PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE DOCUMENTO ESSENCIAL AO FINANCIAMENTO BANCÁRIO. FALTA ATRIBUÍDA AO VENDEDOR. DEVER DE COLABORAÇÃO NÃO OBSERVADO. RESCISÃO CONTRATUAL AFASTADA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. POSSIBILIDADE. PAGAMENTO DOS ALUGUERES CONTRATADOS. DEVIDO. RECURSO APELATÓRIO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Da análise dos autos, afiro que as partes ajustaram contrato de promessa de compra e venda, contrato este preliminar e que pode ser firmado por instrumento público ou particular, tendo o comprador o direito real à aquisição do imóvel, podendo, inclusive, exigir a transferência definitiva da propriedade. A modalidade contratual escolhida possui regramento definido nos art. 462 e seguintes do Código Civil e no art. 1.417, também, da legislação civilista. 2. Constata-se, ainda, que o contrato (ID 2797547) debatido possui cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, o que significa dizer que o ajuste deve ser cumprido, sem que haja possibilidade de arrependimento ou revogação unilateral, ressalvadas as hipóteses de resilição bilateral ou a resolução contratual. 3. Embora o autor tenha afirmado que todos os documentos relacionados ao imóvel foram entregues ao Corretor de Imóveis, Sr. Ronaldo Moreira, pessoa nomeada pelos litigantes para o intermedeio do negócio imobiliário, tenho que o contrato, objeto da lide, é muito claro ao designar o vendedor, ora apelante, como o único responsável pela entrega da documentação hábil para o processo de financiamento aos compradores, ora apelados. 4. Ademais, a partir da análise da oitiva do corretor de imóveis, Sr. Ronaldo Moreira, que foi arrolado como testemunha dos demandados nos autos do processo nº 0819437-57.2018.8.18.0140, restou confirmado que, de fato, os documentos referentes ao imóvel foram a ele entregues e que existiam pendências relacionadas à transferência do imóvel do antigo proprietário para o recorrente, Sr. Marcus da Costa Guimarães. (ID 4968226 e ID 4968227 – 0819437-57.2018.8.18.0140) 5. A certidão de inteiro teor constante no ID 2926830, corrobora com as afirmações da testemunha acima nominada sobre pendências relativas à transferência do imóvel, pois o bem debatido, até o dia da audiência de instrução, encontrava-se em nome do antigo proprietário, Sr. Carlos Eduardo Ferreira de Góis Soares. 6. Apesar de o autor possuir poderes para vender, prometer, transferir e ceder o imóvel em razão dos poderes transmitidos pelo primitivo proprietário, ele tinha conhecimento de que faltava o documento de identidade, comprovante de endereço, certidão de casamento ou nascimento do primeiro proprietário atualizadas, conforme se vê no depoimento do corretor no ID 4968227 do processo 0819437-57.2018.8.18.0140, o que inviabilizaria a transferência do imóvel para seu nome e a conclusão do financiamento junto a instituição bancária pelos requeridos. 7. Pelo que consta nos autos, entendo que o contrato bancário ainda não se realizou por falta atribuída ao autor, porquanto deixou de cumprir com o seu dever, não sendo possível atribuir aos compradores inadimplemento contratual que justificasse o desfazimento do contrato. 8. Ora, o autor não poderia exigir dos compradores o pagamento das parcelas restantes sem antes cumprir sua obrigação que era disponibilizar os documentos necessários para que os apelados realizassem contrato bancário de financiamento destinado ao cumprimento do ajuste. Ao meu ver, a irregularidade provocada pelo apelante justificou o não pagamento das parcelas referentes ao aluguel pelos demandados. 9. Conquanto o descumprimento contratual tenha ocorrido por parte do requerente, os compradores não ficam isentos de remunerar o vendedor pelo período em que permanecem no bem, até a devida assinatura do financiamento bancário, inclusive em observância ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. 10. Recurso parcialmente provido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0825376-18.2018.8.18.0140 - Relator: OLIMPIO JOSE PASSOS GALVAO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 11/04/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0825376-18.2018.8.18.0140

