APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. DIREITO CIVIL. CONFLITO CONDOMINIAL. PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. MÉRITO. UNIDADES NÃO COMERCIALIZADAS PERTENCENTES À CONSTRUTORA. PAGAMENTO A MENOR DE TAXA DE CONDOMINIAL EM 30% DO VALOR PAGO PELOS DEMAIS CONDÔMINOS. GRAVE OFENSA À ISONOMIA. DESEQUILÍBRIO FLAGRANTE NO ÂMBITO DAS RELAÇÕES CONDOMINIAIS. CONDUTA VIOLADORA DA CLÁUSULA GERAL QUE VEDA O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PRAZO PRESCRICIONAL. PRESCRIÇÃO TRIENAL. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. RECURSO ADESIVO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 - Não há falar em cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide. Percebe-se que a questão litigiosa é predominantemente de direito e as provas documentais colacionadas suficientes à resolução da controvérsia. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, “não configura cerceamento de defesa o julgamento da causa, com o julgamento antecipado da lide, quando o Tribunal de origem entender substancialmente instruído o feito, declarando a prescindibilidade de produção probatória por se tratar de matéria eminentemente de direito ou de fato já provado documentalmente” (REsp 1950791/SP). Inteligência do art. 335, inciso I, do NCPC. Preliminar rejeitada. 2 - A questão de mérito controvertida diz respeito à legalidade do pagamento a menor pela construtora apelante relativamente à taxa condominial, no caso, em 30% (trinta por cento) do valor pago pelos demais condôminos referentes às unidades não comercializadas. 3 - Segundo o entendimento firmado STJ, é nula a cláusula de convenção condominial que reserva, em favor de construtoras/incorporadoras, para unidades imobiliárias ainda não comercializadas, o correspondente a 30% (trinta por cento) do valor integral da taxa condominial (REsp 1816039/MG). 4 - Importante anotar que, nos termos dos arts. 1.334, inciso I e 1.336, inciso I, do CC/02, devem os condôminos adimplir com os valores referentes à taxa condominial proporcionalmente às frações ideais das respectivas unidades, em observância aos princípios da isonomia e da proporcionalidade. 5 - Ainda que a assembleia geral tenha atribuição para estabelecer e fixar os valores referentes à taxa do condomínio (art. 8º, inciso III, da Convenção) (Num. 4755102 - Pág. 1/44) (Num. 4755102 - Pág. 30), não está autorizada a violar as normas supradestacadas, desrespeitando os critérios da proporcionalidade e do compartilhamento equitativo das despesas no âmbito das relações condominiais (art. 1.334, inciso I e art. 1.336, inciso I, do CC/02). 6 - O Superior Tribunal Justiça, acompanhando o mesmo raciocínio, teve a oportunidade de manifestar-se no sentido de que “a assembleia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos” (REsp 541.317/RS). 7 - Não por outra razão - registre-se: “A redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade” (REsp 1816039/MG) - é que o Superior Tribunal de Justiça entendeu pela nulidade de cláusula que estipulasse tal privilégio. Ilegalidade flagrante. Dever de pagamento das taxas condominiais pela construtora recorrente na mesma proporção dos demais condôminos. Rateio das quotas condominiais que deve ser fixado de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, nos temos do §1° do art. 12 da lei n° 4.591/64 c/c o inciso I do art. 1.336 do Código Civil. 8 - No que diz respeito à pretensão de reparação civil pelo enriquecimento sem causa, causado pelo pagamento a menor de taxa de condomínio indevidamente determinada em 30% (trinta por cento) do valor integral em favor da construtora, o prazo prescricional é trienal, conforme estabelecido no art. 206, §3º, incisos IV e V, do CC/02. Precedentes. 9 - Sentença mantida em todos os seus termos. Apelação e Recurso Adesivo desprovidos. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0819322-65.2020.8.18.0140 - Relator: OTON MARIO JOSE LUSTOSA TORRES - 4ª Câmara Especializada Cível - Data 04/05/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 4ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0819322-65.2020.8.18.0140

APELANTE: CONDOMINIO CAJUINA RESIDENCE

Advogado(s) do reclamante: DANIEL HENRIQUE TORRES LEITE, PATRICIA CAVALCANTE PINHEIRO DE OLIVEIRA

APELADO: CONSTRUTORA BOA VISTA LTDA

Advogado(s) do reclamado: HENRIQUE MARTINS COSTA E SILVA

RELATOR(A): Desembargador OTON MÁRIO JOSÉ LUSTOSA TORRES

 

EMENTA

 

