EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. BASE DE CÁLCULO DA RETENÇÃO. VALOR TOTAL PAGO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1 – A parte, na condição de compromissária-compradora pode demandar em juízo a rescisão com a consequente devolução das parcelas pagas, ainda que haja dado causa à rescisão. 2 - O Superior Tribunal de Justiça, através de overruling em seus precedentes anteriores, passou a adotar um padrão-base de cláusula penal, para os contratos anteriores à Lei 13.786/2018, consistente na retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas desembolsadas pelo promissário-comprador, em casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por sua iniciativa com fim cominatório e indenizatório (STJ - REsp: 1723519 SP 2018/0023436-5, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 28/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 02/10/2019). 3 – Mostra-se abusiva a base de cálculo da cláusula penal quando, ao invés de incidir sobre o total das parcelas pagas, incide sobre o valor integral do contrato. 4 – Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO 0757711-12.2021.8.18.0000 - Relator: OTON MARIO JOSE LUSTOSA TORRES - 4ª Câmara Especializada Cível - Data 18/05/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 4ª Câmara Especializada Cível

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) N^o 0757711-12.2021.8.18.0000

AGRAVANTE: MARIA EUNICE SANTOS CARVALHO

Advogado(s) do reclamante: FRANCISCO FABRICIO SANTOS PEREIRA

AGRAVADO: CIRO NOGUEIRA AGROPECUARIA E IMOVEIS LTDA - EPP

RELATOR(A): Desembargador OTON MÁRIO JOSÉ LUSTOSA TORRES

 

 

EMENTA

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. BASE DE CÁLCULO DA RETENÇÃO. VALOR TOTAL PAGO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1 – A parte, na condição de compromissária-compradora pode demandar em juízo a rescisão com a consequente devolução das parcelas pagas, ainda que haja dado causa à rescisão.

2 - O Superior Tribunal de Justiça, através de overruling em seus precedentes anteriores, passou a adotar um padrão-base de cláusula penal, para os contratos anteriores à Lei 13.786/2018, consistente na retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas desembolsadas pelo promissário-comprador, em casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por sua iniciativa com fim cominatório e indenizatório (STJ - REsp: 1723519 SP 2018/0023436-5, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 28/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 02/10/2019).

3 – Mostra-se abusiva a base de cálculo da cláusula penal quando, ao invés de incidir sobre o total das parcelas pagas, incide sobre o valor integral do contrato.

4 – Recurso conhecido e parcialmente provido.

 

 

 

ACÓRDÃO

            DECISÃO: Acordam os componentes da Egrégia 4ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

 

RELATÓRIO 

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por MARIA EUNICE SANTOS CARVALHO contra decisão proferida pelo d. Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Tutela Antecipada e Devolução de Quantias Pagas (Processo nº 0810044-06.2021.8.18.0140) com o fim de conferir efeito suspensivo ao presente recurso e, ao final, obter a reforma da decisão agravada.

Na decisão fustigada (Id. Num. 4698089), o d. Juízo de primeiro grau indeferiu a tutela de urgência requerida pela parte agravante/autora, sob o argumento, em síntese, de que não há causa para a suspensão da exigibilidade do negócio jurídico pela vontade de uma das partes, bem como por inexistir indício da abusividade nas cláusulas contratuais contra as quais a parte se insurge.

Em suas razões recursais (Id. Num. 4698088), a agravante aduz que firmou contrato particular de compromisso de compra e venda com a agravada, em 31/08/2015, o qual tem por objeto a aquisição do imóvel residencial, lote nº 004, Quadra nº F, do Loteamento Cidade Industrial, situado no Município de Teresina/PI. Sustenta que até a presente data adimpliu, além do valor da entrada de R$ 2.922,58 (dois mil novecentos e vinte e dois reais e cinquenta e oito centavos), com o pagamento de 67 (sessenta e sete) parcelas, que variam de um valor entre R$ 308,43 (trezentos e oito reais e quarenta e três centavos), e R$ 540,35 (quinhentos e quarenta reais e trinta e cinco centavos), totalizando o importe de R$ 32.730,31 (trinta e dois mil setecentos e trinta reais e trinta e um centavos). Entretanto, em razão de dificuldades financeiras, defende que não detém condições de manter o regular adimplemento das parcelas dispostas em contrato, e, portanto, buscou a empresa agravada para tentar rescindir o negócio jurídico, com a restituição do valor já pago, descontados os 10% (dez por cento) ditos de praxe nesse tipo de situação jurídica. Ocorre que, ao analisar o contrato de forma pormenorizada, observou que aquele instrumento contratual dispõe de cláusula abusiva que determina a retenção de 30% (trinta por cento) do valor total do contrato, superando o que já foi pago pela autora/agravante ao longo dos anos. Defende a abusividade da cláusula, acrescido ao fato de que a avença prevê juros exorbitantes ao contratante, dificultando de forma esdrúxula a rescisão contratual. Requer, ao o deferimento da Tutela de Urgência, no sentido de determinar a rescisão do contrato, além de que seja a empresa agravada compelida a não efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em nome da agravante. Ao final, requer o provimento do recurso para que seja confirmada a tutela antecipada recursal.