APELANTE: MARCUS DA COSTA GUIMARAES

Advogado(s) do reclamante: MARCUS DA COSTA GUIMARAES, HANNA BRENDA BARBOSA ORSANO

APELADO: ADITONIO DE CARVALHO MONTEIRO, SABRINA DE AGUIAR FONTENELE

Advogado(s) do reclamado: FRANCISCO ALEXANDRE BARBOSA DIAS

RELATOR(A): Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO

PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE DOCUMENTO ESSENCIAL AO FINANCIAMENTO BANCÁRIO. FALTA ATRIBUÍDA AO VENDEDOR. DEVER DE COLABORAÇÃO NÃO OBSERVADO. RESCISÃO CONTRATUAL AFASTADA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. POSSIBILIDADE. PAGAMENTO DOS ALUGUERES CONTRATADOS. DEVIDO. RECURSO APELATÓRIO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Da análise dos autos, afiro que as partes ajustaram contrato de promessa de compra e venda, contrato este preliminar e que pode ser firmado por instrumento público ou particular, tendo o comprador o direito real à aquisição do imóvel, podendo, inclusive, exigir a transferência definitiva da propriedade. A modalidade contratual escolhida possui regramento definido nos art. 462 e seguintes do Código Civil e no art. 1.417, também, da legislação civilista.

2. Constata-se, ainda, que o contrato (ID 2797547) debatido possui cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, o que significa dizer que o ajuste deve ser cumprido, sem que haja possibilidade de arrependimento ou revogação unilateral, ressalvadas as hipóteses de resilição bilateral ou a resolução contratual.

3. Embora o autor tenha afirmado que todos os documentos relacionados ao imóvel foram entregues ao Corretor de Imóveis, Sr. Ronaldo Moreira, pessoa nomeada pelos litigantes para o intermedeio do negócio imobiliário, tenho que o contrato, objeto da lide, é muito claro ao designar o vendedor, ora apelante, como o único responsável pela entrega da documentação hábil para o processo de financiamento aos compradores, ora apelados.

4. Ademais, a partir da análise da oitiva do corretor de imóveis, Sr. Ronaldo Moreira, que foi arrolado como testemunha dos demandados nos autos do processo nº 0819437-57.2018.8.18.0140, restou confirmado que, de fato, os documentos referentes ao imóvel foram a ele entregues e que existiam pendências relacionadas à transferência do imóvel do antigo proprietário para o recorrente, Sr. Marcus da Costa Guimarães. (ID 4968226 e ID 4968227 – 0819437-57.2018.8.18.0140)

5. A certidão de inteiro teor constante no ID 2926830, corrobora com as afirmações da testemunha acima nominada sobre pendências relativas à transferência do imóvel, pois o bem debatido, até o dia da audiência de instrução, encontrava-se em nome do antigo proprietário, Sr. Carlos Eduardo Ferreira de Góis Soares.

6. Apesar de o autor possuir poderes para vender, prometer, transferir e ceder o imóvel em razão dos poderes transmitidos pelo primitivo proprietário, ele tinha conhecimento de que faltava o documento de identidade, comprovante de endereço, certidão de casamento ou nascimento do primeiro proprietário atualizadas, conforme se vê no depoimento do corretor no ID 4968227 do processo 0819437-57.2018.8.18.0140, o que inviabilizaria a transferência do imóvel para seu nome e a conclusão do financiamento junto a instituição bancária pelos requeridos.

7. Pelo que consta nos autos, entendo que o contrato bancário ainda não se realizou por falta atribuída ao autor, porquanto deixou de cumprir com o seu dever, não sendo possível atribuir aos compradores inadimplemento contratual que justificasse o desfazimento do contrato.

8. Ora, o autor não poderia exigir dos compradores o pagamento das parcelas restantes sem antes cumprir sua obrigação que era disponibilizar os documentos necessários para que os apelados realizassem contrato bancário de financiamento destinado ao cumprimento do ajuste. Ao meu ver, a irregularidade provocada pelo apelante justificou o não pagamento das parcelas referentes ao aluguel pelos demandados.

