EMENTA PROCESSO CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM – CONTRATO VERBAL – COMPROVAÇÃO - REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO – VERBA DEVIDA – DANO MORAL CONFIGURADO – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1 - Apesar de não haver contrato escrito, o autor comprovou que ofertou a vários clientes o imóvel do requerido, que intermediou a venda do referido imóvel e o requerido estava ciente acerca do pagamento da comissão de corretagem. 2. Tendo o autor se desincumbido do ônus probatório que lhe incumbia, nos termos do art. 373, I, do CPC, deve ser reconhecida a ocorrência de contrato verbal de corretagem com o consequente pagamento da comissão pleiteada. 3. Resta evidente a prática de ato ilícito praticado pela parte requerida/apelante, residente na ausência de justificativa plausível para o pagamento da taxa de corretagem ora pleiteada. 4. Apelação conhecida e improvida. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0805551-88.2018.8.18.0140 - Relator: HAROLDO OLIVEIRA REHEM - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 13/05/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 1ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0805551-88.2018.8.18.0140

APELANTE: CURSO ANDREAS VESALIUS LTDA - EPP

Advogado(s) do reclamante: VICTOR COUTINHO LEAL, ZILTON LAGES VILLA

APELADO: FRANCISCO DAS CHAGAS MACHADO QUEIROZ FILHO

Advogado(s) do reclamado: AMADEU FERREIRA DE OLIVEIRA JUNIOR

RELATOR(A): Desembargador HAROLDO OLIVEIRA REHEM

 

EMENTA

 

 

EMENTA

PROCESSO CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM – CONTRATO VERBAL – COMPROVAÇÃO - REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO – VERBA DEVIDA – DANO MORAL CONFIGURADO – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1 - Apesar de não haver contrato escrito, o autor comprovou que ofertou a vários clientes o imóvel do requerido, que intermediou a venda do referido imóvel e o requerido estava ciente acerca do pagamento da comissão de corretagem.

2. Tendo o autor se desincumbido do ônus probatório que lhe incumbia, nos termos do art. 373, I, do CPC, deve ser reconhecida a ocorrência de contrato verbal de corretagem com o consequente pagamento da comissão pleiteada.

3. Resta evidente a prática de ato ilícito praticado pela parte requerida/apelante, residente na ausência de justificativa plausível para o pagamento da taxa de corretagem ora pleiteada.

4. Apelação conhecida e improvida.

 

RELATÓRIO

 

RELATÓRIO

O DESEMBARGADOR HAROLDO OLIVEIRA REHEM (Relator): Senhor Presidente, eminentes julgadores integrantes desta e. Primeira Câmara Especializada Cível, senhor(a) procurador(a) de justiça, senhores advogados, demais pessoas aqui presentes.

Cuida-se de Apelação Cível interposta pelo CURSO ANDREAS VESALIUS LTDA - EPP, contra sentença prolatada pelo MM. Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Teresina-PI (Processo nº 0805551-88.2018.8.18.0140), nos autos da “AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA”, movida por FRANCISCO DAS CHAGAS MACHADO QUEIROZ FILHO, ora apelado.

Ingressou a parte apelada com esta ação alegando que é corretor de imóveis, devidamente inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 23ª Região – CRECI-PI, sob o nº 810, e que no ano de 2012, foi procurado pela empresa requerida que, verbalmente, o contratou para venda do seguinte imóvel:

“Lote 02 – medindo 80 metros de frente, limitando-se com a série sul da Av. João XXIII, Decreto Municipal 944-11/10/63; Fundos medindo 19,13 + 11,50 + 52,44 metros, limitando-se com Lote 01, de propriedade da Empresa Curso Andréas Versalius Ltda.; Flanco Direito mede 60,00 + 12,78 metros, limitando-se com o imóvel de propriedade de Pedro Quirino da Silva; e Flanco esquerdo medindo 59,00 metros, limitando-se com o imóvel de propriedade de Ciro Nogueira Lima; com área total de 3.242,31 metros quadrados e perímetro de 294,85 metros, onde encontra-se encravado um prédio composto de 09 salas de aula, 01 sala de diretoria com sanitário, 01 sala de secretaria, recepção, 01 sala de professor, 02 baterias de sanitários comunitários, 02 sanitários para funcionários e professores.”

