CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. ATRASO EM ENTREGA DE IMÓVEL. PAGAMENTO DE ALUGUEL A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO. POSSIBILIDADE. TESE FIRMADA EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. EFEITO SUSPENSIVO ATIVO DEFERIDO.RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Quanto ao pedido alternativo, verifica-se a presença da probabilidade do direito em favor do Recorrente. Isto porque, conforme previsto na Cláusula nº 05 do Contrato de Promessa de Compra e Venda, “a data da entrega será (sic) em 31 de julho de 2015” (id. 3709234, p. 03). 2. Além disso, consoante a previsão do §4º da Cláusula VI da referida avença, “o promitente vendedor se obriga a entregar as unidades objeto deste contrato no prazo indicado no intróito deste instrumento, permitida um prazo de carência de até 60 (sessenta) dias. Sendo a ele concedido um prazo de carência de 60 (sessenta) dias, tem uma prorrogação deste prazo por mais 60 (sessenta) dias, conforme a previsão do art. 35 da Lei nº 4.591/64” (id. 3709234, p. 06). 3. Destarte, o prazo final de entrega, já considerados os períodos de carência e de prorrogação, seria 28 de novembro de 2015. Porém, de acordo com os e-mails trocados pelo Agravante com os representantes da obra (id. 3709244), até 2018, ainda não havia ocorrido a entrega do empreendimento, o que denota um atraso desarrazoado. 4. Em razão disso, o Agravante Interno informou que deixou de realizar os pagamentos posteriores à data de entrega, conduta que é abarcada pela chamada exceção do contrato não cumprido, disciplinada pelo art. 476 do CC/2002, segundo o qual “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. 5. Não se trata, assim, de inadimplemento voluntário do Agravante Interno, mas de exercício regular de direito previsto em lei. Outrossim, havendo o atraso injustificado na entrega, o promitente comprador possui direito ao pagamento de aluguel mensal até a data final de entrega. 6. Nessa linha, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu, em sede de recurso especial repetitivo, que “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma” (STJ, REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019). 7. Embora, inicialmente, a tese tenha sido fixada em vista de “contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3” (STJ, REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019), é certo que a Corte Superior a tem aplicado de forma ampla, incluindo empreendimentos não relacionados àquele programa. 8. Compulsando o instrumento de contrato, verifico que há a seguinte previsão, na Cláusula VI, caput, in verbis: “Caso se verifique atraso na entrega da unidade, sem que tal atraso seja justificado pelas regras deste contrato ou por hipótese prevista em lei, estará a PROMITENTE VENDEDORA obrigada a pagar ao PROMITENTE COMPRADOR, a cada mês, por cada unidade habitacional, uma indenização no valor de 01 (UM) aluguel mensal correspondente a 0,3% do valor do imóvel” (id. 3709234, p. 06). 9. Isto posto, entendo que está presente a probabilidade do direito. Ademais, no caso em questão, dispensa-se a comprovação da urgência, pois se trata de tutela de evidência, fundada na previsão do art. 311, II e parágrafo único, do CPC/2015, que também dispensa a oitiva prévia da parte contrária 10. Por todo o exposto, correta a decisão combatida que deferiu o efeito suspensivo ativo ao recurso e determinou que a parte Ré, ora Agravada Interna, deposite em juízo, até o último dia útil de cada mês, a começar pelo mês de publicação desta dessa decisão, a quantia de 0,3% (três décimos por cento) do valor do imóvel, atualizado pelo INCC-DI, até que seja feita a entrega final das chaves ao Agravante Interno, nos exatos termos da na Cláusula VI do contrato firmado entre as partes. 11. Recurso conhecido e improvido. (TJPI - AGRAVO INTERNO CÍVEL 0754317-94.2021.8.18.0000 - Relator: FRANCISCO ANTONIO PAES LANDIM FILHO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 04/05/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

AGRAVO INTERNO CÍVEL (1208) N^o 0754317-94.2021.8.18.0000

AGRAVANTE: JONAS RODRIGUES DOS SANTOS

Advogado(s) do reclamante: ALINE MELO BRAGA

AGRAVADO: ECONOMETRICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

RELATOR(A): Desembargador FRANCISCO ANTONIO PAES LANDIM FILHO

 

EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.  AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. ATRASO EM ENTREGA DE IMÓVEL. PAGAMENTO DE ALUGUEL A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO. POSSIBILIDADE. TESE FIRMADA EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. EFEITO SUSPENSIVO ATIVO DEFERIDO.RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1.  Quanto ao pedido alternativo, verifica-se a presença da probabilidade do direito em favor do Recorrente. Isto porque, conforme previsto na Cláusula nº 05 do Contrato de Promessa de Compra e Venda, “a data da entrega será (sic) em 31 de julho de 2015” (id. 3709234, p. 03).

2.  Além disso, consoante a previsão do §4º da Cláusula VI da referida avença, “o promitente vendedor se obriga a entregar as unidades objeto deste contrato no prazo indicado no intróito deste instrumento, permitida um prazo de carência de até 60 (sessenta) dias. Sendo a ele concedido um prazo de carência de 60 (sessenta) dias, tem uma prorrogação deste prazo por mais 60 (sessenta) dias, conforme a previsão do art. 35 da Lei nº 4.591/64” (id. 3709234, p. 06).

3.  Destarte, o prazo final de entrega, já considerados os períodos de carência e de prorrogação, seria 28 de novembro de 2015. Porém, de acordo com os e-mails trocados pelo Agravante com os representantes da obra (id. 3709244), até 2018, ainda não havia ocorrido a entrega do empreendimento, o que denota um atraso desarrazoado.

4.  Em razão disso, o  Agravante Interno informou que deixou de realizar os pagamentos posteriores à data de entrega, conduta que é abarcada pela chamada exceção do contrato não cumprido, disciplinada pelo art. 476 do CC/2002, segundo o qual “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.

5.   Não se trata, assim, de inadimplemento voluntário do Agravante Interno, mas de exercício regular de direito previsto em lei. Outrossim, havendo o atraso injustificado na entrega, o promitente comprador possui direito ao pagamento de aluguel mensal até a data final de entrega.

6.   Nessa linha, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu, em sede de recurso especial repetitivo, que “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma” (STJ, REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

7.  Embora, inicialmente, a tese tenha sido fixada em vista de “contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3” (STJ, REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019), é certo que a Corte Superior a tem aplicado de forma ampla, incluindo empreendimentos não relacionados àquele programa.

8.  Compulsando o instrumento de contrato, verifico que há a seguinte previsão, na Cláusula VI, caput, in verbis: “Caso se verifique atraso na entrega da unidade, sem que tal atraso seja justificado pelas regras deste contrato ou por hipótese prevista em lei, estará a PROMITENTE VENDEDORA obrigada a pagar ao PROMITENTE COMPRADOR, a cada mês, por cada unidade habitacional, uma indenização no valor de 01 (UM) aluguel mensal correspondente a 0,3% do valor do imóvel” (id. 3709234, p. 06).

9.  Isto posto, entendo que está presente a probabilidade do direito. Ademais, no caso em questão, dispensa-se a comprovação da urgência, pois se trata de tutela de evidência, fundada na previsão do art. 311, II e parágrafo único, do CPC/2015, que também dispensa a oitiva prévia da parte contrária

10.              Por todo o exposto, correta a decisão combatida que deferiu o efeito suspensivo ativo ao recurso e determinou que a parte Ré, ora Agravada Interna, deposite em juízo, até o último dia útil de cada mês, a começar pelo mês de publicação desta dessa decisão, a quantia de 0,3% (três décimos por cento) do valor do imóvel, atualizado pelo INCC-DI, até que seja feita a entrega final das chaves ao Agravante Interno, nos exatos termos da na Cláusula VI do contrato firmado entre as partes.

11.              Recurso conhecido e improvido.

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo Interno interposto por JONAS RODRIGUES DOS SANTOS contra decisão monocrática proferida nos autos do Agravo de Instrumento Nº 0753093-24.2021.8.18.0000, que  deferiu parcialmente a tutela de urgência vindicada na inicial.

