EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – OBRIGAÇÕES NÃO CUMPRIDAS POR AMBAS AS PARTES – IMPOSSIBILIDADE DE ACOLHIMENTO DOS PEDIDOS INICIAIS – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Ambas as partes tinham obrigações a cumprir. Se, de um lado, a parte apelada deveria promover a regularização do lote ou realizar a compra do mesmo, de outro, a parte apelante deveria ser responsabilizada pela venda do imóvel e devolução para a parte apelada dos valores por ela pagos no transcurso da tentativa de regularização do bem objeto do contrato, ou seja, ambos eram credores e devedores de uma avença que nunca teve sua conclusão! 2. Art. 368, do CC: "se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem". 3. Improcedência dos pedidos iniciais. 4. Recurso conhecido e improvido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0813712-53.2019.8.18.0140 - Relator: HAROLDO OLIVEIRA REHEM - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 11/05/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 1ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0813712-53.2019.8.18.0140

APELANTE: IOLETE CARVALHO VIEIRA ROSA

Advogado(s) do reclamante: JOAO DANIEL DE ALMEIDA SANTOS

APELADO: ABC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, MANOEL FERREIRA CAMARCO JUNIOR

Advogado(s) do reclamado: JEAN CARLOS DE OLIVEIRA

RELATOR(A): Desembargador HAROLDO OLIVEIRA REHEM

 

EMENTA

 

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – OBRIGAÇÕES NÃO CUMPRIDAS POR AMBAS AS PARTES – IMPOSSIBILIDADE DE ACOLHIMENTO DOS PEDIDOS INICIAIS – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Ambas as partes tinham obrigações a cumprir. Se, de um lado, a parte apelada deveria promover a regularização do lote ou realizar a compra do mesmo, de outro, a parte apelante deveria ser responsabilizada pela venda do imóvel e devolução para a parte apelada dos valores por ela pagos no transcurso da tentativa de regularização do bem objeto do contrato, ou seja, ambos eram credores e devedores de uma avença que nunca teve sua conclusão!

2. Art. 368, do CC: "se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem".

3. Improcedência dos pedidos iniciais.

4. Recurso conhecido e improvido.

 

RELATÓRIO

 

RELATÓRIO

O DESEMBARGADOR HAROLDO OLIVEIRA REHEM (Relator): Eminentes julgadores, senhor procurador de justiça, senhores advogados, gradas pessoas outras aqui também presentes.

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por IOLETE CARVALHO VIEIRA ROSA para reformar a sentença exarada na “Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e Morais” (9ª Vara Cível da Comarca de Teresina-PI), ajuizada contra ABC IMÓVEIS e MANOEL PEREIRA CAMARÇO JUNIOR, ora apelados.

Ingressou a parte autora com esta demanda alegando, em síntese, ter celebrado, em 09.02.2001, um contrato de compra e venda de um apartamento junto ao condomínio Maison Poty, Torre B, Unidade 1004 a ser construído nesta capital à Rua Cirilo Chaves, s/n, Bairro dos Noivos, de forma parcelada e que, após o pagamento de cinco mil seiscentos e noventa reais (R$ 5.690,00) em parcelas de financiamento junto aos requeridos, verificou-se que o empreendimento contratado não seria construído.

Assim, em 05.07.2002, formalizou com o 2º requerido um distrato amigável, onde restou acordado a entrega de Lote nº 06, Quadra L, do Loteamento Cajurama situado na Rua Pedro Basílio, bairro Piçarreira, nesta capital, mediante o pagamento de dez (10) parcelas no importe de duzentos e trinta e um reais (R$ 231,00), com início em 05.07.2002 e final em 05.04.2003. Contudo, após o pagamento das parcelas pactuadas, verificou-se que a transferência do imóvel não poderia ser efetuada, pois este era de propriedade terceiro alheio ao negócio perpetrado.

Por fim, afirmou que, em 06.03.2017, as partes realizaram novo acordo, onde o 2º requerido se comprometeu a pagar o importe de quinze mil reais (R$ 15.000,00), em seis (06) parcelas de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), com início em 06.03.2017, restando ainda firmado o prazo de seis (06) meses para a resolução acerca da venda do lote objeto do distrato amigável. Entretanto, até o ingresso judicial, nada recebeu referente às parcelas do referido acordo, bem como nunca obteve resposta acerca da regularização do lote adquirido em sede de distrato.