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. DIREITO CIVIL. CONFLITO CONDOMINIAL. PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. MÉRITO. UNIDADES NÃO COMERCIALIZADAS PERTENCENTES À CONSTRUTORA. PAGAMENTO A MENOR DE TAXA DE CONDOMINIAL EM 30% DO VALOR PAGO PELOS DEMAIS CONDÔMINOS. GRAVE OFENSA À ISONOMIA. DESEQUILÍBRIO FLAGRANTE NO ÂMBITO DAS RELAÇÕES CONDOMINIAIS. CONDUTA VIOLADORA DA CLÁUSULA GERAL QUE VEDA O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PRAZO PRESCRICIONAL. PRESCRIÇÃO TRIENAL. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. RECURSO ADESIVO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1 - Não há falar em cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide. Percebe-se que a questão litigiosa é predominantemente de direito e as provas documentais colacionadas suficientes à resolução da controvérsia. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, “não configura cerceamento de defesa o julgamento da causa, com o julgamento antecipado da lide, quando o Tribunal de origem entender substancialmente instruído o feito, declarando a prescindibilidade de produção probatória por se tratar de matéria eminentemente de direito ou de fato já provado documentalmente” (REsp 1950791/SP). Inteligência do art. 335, inciso I, do NCPC. Preliminar rejeitada.

2 - A questão de mérito controvertida diz respeito à legalidade do pagamento a menor pela construtora apelante relativamente à taxa condominial, no caso, em 30% (trinta por cento) do valor pago pelos demais condôminos referentes às unidades não comercializadas.

3 - Segundo o entendimento firmado STJ, é nula a cláusula de convenção condominial que reserva, em favor de construtoras/incorporadoras, para unidades imobiliárias ainda não comercializadas, o correspondente a 30% (trinta por cento) do valor integral da taxa condominial (REsp 1816039/MG).

4 - Importante anotar que, nos termos dos arts. 1.334, inciso I e 1.336, inciso I, do CC/02, devem os condôminos adimplir com os valores referentes à taxa condominial proporcionalmente às frações ideais das respectivas unidades, em observância aos princípios da isonomia e da proporcionalidade.

5 - Ainda que a assembleia geral tenha atribuição para estabelecer e fixar os valores referentes à taxa do condomínio (art. 8º, inciso III, da Convenção) (Num. 4755102 - Pág. 1/44) (Num. 4755102 - Pág. 30), não está autorizada a violar as normas supradestacadas, desrespeitando os critérios da proporcionalidade e do compartilhamento equitativo das despesas no âmbito das relações condominiais (art. 1.334, inciso I e art. 1.336, inciso I, do CC/02).

6 - O Superior Tribunal Justiça, acompanhando o mesmo raciocínio, teve a oportunidade de manifestar-se no sentido de que “a assembleia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos” (REsp 541.317/RS).

7 - Não por outra razão - registre-se: “A redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade” (REsp 1816039/MG) - é que o Superior Tribunal de Justiça entendeu pela nulidade de cláusula que estipulasse tal privilégio. Ilegalidade flagrante. Dever de pagamento das taxas condominiais pela construtora recorrente na mesma proporção dos demais condôminos. Rateio das quotas condominiais que deve ser fixado de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, nos temos do §1° do art. 12 da lei n° 4.591/64 c/c o inciso I do art. 1.336 do Código Civil.

8 - No que diz respeito à pretensão de reparação civil pelo enriquecimento sem causa, causado pelo pagamento a menor de taxa de condomínio indevidamente determinada em 30% (trinta por cento) do valor integral em favor da construtora, o prazo prescricional é trienal, conforme estabelecido no art. 206, §3º, incisos IV e V, do CC/02. Precedentes.

9 - Sentença mantida em todos os seus termos. Apelação e Recurso Adesivo desprovidos.

 

 

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta pela CONSTRUTORA BOA VISTA LTDA contra sentença proferida pelo d. juízo da 10ª Vara Cível da Comarca de Teresina nos autos da AÇÃO DECLARATÓRIA DE ILEGALIDADE DE RATEIO DE DESPESA CONDOMINIAL COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA (Proc. nº 0819322-65.2020.8.18.0140) ajuizada pelo CONDOMÍNIO CAJUÍNA RESIDENCE, ora apelado, em face da construtora ora recorrente.