 

AGRAVO INTERNO: Irresignado com o decisum, o Agravante interpôs o presente recurso, sob o argumento de que:  i) É certo que o julgador se ateve aos termos previstos no contrato quanto a fixação dos alugueis, contudo, não o fez em sua inteireza, pois o contrato prevê dois percentuais multiplicadores sobre o valor do imóvel para se chegar aos alugueis devidos. Um na cláusula VI (da entrega do imóvel) e outro na Cláusula IX (da dissolução contratual). O presente agravo vem pedir a reforma da referida decisão para majorar o percentual deferido pelas razões expostas a seguir; ii) Se é de 0,5% (meio por cento) o percentual para se calcular os alugueis revertidos em favor do Empreendimento, por que seria de apenas 0,3% (zero vírgula três pontos percentual) quando se vai calcular alugueis para serem revertidos em favor do consumidor?; iii) Se o contrato prevê valores de alugueis a serem revertidos ao consumidor, diante do atraso na entrega do imóvel e ao Empreendimento, diante do inadimplemento do consumidor, referidos alugueis devem ser exatamente iguais, calculados utilizando-se o mesmo percentual; iv) diante do exposto, o agravante requer ao nobre Desembargador Relator que se digne em exercer o juízo de retratação, reformando a decisão agravada, de modo a adotar o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel, para cálculo dos alugueis arbitrados.

 

CONTRARRAZÕES: Contrarrazões em ID Num. Num. 4602867 - Pág. 1/9.

 

QUESTÃO CONTROVERTIDA:  É questão controvertida, no presente recurso, a atribuição, ou não, de efeito suspensivo ao agravo de instrumento.

 

É o relatório.

 

VOTO

1. CONHECIMENTO 

De saída, julgo que o presente recurso deve ser conhecido, tendo em vista o cumprimento de seus requisitos previstos no art. 1.021 do Código de Processo Civil de 2015. 

Nesse sentido, registro que o presente recurso foi manejado contra decisão monocrática proferida por Relator, sendo interposto no prazo legal, além de que dispensa o preparo e a parte recorrente é legitimada para tanto.

 

Dessa forma, conheço do recurso e passo a analisar suas razões. 

 

2. FUNDAMENTAÇÃO 

Conforme relatado, trata-se de Agravo Interno interposto por JONAS RODRIGUES DOS SANTOS contra decisão monocrática proferida nos autos do Agravo de Instrumento Nº 0753093-24.2021.8.18.0000, que  deferiu parcialmente a tutela de urgência vindicada na inicial.

 

A presente controvérsia cinge-se em determinar, se o Autor, ora Agravante Interno, pode exigir a entrega imediata das chaves do imóvel objeto de promessa de compra e venda ou, alternativamente, o pagamento mensal das parcelas de aluguel vincendas, em razão do atraso na entrega do imóvel.

 

Ora, sendo pedido alternativo, alcança-se a satisfação por meio do cumprimento de quaisquer dos caminhos aludidos.

Nesse sentido, quanto ao pedido alternativo, verifica-se a presença da probabilidade do direito em favor do Recorrente. Isto porque, conforme previsto na Cláusula nº 05 do Contrato de Promessa de Compra e Venda, “a data da entrega será (sic) em 31 de julho de 2015” (id. 3709234, p. 03).

Além disso, consoante a previsão do §4º da Cláusula VI da referida avença, “o promitente vendedor se obriga a entregar as unidades objeto deste contrato no prazo indicado no intróito deste instrumento, permitida um prazo de carência de até 60 (sessenta) dias. Sendo a ele concedido um prazo de carência de 60 (sessenta) dias, tem uma prorrogação deste prazo por mais 60 (sessenta) dias, conforme a previsão do art. 35 da Lei nº 4.591/64” (id. 3709234, p. 06).

Destarte, o prazo final de entrega, já considerados os períodos de carência e de prorrogação, seria 28 de novembro de 2015. Porém, de acordo com os e-mails trocados pelo Agravante com os representantes da obra (id. 3709244), até 2018, ainda não havia ocorrido a entrega do empreendimento, o que denota um atraso desarrazoado.