Sustenta que, de posse das informações passou a tentar realizar a negociação em favor da cliente vendedora, mantendo contato com os titulares da empresa vendedora (Stéfano Cordeiro de Oliveira, portador do CPF nº 685.833.703-20 e Filipe Mendes Gonçalves Cordeiro, portador do CPF nº 783.531.573-49).

O requerente sustenta que apresentou o citado imóvel a vários potenciais compradores, dentre eles, o cliente Damásio Filho, proprietário da empresa “RD Empreendimentos Ltda”, e membro do “Grupo R. Damásio”, que após tratativas, firmou contrato de compra e venda na presença do corretor e do representante da empresa vendedora naquele momento, Sr. Zilton Lages. O contrato de compra e venda, cujo valor final ficou no total de dois milhões de reais (R$ 2.000.000,00), foi construído em três oportunidades: 1) na primeira oportunidade o contrato foi apresentado pelo contador da empresa vendedora, Zilton Lages, e levado pessoalmente pelo corretor Machado Filho ao cliente vendedor, Damásio Filho, a minuta do contrato não foi aceita pelo cliente comprador; 2) o corretor então apresentou uma minuta distinta, com a qual sempre trabalhou, mas novamente o cliente comprador não aceitou a minuta proposta; 3) o corretor Machado Filho, com o cliente comprador, construíram juntos um contrato de compra e venda, praticamente idêntico ao que consta anexo a esta ação, com a diferença de que, o contrato redigido na presença do corretor Machado Filho o mencionava como intermediador da negociação.

Afirma que após a conclusão da minuta do contrato de compra e venda, o corretor Machado Filho levou a referida minuta até o contador, Zilton Lages, a qual foi aprovada pela parte requerida. Após alguns dias, ao tratar com o despachante, o requerente (Machado Filho) tomou conhecimento que a cláusula que o mencionava como intermediador fora suprimida do contrato firmado entre as partes.

Alega que após a realização da venda, os titulares da empresa vendedora passaram a se esquivar de participar de reuniões com o requerente, bem como de remunerar o seu serviço prestado.

Assim, ajuizou esta demanda pleiteando o recebimento equivalente a cinco por cento (5%) do valor real da venda para fins de comissão de corretagem, que é o mínimo estabelecido na tabela de honorários de serviços profissionais de corretagem, extraída do Sindicado dos Corretores de Imóveis no Estado do Piauí.

Devidamente intimada, a parte requerida apresentou CONTESTAÇÃO, Num. 2388661 - Pág. 1/14, sustentando preliminarmente, a ausência de comprovação de recolhimento das parcelas das custas judiciais, extinção do processo sem resolução do mérito. No mérito, alega que o pagamento da comissão de corretagem para o requerente é indevida, ausência de dano moral, da litigância de má-fé do autor por alterar a verdade dos fatos, por fim, o julgamento improcedentes dos pedidos da inicial.

Réplica a contestação (Num. 2388667 - Pág. 1/13).

Ata de Audiência de Instrução e Julgamento (Num. 2388702 - Pág. 1/6).

Por SENTENÇA, Num. 2388704 - Pág. 1/9, o MM. Juiz julgou PROCEDENTE o pedido da parte autora, para condenar a requerida (CURSO ANDREAS VESALIUS LTDA – EPP) a pagar a título de comissão de corretagem o valor de cem mil reais (R$ 100.00,00) e, a pagar a título de danos morais a quantia arbitrada no valor de cinco mil reais (R$ 5.000,00), Condenou ainda a requerida no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em dez por cento (10%) sobre o valor atualizado da condenação.

A parte requerida opôs Embargos de Declaração (Num. 2388707 - Pág. 1/7). O MM. Juiz negou provimento ao mesmo (Num. 2388709 - Pág. 1/3).

Inconformado, o banco requerido interpôs Recurso de Apelação (Num. 2388718 - Pág. 1/33), pleiteando preliminarmente a concessão dos benefícios da gratuidade judiciária. No mérito, pugnaram pela reforma da sentença com o julgamento improcedentes dos pedidos da inicial.

Devidamente intimada, a parte recorrida apresentou suas contrarrazões (Num. 2388725 - Pág. 1/16), pugnando pelo improvimento do recurso.

Decisão de indeferimento do pleito de concessão da justiça gratuita (Num. 3678092 - Pág. 1/2).