9. Conquanto o descumprimento contratual tenha ocorrido por parte do requerente, os compradores não ficam isentos de remunerar o vendedor pelo período em que permanecem no bem, até a devida assinatura do financiamento bancário, inclusive em observância ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

10. Recurso parcialmente provido.

 

ACÓRDÃO

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por MARCUS DA COSTA GUIMARÃES contra sentença proferida pelo juízo da 10ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da Ação Rescisória de Aluguel c/c Despejo e Cobrança de Aluguéis ajuizada em desfavor de ADITÔNIO DE CARVALHO MONTEIRO e SABRINA DE AGUIAR FONTENELE.

Na sentença (Id 2797963) o d. juízo de 1º grau julgou improcedentes os pedidos do requerente por considerar que os requeridos não incorreram em inadimplemento contratual que justificasse o desfazimento do contrato, porquanto se utilizaram da exceção do contrato não cumprido quando deixaram de pagar os aluguéis pactuados. Além disso, segundo o Magistrado, o não pagamento do saldo devedor remanescente para aquisição do imóvel ocorreu por culpa exclusiva do demandante. Condenou o autor em custas e honorários, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Conforme o Juiz de primeiro grau, à questão debatida nos autos não se aplica as disposições contantes na Lei 8.245/91, visto que o contrato discutido nos autos não diz respeito a contrato de locação de imóvel, mas sim, contrato de compra e venda no qual a estipulação de aluguéis é apenas cláusula acessória.

Foi constatado que os demandados se obrigaram a efetuar o pagamento de uma parcela de R$ 140.000,00 através de financiamento bancário, cuja realização ocorreria após a entrega da documentação necessária pelo requerente.

O Magistrado observou, além disso, que nas disposições contratuais os requeridos se comprometeram a pagar aluguel no valor mensal de R$ 2.000,00 até a assinatura do contrato com a instituição financeira.

Entendeu ele que o financiamento bancário não foi realizado pelos demandados em virtude de o autor não lhes ter repassado os documentos necessários para a realização da operação junto a Instituição Financeira. Na realidade, segundo o Juiz de piso, a documentação foi entregue a terceiro que não possuía poderes para proceder à realização do financiamento.

Considerou que não seria lícito exigir dos requeridos o pagamento de aluguéis quando o autor não cumpriu com sua obrigação de entregar a documentação necessária para o financiamento da parcela de R$ 140.000,00 para os demandados.

Por fim, não restando configurada a presença de qualquer inadimplemento contratual por parte dos requeridos, julgou inexistente ato ilícito a ensejar qualquer condenação por prejuízos extrapatrimoniais.

Insatisfeito com a sentença, o autor interpôs recurso de apelação (Id 2797966), oportunidade em que requereu a gratuidade da justiça afirmando não dispor de condições para o pagamento do preparo recursal.

No mérito afirmou que os apelados violaram cláusula geral da boa-fé negocial, pois não especificaram quais documentos foram solicitados pela instituição financeira, não juntaram comprovante de que tenham efetivamente contratado com a instituição financeira, nem indicaram quais as documentações pendentes. Salientou que ao tempo do ajuizamento da ação as medidas destinadas à contratação do financiamento bancário não haviam sido iniciadas.

Disse que a conduta dos demandados de não informarem ao apelante os documentos necessários para a concretização do financiamento tornou impossível o cumprimento de sua obrigação de disponibilizar a documentação necessária ao financiamento. Por esse motivo, entendeu que os apelados incorreram em mora a partir do momento em que deixaram de cumprir os deveres anexos ao contrato.

Confirmou o apelante que os documentos considerados importantes foram entregues ao intermediador de negócios escolhido por ambas as partes. Alegou que os apelados possuíam acesso a ele e poderiam, facilmente, saber que alguns dos documentos essenciais para contratação do financiamento e quitação do saldo devedor já estavam na posse do corretor.