Em sentença (Id. 4755389 e 4755398), o d. juízo de 1º grau assim decidiu:

Em face do exposto, com fundamento no inciso I do art. 487 do Código de Processo Civil, julgo PROCEDENTES os pedidos do autor CONDOMÍNIO CAJUÍNA RESIDENCE para declarar a nulidade das disposições contratuais e assembleares que preveem o custeio das cotas condominiais devidas à CONSTRUTORA BOA VISTA LTDA na proporção de 30% do valor pago pelos demais condôminos, sendo abusivas quaisquer outras disposições que prevejam hipótese de redução e/ou isenção das cotas condominiais devidas à demandada, a considerar que tal situação viola a finalidade normativa do inciso I do art. 1.336 do Código Civil, causa enriquecimento ilícito da requerida em desfavor dos demais condôminos e afronta o princípio constitucional da isonomia, devendo o rateio das quotas condominiais ser fixado de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, nos temos do §1° do art. 12 da lei n° 4.591/64 c/c o inciso I do art. 1.336 do Código Civil, tornando exigível em face da suplicada a integralidade do mesmo valor das quotas condominiais devidas aos demais condôminos, contados a partir das taxas de condomínio correspondentes ao triênio anterior ao ajuizamento da ação, em virtude do reconhecimento da prescrição trienal por ressarcimento de enriquecimento sem causa (CC, art. 206, § 3°, IV), tudo a ser apurado em eventual cumprimento de sentença.

Em face da sucumbência, condeno a parte requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem assim em honorários advocatícios de R$ 1.100,00, estes fixados por apreciação equitativa ante o baixo valor atribuído à causa (R$ 307,09), conforme determina o §8º do art. 85 do Código de Processo Civil.

Veja-se que a aplicação do percentual máximo estabelecidos no §2° do art. 85 do CPC sobre o valor da causa repercutiria em honorários advocatícios sucumbenciais de R$ 61,41 (20% sobre o valor de R$ 307,09 atribuído à causa), quantia insuficiente para remunerar dignamente o trabalho da advogada da parte autora, especialmente diante das alíneas do referido dispositivo.

3.1. DA TUTELA DE URGÊNCIA

Considerando o reconhecimento do próprio direito da autora na fundamentação da presente sentença resta considerar mais do que provável o direito à declaração da nulidade da previsão de rateio das quotas condominiais que responsabilizam a suplicada pelo valor de quota condominial correspondente a apenas 30% do valor devido aos outros condôminos e de quaisquer outras disposições que prevejam redução e/ou isenção da taxa condominial devida à suplicada.

Ainda no ponto, também vislumbro o perigo de dano (periculum in mora), a considerar que a não concessão da tutela de urgência nesta fase poderá repercutir em dano de difícil e/ou incerta reparação à parte suplicante, especialmente diante da diuturna necessidade do condomínio em zelar pelas áreas comuns e manter o equilíbrio entre despesas e receitas, deveres que podem ser prejudicados pela persistência de rateio desproporcional do valor das quotas condominiais.

Logo, consoante expendido acima, vislumbro que o suplicante comprovou os requisitos previstos no art. 300 do CPC, razão qual, concedo-lhe a antecipação da tutela pleiteada para DECLARAR a nulidade das disposições contratuais e assembleares que preveem o custeio das cotas condominiais devidas à CONSTRUTORA BOA VISTA LTDA na proporção de 30% do valor pago pelos demais condôminos, sendo abusivas quaisquer outras disposições que prevejam hipótese de redução e/ou isenção das cotas condominiais devidas à demandada, devendo o rateio das quotas condominiais ser fixado de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, nos temos do §1° do art. 12 da lei n° 4.591/64 c/c o inciso I do art. 1.336 do Código Civil, tornando exigível em face da suplicada CONSTRUTORA BOA VISTA LTDA a integralidade do mesmo valor das quotas condominiais devidas aos demais condôminos, contados a partir das taxas de condomínio correspondentes ao triênio anterior ao ajuizamento da ação, em virtude do reconhecimento da prescrição trienal por ressarcimento de enriquecimento sem causa (CC, art. 206, § 3°, IV), a partir da concessão da tutela de urgência, incidindo-se multa diária de R$ 300,00 por cada evento de inadimplemento de quota condominial rateada nos termos definidos no presente provimento judicial. - grifou-se.

