DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS. ATRASO SUBSTANCIAL E INJUSTIFICÁVEL NA ENTREGA DE IMÓVEL PELA CONSTRUTORA. RISCO ADMINISTRATIVO DO RAMO DA CONSTRUÇÃO CIVIL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANOS MORAIS DEVIDOS. SENTENÇA MANTIDA. I – Comprovado o atraso substancial e injustificável pela promitente-vendedora na entrega do imóvel, resta inconteste o inadimplemento contratual da construtora apelante, sendo devida, assim, a rescisão unilateral do contrato pela Apelada, possuindo o direito de restituição dos valores das prestações pagas para a aquisição do imóvel, retornando as partes ao status quo ante, conforme a Súmula nº 543 do E. STJ. II - Ressalte-se que a alegação da Apelante de que o atraso ocorreu em razão de escassez de mão de obra, de matéria prima e de chuvas intensas não são capazes de elidir o direito da Apelada, tendo em vista o risco administrativo próprio do ramo de construção civil, sendo considerados, portanto, fatos previsíveis e não fortuitos ou de força maior. III - De igual modo, não há que se falar em teoria de adimplemento substancial no presente caso, tampouco em aplicação de multa à Apelada em razão da rescisão unilateral, haja vista que a parte apelante sequer entregou o objeto principal do contrato no prazo pactuado, não podendo vir a alegar o adimplemento substancial do contrato somente após 1 (um) ano de atraso na entrega do imóvel, depois da Apelada já ter providenciado nova residência, bem como ter pleiteado administrativamente a rescisão do contrato. IV - No que concerne aos lucros cessantes, ressalte-se que a jurisprudência é pacífica no sentido de que nos casos de atraso na entrega de obra pelo promitente-vendedor, aqueles são considerados presumidos, afastando-se a necessidade de comprovação, sendo passíveis de liquidação utilizando-se o valor locativo segundo as regras do mercado imobiliário, independentemente da real destinação do bem, porquanto o parâmetro locativo é de liquidação do prejuízo e não da exploração da unidade com esse propósito. V - É inegável a existência de danos morais no presente caso, porquanto o atraso injustificado e exagerado na entrega do imóvel residencial à Apelada não há de ser considerado mero dissabor do cotidiano, diante de toda a expectativa gerada pela aquisição de um imóvel de valor significativo, sem poder, contudo, usufruir do mesmo no prazo pactuado. VI – Recurso conhecido e improvido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0021379-65.2015.8.18.0140 - Relator: RAIMUNDO EUFRASIO ALVES FILHO - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 04/05/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 1ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0021379-65.2015.8.18.0140

APELANTE: R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA

Advogado(s) do reclamante: ANA VALERIA SOUSA TEIXEIRA

APELADO: KENNIA FERNANDA CASTELO BRANCO FERREIRA

Advogado(s) do reclamado: LUIS MOURA NETO

RELATOR(A): Desembargador RAIMUNDO EUFRÁSIO ALVES FILHO

 

EMENTA

 

 

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS. ATRASO SUBSTANCIAL E INJUSTIFICÁVEL NA ENTREGA DE IMÓVEL PELA CONSTRUTORA. RISCO ADMINISTRATIVO DO RAMO DA CONSTRUÇÃO CIVIL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANOS MORAIS DEVIDOS. SENTENÇA MANTIDA. 

I – Comprovado o atraso substancial e injustificável pela promitente-vendedora na entrega do imóvel, resta inconteste o inadimplemento contratual da construtora apelante, sendo devida, assim, a rescisão unilateral do contrato pela Apelada, possuindo o direito de restituição dos valores das prestações pagas para a aquisição do imóvel, retornando as partes ao status quo ante, conforme a Súmula nº 543 do E. STJ.

II - Ressalte-se que a alegação da Apelante de que o atraso ocorreu em razão de escassez de mão de obra, de matéria prima e de chuvas intensas não são capazes de elidir o direito da Apelada, tendo em vista o risco administrativo próprio do ramo de construção civil, sendo considerados, portanto, fatos previsíveis e não fortuitos ou de força maior. 