Sobre a não condenação dos demandados ao pagamento dos aluguéis pactuados, falou que o juiz, ao julgar improcedente o pedido de condenação ao pagamento dos alugueis pactuados entre as partes, aplicou de forma equivocada a exceção do contrato não cumprido.

Entendeu o apelante que a exceção do contrato não cumprido representa apenas a suspensão momentânea da exigibilidade do débito. Tendo os apelados usufruído por todo o período da posse do imóvel, a exoneração deles do pagamento do referido encargo significaria garantir usufruto gratuito do citado imóvel, o que constituiria inovação contratual incompatível com a autonomia da vontade e excepcionalidade da revisão contratual.

Ao final, pleiteou a concessão do benefício da gratuidade da justiça e, no mérito, a reforma da sentença.

Nas contrarrazões de ID 2797981, os recorridos pugnaram pelo improvimento do recurso apelatório.

O Ministério Público, em parecer de Id 4049710, devolveu os autos sem manifestação, ante a ausência de interesse público que justifique sua intervenção.

É o relatório. Inclua-se em pauta virtual.

 

VOTO

O Senhor Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO (Relator):

1 Requisitos de admissibilidade

Analisando os requisitos de admissibilidade do presente recurso, vislumbra-se que não houve recolhimento do preparo, todavia o recorrente requereu a gratuidade da justiça aduzindo que o pagamento do preparo recursal prejudicaria o seu sustento e de sua família.

De fato, o recorrente comprovou que suas despesas familiares são altas (ID 2797976, ID 2797975, ID 2797974, ID 2797973, ID 2797972 e ID 2797970) e que o pagamento do preparo comprometeria sobremaneira a sobrevivência familiar.

O Código de Processo Civil assevera que se presume verdadeira a simples declaração de insuficiência (presunção juris tantum), podendo ser indeferido o pedido da benesse, desde que conste nos autos evidências da ausência dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, garantido, ainda, à parte se manifestar acerca do preenchimento dos referidos requisitos.

A concessão da gratuidade da justiça não impõe que o necessitado comprove estado de miserabilidade, mas somente a impossibilidade de suportar as despesas do processo que, no caso dos autos, não são proporcionais ao porte financeiro do recorrente.

Forte nessas razões, dispenso o requerente do pagamento do preparo recursal.

Com feito, preenchidos os pressupostos intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer) e extrínsecos (gratuidade da justiça concedida, tempestividade e regularidade formal) para a sua admissibilidade, CONHEÇO do recurso apelatório.

2 Preliminares

Sem preliminares a serem apreciadas.

3 Mérito

O mérito do presente recurso cinge-se em perquirir se houve error in iudicando na sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais ao argumento de que os requeridos não incorreram em inadimplemento contratual que justificasse o desfazimento do contrato. De acordo com o Juízo de origem, o não pagamento do saldo devedor remanescente para aquisição do imóvel ocorreu por culpa atribuída ao demandante, ora apelante.

Para exame do presente recurso, utilizar-se-á das provas obtidas em audiência de instrução referente ao processo n° 0819437-57.2018.8.18.0140, conforme ajuste estabelecido entre as partes na ata de audiência constante ID 2797944, porquanto, referido processo envolve matéria correlacionada a esta demanda.

Dito isso, da análise dos autos, afiro que as partes ajustaram contrato de promessa de compra e venda, contrato este preliminar e que pode ser firmado por instrumento público ou particular, tendo o comprador o direito real à aquisição do imóvel, podendo, inclusive, exigir a transferência definitiva da propriedade. A modalidade contratual escolhida possui regramento definido nos art. 462 e seguintes do Código Civil e no art. 1.417, também, da legislação civilista.

Constata-se, ainda, que o contrato (ID 2797547) debatido possui cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, o que significa dizer que o ajuste deve ser cumprido, sem que haja possibilidade de arrependimento ou revogação unilateral, ressalvadas as hipóteses de resilição bilateral ou a resolução contratual.

