EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TUTELA DE EVIDÊNCIA CONCEDIDA. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. ACRESCIDO DA CLÁUSULA PENAL. PEDIDO DE ATRIBUIÇÃO DE EFEITO SUSPENSIVO FEITO PELO AGRAVANTE. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ CONTRATUAL. NECESSIDADE DA MANUTENÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO EM ANÁLISE PRELIMINAR. LEI Nº 4.591/64 (LEI DAS INCORPORAÇÕES). CONFIGURADOS O FUMUS BONI IURIS E O PERICULUM IN MORA EM FAVOR DO AGRAVANTE. EFEITO SUSPENSIVO CONCEDIDO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Como já houve o reconhecimento da prevenção, bem como a revogação da decisão agravada, configura-se a perda do objeto do Agravo Interno nº 0756306-38.2021.8.18.0000, restando prejudicada a análise do seu mérito. 2. Utilizando do princípio da boa-fé objetiva, na interpretação do contrato, é preciso ater-se mais a intenção do que o sentido literal da linguagem, e, em prol do interesse social de segurança das relações jurídicas, as partes deverão agir com lealdade e confiança recíprocas, auxiliando-se mutuamente na formação e na execução do contrato. 3. Mesmo diante de toda a situação posta, plenamente conhecida pelo recorrido, bem como da remuneração locatícia paga pela construtora como forma de indenizar o comprador pelo atraso na obra do empreendimento imobiliário, há de se reconhecer a necessidade de manutenção do negócio jurídico realizado entre as partes em prol do interesse social de segurança da relação jurídica, pelo menos até o momento da análise do mérito por meio de sentença a ser proferida pelo juízo de piso. 4. A manutenção da obrigação imposta em sede de tutela de evidencia, quanto à restituição dos valores pagos pelo comprador, ora agravado, ocasionaria em um dano de difícil reparação a ser suportado pela empresa agravante, por se tratar de uma quantia vultuosa no importe de R$ 373.207,46 (trezentos e setenta e três mil, duzentos e sete reais e quarenta e seis centavos). 5. Quando não se tratar de resolução do contrato, o adquirente pode ajuizar execução por quantia certa do valor relativo a não fruição do imóvel, calculados em 1% (um por cento) sobre as parcelas pagas, para cada mês de atraso, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato, de acordo com o art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/64 (Lei das incorporações). 6. Restam configurados o fumus boni iuris e o periculum in mora em favor do Agravante, exigidos para o deferimento da atribuição de efeito suspensivo ao Agravo de Instrumento. 7. Agravo de Instrumento conhecido e provido. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO 0754782-06.2021.8.18.0000 - Relator: ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 01/10/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 1ª Câmara Especializada Cível

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) N^o 0754782-06.2021.8.18.0000

AGRAVANTE: ARTE CONSTRUCOES LTDA - EPP, SPE CONDOMINIO PALAZZO MONTICELLO RESIDENCE LTDA

Advogado(s) do reclamante: TESSIO DA SILVA TORRES, VINICIUS CABRAL CARDOSO, VANESSA FERREIRA DE OLIVEIRA SOUSA

AGRAVADO: LEONARDO AFONSO NOGUEIRA MATOS

Advogado(s) do reclamado: MARCILIO AUGUSTO LIMA DO NASCIMENTO REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO MARCILIO AUGUSTO LIMA DO NASCIMENTO

RELATOR(A): Desembargador ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA

 

EMENTA

 

 EMENTA

 

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TUTELA DE EVIDÊNCIA CONCEDIDA. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. ACRESCIDO DA CLÁUSULA PENAL. PEDIDO DE ATRIBUIÇÃO DE EFEITO SUSPENSIVO FEITO PELO AGRAVANTE. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ CONTRATUAL. NECESSIDADE DA MANUTENÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO EM ANÁLISE PRELIMINAR. LEI Nº 4.591/64 (LEI DAS INCORPORAÇÕES). CONFIGURADOS O FUMUS BONI IURIS E O PERICULUM IN MORA EM FAVOR DO AGRAVANTE. EFEITO SUSPENSIVO CONCEDIDO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 

1. Como já houve o reconhecimento da prevenção, bem como a revogação da decisão agravada, configura-se a perda do objeto do Agravo Interno nº 0756306-38.2021.8.18.0000, restando prejudicada a análise do seu mérito.

2. Utilizando do princípio da boa-fé objetiva, na interpretação do contrato, é preciso ater-se mais a intenção do que o sentido literal da linguagem, e, em prol do interesse social de segurança das relações jurídicas, as partes deverão agir com lealdade e confiança recíprocas, auxiliando-se mutuamente na formação e na execução do contrato.

3. Mesmo diante de toda a situação posta, plenamente conhecida pelo recorrido, bem como da remuneração locatícia paga pela construtora como forma de indenizar o comprador pelo atraso na obra do empreendimento imobiliário, há de se reconhecer a necessidade de manutenção do negócio jurídico realizado entre as partes em prol do interesse social de segurança da relação jurídica, pelo menos até o momento da análise do mérito por meio de sentença a ser proferida pelo juízo de piso.