Por meio de decisão monocrática (Id. Num. 4715103), deferi parcialmente a tutela antecipada recursal pretendida, para “determinar que a agravada se abstenha de efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em face da agravante; bem como se abstenha de incluir a agravante nos cadastros restritivos de crédito, até o julgamento do instrumental”. 

Embora intimada (Id. Num. 5479732), a parte agravada deixou transcorrer o prazo sem apresentar contrarrazões, conforme movimentação de id. 3518452. 

Vieram-me os autos conclusos.

 

 

 

VOTO 

O Desembargador OTON MÁRIO JOSÉ LUSTOSA TORRES (Relator):

 

I. Do exame de admissibilidade recursal

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal. Conheço, pois do recurso.

 

II. Preliminares

Não há.

 

III. Mérito

Versa o caso a respeito da suposta abusividade presente em cláusula contratual de compromisso de compra e venda a qual possibilidade, em caso de resilição unilateral, a retenção pela vendedora do montante equivalente a 30% (trinta por cento) do valor do total do contrato.

Na decisão vergastada, para negar a tutela de urgência pretendida, o d. juízo de primeiro grau pontuou a impossibilidade de resilição unilateral, bem como a inexistência de abusividade na cláusula apontada.

Ao contrário do que indicado pelo magistrado a quo certo é que a parte autora/agravante, na condição de compromissária-compradora pode demandar em juízo a rescisão com a consequente devolução das parcelas pagas, ainda que tenha dado causa à rescisão do contrato.

Em situações semelhantes, o Superior Tribunal de Justiça, através de overruling em seus precedentes anteriores, e ao revés do alegado pela agravante – como citado na inicial com jurisprudência de 2014 –, passou a adotar um padrão-base de cláusula penal, para os contratos anteriores à Lei 13.786/2018, consistente na retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas desembolsadas pelo compromissário-comprador, em casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel por sua iniciativa, com fim cominatório e indenizatório (STJ - REsp: 1723519 SP 2018/0023436-5, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 28/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 02/10/2019).

Nesse mesmo sentido, a jurisprudência recente do STJ:

 

AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. VALOR ANTECIPADO COMO PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. NÃO CONSTITUI SINAL/ARRAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25%. ATUAL ENTENDIMENTO. AGRAVO INTERNO PROVIDO EM PARTE. 1. Inviável a análise de eventual violação aos dispositivos legais arrolados no apelo nobre, no tocante ao pagamento de arras/sinal, bem como a existência de posse do recorrido no imóvel. Isso porque, da leitura do aresto recorrido, infere-se que o Tribunal de origem erigiu seu entendimento totalmente calcado nas provas dos autos, valendo-se delas para concluir que o valor antecipado como princípio de pagamento não constituiu sinal/arras, além de reconhecer a inexistência de posse do recorrido no imóvel. Súmula 7 do STJ. 2. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp nº 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial. 3. Agravo interno parcialmente provido.

(STJ - AgInt no REsp: 1807271 SP 2019/0094185-9, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 01/12/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/03/2021) – grifou-se.

 

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. INDENIZAÇÃO PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELO AUTOR (TAXA DE OCUPAÇÃO). CABIMENTO. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Contudo, na falta de recurso da parte contrária, deve ser mantido o percentual de retenção de 20% aplicado pela Corte de origem. 2. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes. 3. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no REsp: 1863339 SP 2020/0044116-2, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 19/04/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/04/2021) – grifou-se.

 

Desse modo, após detida análise da cláusula contratual dita abusiva, pude constatar que o percentual de retenção pela vendedora não diverge acentuadamente daquele estabelecido pelo STJ, entretanto, a base de cálculo da cláusula penal mostra-se nitidamente abusiva, uma vez que, ao invés de incidir sobre o total das parcelas pagas, incide sobre o valor integral do contrato. Veja-se:

 

5.6 Se o imóvel for retomado em razão do inadimplemento do(s) COMPRADOR(ES), bem como este(s) requer(em) a resolução do contrato, terá ele direito a devolução de parte dos valores pagos a título do preço do lote, cabendo à VENDEDORA a retenção de 30% (trinta por cento) do valor total do contrato atualizado, a título de ressarcimento por quebra de contrato, que será descontado do valor a ser restituído, observadas as condições seguintes.

 

Isto posto, entendo que assiste razão, em parte, a agravante, uma vez que a cláusula fora firmada tendo como base o valor total do contrato, ainda com os acréscimos de atualização monetária, quando a boa-fé contratual e a pacífica jurisprudência dos Tribunais Superiores entendem que a base de cálculo da cláusula penal deve ser fixada em razão do valor adimplido até aquele momento.

 

IV. DISPOSITIVO 

Com estes fundamentos, confirmando parcialmente a tutela antecipada recursal deferida (Id. Num. 4715103), DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, para determinar que a parte agravada abstenha-se de efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em face da parte agravante, bem como de incluí-la nos cadastros restritivos de crédito, com fulcro na cláusula 5.6 do contrato objeto dos autos. É como voto.

 

Teresina, 17/05/2022