De acordo com o negócio, o apelante MARCOS DA COSTA GUIMARÃES firmou com os réus ADITÔNIO DE CARVALHO MONTEIRO e SABRINA DE AGUIAR FONTENELE, em 3/9/2017, promessa de compra e venda de um imóvel situado na Rua José Luís Fortes, nº 4509, lote 14, Quadra C, do Loteamento Parque Christine II, Teresina – Piauí, no qual restou definido que o valor do imóvel corresponderia a R$ 550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais), cujo pagamento seria realizado da forma estipulada na cláusula de nº 2 do contrato de ID 2797547, a seguir transcrito.

“O preço estipulado entre as partes é de R$ 550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais) que serão pagos nas seguintes condições:

a) Sinal de R$ 10.000,00 (dez mil reais) neste ato representado via TED sendo em favor do devedor a ser depositado no Banco Santander, agência 3739, conta 01071940-8 em nome de MARCUS DA COSTA GUIMARÃES;

b) 01 (um) apartamento no valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), referente à permuta, descrito no parágrafo 1°, cujo a posse ocorrerá na data da assinatura desse contrato;

c) 01 (uma) parcela de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais) que os compradores ficam obrigados a cumprir em até 90 (noventa) dias a contar da entrega da documentação hábil para o processo de financiamento por parte do VENDEDOR sob pena de multa diária de R$ 400,00 (quatrocentos reais) até o efetivo pagamento ao vendedor ou quem a este indicar;

d) Financiamento bancário no valor de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) que não poderá ultrapassar 90 (noventa) dias a contar da entrega da documentação hábil para o processo de financiamento por parte do VENDEDOR sob pena de multa diária de R$ 400,00 (quatrocentos reais) até o efetivo pagamento ao vendedor ou quem a este indicar;

(…)

Parágrafo 4°: Os compradores até a assinatura do contrato com a instituição financeira, após o cumprimento do Parágrafo 2°, pagarão um valor mensal referente ao aluguel do imóvel, no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais); O corretor obrigar-se-á a confeccionar contrato de locação entre as partes atinentes a esse intervalo de tempo com a devida vistoria antes do recebimento das chaves;"

Restou incontroverso que os requeridos no dia 4 de outubro de 2017, pagaram ao autor a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), assim como transmitiram ao recorrente a posse do apartamento avaliado em R$ 150.000,00 (cinquenta e cinquenta mil reais).

Por ocasião da entrega da posse da casa objeto do contrato aos demandados, foi acertado que estes, até a assinatura do contrato com instituição financeira, pagariam ao recorrente parcela mensal de R$ 2.000,00 (dois mil reais) pelo recebimento antecipado da posse.

Segundo o autor, mesmo após a entrega de toda a documentação destinada ao financiamento bancário para o corretor, os requeridos não realizaram o financiamento, o que o levou a notificá-los extrajudicialmente sobre a opção de resolver o contrato em razão da demora para o adimplemento do saldo devedor. Ressaltou, ainda, que a partir de agosto de 2018, os apelados suspenderam o pagamento dos aluguéis.

Enfatizou, também, que os requeridos nunca manifestaram qualquer falta documental capaz de impedir a contratação do financiamento para quitação do saldo devedor.

Por outro lado, os demandados sustentaram que não descumpriram nenhuma disposição contratual, atribuindo ao suplicado a transgressão ao contrato, já que não houve a entrega de todos os documentos necessários para a transferência do imóvel e materialização dos atos necessários ao financiamento bancário.

A respeito da existência ou não de inadimplemento por partes dos demandados, tenho que a análise das provas carreadas aos autos permitem concluir que o financiamento bancário para fins de quitação do saldo remanescente previsto na cláusula de nº 2 do contrato de ID 2797547, alíneas “c” e “d” não foi efetivado por ausência de documento essencial para a aprovação do referido empréstimo que deveria ser fornecido pelo requerente.