4. A manutenção da obrigação imposta em sede de tutela de evidencia, quanto à restituição dos valores pagos pelo comprador, ora agravado, ocasionaria em um dano de difícil reparação a ser suportado pela empresa agravante, por se tratar de uma quantia vultuosa no importe de R$ 373.207,46 (trezentos e setenta e três mil, duzentos e sete reais e quarenta e seis centavos).

5. Quando não se tratar de resolução do contrato, o adquirente pode ajuizar execução por quantia certa do valor relativo a não fruição do imóvel, calculados em 1% (um por cento) sobre as parcelas pagas, para cada mês de atraso, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato, de acordo com o art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/64 (Lei das incorporações).

6. Restam configurados o fumus boni iuris e o periculum in mora em favor do Agravante, exigidos para o deferimento da atribuição de efeito suspensivo ao Agravo de Instrumento.

7. Agravo de Instrumento conhecido e provido. 

 

RELATÓRIO

 

Processo nº 0754782-06.2021.8.18.0000 / AGRAVO DE INSTRUMENTO 

AGRAVANTE: ARTE CONSTRUÇÕES LTDA – EPP E OUTRO 

AGRAVADO: LEONARDO AFONSO NOGUEIRA MATOS 

RELATOR: ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA 

 

RELATÓRIO

 

 

Senhor Presidente, eminentes julgadores integrantes desta e. Primeira Câmara Especializada Cível, senhor(a) procurador(a) de justiça, senhores advogados, demais pessoas aqui presentes.

 

Trata-se de Agravo de Instrumento nº 0754782-06.2021.8.18.0000 impetrado por ARTE CONSTRUCOES LTDA – EPP e SPE CONDOMINIO PALAZZO MONTICELLO RESIDENCE LTDA contra decisão interlocutória proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas, Perdas e Danos e Pedido de Tutela de Evidência n. 0835892-63.2019.8.18.0140, ajuizada por LEONARDO AFONSO NOGUEIRA MATOS.

 

A decisão agravada determinou a rescisão do contrato firmado entre as partes, bem como a imediata devolução dos valores pagos, acrescido de multa contratualmente prevista.

 

Ao atacar a decisão do Juiz a quo, o agravante sustenta a boa-fé contratual e o perdão tácito da parte agravada, da impossibilidade de inversão da cláusula penal, e da incidência dos juros de mora após o transito em julgado da decisão judicial.

 

Pleiteia, ao final, a atribuição de efeito suspensivo à decisão agravada, ou, subsidiariamente, em caso de não acolhimento da pretensão retro, requer seja acolhida a indicação do imóvel onde está sendo edificado o empreendimento imobiliário como garantia da obrigação de pagar, de forma ainda a evitar a incidência de astreintes.

 

Em contrarrazões, a parte agravada defende a ausência de probabilidade do direito das agravantes, o ônus da prova desincumbido por parte da mesma, do direito à resolução do contrato por culpa exclusiva das vendedoras, ainda, argumenta que a situação fática está amplamente comprovada documentalmente.

 

Processo redistribuído à relatoria do Desembargador Fernando Carvalho Mendes, à época, diante do reconhecimento da prevenção.

 

O pedido de atribuição de efeito suspensivo foi indeferido na decisão de ID 5194305, posto que revogou os efeitos da decisão de ID 4172842, de relatoria do Exmo. Des. Ricardo Gentil Eulálio Dantas.

 

Instado, o Ministério Público deixou de emitir parecer sobre o mérito ante a falta de interesse público a ser defendido (ID 4955407).

 

É o relatório.

 

Encaminhem-se os presentes autos ao Presidente da 1ª Câmara Especializada Cível deste TJPI, para a sua inclusão em pauta de julgamento, nos termos do art. 934, do CPC.

 

Cumpra-se.

 

Teresina, 22 de março de 2022.

 

 

Desembargador ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA

 

VOTO

 

VOTO DO RELATOR

 

 

I – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

 

O Agravo de Instrumento merece ser conhecido, eis que existentes os seus pressupostos de admissibilidade.

 

II – PREJUDICADO O JULGAMENTO DO AGRAVO INTERNO Nº 0756306-38.2021.8.18.0000

 

O Agravo Interno nº 0756306-38.2021.8.18.0000 possui o condão da anulação da decisão monocrática de ID 4172842, proferida no presente Agravo de Instrumento, por ter sido proferida por Desembargador incompetente no caso.

 

Entretanto, como já houve o reconhecimento da prevenção, bem como a revogação da decisão agravada, configura-se a perda do objeto do Agravo Interno, restando prejudicada a análise do seu mérito.

 

III – MÉRITO

Versa a demanda de origem sobre rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, realizado entre as partes ora litigantes. Em 01 de dezembro de 2015, o Agravado firmou com a Primeira Agravante o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Integrante de Empreendimento a ser edificado, tendo por objeto a promessa de compra e venda do apartamento de nº 1803, do empreendimento denominado Condomínio Palazzo Monticello Residence.

 

O preço total da promessa de compra e venda à época da sua contratação perfazia o montante de R$ 675.900,00 (seiscentos e setenta e cinco mil e novecentos reais).