III - De igual modo, não há que se falar em teoria de adimplemento substancial no presente caso, tampouco em aplicação de multa à Apelada em razão da rescisão unilateral, haja vista que a parte apelante sequer entregou o objeto principal do contrato no prazo pactuado, não podendo vir a alegar o adimplemento substancial do contrato somente após 1 (um) ano de atraso na entrega do imóvel, depois da Apelada já ter providenciado nova residência, bem como ter pleiteado administrativamente a rescisão do contrato. 

IV - No que concerne aos lucros cessantes, ressalte-se que a jurisprudência é pacífica no sentido de que nos casos de atraso na entrega de obra pelo promitente-vendedor, aqueles são considerados presumidos, afastando-se a necessidade de comprovação, sendo passíveis de liquidação utilizando-se o valor locativo segundo as regras do mercado imobiliário, independentemente da real destinação do bem, porquanto o parâmetro locativo é de liquidação do prejuízo e não da exploração da unidade com esse propósito. 

V - É inegável a existência de danos morais no presente caso, porquanto o atraso injustificado e exagerado na entrega do imóvel residencial à Apelada não há de ser considerado mero dissabor do cotidiano, diante de toda a expectativa gerada pela aquisição de um imóvel de valor significativo, sem poder, contudo, usufruir do mesmo no prazo pactuado. 

VI – Recurso conhecido e improvido. 

 

 

RELATÓRIO

 

APELAÇÃO CÍVEL N°. 0021379-65.2015.8.18.0140.

Apelante: R. R. CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA.

Advogado(s): Ana Valéria Sousa Teixeira (OAB/PI nº. 3.423) e Outro.

Apelada: KENNIA FERNANDA CASTELO BRANCO FERREIRA.

Advogado : Luís Moura Neto (OAB/PI nº. 2.969).

Relator :Des. RAIMUNDO EUFRÁSIO ALVES FILHO.

Vistos etc.,

Trata-se, in casu, de Apelação Cível, interposta pela RR CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA, contra sentença prolatada pelo Juiz de Direito da 6ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA, ajuizada por KENNIA FERNANDA CASTELO BRANCO FERREIRA, ora Apelada.

Na sentença (id nº 1187332 – pág. 184), o Juízo a quo julgou procedente a demanda, para declarar rescindido o contrato de compra e venda, condenando a Apelante na devolução dos valores pagos que totalizam o montante de R$ 85.266,87 (oitenta e cinco mil, duzentos e sessenta e seis reais e oitenta e sete centavos), bem como no pagamento de indenização por danos materiais, a título de lucros cessantes, no valor de R$ 8.400,00 (oito mil e quatrocentos reais) e indenização por danos morais, no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais). 

Em suas razões recursais (id nº 1187332 – pág. 194), a Apelante aduz, em suma: a) o adimplemento substancial da obrigação e do cabimento das multas contratuais; b) da inexistência de lucros cessantes e da impossibilidade de acumular lucros cessantes com cláusula penal moratória; c) da inexistência de danos morais e subsidiariamente, a necessidade de redução do quantum indenizatório.

Intimado, o Apelado apresentou contrarrazões (id nº 1187332 – pág. 232), pugnando pela manutenção da sentença em todos os seus termos.

Juízo de admissibilidade positivo realizado por este Relator, conforme decisão id nº 3750346.

Instado, o Ministério Público Superior deixou de emitir parecer de mérito, ante a ausência de interesse público que justifique a sua intervenção (id. nº 4403361). 

É o relatório.

Constatando que o feito se encontra apto a julgamento, DETERMINO a sua inclusão em pauta de julgamento do Plenário Virtual da 1ª Câmara Especializada Cível deste TJPI, nos termos do art. 934, do CPC.

Cumpra-se, imediatamente.

 

Teresina/PI, 23 de fevereiro de 2022.

 

 

Des. RAIMUNDO EUFRÁSIO ALVES FILHO.

 RELATOR

 

 

VOTO

 

VOTO

 

I – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Juízo de admissibilidade positivo realizado na decisão id. nº 3750346, razão por que reitero o conhecimento deste Apelo.

 

II – DO MÉRITO

Como visto, cinge-se a controvérsia a saber se a parte apelada possui o direito de rescindir unilateralmente o contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado com a Apelante, e consequentemente, obter a restituição dos valores pagos com lucros cessantes, bem como indenização por danos morais, em razão de atraso na entrega do imóvel pela construtora apelante.

