pagos, mais 3,5% referente a comissão de corretagem, sobre o valor do imóvel.

Neste contexto, contrariamente ao arguido pelo apelante, percebe-se que a multa de retenção por rescisão prevista no instrumento contratual e cobrado pela parte apelada é devida, tendo em vista que não houve culpa imputável ao promitente vendedor, não se demonstrando, ainda, abusiva, na medida em que fixada em um percentual razoável a cumprir a sua função de dar segurança jurídica ao promitente vendedor, de que o acordo celebrado será cumprido até o final, recompensando-o em caso de desfazimento do contrato, quando então terá que receber de volta uma unidade imobiliária já vendida, tendo todos os ônus de realocá-la no mercado de compra e venda imobiliário, sem que tenha agido com nenhuma culpa para isso.

O percentual fixado, ainda, atende aos limites traçados pela Lei n.º 13.786/2018, que altera as Leis n º 4.591/1964, e 6.766/1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

“Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem; 

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. 

         Com o mesmo entendimento, colaciono aresto representativo da jurisprudência pátria, ipsis litteris. 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. A questão cinge-se em analisar o direito de restituição e eventual quantum a ser restituído, tendo em vista que a culpa é atribuída ao autor/apelado, em decorrência de seu inadimplemento contratual. 2. Em sede de recurso repetitivo decidiu o Superior Tribunal de Justiça que nos contratos de compra e venda de imóveis a restituição dos valores pagos, em caso de rescisão, deve ser imediata, independente de quem tenha dado ensejo ao desfazimento do contrato. Se a culpa é do vendedor, a devolução deve ser do valor total, se for do comprador, a quantia é devolvida parcialmente. O entendimento foi consolidado na Súmula nº 543 do STJ. 3. Tratando-se de culpa do promitente comprador, deve a apelante/ promovida proceder à devolução parcial dos valores pagos. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem delimitado os percentuais de retenção da multa penal compensatória, em casos como o presente, em 10% (dez por cento) a 25 % (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador. 4. Em razão de sua abusividade, deve ser afastada a cláusula contratual que estabelecia a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos e mantido o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) estabelecido em sentença. 5. Recurso conhecido e não provido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, na conformidade da ata de julgamento, por deliberação unânime, em conhecer do recurso para negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, 14 de setembro de 2021 RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS Relator

(TJ-CE - AC: 01459350220188060001 CE 0145935-02.2018.8.06.0001, Relator: RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS, Data de Julgamento: 14/09/2021, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 14/09/2021) - Negritei

Nesta esteira, conclui-se que, de fato, o percentual estabelecido no instrumento contratual em análise atende tanto aos interesses da adquirente que optou pela descontinuidade do acordo firmado, na medida em que receberá uma boa parcela do valor adiantado, quanto aos interesses do vendedor, que reterá uma parcela suficiente a indenizá-lo pelo prejuízo decorrente do fim de um pacto que entendia concluído.

Por todos os fundamentos aqui explanados, reputo que a sentença vergastada encontra-se alinhada à legislação e à jurisprudência aplicáveis à espécie, salvo no capítulo em que deixou de determinar a devolução imediata devidos à apelante, devendo haver reforma do julgado apenas quanto a esta questão.

 

         4 DISPOSITIVO

 

         Diante do exposto, CONHEÇO do recurso de apelação, por preencher os pressupostos de admissibilidade. No mérito, DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para reformar a sentença de primeiro grau apenas no capítulo em que deixou de determinar a devolução imediata devidos à apelante, devendo haver reforma do julgado apenas quanto a esta questão.

         Com fulcro no art. 85, § 1º e § 11º, do CPC, em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) do valor da condenação.

É o meu voto.

Preclusas as vias impugnativas, dê-se baixa na distribuição.

Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO

Relator