Embora o autor tenha afirmado que todos os documentos relacionados ao imóvel foram entregues ao Corretor de Imóveis, Sr. Ronaldo Moreira, pessoa nomeada pelos litigantes para o intermedeio do negócio imobiliário, tenho que o contrato, objeto da lide, é muito claro ao designar o vendedor, ora apelante, como o único responsável pela entrega da documentação hábil para o processo de financiamento aos compradores, ora apelados. Vejamos:

Parágrafo 3º Os compradores terão um prazo de 90 dias para realizar o financiamento bancário, após a entrega do registro de imóvel pelo vendedor, sob pena de multa conforme estipulado nas alínea c e d da cláusula n. 02.

Ademais, a partir da análise da oitiva do corretor de imóveis, Sr. Ronaldo Moreira, que foi arrolado como testemunha dos demandados nos autos do processo nº 0819437-57.2018.8.18.0140, restou confirmado que, de fato, os documentos referentes ao imóvel foram a ele entregues e que existiam pendências relacionadas à transferência do imóvel do antigo proprietário para o recorrente, Sr. Marcus da Costa Guimarães. (ID 4968226 e ID 4968227 - 0819437-57.2018.8.18.0140)

A certidão de inteiro teor constante no ID 2926830, corrobora com as afirmações da testemunha acima nominada sobre pendências relativas à transferência do imóvel, pois o bem debatido, até o dia da audiência de instrução, encontrava-se em nome do antigo proprietário, Sr. Carlos Eduardo Ferreira de Góis Soares.

Apesar de o autor possuir poderes para vender, prometer, transferir e ceder o imóvel em razão dos poderes transmitidos pelo primitivo proprietário, ele tinha conhecimento de que faltava o documento de identidade, comprovante de endereço, certidão de casamento ou nascimento do primeiro proprietário atualizadas, conforme se vê no depoimento do corretor no ID 4968227 do processo 0819437-57.2018.8.18.0140, o que inviabilizaria a transferência do imóvel para seu nome e a conclusão do financiamento junto a instituição bancária pelos requeridos.

É sabido que para a assinatura e liberação de financiamento bancário de um bem imóvel são exigidos diversos documentos que não se restringem apenas ao do autor, mas também, aos do vendedor e do imóvel, a exemplo de certidões negativas de débitos relativo ao IPTU, título de propriedade registrado em nome do vendedor, certidão negativa de ônus reais, dentre outros.

Logo, a partir do momento em que o vendedor aceita receber como pagamento o financiamento imobiliário, ele assume a obrigação de fornecer a documentação necessária para propiciá-lo.

No caso dos autos, a entrega aos promitentes compradores dos documentos necessários para que pudessem realizar o financiamento imobiliário, além de uma obrigação contratual e legal, passa, também, pelo dever de colaboração, em observância ao princípio da boa-fé insculpido no art. 422 do Código Civil.

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Assim, pelo que consta nos autos, entendo que o contrato bancário ainda não se realizou por falta atribuída ao autor, porquanto deixou de cumprir com o seu dever, não sendo possível atribuir aos compradores inadimplemento contratual que justificasse o desfazimento do contrato.

Ora, o autor não poderia exigir dos compradores o pagamento das parcelas restantes sem antes cumprir sua obrigação que era disponibilizar os documentos necessários para que os apelados realizassem contrato bancário de financiamento destinado ao cumprimento do ajuste.

Ao meu ver, a irregularidade provocada pelo apelante justificou o não pagamento das parcelas referentes ao aluguel pelos demandados.

Na forma do art. 476 do Código Civil, “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”

A exceção do contrato não cumprido parte da ideia de que nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprido o seu dever, pode exigir o implemento da obrigação do outro.

Sobre o assunto, vale destacar a doutrina de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald:

“O fundamento da exceptio reside na equidade e na boa-fé objetiva. O sistema jurídico pretende que haja uma execução simultânea das obrigações. A segurança do comércio jurídico demanda o respeito pelas obrigações assumidas de modo a unir o destino das obrigações, de forma que cada uma só seja executada à medida que a outra também o seja. Uma verdadeira situação de interdependência, que assegura não apenas o interesse das partes na realização da finalidade comum (função social interna) mas satisfaz a ordem social, que procura pelo adimplemento como imposição da justiça comutativa (função social externa).