Em razão do exposto, pugnou: i) pela a decretação da inversão do ônus da prova, para determinar que a ré, durante a fase instrutória, demonstre comprovante de regularidade do imóvel passivo de distrato de contrato, bem como a existência de circunstâncias extintivas, impeditivas ou modificativas do direito, sob pena de considerar verdadeiro os fatos descritos em narrativa fática; ii) a extinção do vínculo contratual entre as partes, por sentença, em face do descumprimento perpetrado pelos requeridos; iii) o ressarcimento dos valores pagos pela requerente em face de descumprimento pelos promitentes vendedores, ora Requeridos em não efetuar a entrega do imóvel objeto de contratual, perfazendo assim o importe de dezessete mil trezentos e dez reais (R$ 17.310,00); iv) a condenação dos requeridos ao pagamento de indenização a título de danos morais, sugerindo-se o valor de cinquenta mil reais (R$ 50.000,00), a ser corrigido, monetariamente, desde a data do ato ilícito, dentre outros.

Juntou documentos.

Audiência de conciliação, sem acordo. Num. 4334827 – Pág. 1/2.

Citados, ambos os requeridos apresentaram contestação.

Em sua defesa, Num. 4334829 – Pág. 1/3, a ABC Imóveis alegou, em suma, a ilegitimidade passiva e a prescrição, requerendo a improcedência da ação.

Já o Sr. MANOEL PEREIRA CAMARÇO JUNIOR, quando de sua contestação, Num. 4334834 – Pág. 1/3, trouxe as mesmas alegações do 1º requerido, quais sejam: ilegitimidade passiva e prescrição, com o pedido de improcedência do feito.

O segundo requerido apresentou Termo de Acordo, Num. 4334841 – Pág. 1/2, bem como diversos comprovantes de depósitos bancários.

Réplica, Num. 4334853 – Pág. 1/6.

Decisão saneadora, Num. 4334857 – Pág. 1/5.

Por sentença, Num. 4334864 - Pag. 1/8, o MM. Juiz assim julgou: “Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE(S) o(s) pedido(s) formulado(s) pela parte autora da ação, e assim o faço com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I do Código de Processo Civil.

Ilegitimidade do réu ABC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (art. 485, VI, CPC) já reconhecida pela decisão de ID nº 11756937.

Condeno o autor nas custas processuais e nos honorários advocatícios, estes últimos no percentual de 10% (dez por cento) do valor da causa, que deverão ser divididos igualmente entre os advogados dos réus (art. 87, §1º, CPC; conforme REsp 874115 SP 2006; conforme AgRg no Ag 1241668/RS). A condenação da parte autora, todavia, fica submetida à condição suspensiva de exigibilidade, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, em razão da anterior concessão de gratuidade da justiça (ID nº 5349132).”

Inconformada com a decisão de mérito, a parte autora interpôs Recurso de Apelação, Num. 4334870 – Pág. 1/10, ratificando todos os termos da petição inicial, requerendo a procedência da ação.

Intimadas, as partes requeridas não apresentaram contrarrazões, conforme certidão Num. 4334876 – Pág. 1.

Recebido o recurso em ambos os efeitos, foram os autos encaminhados à d. Procuradoria Geral de Justiça a fim de intervir, caso desejasse, na qualidade de custos legis (art. 178, do CPC).

A d. Procuradoria de Justiça deixou de se manifestar por não restar configurado interesse público que justifique sua intervenção na demanda, Num. 4656781 – Pág. 1.

É o relatório.

 

 

VOTO

 

VOTO DO RELATOR

O DESEMBARGADOR HAROLDO OLIVEIRA REHEM (votando): Senhores Julgadores,

A Apelação Cível merece ser conhecida, uma vez que existentes os pressupostos de sua admissibilidade.

O cerne da questão gira em torno da comprovação do cumprimento de distrato formulado entre as partes e as consequências dele advindas.

O que se extrai dos autos é que foram celebradas três (03) avenças entre as partes, sendo que, a segunda e a terceira, foram tentativas de resolução das anteriores.

Dito isto, tenho que a análise deste feito deve levar em consideração o último acordo celebrado entre as partes, qual seja, o documento Num. 4334841 – Pág. 1/2 e os comprovantes colacionados na mesma ocasião.

