APELAÇÃO CÍVEL. NECESSIDADE PRÉVIA INTIMAÇÃO DO DEVEDOR PRINCIPAL ANTES DE SE DAR INÍCIO AOS ATOS DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INTELIGÊNCIA DO ART. 31, IV, 1º, DO DECRETO-LEI N. 70/66. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. NECESSIDADE DE DECLARAÇÃO JUDICIAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Ao contrário do que pontua a recorrente, o simples fato da então Diretora da EMGERPI editar uma portaria e publicá-la no Diário Oficial e em jornal de grande circulação não se traduz em notificação pessoal do particular, pois se trata de pessoa em ampla desvantagem perante a Administração Pública. A notificação deve ser pessoal, até mesmo porque conhecidos os endereços dos mutuários, sendo a notificação por edital válida somente quando não encontrados pessoalmente. 2. A falta ou defeito dessa notificação torna passível de anulação o procedimento de alienação extrajudicial do imóvel. 3. Nada obstante, a apelante traz, ainda, a argumentação de que o artigo 31 do Decreto-Lei n. 70/1966, que determina os requisitos para que seja proposta a execução de crédito hipotecário não se aplica, tendo em vista que o presente caso não se trata de execução do débito, e sim de rescisão contratual. Contudo, mesmo em se considerando tais alegações, a inadimplência contratual, por si só, não autoriza rescisão unilateral do contrato. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0022364-44.2009.8.18.0140 - Relator: JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 16/05/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª CÂMARA ESPECIALIZADA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^O 0022364-44.2009.8.18.0140

ORIGEM: TERESINA / 6ª VARA CÍVEL

APELANTE: EMPRESA DE GESTÃO DE RECURSOS DO ESTADO DO PIAUI

ADVOGADO: ADAUTO FORTES JÚNIOR (OAB/PI N° 5.756)

APELADO: JOSÉ ALBERTO DANTAS DE ANDRADE

DEFENSOR PÚBLICO: DR. FRANCISCO DE JESUS BARBOSA

RELATOR: DES. JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR

EMENTA

 

APELAÇÃO CÍVEL. NECESSIDADE PRÉVIA INTIMAÇÃO DO DEVEDOR PRINCIPAL ANTES DE SE DAR INÍCIO AOS ATOS DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INTELIGÊNCIA DO ART. 31, IV, 1º, DO DECRETO-LEI N. 70/66. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. NECESSIDADE DE DECLARAÇÃO JUDICIAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Ao contrário do que pontua a recorrente, o simples fato da então Diretora da EMGERPI editar uma portaria e publicá-la no Diário Oficial e em jornal de grande circulação não se traduz em notificação pessoal do particular, pois se trata de pessoa em ampla desvantagem perante a Administração Pública. A notificação deve ser pessoal, até mesmo porque conhecidos os endereços dos mutuários, sendo a notificação por edital válida somente quando não encontrados pessoalmente. 2. A falta ou defeito dessa notificação torna passível de anulação o procedimento de alienação extrajudicial do imóvel. 3. Nada obstante, a apelante traz, ainda, a argumentação de que o artigo 31 do Decreto-Lei n. 70/1966, que determina os requisitos para que seja proposta a execução de crédito hipotecário não se aplica, tendo em vista que o presente caso não se trata de execução do débito, e sim de rescisão contratual. Contudo, mesmo em se considerando tais alegações, a inadimplência contratual, por si só, não autoriza rescisão unilateral do contrato.

ACÓRDÃO

 

Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, em votar pelo CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO do recurso, para manter a sentença de primeiro grau em todos os seus termos.

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por EMPRESA DE GESTÃO DE RECURSOS DO ESTADO DO PIAUÍ em face de sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 6ª Vara Cível da Comarca de Teresina -PI nos autos da Ação Cominatória ajuizada proposta JOSÉ ALBERTO DANTAS DE ANDRADE, que julgou procedente a demanda, para declarar a nulidade de todos os atos administrativos praticados pela empresa ré, que implicou na rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda objeto destes autos, bem como do leilão extrajudicial do imóvel mutuado. Condenado, ainda, a requerida no pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios fixados em R$ 2.000,00 (dois mil reais), com fulcro no art. 85, do CPC.