Em razão disso, o  Agravante Interno informou que deixou de realizar os pagamentos posteriores à data de entrega, conduta que é abarcada pela chamada exceção do contrato não cumprido, disciplinada pelo art. 476 do CC/2002, segundo o qual “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.

 Não se trata, assim, de inadimplemento voluntário do Agravante Interno, mas de exercício regular de direito previsto em lei. Outrossim, havendo o atraso injustificado na entrega, o promitente comprador possui direito ao pagamento de aluguel mensal até a data final de entrega.

 Nessa linha, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu, em sede de recurso especial repetitivo, que “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma” (STJ, REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

Embora, inicialmente, a tese tenha sido fixada em vista de “contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3” (STJ, REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019), é certo que a Corte Superior a tem aplicado de forma ampla, incluindo empreendimentos não relacionados àquele programa. Nessa esteira, colaciono os seguintes precedentes:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Segundo o entendimento do STJ, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017). 2. Nos termos do entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ, "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe de 27/09/2019). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021)

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO CONFIGURADA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. 1. Os embargos de declaração são cabíveis quando houver no acórdão ou sentença, omissão, contrariedade ou obscuridade, nos termos do art. 1022 do CPC. 2. É firme a jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que, "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019 2. Na hipótese, apesar de devidamente provocada, a Corte de origem não se pronunciou acerca de importantes pontos suscitados atinentes à delimitação da responsabilidade pelo atraso na obra, inclusive, em relação ao prazo, o próprio julgado reconheceu que a construtora atrasou mais do que 180 dias para a entrega do imóvel. 3. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt no REsp 1861114/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/09/2020, DJe 29/09/2020)

 

Compulsando o instrumento de contrato, verifico que há a seguinte previsão, na Cláusula VI, caput, in verbis: “Caso se verifique atraso na entrega da unidade, sem que tal atraso seja justificado pelas regras deste contrato ou por hipótese prevista em lei, estará a PROMITENTE VENDEDORA obrigada a pagar ao PROMITENTE COMPRADOR, a cada mês, por cada unidade habitacional, uma indenização no valor de 01 (UM) aluguel mensal correspondente a 0,3% do valor do imóvel” (id. 3709234, p. 06).

Isto posto, entendo que está presente a probabilidade do direito. Ademais, no caso em questão, dispensa-se a comprovação da urgência, pois se trata de tutela de evidência, fundada na previsão do art. 311, II e parágrafo único, do CPC/2015, que também dispensa a oitiva prévia da parte contrária, como se lê:

Art. 311. A tutela da evidência será concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, quando: I - ficar caracterizado o abuso do direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório da parte; II - as alegações de fato puderem ser comprovadas apenas documentalmente e houver tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em súmula vinculante; III - se tratar de pedido reipersecutório fundado em prova documental adequada do contrato de depósito, caso em que será decretada a ordem de entrega do objeto custodiado, sob cominação de multa; IV - a petição inicial for instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a que o réu não oponha prova capaz de gerar dúvida razoável. Parágrafo único. Nas hipóteses dos incisos II e III, o juiz poderá decidir liminarmente.

 

Por todo o exposto, correta a decisão combatida que deferiu  o efeito suspensivo ativo ao recurso e determinou que a parte Ré, ora Agravada Interna, deposite em juízo, até o último dia útil de cada mês, a começar pelo mês de publicação desta dessa decisão, a quantia de 0,3% (três décimos por cento) do valor do imóvel, atualizado pelo INCC-DI, até que seja feita a entrega final das chaves ao Agravante Interno, nos exatos termos da na Cláusula VI do contrato firmado entre as partes.

 

3. DECISÃO

Ante o exposto, conheço do presente Agravo Interno e lhe nego provimento, mantendo-se a decisão combatida em sua integralidade.

É como voto.

Teresina-PI, data no sistema. 

 

 

DESEMBARGADOR FRANCISCO ANTONIO PAES LANDIM FILHO

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