Deste documento, extraio as seguintes informações:

“Cláusula 1ª: Por força deste instrumento, o SEGUNDO ACORDANTE pagará ao PRIMEIRO ACORDANTE a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), dividido em 06 (seis) parcelas de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), até a resolução para a venda do objeto descrito aqui. No qual o prazo para a resolução da documentação para a venda do imóvel em até 06 (seis) meses. Sendo que o lote hoje está avaliado no valor de R$ 70.000,00 (setenta mil reais). (…)

DAS OBRIGAÇÕES

Ao final do prazo de 06 (seis) meses para a resolução do objeto em questão, o SEGUNDO CONTRATANTE obriga-se a comprar o lote por meio de negociação do valor.

Assim que o lote estiver livre e desimpedido para venda, o primeiro contratante após a venda deverá fazer o ressarcimento de todo o valor pago pelo SEGUNDO CONTRATANTE.”

Muito embora tais disposições não estejam muito claras e até um pouco contraditórias, é possível compreender que: i) a parte apelada deveria fazer seis (06) pagamentos em favor da apelante de dois mil e quinhentos reais (R$ 2.500,00) cada um, no período de 06.03.2017 a 06.08.2017; ii) que, neste mesmo prazo, iria regularizar a documentação do lote objeto do distrato; iii) que, findo o prazo de seis (06) meses, o apelado compraria o lote; iv) que a venda deste imóvel seria de responsabilidade da agora apelante e, v) que, após a venda, os valores pagos pelo apelado seriam a ele devolvidos.

Pois bem! Destas cinco conclusões, somente a primeira delas restou devidamente comprovada, conforme se pode observar pelos documentos anexados ao termo de acordo agora em análise.

Com relação às demais, nada foi aclarado, mesmo com a intimação das partes após a decisão de saneamento do processo.

Assim, vejo que ambas as partes tinham obrigações a cumprir. Se, de um lado, a parte apelada deveria promover a regularização do lote ou realizar a compra do mesmo, de outro, a parte apelante deveria ser responsabilizada pela venda do imóvel e devolução para a parte apelada dos valores por ela pagos no transcurso da tentativa de regularização do bem objeto do contrato. Ou seja, ambos eram credores e devedores de uma avença que nunca teve sua conclusão!

Sobre o tema, o Código Civil estabelece em seu art. 368 que "se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem".

Como bem esclarecido pelo douto juízo singular, não há a comprovação de regularização do imóvel, bem como não há qualquer informação sobre a venda do mesmo, o que ocasionaria a necessária imposição de devolução de valores da apelante ao apelado. Portanto, caberia à parte apelante requerer o cumprimento da avença, não simplesmente a extinção do vínculo contratual entre as partes, o que não pode ser tido como viável, em razão da ausência de demonstração atualizada dos valores que cada uma das partes é credora e devedora.

Sobre o tema, colaciono aresto jurisprudencial:

“CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. REVISÃO. DECISÃO QUE REJEITA A IMPUGNAÇÃO. AGRAVO DO EXECUTADO. POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO DE VALORES. TESE ACOLHIDA.

Nos termos do art. 368 do Código Civil, "se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem". IMPUGNAÇÃO REJEITADA. AGRAVO DA PARTE EXECUTADA. EXCESSO DE EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO GENÉRICA NA ORIGEM. Se aventado o excesso de execução em impugnação ao cumprimento de sentença, caberá à parte de pronto aduzir o valor que entende correto, apontando especificamente os acréscimos indevidos ou equívocos havidos de operação. Se o devedor não se insurgir precisamente quanto aos termos da contagem realizada pelo credor, tampouco colacionar planilhas contendo o cálculo do débito promenorizado, não poderá o Juízo acolher a defesa do executado, por se tratar de ônus que lhe incumbe a prova. AGRAVO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJSC, Agravo de Instrumento n. 5012962-29.2020.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Gilberto Gomes de Oliveira, Terceira Câmara de Direito Comercial, j. 15-07-2021).”

Diante do exposto, mantendo a coerência tão bem explanada pelo MM. Juiz a quo, de que o julgador deve se ater aos pedidos constantes na petição inicial, hei por bem mantar a douta sentença pelos seus próprios fundamentos, acrescentando somente as observações acima trazidas.

Diante do exposto, e sem a necessidade de maiores considerações, NEGO PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, mantendo-se a douta sentença em todos os seus temos.

É o voto.

 

Teresina, 11/05/2022