APELAÇÃO - CONSTRUTORA BOA VISTA LTDA (Num. 4755401 - Pág. 1/22): Em sede preliminar, sustenta que houve cerceamento de defesa, ante o julgamento antecipado da lide e a não oportunização da juntada de provas documentais e colheita de provas testemunhais. No mérito, diz que “a sentença, que ora se insurge, reconheceu a abusividade da quota condominial determinada para àquelas unidades habitacionais não vendidas e fixada em assembleias condominiais anuais”. Defende, no entanto, que há “a possibilidade dos condôminos fixarem critérios de rateio diferentes daqueles indicado no código civil”. Aduz que o recolhimento, pela ora apelante, de quota condominial no percentual de 30% (trinta por cento) daquelas recolhidas pelos efetivos moradores do condomínio apelado, para as unidades ainda não comercializadas, foi deliberada regularmente em assembleia. Argumenta que “não se trata de relação de sobreposição ou desnivelamento, se trata de uma relação entre pessoas com o mesmo patamar de igualdade (voto), que decidiram estabelecer a divisão das quotas condominiais de determinada forma”. Argumenta tratar-se a hipótese de “pretensão patrimonial perfeitamente disponível e sem vícios de vontade ou do negócio jurídico em tela, não possuindo qualquer embasamento jurídico a sua desconstituição pretérita, haja vista que as partes entabulantes devem guardar a confiança na conduta do outro quando formatou a relação”. Revela que “a quota condominial fora fixada unilateralmente pelos condôminos não possuindo qualquer vício, devendo prevalecer a vontade soberana das partes capazes manifestada em assembleia”. Declina que “a decisão apelada colacionou jurisprudências do STJ e de outros Tribunais, na qual reconhecem a ilegalidade na fixação do mencionado percentual em convenção condominial fixada por imposição unilateral da Construtora/incorporadora”. Observa a necessidade da realização do “distinguinshing”, pois no caso em apreço “a situação é totalmente dissonante daquela analisada pelos julgados colacionados. No caso em exame, como afirmado, a taxa condominial em comento, decorreu da manifestação dos votos dos moradores em assembleia geral constituída para este fim”. Requer o conhecimento e provimento do apelo, para que, preliminarmente, acate-se a alegação de cerceamento de defesa, com a consequente nulidade do julgado e retorno dos autos à instância originária; ou para, caso superada a referida preliminar, seja reconhecida a legalidade da quota condominial fixada para a ora recorrente em 30% (trinta por cento), nos termos fundamentados, com a desobrigação de efetuar quaisquer pagamentos retroativos.

Preparo recolhido (Num. 4755402 - Pág. 1 e Num. 4755403 - Pág. 1). Apelo tempestivo (Num. 4755407 - Pág. 1).

CONTRARRAZÕES DA APELAÇÃO - CONDOMÍNIO CAJUÍNA RESIDENCE (Num. 4755411 - Pág. 1/9): Em sede preliminar, defende o recebimento do recurso aludido apenas no efeito devolutivo. Pugna, ainda, pelo afastamento da tese do cerceamento de defesa. Diz que “o Magistrado de primeiro grau foi corretíssimo, fundamentando a decisão, justificando o julgamento antecipado da lide, com relatório detalhadíssimo de todas as peças apresentadas”. Quanto ao mérito, propriamente dito, afirma que há a “tentativa absurda de induzir este juízo ao erro, modificando a realidade fática, além de, trazer nova tese de defesa, não elencada quando da apresentação da contestação”. Expõe que “as provas trazidas pela recorrente apenas corroboram com a tese inaugural de imposição unilateral do pagamento de cota com valor reduzido”. Argumenta que “o objeto da lide é a forma de rateio das despesas condominiais, uma vez que PRATICADA EM TOTAL DESACORDO COM A LEI, pois considerando a omissão do dispositivo em convenção, caberia ao Apelante o pagamento da Taxa Condominial nos termos que dispõe art. 1.336, I, do Codigo Civil”. Sustenta que, dada a “AUSÊNCIA DE DISPOSIÇÃO EM CONTRÁRIO NA CONVENÇÃO, (…) a lei impõe o rateio na proporção das frações ideais de cada condômino”. Alega a existência de “rateio desproporcional, que beneficia exclusivamente a Apelante, (...) sem qualquer previsão legal ou convencional, o que fere de morte o art. 1.336, I, do Código Civil”. Dispõe que “a apelante, ao instituir o empreendimento e comercializar suas unidades, induziu os demais condôminos em erro, levando o condomínio a realizar o rateio das despesas comuns com redução da cota condominial para as unidades ainda não comercializadas, na proporção de apenas 30% (trinta por cento) do valor pago pelas demais unidades já comercializadas, conforme confessado pela Construtora em Contestação”. Informa que “a jurisprudência majoritária entende pela impossibilidade de rateio com pagamento a menor pela construtora / incorporadora, ainda que exista previsão em convenção”. Pede o desprovimento do recurso com a majoração dos honorários advocatícios fixados na instância originária.

