AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRETENSÃO POSSESSÓRIA FUNDADA EM CONTRATO DE ARRENDAMENTO. DISTINÇÃO ENTRE ARRENDAMENTO MERCANTIL E LOCAÇÃO. ARRENDADOR PESSOA FÍSICA. IMPOSSIBILIDADE. CONFIGURAÇÃO DE MERA LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO DOS ALUGUEIS. DESFORÇO IMEDIATO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DO DEVIDO PROCESSO LEGAL. EXPULSÃO DO LOCATÁRIO POR ATO PRÓPRIO DO LOCADOR. ESBULHO CONFIGURADO. HONORÁRIOS RECURSAIS NÃO FIXADOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Embora denominado como contrato de arrendamento, a avença firmada entre as partes, ambas pessoas físicas, consiste em locação, tendo em vista que, nos termos da lei, o arrendador somente pode ser pessoa jurídica (Lei nº 6.099/74). 2. Além disso, é elemento conceitual distintivo do arrendamento a existência de opção de compra ao final da vigência, não verificada no instrumento contratual trazido aos autos, o que reforça a sua natureza de locação de imóvel. 3. Configurado o contrato de locação, regido pela Lei nº 8.245/1991, nota-se que, embora inicialmente firmado por prazo certo, houve a sua prorrogação por tempo indeterminado, diante da permanência do inquilino ao final do termo contratual, sem oposição da proprietária, a atrair a aplicação do art. 46, § 1º, da referida lei. 4. Sendo esse o caso, o locador, caso queira reaver o bem e rescindir a avença, deve “denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias” (art. 6º, caput, da Lei de Locações). 5. O ordenamento pátrio não admite que o locador se utilize do instituto do desforço imediato, o qual somente se admite para a defesa da posse em face de injusta agressão, que não restou configurada, dado que os Agravados estavam em exercício regular do direito de ocupar o bem, garantido pelos instrumentos contratuais vigentes. 6. Mesmo no caso de ausência de pagamento de alugueis, é descabida a expulsão do locatário por ato próprio do locador, o qual promoveu, no caso, verdadeiro esbulho possessório. 7. A jurisprudência é no sentido de que a ocupação do imóvel pelo locador, por força própria, caracteriza esbulho em face do locatário. Precedentes. 8. Conforme o STJ, “não cabe a majoração de honorários recursais, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC/2015, em recurso especial interposto contra acórdão de julgamento de agravo de instrumento que não ponha termo à demanda nem, portanto, fixe sucumbência na origem” (STJ, REsp 1726088/SP, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 16/04/2018). 9. Recurso conhecido e improvido. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO 0752275-09.2020.8.18.0000 - Relator: FRANCISCO ANTONIO PAES LANDIM FILHO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 19/01/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) N^o 0752275-09.2020.8.18.0000

AGRAVANTE: ANTONIA DE BRITO AGUIAR

Advogado(s) do reclamante: AGILBERTO MIRANDA SANTANA

AGRAVADO: ADEFRANCO DE BRITO AGUIAR FILHO, LOANA MAGALHAES BORGES SOARES, MARIA DO CARMO DE SOUSA MACHADO, MARIA LETICIA DE BRITO SOUSA

Advogado(s) do reclamado: RAFAEL DE BRITO MELO ESCORCIO, AFRANIO KLEBE DE BRITO JUNIOR

RELATOR(A): Desembargador FRANCISCO ANTONIO PAES LANDIM FILHO

 

EMENTA

 

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRETENSÃO POSSESSÓRIA FUNDADA EM CONTRATO DE ARRENDAMENTO. DISTINÇÃO ENTRE ARRENDAMENTO MERCANTIL E LOCAÇÃO. ARRENDADOR PESSOA FÍSICA. IMPOSSIBILIDADE. CONFIGURAÇÃO DE MERA LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO DOS ALUGUEIS. DESFORÇO IMEDIATO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DO DEVIDO PROCESSO LEGAL. EXPULSÃO DO LOCATÁRIO POR ATO PRÓPRIO DO LOCADOR. ESBULHO CONFIGURADO. HONORÁRIOS RECURSAIS NÃO FIXADOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Embora denominado como contrato de arrendamento, a avença firmada entre as partes, ambas pessoas físicas, consiste em locação, tendo em vista que, nos termos da lei, o arrendador somente pode ser pessoa jurídica (Lei nº 6.099/74).

2. Além disso, é elemento conceitual distintivo do arrendamento a existência de opção de compra ao final da vigência, não verificada no instrumento contratual trazido aos autos, o que reforça a sua natureza de locação de imóvel.