Ab initio, importa anotar que a relação jurídica havida entre as partes é de consumo, porquanto a Apelada é destinatária final do produto oferecido pela Apelante, qual seja, construção e comercialização de unidade habitacional (artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor).

Compulsando-se os autos, em especial o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel (id. nº 1187332 – pág. 29), constata-se que o contrato foi firmado em dezembro de 2011, com prazo de entrega do imóvel em data determinada, qual seja, dezembro de 2013, podendo-se prorrogar por mais 6 (seis meses) em razão das condições gerais em que se conduzem ordinariamente trabalhos de construção civil, ou em razão de caso fortuito ou força maior.

Desse modo, considerando o prazo de prorrogação, a Apelante deveria entregar o apartamento até o mês de junho de 2014, contudo, não o fez, conforme faz prova o requerimento de rescisão contratual realizado em maio de 2015, juntado pela Apelada de id. nº 1187332 – pág. 63, pleiteando a rescisão unilateral do contrato uma vez que até aquele momento, ou seja, quase 1 (um) ano após o prazo pactuado, a construção do imóvel não havia sido concluída.

Portanto, resta inconteste o inadimplemento contratual da construtora apelante ante o atraso na entrega da obra, sendo devida, assim, a rescisão unilateral do contrato pela Apelada, possuindo o direito de restituição dos valores das prestações pagas para a aquisição do imóvel, retornando as partes ao status quo ante, conforme a Súmula nº 543 do E. STJ: 

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” 

 

Ressalte-se que a alegação da Apelante de que o atraso ocorreu em razão de escassez de mão de obra, de matéria prima e de chuvas intensas não são capazes de elidir o direito da Apelada, tendo em vista o risco administrativo próprio do ramo de construção civil, sendo considerados, portanto, fatos previsíveis e não fortuitos ou de força maior. 

Ademais, como visto, o contrato previa a possibilidade de prorrogação de 6 (seis) meses da entrega do imóvel em razão dos riscos inerentes da construção civil, contudo, a Apelada atrasou mais de 1 (um) ano na sua entrega, caracterizando, assim, o seu inadimplemento contratual. 

De igual modo, não há que se falar em teoria de adimplemento substancial no presente caso, tampouco em aplicação de multa à Apelada em razão da rescisão unilateral, haja vista que a parte apelante sequer entregou o objeto principal do contrato no prazo pactuado, não podendo vir a alegar o adimplemento substancial do contrato somente após 1 (um) ano de atraso na entrega do imóvel, depois da Apelada já ter providenciado nova residência, bem como ter pleiteado administrativamente a rescisão do contrato. 

Nesse sentido, colhe-se, à guisa de exemplo, o seguinte julgado, ipsis litteris: 

ADMINISTRATIVO. SFH. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICÁVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANOS MORAIS. QUANTUM. DANOS MATERIAIS. TERMO INICIAL. É pacífico o entendimento de que se aplica o CDC às relações contratuais firmadas com as instituições financeiras, tendo em vista o disposto na Súmula 297 do STJ. Todavia, daí não resulta a automática inversão do ônus da prova, para o que se impõe a comprovação da hipossuficiência do devedor, além da plausibilidade da tese defendida por ele. Evidenciado o descumprimento contratual decorrente do atraso injustificado na entrega da obra, impõe-se a rescisão do contrato e o dever de indenizar os prejuízos comprovadamente suportados. Não há falar em aplicação da teoria do adimplemento substancial, porque a obrigação para com os adquirentes não pode ser fracionada, apenas podendo ser adimplida em sua integralidade com a entrega do imóvel, de modo que o fato da obra estar em índice próximo de 90% concluída gera apenas um mera expectativa ao adquirente e não o cumprimento substancial da obrigação. (...) Ambas as rés devem responder pelos danos materiais consistentes nos aluguéis pagos durante o período de atraso na entrega do imóvel. Os aluguéis são devidos a partir do momento em que a obra deveria ter sido entregue.

(TRF-4 - AC: 50008781020194047214 SC 5000878-10.2019.4.04.7214, Relator: VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, Data de Julgamento: 15/07/2020, QUARTA TURMA).