RECURSO ADESIVO - CONDOMÍNIO CAJUÍNA RESIDENCE (Num. 4755413 - Pág. 1/7): Discute-se tão somente a aplicação da prescrição trienal em sentença. Requer a aplicação da prescrição quinquenal no que diz respeito à cobrança de valores de taxa condominial. Pede o conhecimento e provimento do recurso.

Preparo recolhido (Num. 4755414 – Pág. 1/2). Recurso tempestivo (Num. 4755415 - Pág. 1).

CONTRARRAZÕES AO RECURSO ADESIVO - CONSTRUTORA BOA VISTA LTDA (Num. 4755419 - Pág. 1/9): Afirma que a questão refere-se, em verdade, à reparação civil e não diretamente à cobrança de valores de taxas condominiais. Sustenta que não se trata de ação de cobrança, mas de nulidade de cláusulas contratuais, suposta reparação civil e enriquecimento ilícito por parte da recorrida. Defende que o prazo prescricional, portanto, é de três anos, conforme estabelece o art. 206, §3º, incisos IV e V, do CC/02. Pleiteia o desprovimento do recurso adesivo.

Em decisão monocrática, assim consignei (Num. 4777453 - Pág. 1/6): “Por conseguinte, recebo o apelo somente no efeito devolutivo quanto à tutela de urgência proferida em sentença (item 3.1) (art. 1.012, §1º, inciso V, do NCPC) (ponto “b”); e recebo em ambos os efeitos quanto aos demais termos da sentença (art. 1.012, caput, NCPC)”. Autos encaminhados ao Ministério Público Superior.

O Ministério Público não apresentou parecer de mérito (Num. 5097742 - Pág. 1).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

 

VOTO

O EXMO. SR. DES. OTON MÁRIO JOSÉ LUSTOSA TORRES (RELATOR):

I. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

A apelação e o recurso adesivo foram interpostos regularmente. CONHEÇO, portanto, dos recursos.

II. DAS PRELIMINARES

II.1 - DA APELAÇÃO: CONSTRUTORA BOA VISTA LTDA

– Do cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide

Primeiramente, não há falar em cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide. Percebe-se que a questão litigiosa é predominantemente de direito e as provas documentais colacionadas suficientes à resolução da controvérsia. Prevê, para tanto, o art. 335, inciso I, do NCPC:

Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando:

I - não houver necessidade de produção de outras provas; - grifou-se.

No mesmo sentido, eis os julgados a seguir:

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. DÉBITO DE ICMS. OPERAÇÕES SIMULADAS COM EMPRESA DE FACHADA. ACÓRDÃO RECORRIDO CUJA CONCLUSÃO É PELA INEXISTÊNCIA DE BOA-FÉ. REVISÃO. REEXAME DE PROVA. INADMISSIBILIDADE. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. INEXISTÊNCIA.

1. Não há violação do art. 1.022 do CPC/2015 quando o órgão julgador, de forma clara e coerente, externa fundamentação adequada e suficiente à conclusão do acórdão embargado.

2. O destinatário das provas é o magistrado, razão pela qual, atento à instrução processual, compete-lhe decidir pela necessidade de sua produção, não havendo falar em cerceamento de defesa quando, motivadamente, indeferi-la, por ser inútil ou protelatória. Nessa linha, indeferida a produção de provas, mas sendo suficientes aquelas já constantes dos autos à formação da convicção do órgão julgador, não há óbice ao julgamento antecipado da lide. Precedentes.

3. No caso, percebe-se que o órgão julgador fundamentou, adequadamente, a razão pela qual fora adequado o julgamento antecipado da lide e, considerada a situação fática descrita no acórdão recorrido, não está evidenciado qualquer ilegalidade na conduta.

4. À luz de pacífica orientação jurisprudencial da Primeira Seção e nos termos da Súmula 509 do STJ é lícito ao comerciante de boa-fé aproveitar os créditos de ICMS decorrentes de nota fiscal posteriormente declarada inidônea, quando demonstrada a veracidade da compra e venda.

5. No caso dos autos, o órgão julgador a quo, atento ao acervo probatório, verificou que a sociedade empresária vendedora não existia (era ?de fachada?), razão pela qual não se poderia chegar à conclusão de que houvera boa-fé na comercialização das mercadorias.

Nesse contexto, além de não se verificar contrariedade à orientação jurisprudencial deste Tribunal, eventual alteração do acórdão recorrido está vinculada ao exame do acervo probatório, providência inadequada na via do recurso especial, consoante enuncia a Súmula 7 do STJ. Precedentes.