 

O referido empreendimento possuía prazo de entrega previsto inicialmente para janeiro de 2018, com possibilidade de prorrogação por até 180 (cento e oitenta) dias, conforme previsto no Item V das Condições Gerais do contrato firmado entre as partes.

 

De fato, a prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias está prevista no art. 43-A da Lei 4.591/64, pelo que entendo por sua legalidade, prorrogando o prazo final da entrega do imóvel para o mês de julho de 2018.

 

Apesar do reconhecimento pela agravante acerca do atraso na entrega do imóvel adquirido pelo agravado, fato este inconteste, e do consequente dano que o agravado vem sofrendo em decorrência do longo período de espera, entendo por reconhecer a necessidade de atribuição do efeito suspensivo à decisão agravada.

 

Prossigo. É necessário a observância, no caso, do princípio objetivo da boa-fé contratual, visto estar previsto no artigo 422 do Código Civil, o qual menciona: “Os contratantes são obrigados guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.

Utilizando do princípio da boa-fé objetiva, na interpretação do contrato, é preciso ater-se mais a intenção do que o sentido literal da linguagem, e, em prol do interesse social de segurança das relações jurídicas, as partes deverão agir com lealdade e confiança recíprocas, auxiliando-se mutuamente na formação e na execução do contrato.

 

Nesse sentido, observo a necessidade de se resguardar a segurança da relação jurídica posta em análise, tendo por base o aditivo contratual firmado entre as partes (ID 4114156), o qual manifesta o interesse das partes em prosseguir com o negócio jurídico, apesar das adversidades observadas e do parcial inadimplemento do contrato.

 

Destaco que na data da assinatura do contrato (09.07.2018), foi possível ao agravado perceber que o contrato não seria adimplido quanto à entrega do imóvel na data aprazada, reforça-se a isso a estipulação de um valor como remuneração locatícia em favor do agravado até o momento da entrega das chaves do imóvel, a saber, no importe de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), a ser deduzido do saldo devedor.

 

Dessa forma, mesmo diante de toda a situação posta, plenamente conhecida pelo recorrido, bem como da remuneração locatícia paga pela construtora como forma de indenizar o comprador pelo atraso na obra do empreendimento imobiliário, há de se reconhecer a necessidade de manutenção do negócio jurídico realizado entre as partes em prol do interesse social de segurança da relação jurídica, pelo menos até o momento da análise do mérito por meio de sentença a ser proferida pelo juízo de piso.

 

Vislumbro a probabilidade do direito do agravante.

 

De outro lado, a manutenção da obrigação imposta em sede de tutela de evidencia, quanto à restituição dos valores pagos pelo comprador, ora agravado, ocasionaria em um dano de difícil reparação a ser suportado pela empresa agravante, por se tratar de uma quantia vultuosa no importe de R$ 373.207,46 (trezentos e setenta e três mil, duzentos e sete reais e quarenta e seis centavos).

 

Somando-se a isso, a agravante é uma Empresa de Pequeno Porte (EPP), conforme seu enquadramento perante a Receita Federal, e, de acordo com o Relatório de Situação Fiscal da Receita Federal, INSS e PGFN (ID 4114161), conta com um grande numerário de débitos.

 

Ademais, no que se refere a necessidade de manutenção do contrato, pelo menos em fase preliminar, sem adentrar no mérito, vislumbro a manifestação da vontade do adquirente, ora agravado, no sentido de manter o contrato, por meio do aditivo contratual realizado (ID 4114156), pelo que ainda deve ser mantido pelo princípio da lealdade, o qual permeia o conceito do princípio da boa-fé objetiva, já discorrido.

 

Quando não se tratar de resolução do contrato, o adquirente pode ajuizar execução por quantia certa do valor relativo a não fruição do imóvel, calculados em 1% (um por cento) sobre as parcelas pagas, para cada mês de atraso, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato, de acordo com o art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/64 (Lei das incorporações). Vejamos:

 

“Art. 43-A.  A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.                      (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) (...)

§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.                  (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)”

Assim, em análise preliminar, entendo que a via adequada seria da execução por quantia cerca, utilizando do dispositivo mencionado acima, não sendo o caso de resolução contratual, ante a necessidade de manutenção do contrato firmado entre a partes.

 

Nesse caso, inaplicável a Súmula 543 do STJ para que em sede de tutela de evidencia seja determinada restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador.

 

 Restam configurados o fumus boni iuris e o periculum in mora em favor do Agravante, exigidos para o deferimento da atribuição de efeito suspensivo ao Agravo de Instrumento.

 

IV – DO DISPOSITIVO

 

Diante do exposto, conheço do recurso, eis que existentes os seus pressupostos de admissibilidade, concedendo-lhe provimento, para atribuir efeito suspensivo à decisão interlocutória (ID 4114149) proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas, Perdas e Danos e Pedido de Tutela de Evidência n. 0835892-63.2019.8.18.0140, somente quanto ao tópico da concessão da tutela de evidência em favor da parte ora agravada.

 

É o voto.

 

Teresina, 30/09/2022