Instado, a Procuradoria Geral de Justiça deixou de exarar parecer, porque ausente qualquer interesse público a ser tutelado, Num. 5242029 - Pág. 1.

É o relatório.

 

VOTO

 

VOTO DO RELATOR

O DESEMBARGADOR HAROLDO OLIVEIRA REHEM (Votando): conheço do recurso, eis que nele se encontram os pressupostos da sua admissibilidade.

Trata esta demanda de uma Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem Imobiliária, a qual foi julgada procedente.

O requerido interpôs Recurso de Apelação alegando em suas razões que o autor não foi responsável pela concretização do negócio em questão, que a comissão de corretagem é devida apenas àquele que efetivamente concretizou a negociação, ausência de dano moral e, a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos da inicial.

Sobre a remuneração de corretor, o art. 725 do Código Civil assim dispõe:

“Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”

Compulsando as provas dos autos, em especial as conversas via aplicativo WhatsApp (Num. 2388625 - Pág. 1 a Num. 2388628 - Pág. 1) e depoimento de testemunhas, observa-se que, embora não haja contrato escrito, o autor/recorrido comprovou ter ofertado para clientes o imóvel do recorrente, bem como, que intermediou a venda do imóvel da apelante, como também conversas acerca do pagamento da sua comissão de corretagem.

Nesse sentido, cumpre destacar que nas mensagens via WhatsApp, percebe-se facilmente que o recorrido prestou seus serviços de corretagem, participando ativamente para a venda do imóvel do recorrente.

A versão da requerida/recorrente, por sua vez, é contrária às provas dos autos.

Diversamente do alegado pelo recorrente, não houve apenas eventual contato com um ou outro comprador, mas a efetiva realização do negócio (resultado útil), precedida de autorização para mediação de negócios.

Por oportuno, transcrevo parte da sentença que apreciou a controvérsia de forma adequada e transcreveu depoimento das testemunhas:

“Prova assaz relevante para a controvérsia é o testemunho, juramentado, do próprio comprador do imóvel, o Sr. Rufino Damásio, que perguntado sobre como tomou conhecimento da venda do imóvel pelo mesmo adquirido, afirmou: “através do Sr. Machado”.

“O Sr. Damásio, perguntado sobre a afirmação do réu, de que o requerente teria tentado embaraçar a venda do imóvel, e se teria tomado conhecimento, através do requerente, de que o imóvel estaria embaraçado, respondeu: “através dele (requerente), não!”

“Em continuação, respondeu que possui 4 (quatro) irmãos médicos, que souberam, através de outros médicos, que o imóvel aparentava possuir algum problema judicial. Mas que, depois de conversar com os proprietários, soube não haver problema algum. Quando perguntado se o requerente teria, de alguma forma, dificultado a venda do imóvel, respondeu: “não!” Que perguntado sobre quem, efetivamente, foi o corretor da venda, respondeu: “Doutor, quem me apresentou o imóvel, soube do imóvel, da venda, pelo Sr. Machado. Que inclusive, no meio da negociação, ele disse: - olha, vendi para outra pessoa. Passado um tempo, ele (Machado) ligou novamente perguntando: - Damásio, aquele imóvel, você ainda está interessado? - Estou! Mas não vendeu? - Não. Não deu certo a venda. Vamos voltar a negociar”

Assim, entendo que, por esse depoimento fica evidente que o autor/apelado se empenhou em realizar o negócio, conversou com as partes, participando da realização do negócio.

Ademais, pelos diálogos do aplicativo WhatsApp ficou claro que o autor participou de toda a negociação, que somente a finalização, a parte apelante tentou afastar o apelado da negociação, como se pode deduzir dos próprios diálogos constantes nos autos.

Na hipótese dos autos, observa-se a intenção do apelante foi afastá-lo da finalização do negócio, na expectativa de negar-lhe o direito a justa remuneração pelos serviços prestados, o que, legalmente, não deve ser admitido.

Não há dúvidas de que a negociação somente ocorreu por conta das intervenções do autor/recorrido, ainda no seu início, com a apresentação do imóvel.

Diante de tal contexto, infere-se que o autor se desincumbiu do ônus probatório que lhe cabia, nos termos do art. 373, I, do CPC, devendo ser reconhecida a ocorrência de contrato verbal de corretagem com o consequente pagamento da comissão pleiteada.