6. Agravo interno não provido.

(STJ; AgInt nos EDcl no REsp 1945983/SP, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 14/03/2022, DJe 18/03/2022) – grifou-se.

PROCESSUAL CIVIL . AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 11 E 489 DO CPC/2015. INOCORRÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFENSA. NÃO OCORRÊNCA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO DO PARTICULAR A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

1. Inexiste a alegada violação aos arts. 11, 489, § 1º, IV, do CPC/2015, pois a prestação jurisdicional foi dada na medida da pretensão deduzida, conforme se depreende da análise do acórdão recorrido. O Tribunal de origem apreciou fundamentadamente a controvérsia, se pronunciando expressamente pela ausência de provas quanto à alegada dependência econômica superveniente. Observe-se, ademais, que julgamento diverso do pretendido, como na espécie, não implica ofensa ao dispositivo de lei invocado.

2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não configura cerceamento de defesa o julgamento da causa, com o julgamento antecipado da lide, quando o Tribunal de origem entender substancialmente instruído o feito, declarando a prescindibilidade de produção probatória por se tratar de matéria eminentemente de direito ou de fato já provado documentalmente.

3. Agravo interno do particular que se nega provimento.

(STJ; AgInt no REsp 1950791/SP, Rel. Ministro MANOEL ERHARDT (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF5), PRIMEIRA TURMA, julgado em 21/02/2022, DJe 24/02/2022) – grifou-se.

Rejeito, portanto, a preliminar.

II.2 - DO RECURSO ADESIVO: CONDOMÍNIO CAJUÍNA RESIDENCE

Não há.

III. MÉRITO

III. 1 - DA APELAÇÃO: CONSTRUTORA BOA VISTA LTDA

- Do exame da quota condominial reduzida para as unidades não comercializadas em favor da construtora apelante fixada em 30% (trinta por cento) do valor pago pelos demais condôminos

A questão controvertida diz respeito à legalidade do pagamento a menor pela construtora apelante relativamente à taxa condominial, no caso, em 30% (trinta por cento) do valor pago pelos demais condôminos referentes às unidades não comercializadas. O fato é incontroverso, cabendo apenas a esta Corte de Justiça examinar a legalidade da referida circunstância.

Afirma-se na exordial que a construtora requerida/apelante, “ao instituir o empreendimento e comercializar suas unidades, induziu os demais condôminos em erro, levando o condomínio a realizar o rateio das despesas comuns com redução da cota condominial para as unidades ainda não comercializadas, na proporção de apenas 30% (trinta por cento) do valor pago pelas demais unidades já comercializadas” (Num. 4755097 - Pág. 6).

Segundo o entendimento firmado STJ, é nula a cláusula de convenção condominial que reserva, em favor de construtoras/incorporadoras, para unidades imobiliárias ainda não comercializadas, o correspondente a 30% (trinta por cento) do valor integral da taxa condominial. Veja-se:

RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. ART. 1.022 DO CPC/2015. VIOLAÇÃO. INEXISTÊNCIA. CONVENÇÃO. OUTORGA. CONSTRUTORA. TAXA CONDOMINIAL. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Cinge-se a controvérsia a discutir se a convenção de condomínio pode estabelecer, apenas para unidades imobiliárias ainda não comercializadas, o correspondente a 30% (trinta por cento) do valor integral da taxa condominial devida.

3. A convenção outorgada pela construtora/incorporadora não pode estabelecer benefício de caráter subjetivo a seu favor com a finalidade de reduzir ou isentar do pagamento da taxa condominial.

4. A taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência.

5. A redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do CC/2002.

6. Recurso especial provido.

(STJ; REsp 1816039/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/02/2020, DJe 06/02/2020) – grifou-se.

A convenção condominial outorgada pela construtora recorrente, no entanto, não previu nenhum dispositivo neste sentido (Num. 4755102 - Pág. 1/44). Em seu art. 32, apenas dispôs que “Compete à Assembleia deliberar sobre a proposta de orçamento das despesas e outros encargos comuns, inclusive Fundo de Reserva, apresentados pelo Síndico, cabendo aos condôminos concorrer para o custeio das referidas despesas, mensalmente, no valor estipulado para taxa de condomínio” (Num. 4755102 - Pág. 39).

Com efeito, diante da inexistência de norma relativamente à redução da taxa condominial em favor da construtora apelante – cláusula nula e rechaçada pelo STJ, como visto -, impõe-se a conclusão de que esta deve adimplir com os valores proporcionalmente às frações ideais das unidades ainda não comercializadas, nos termos dos arts. 1.334, inciso I e 1.336, inciso I, do CC/02, in verbis:

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

(...)