No que concerne aos lucros cessantes, ressalte-se que a jurisprudência é pacífica no sentido de que nos casos de atraso na entrega de obra pelo promitente-vendedor, aqueles são considerados presumidos, afastando-se a necessidade de comprovação, sendo passíveis de liquidação utilizando-se o valor locativo segundo as regras do mercado imobiliário, independentemente da real destinação do bem, porquanto o parâmetro locativo é de liquidação do prejuízo e não da exploração da unidade com esse propósito. 

Nesse sentido, é o entendimento firmado pelo E. Superior Tribunal de Justiça, in litteris:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS CUMULADA COM LUCROS CESSANTES. INCOMPATIBILIDADE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido no recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, tampouco foram opostos embargos de declaração para sanar eventual omissão, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Aplicação, por analogia, das Súmulas 282 e 356 do STF. 2. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento.

 

(STJ - AgInt no REsp: 1892591 SP 2020/0220892-9, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 08/02/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/02/2021).

 

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. De acordo com o entendimento sumulado desta Corte, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor" (Súmula 543/STJ). 2. A jurisprudência desta Corte assinala "ser cabível, na hipótese de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento da promitente-vendedora, a condenação desta ao pagamento de indenização por lucros cessantes, sendo dispensável a prova desses" (AgInt nos EDcl no REsp 1.562.007/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 07/06/2018, DJe de 19/06/2018). 3. A majoração de honorários de 12% (doze por cento) para 13% (treze por cento) encontra fundamento no art. 85, § 11, do CPC/2015, diante do preenchimento dos seus requisitos. 4. Agravo interno a que se nega provimento.

 

(STJ - AgInt no AREsp: 1482593 DF 2019/0098355-1, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/09/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/10/2019).

 

Ademais, não houve a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes, haja vista que o Juiz a quo não condenou a Apelante ao pagamento de multa penal moratória, apenas de lucros cessantes a títulos de perdas e danos. 

Por fim, é inegável a existência de danos morais no presente caso, porquanto o atraso injustificado e exagerado na entrega do imóvel residencial à Apelada não há de ser considerado mero dissabor do cotidiano, diante de toda a expectativa gerada pela aquisição de um imóvel de valor significativo, sem poder, contudo, usufruir do mesmo no prazo pactuado. 

Quanto ao valor da condenação por danos morais, há de ser fixado em termos razoáveis, não sendo admissível que a reparação venha a constituir-se em enriquecimento ilícito, devendo o julgador, valendo-se do bom senso, arbitrá-lo com moderação, proporcionalmente ao grau de culpa e ao porte econômico das partes, e procurando, ademais, desestimular o ofensor a repetir a conduta lesiva.

Assim, deve ser aplicada no caso em epígrafe a Teoria do Valor do Desestímulo, que consiste basicamente na sanção que aflige o Autor do dano, de modo que o desestimule a praticar condutas análogas, ou seja, a novas práticas lesivas, servindo a condenação como aviso a sociedade, mostrando que certos comportamentos contrários aos ditames morais, recebem a repulsa do direito.

Nessa esteira, considerando as circunstâncias do presente caso, entre as quais, o valor vultoso do imóvel e o atraso exagerado e injustificado na entrega do imóvel pela Apelante, entendo que o valor fixado pelo Magistrado a quo de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de indenização por danos morais, se mostra adequado e razoável, de modo que não implica em ônus excessivo à Apelante, tampouco enriquecimento sem causa à Apelada. 

 

 

 

 

III – DO DISPOSITIVO 

Diante do exposto, CONHEÇO da APELAÇÃO CÍVEL, por atender aos seus requisitos legais de admissibilidade, e NEGO-LHE PROVIMENTO, para manter a sentença recorrida em todos os seus termos.  

Em razão da sucumbência neste grau recursal, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais fixando-lhe no percentual de 15% (quinze por cento) sob o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC/2015. Custas ex legis.

É o VOTO.

 

 

Teresina-PI, 23 de fevereiro de 2022.

 

 

 

Des. RAIMUNDO EUFRÁSIO ALVES FILHO

RELATOR

 

 

 

 

Teresina, 03/05/2022