 Em suas razões, ID. 3008141, a recorrente sustenta a necessidade de reforma do julgado, ante a legalidade da rescisão unilateral do contrato sob o qual se insurge o feito, tendo em vista a inadimplência do apelado, o que acarretou com o leilão do imóvel. Assevera, ainda, que realizou as publicações do ato de rescisão unilateral, tanto no diário oficial, como em diário de grande circulação, não tendo o que se falar em descumprimento dos princípios do contraditório e da ampla defesa.

 Pugna, ao final, pelo conhecimento e provimento do apelo, e, subsidiariamente, requer a redução dos honorários advocatícios fixados na origem.

Em contrarrazões, apelado contra argumenta todos os pontos do petitório de apelação, requerendo que seja negado provimento ao recurso.

O órgão Ministerial Superior devolveu os autos sem exarar parecer de mérito, por não vislumbrar interesse público no feito.

É o relatório.

VOTO DO RELATOR

1.DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Preenchidos os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, conhece-se do recurso de Apelação Cível, cujas razões passam a ser analisadas conjuntamente.

Sem preliminares a serem apreciadas, passo a análise do mérito recursal.

2.DO MÉRITO

Cinge-se a controvérsia recursal sobre a necessidade de intimação pessoal dos fiduciantes e a possibilidade de aplicação Decreto-Lei nº. 70/60.

 Segundo consta dos autos, o apelado ajuizou na origem Ação Cominatória em face da Emgerpi – Empresa de Gestão de Recursos do Estado do Piauí, ora apelante, alegando que adquiriu o imóvel descrito nos autos em 1979, pagando mensalmente o valor de R$ 17,14 (dezessete reais e quatorze centavos), tendo se tornado inadimplente em razão de dificuldades financeiras, motivo pelo qual fora informado que seu contrato havia sido rescindido, havendo um débito de R$ 6.801,49 (seis mil oitocentos e um reais e quarenta e nove centavos), o que inviabilizou a quitação da dívida e ocasionou a realização de leilão extrajudicial do imóvel, bem como a rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda firmado.

 Pois bem.

 Sobre o tema, tem-se que o Decreto-Lei n. 70/66 consagrou a possibilidade da execução extrajudicial dos imóveis com garantia de dívida hipotecária, objeto de contratos de empréstimos compreendidos no Sistema Financeiro de Habitação.

 Na forma do Decreto-Lei n. 70/66, o procedimento se torna possível quando o devedor atrasa três ou mais prestações do financiamento, conforme artigo 21, da Lei nº 8.004/90:

 

Art. 21. Somente serão objeto de execução na conformidade dos procedimentos do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, ou da Lei nº 5.741, de 1º de dezembro de 1971, os financiamentos em que se verificar atraso de pagamento de três ou mais prestações.

Por conseguinte, para consecução do leilão extrajudicial, o credor, em respeito ao artigo 30 do Decreto-Lei n. 70/66, escolhe um agente fiduciário para a promoção da execução extrajudicial, pois não pode o credor presidir o processo executório.

 Após a escolha do agente fiduciário, este dá prosseguimento ao feito notificando o devedor, por intermédio de Cartório de Títulos e Documentos, para que no prazo de 20 dias purgue a mora, conforme art. 31, § 1º, da normativa supramencionada:

 

Art. 31. Vencida e não paga a dívida hipotecária, no todo ou em parte, o credor que houver preferido executá-la de acordo com este decreto-lei formalizará ao agente fiduciário a solicitação de execução da dívida, instruindo-a com os seguintes documentos: (Redação dada pela Lei nº 8.004, de 14.3.1990)

§ 1º Recebida a solicitação da execução da dívida, o agente fiduciário, nos dez dias subsequentes, promoverá a notificação do devedor, por intermédio de Cartório de Títulos e Documentos, concedendo-lhe o prazo de vinte dias para a purgação da mora. (Redação dada pela Lei nº 8.004, de 14.3.1990)

§ 2º Quando o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao agente fiduciário promover a notificação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local, ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.