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; - grifou-se.

Ainda que a assembleia geral tenha atribuição para estabelecer e fixar os valores referentes à taxa do condomínio (art. 8º, inciso III, da Convenção) (Num. 4755102 - Pág. 1/44) (Num. 4755102 - Pág. 30), não está autorizada a violar as normas supradestacadas, desrespeitando os critérios da proporcionalidade e do compartilhamento equitativo das despesas no âmbito das relações condominiais (art. 1.334, inciso I e art. 1.336, inciso I, do CC/02).

O privilégio da construtora em adimplir com apenas 30% (trinta por cento) da taxa condominial em detrimento dos demais condôminos fere a isonomia e cria um desequilíbrio inadmissível, caracterizando evidente violação à cláusula geral que veda o enriquecimento sem causa, prevista no art. 884 do Código Civil: “Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários”.

O Superior Tribunal Justiça, acompanhando o mesmo raciocínio, teve a oportunidade de manifestar-se no sentido de que “a assembleia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos” (REsp 541.317/RS, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 09/09/2003, DJ 28/10/2003, p. 294).

Ademais, não é crível que os demais condôminos tenham aprovado em assembleia, de forma livre e devidamente informada (consciente), algo que traria prejuízo a eles próprios. A meu ver, as disposições assembleares neste sentido foram consignadas em evidente equívoco dos condôminos participantes, que apenas tinham ciência do pagamento a menor realizado pela construtora ré/apelante, mas não possuíam o conhecimento acerca da ilegalidade da respectiva circunstância (Num. 4755112 - Pág. 1 a Num. 4755365 - Pág. 4). A referida conclusão é extraída – à obviedade – do próprio ajuizamento desta ação, por meio da qual reclama-se pelo pagamento/restituição dos valores a título de taxa condominial pela construtora requerida/apelante relativamente às unidades não comercializadas, tal qual os demais condôminos, conforme previsão legal declinada em linhas anteriores (art. 1.334, inciso I e art. 1.336, inciso I, do CC/02).

Não por outra razão - registre-se: “A redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade” (REsp 1816039/MG) - é que o Superior Tribunal de Justiça entendeu pela nulidade de cláusula que estipulasse tal privilégio.

Por conseguinte, não vejo razão fática e/ou jurídica para alterar a sentença proferida na origem, que definiu o dever de pagamento das taxas condominiais pela construtora recorrente na mesma proporção dos demais condôminos, com o rateio das despesas de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, nos termos do §1° do art. 12 da Lei n° 4.591/64 c/c o inciso I do art. 1.336 do Código Civil.

III.2 - DO RECURSO ADESIVO: CONDOMÍNIO CAJUÍNA RESIDENCE

- Do exame do prazo prescricional para restituição dos valores pagos a maior a título de taxas condominiais – prescrição quinquenal (art. 206, §5º, inciso I, do CC/02) ou prescrição trienal (art. 206, §3º, inciso IV, do CC/02)

Quanto ao prazo prescricional, constato que a questão não se refere especificamente acerca de cobrança de taxas condominiais, a exemplo de ação ajuizada pelo condomínio contra condômino inadimplente, com dívida líquida apurada a partir de instrumento particular, o que ensejaria a aplicação do prazo de 05 (cinco) anos previsto no art. 206, §5º, inciso I, do CC/02 - “pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular”. Eis o entendimento do STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO. PRAZO QUINQUENAL. SÚMULA Nº 568/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.483.930/DF, sob o rito dos recursos repetitivos, firmou entendimento no sentido de que a pretensão do condomínio geral ou edilício de cobrar em juízo a taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, prescreve no prazo de 5 (cinco) anos contados do dia seguinte ao vencimento da prestação. Incidência da Súmula nº 568/STJ.

3. Agravo interno não provido.

(STJ; AgInt no AREsp 887.196/PR, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/02/2019, DJe 21/02/2019) – grifou-se.

Em verdade, a controvérsia gira em torno de pretensão de reparação civil pelo enriquecimento sem causa da construtora ré, diante do pagamento a menor de taxa condomínio indevidamente determinada em 30% (trinta por cento) do valor integral, implicando na aplicação do prazo prescricional de 03 (três) anos estabelecido no art. 206, §3º, incisos IV e V, do CC/02. Transcrevo, assim, os arestos a seguir:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA - PRESCRIÇÃO - PRAZO TRIENAL. O prazo de prescrição da pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa é de três anos (inciso IV do § 3º do artigo 206 do Código Civil).