A aplicação da exceção de inexecução é a maneira de assegurar que as obrigações recíprocas se mantenham coesas, a fim de que uma das partes só possa ser compelida a prestar, caso a outra proceda de igual modo, preservando-se o sinalagma funcional.” (Curso de Direito Civil 4, Contratos, Teoria Geral e Contratos em Espécie, 3ª ed. pág. 578)

Como retratado em linhas anteriores, não se revela justa a rescisão contratual pleiteada pelo autor, diante de irregularidade por ele mesmo praticada.

Por tal motivo, os demandados fizeram o uso adequado do instituto da exceptio non adimpleti contractus.

Apesar de não existir motivos justos para a rescisão contratual por parte do apelante, é necessário enfatizar que o instituto da exceção do contrato não cumprido não induz à extinção da obrigação pelo devedor, mas somente a sua descontinuação transitória até que a outra parte, no caso autor, cumpra integralmente o seu encargo.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE OBRIGAÇÕES. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 458 DO CPC. INOCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211⁄STJ. PEDIDO. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA. CAUSA DE PEDIR. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. APLICAÇÃO DO DIREITO À ESPÉCIE. […] 8. A exceção do contrato não cumprido tem incidência temporária e efeito primordial de indução do contratante renitente ao cumprimento das obrigações contratual e voluntariamente assumidas. 9. Na hipótese dos autos, em que à época da sentença, a obrigação já se encontrava plenamente satisfeita por uma das partes, não há espaço para incidência da exceção do contrato não cumprido, por ausência de pressupostos legais. 10. Recurso especial conhecido e parcialmente provido para, afastando a impossibilidade jurídica do pedido, aplicar o direito à espécie. (REsp 1331115⁄RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19⁄11⁄2013, DJe 22⁄04⁄2014) negritei

Recurso 

Conquanto o descumprimento contratual tenha ocorrido por parte do requerente, os compradores não ficam isentos de remunerar o vendedor pelo período em que permanecem no bem, até a devida assinatura do financiamento bancário, inclusive em observância ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

A jurisprudência já possui entendimento quanto ao assunto. Vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RECONVENÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CELEBRADO ENTRE PARTICULARES. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. TEMPESTIVIDADE. PRELIMINARES REJEITADAS. DOCUMENTO NOVO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. INADIMPLEMENTO. ALUGUEL (TAXA DE OCUPAÇÃO) MENSAL. BENFEITORIAS. DIREITO DE RETENÇÃO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. 1. Apelação interposta contra a r. sentença que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse, julgou improcedentes os pedidos autorais e parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na reconvenção, para decretar a rescisão do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda por culpa da promitente vendedora e condenar esta parte ao ressarcimento da parte do preço pago como sinal, bem como do valor das benfeitorias. O pedido de indenização por danos morais foi julgado improcedente. 2. Em suas razões os apelantes explicitaram suficientemente as razões do inconformismo com o entendimento adotado na sentença, e veicularam pretensão recursal contra o que consideram error in judicando, de forma que não se verifica violação ao princípio da dialeticidade. 3. Tem-se por tempestivo o recurso interposto durante o prazo restituído por decisão do juízo a quo, após a parte comprovar motivo de forca maior. 4. Não se conhece de documento juntado com a Apelação, quando não presentes as hipóteses do artigo 435, caput e parágrafo único, do CPC. 5. Embora não devido pagamento mensal de quantia a ser abatida do saldo devedor, conforme cláusula contratual, a utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação. (STJ; Resp 1613613 / RJ). 6. Não demonstrada a inidoneidade das provas apresentadas, deve ser mantida a condenação ao ressarcimento dos valores despendidos com benfeitorias úteis e necessárias à utilização do imóvel, e comprovados pelo recibo apresentado. 7. O direito de retenção em favor dos compradores decorre de expressa previsão do art. 1219 do Código Civil, e até que sejam ressarcidos não se pode impor a devolução do imóvel. 8. Embora a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel gere transtornos e dissabores, somente em situações excepcionais é possível haver a condenação em danos morais pelo descumprimento contratual, uma vez comprovada a ocorrência de uma significativa e anormal violação a direito da personalidade do adquirente/comprador. 9. Não comprovada a ocorrência dos fatos descritos nos incisos do art. 80 do CPC, ou a existência de dolo na conduta praticada pelas partes, torna-se incabível a condenação por litigância de má-fé. 10. Considerando a complexidade da causa, impõe-se fixar a verba honorária em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, caput, e § 2º, do Código de Processo Civil, e fazer a distribuição dessa verba de forma proporcional à sucumbência das partes, em observância aos princípios da vedação do enriquecimento sem causa, bem como da razoabilidade e da proporcionalidade. 11. Recurso da autora conhecido e parcialmente provido. Recurso dos reconvintes conhecido e desprovido. (TJ-DF 07037328620188070020 DF 0703732-86.2018.8.07.0020, Relator: CESAR LOYOLA, Data de Julgamento: 04/12/2019, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 10/12/2019 . Pág.: Sem Página Cadastrada.) negritei