Dessa forma, ao contrário do que pontua a recorrente, o simples fato da então Diretora da EMGERPI editar uma portaria e publicá-la no Diário Oficial e em jornal de grande circulação, não se traduz em notificação pessoal do particular, pois se trata de pessoa em ampla desvantagem perante a Administração Pública. A notificação deve ser pessoal, até mesmo porque conhecidos os endereços dos mutuários, sendo a notificação por edital válida somente quando não encontrados pessoalmente.

A falta ou defeito dessa notificação torna passível de anulação o procedimento de alienação extrajudicial do imóvel.

Nada obstante, a apelante traz, ainda, a argumentação de que o artigo 31 do Decreto-Lei n. 70/1966, que determina os requisitos para que seja proposta a execução de crédito hipotecário não se aplica, tendo em vista que o presente caso não se trata de execução do débito, e sim de rescisão contratual. Contudo, mesmo em se considerando tais alegações, a inadimplência contratual, por si só, não autoriza rescisão unilateral do contrato.

Esse é o entendimento firmado no Superior Tribunal de Justiça, vejamos:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE 'RESCISÃO' CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO NA POSSE. LIMINAR. DESCABIMENTO. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. IRRELEVÂNCIA. CASO CONCRETO. NECESSIDADE DE DECLARAÇÃO JUDICIAL. PRECEDENTE. RECURSO DESACOLHIDO. I - A cláusula de resolução expressa, por inadimplemento, não afasta a necessidade da manifestação judicial para verificação dos pressupostos que justificam a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel. II - A ação possessória não se presta à recuperação da posse, sem que antes tenha havido a 'rescisão' (rectius, resolução) do contrato. Destarte, inadmissível a concessão de liminar reintegratória em ação de 'rescisão' de contrato de compra e venda de imóvel. (REsp n.º 204246/MG – Relator: Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira– 24.02.2003)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI 9.514/97. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. FACULDADE DE PURGAÇÃO DA MORA. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE. PRECEDENTES ESPECÍFICOS. 1. Em julgados relativos ao tema, o Superior Tribunal de Justiça asseverou ser necessária a intimação do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, prevista no Decreto-Lei 70/66, mesmo nos casos dos contratos regidos pela Lei 9.514/97. 2. Falta de precedente específico desta Quarta Turma. Relevância do tema. Conversão do agravo em recurso especial. 3. Agravo interno provido, determinando-se a conversão em recurso especial. (AgRg no REsp 1481211/SP, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 19/10/2017, DJe 08/11/2017).

Portanto, impõe-se a manutenção da sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais, pois a falta de intimação pessoal do devedor implica na nulidade do leilão extrajudicial.

 Por fim, quanto a condenação em honorários advocatícios que a apelante pugna por sua redução, julgo irrepreensível a sentença, vez que em consonância com os vetores normativos constantes do artigo 85, do Código de Processo Civil, sopesando que o Juiz não está adstrito ao valor atribuído à causa, e considerando o tempo e trabalho presumivelmente despendidos pelo profissional no presente feito, imperiosa a manutenção dos honorários advocatícios arbitrados.

 

3. CONCLUSÃO

Isto posto, voto pelo CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO do recurso, mantendo a sentença de primeiro grau em todos os seus termos.

 Como a demanda foi sentenciada sob a égide do NCPC, importa-se a necessidade de observância do disposto no art. 85, § 11, do novo regramento processual. Desta forma, majoro a verba honorária de sucumbência recursal, nesta fase processual, para R$ 3.000,00 (três mil reais).

 É como voto.

 

Sessão VIRTUAL Ordinária, realizada no período de 08 a 18 de abril de 2022, da Egrégia 2ª CÂMARA ESPECIALIZADA CÍVEL, presidida pelo Exmo. Sr. Des. José James Gomes Pereira.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira, Des. Manoel de Sousa Dourado e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior - Relator.

Impedido(s): Não houve.

Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça.

SALA DAS SESSÕES VIRTUAIS DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO, em Teresina, 18 de abril de 2022.

Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

- Relator -