Nesse sentido:

“COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. Recurso interposto contra sentença que julgou procedente a ação de cobrança. Provas encartadas com a inicial que demonstram os fatos constitutivos do direito do autor. Revelia debitada à desídia do réu. Compra e venda finalizada sem a intervenção do corretor. Contrato verbal não afasta a obrigação de pagar a verba decorrente de corretagem. Recurso improvido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. (TJ-SP - RI: 10042033020208260408 SP 1004203-30.2020.8.26.0408, Relator: Raquel Grellet Pereira Bernardi, Data de Julgamento: 31/10/2021, Turma Cível e Criminal, Data de Publicação: 31/10/2021)”

“DIREITO CIVIL. CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL. POSSIBILIDADE. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INEXISTÊNCIA. I - O juiz é o destinatário da prova, cabendo a ele apreciá-las livremente, à luz dos princípios do livre convencimento motivado e da persuasão racional, devendo a decisão ser devidamente motivada ( CPC, art. 371). Não há nulidade na sentença que se baseia, entre outros argumentos, no depoimento de testemunha, cuja oitiva não se opuseram os apelantes. II - O contrato de corretagem não exige forma escrita, sendo possível sua formalização verbal. Precedentes desta Corte. O fato de haver proibição legal de publicação de imóvel sem contrato escrito de intermediação ou de tal prática ser considerada infração disciplinar não descaracteriza o contrato e nem exime os réus do pagamento pelos serviços prestados. III - Comprovado que a aproximação dos compradores e vendedores (réus) se deu por intermédio dos trabalhos dos autores, bem como a concretização do negócio, é devida a remuneração (artigos 725 e 727 do Código Civil). IV -Não há enriquecimento sem causa dos autores, eis que comprovada a prestação dos serviços de corretagem, bem como que o valor pleiteado está adequado à natureza do negócio. V – Negou-se provimento ao recurso.” (TJDF - Acórdão 1295360, 07010138620178070014, Relator: JOSÉ DIVINO, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 21/10/2020, publicado no DJE: 13/11/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada)”

Noutro ponto, o apelante alega que não há que se falar em conduta ilegal apta a ensejar reparação por danos morais.

Na sentença, o MM. Juiz a quo, entendeu ter sido demonstrado o ato ilícito praticado pelo apelante, condenado-o no pagamento por danos morais no valor de cinco mil reais (R$ 5.000,00).

Assim, no que concerne a indenização a título de dano moral arbitrada, cinge-se em definir se a ausência de pagamento da taxa de corretagem, é suficiente para ensejar o dano moral.

Resta inequívoca a prestação do serviço de corretagem prestado pelo recorrido, sem que o autor/apelado tenha sido ressarcido.

Portanto, resta evidente a prática de ato ilícito pela requerida/apelante, residente na ausência de justificativa plausível para o pagamento da taxa de corretagem ora pleiteada.

Tratando-se de responsabilidade civil, para ser reconhecido o ato como ilícito e o consequente dever de indenizar, como prevê o art. 927 do CC, essencial se faz a presença dos seguintes requisitos: o dano, o nexo de causalidade e a ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência do agente de acordo com o art. 186 do Código Civil.

Por se estar diante de uma relação consumerista, sobre o assunto, também prevê o art. 14, do CDC, in verbis:

“Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.”

Assim, frente às provas carreadas, não resta dúvida quanto a ocorrência dos fatos relatados na peça exordial, sendo imperiosa a condenação do requerido/apelante pelo dano moral causado, pois, frustrou a expectativa daquele que prestou seu serviço, na expectativa de receber pelo serviço prestado.

Desta forma, na hipótese dos autos, entendo que se revela indevida o não pagamento da taxa de corretagem, devendo manter-se inalterada a sentença neste ponto.

Daí ser impositiva a confirmação da sentença em todos os seus termos.

Diante do exposto, e sem a necessidade de quaisquer outras assertivas, VOTO para NEGAR PROVIMENTO a este RECURSO DE APELAÇÃO, devendo-se manter a sentença monocrática em todos os seus termos.

Majoro os honorários advocatícios para quinze por cento (15%) do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É o voto.

 

 

 

 

 

 

Teresina, 12/05/2022