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. RECONVENÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. ALUGUÉIS. CABIMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VEDAÇÃO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO CONFIGURAÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Trata-se de ação que busca o desfazimento de negócio jurídico de compra e venda de imóvel com a devolução dos valores pagos e a condenação por danos materiais e morais e de pedido reconvencional que pretende a dedução do valor correspondente à taxa de ocupação do imóvel pelo período de tempo em que as autoras nele permaneceram. 3. As questões controvertidas no presente recurso especial podem ser assim resumidas: (i) se é devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação (aluguéis) pelo período em que as autoras permaneceram na posse do bem imóvel no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda com o retorno das partes ao estado anterior; (ii) se o acórdão recorrido padece de vício por deficiência de fundamentação e (iii) se ficou caracterizada hipótese de sucumbência recíproca quanto ao pedido reconvencional. 4. Segundo a jurisprudência desta Corte, a utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa. 5. O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação. 6. Não viola os artigos 131, segunda parte, 165 e 458, inciso II, do Código de Processo Civil de 1973 o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelos recorrentes, para decidir de modo claro a controvérsia posta. 7. O acolhimento de pedido alternativo formulado em reconvenção caracteriza hipótese de sucumbência total das autoras/reconvindas quanto ao pedido reconvencional. 8. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1613613 RJ 2016/0064287-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/06/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/06/2018) negritei

Pelo exposto, entendo que, após a entrega da documentação necessária ao contrato de financiamento bancário pelo autor e a sua efetiva realização pelos compradores, competirá a estes o pagamento dos alugueres pelo período em que deixaram de realizá-lo, uma vez que a exceção do contrato não cumprido não importa em afastamento da obrigação pelo devedor.

Frise-se que a obrigação a ser efetivada pelo autor deve ser cumprida com brevidade, sob pena de configuração de abuso de direito.

4 Dispositivo

Pelo exposto, CONHEÇO do presente recurso e, no mérito, DOU-LHE parcial provimento PARCIAL PROVIMENTO para determinar que os compradores paguem os alugueres pelo período em que deixaram de realizá-lo, na forma definida no contrato, somente após a entrega da documentação necessária ao contrato de financiamento bancário pelo autor e a sua efetiva celebração pelos compradores, com a ressalva de que a obrigação a ser efetivada pelo autor deve ser cumprida com brevidade, sob pena de configuração de abuso de direito.

Ônus da sucumbência na forma recíproca (art. 86 do CPC) na proporção de 50% para os litigantes.

Quanto aos honorários recursais, majoro-os para 12% (doze por cento).

Preclusas as vias impugnativas, dê-se baixa na distribuição.

É como voto.

Teresina/PI, data registrada no sistema.

Desembargador Olímpio José Passos Galvão

Relator