(TJ-MG - AC: 10042130016498001 MG, Relator: Maurílio Gabriel, Data de Julgamento: 05/03/2020, Data de Publicação: 13/03/2020) – grifou-se.

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E DE AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. PRECLUSÃO. SOBRESTAMENTO DO FEITO. NÃO CABIMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES. PERÍODO ANTERIOR. TAXAS CONDOMINIAIS. PAGAMENTO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. ABUSIVIDADE DA TRANSFERÊNCIA DO ENCARGO ANTES DA IMISSÃO NA POSSE EM FACE DA CONSTRUTORA. PREMISSA FUNDAMENTAL. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PRAZO PRESCRICIONAL TRIENAL. ART. 206, § 3º, IV, DO CÓDIGO CIVIL. RESP 1.551.956/SP. TAXA DE CORRETAGEM. SIMILITUDE DA PRETENSÃO. ANALOGIA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Não cabe apreciação de preliminares de ilegitimidade ativa e ausência de interesse de agir suscitadas em sede de contrarrazões, devidamente analisadas em sentença, se a parte não se insurgiu oportunamente, operando-se a preclusão da matéria. 2. Tratando-se de incidente admitido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais, não há se falar em sobrestamento das causas que tramitam perante a Justiça Comum. 3. A pretensão deduzida em face da construtora para reaver valores despendidos com taxas condominiais perante o condomínio, em razão da abusividade na transferência do encargo ao consumidor antes da entrega das chaves, tem como premissa fundamental o enriquecimento sem causa, incidindo, pois, o prazo prescricional trienal insculpido no art. 206, § 3º, IV, do Código Civil. 4. Apelação conhecida e não provida.

(TJ-DF 07131241620198070020 DF 0713124-16.2019.8.07.0020, Relator: SIMONE LUCINDO, Data de Julgamento: 07/10/2020, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 21/10/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.) - grifou-se.

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO – IMPROCEDÊNCIA – PREJUDICIAL MERITÓRIA DE PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO REPETITÓRIA – ACOLHIMENTO – MÉRITO: CLÁUSULA DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE PREVÊ O SUPORTE DAS DESPESAS ORDINÁRIAS NA PROPORÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO – PRETENSÃO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONDOMINIAL E DE PAGAMENTO DE TAXA CONDOMINIAL EM VALOR IDÊNTICO AOS DOS DEMAIS CONDÔMINOS - PROPRIETÁRIOS DE COBERTURA (DUPLEX) - NORMA CONDOMINIAL REGISTRADA EM CARTÓRIO ANTES DA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL MAIOR PELAS APELANTES - ART. 12,CAPUT, E § 1º,DA LEI 4.591/64, BEM COMO O ART. 1.336, I, DO CC/2002 – RECURSO DESPROVIDO. Nos termos inciso IV, do § 3º, do art. 206 do CPC/15, o prazo para reaver valores das taxas condominiais supostamente a maior, a fim de evitar enriquecimento sem causa do condomínio réu, é trienal. Exegese do art. 1.351 do CC/2002, “depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção.” Nos termos do caput e do § 1º do art. 12 da Lei 4.591/64, bem como do inciso I do art. 1.336 do CC/2002, as despesas condominiais deverão ser rateadas de acordo com a proporção das frações ideais dos imóveis, salvo disposição em contrário da convenção. A alteração, pelo judiciário, de uma norma contratual cuja deliberação o legislador pátrio relegou à maioria qualificada dos condôminos implicaria em desarrazoada, despropositada, e ilegal intervenção, sobretudo quando da aquisição dos imóveis maiores (cobertura duplex) pelos condôminos que pretendem a alteração da regra, já se encontrava devidamente registrada em cartório a convenção condominial que prevê o rateio das despesas ordinárias na proporção das frações ideais de cada unidade.

(TJ-MT 10040871220198110041 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 07/04/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/04/2021) – grifou-se.

Mais uma vez, não há razão para a modificação do entendimento consignado pelo julgador de 1º grau.

 

É o quanto basta.

IV. DISPOSITIVO

Com estes fundamentos, rejeitada a preliminar de cerceamento de defesa, NEGO PROVIMENTO à apelação da CONSTRUTORA BOA VISTA LTDA. Ato contínuo, NEGO PROVIMENTO ao recurso adesivo do CONDOMÍNIO CAJUÍNA RESIDENCE.

Majoro os honorários advocatícios em desfavor da CONSTRUTORA BOA VISTA LTDA ao valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) (art. 85, §§8º e 11, do NCPC).

Sem parecer do Ministério Público Superior.

É como voto.

 

Teresina, 04/05/2022