3. Configurado o contrato de locação, regido pela Lei nº 8.245/1991, nota-se que, embora inicialmente firmado por prazo certo, houve a sua prorrogação por tempo indeterminado, diante da permanência do inquilino ao final do termo contratual, sem oposição da proprietária, a atrair a aplicação do art. 46, § 1º, da referida lei.

4. Sendo esse o caso, o locador, caso queira reaver o bem e rescindir a avença, deve “denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias” (art. 6º, caput, da Lei de Locações).

5. O ordenamento pátrio não admite que o locador se utilize do instituto do desforço imediato, o qual somente se admite para a defesa da posse em face de injusta agressão, que não restou configurada, dado que os Agravados estavam em exercício regular do direito de ocupar o bem, garantido pelos instrumentos contratuais vigentes.

6. Mesmo no caso de ausência de pagamento de alugueis, é descabida a expulsão do locatário por ato próprio do locador, o qual promoveu, no caso, verdadeiro esbulho possessório.

7. A jurisprudência é no sentido de que a ocupação do imóvel pelo locador, por força própria, caracteriza esbulho em face do locatário. Precedentes.

8. Conforme o STJ, “não cabe a majoração de honorários recursais, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC/2015, em recurso especial interposto contra acórdão de julgamento de agravo de instrumento que não ponha termo à demanda nem, portanto, fixe sucumbência na origem” (STJ, REsp 1726088/SP, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 16/04/2018).

9. Recurso conhecido e improvido.

 

 

RELATÓRIO

 

 

Trata-se de Agravo de Instrumento com efeito suspensivo (id. 1643436, pp. 01-09) interposto por ANTÔNIA DE BRITO AGUIAR, contra decisão (id. 1643444, pp. 02-04) proferida pelo Juízo de Direito da Vara Única da Comarca de Piracuruca (PI), que, nos autos de tutela de urgência requerida em caráter antecedente, promovida por ADEFRANÇO DE BRITO AGUIAR FILHO E OUTROS, ora Agravados, concedeu medida liminar de reintegração de posse de dois imóveis comerciais.

 

Irresignada, a Ré, ora Agravante, interpôs o presente recurso, no qual argumentou, em síntese, que: i) os imóveis são de sua propriedade e foram adquiridos do irmão Adefranço de Brito Aguiar, conforme as certidões do registro de imóveis anexadas; ii) os imóveis, assim como o maquinário constante em um deles, também de propriedade da Agravante, foram arrendados ao seu irmão Adefranço, conforme contratos anexados, até que este veio a falecer, no dia 01-01-2020; iii) no dia seguinte ao óbito, dia 02-02-2020, os contratos foram rescindidos; iv) os herdeiros do irmão, contudo, acreditando que o bem pertence ao espólio, ocuparam-no indevidamente; v) a Agravante, em exercício do seu direito de desforço imediato, promoveu a desocupação dos imóveis; vi) não houve, portanto, esbulho ou turbação; vii) a Agravante está sofrendo prejuízos, pois está a cinco meses sem o pagamento dos contratos de arrendamento.

 

Com base nisso, requereu a concessão de efeitos suspensivo e, ao final, a reforma da decisão agravada.

 

Contrarrazões não apresentadas no prazo legal.

 

Parecer Ministerial em id. 4656844, na qual o membro do Ministério Público Superior opinou pela ausência de interesse público primário que justifique a sua intervenção.

 

Pontos controvertido: é ponto controvertido a presença, ou não, de fumus boni iuris e de periculum in mora hábeis à concessão da tutela de urgência em favor dos Agravados.

 

É o relatório.

 

 

 

VOTO

 

 

1 DO CONHECIMENTO

 

De saída, observa-se que, conforme o art. 1.015, caput, I, do CPC/15, cabe agravo de instrumento contra decisões interlocutórias que versarem sobre tutelas provisórias.

 

Quanto à tempestividade, constata-se que o recurso foi apresentado dentro do prazo legal (arts. 183 e 1.003, caput e §5º, CPC/15), tendo em conta que o recorrente foi intimado da decisão em 21-05-2020 e que o recurso foi protocolado em 04-06-2020.

 

Ainda, dispensa-se, nos termos do art. 1.017, §5º, do CPC/2015, a juntada das cópias dos documentos do processo de origem, porquanto este tramita em autos eletrônicos. Outrossim, o recurso se encontra devidamente preparado (id. 1643441, p. 02).

 

Assim sendo, verifico que estão cumpridos os requisitos formais dos arts. 1.016 e 1.017 do CPC/15, pelo que conheço do presente recurso.

 

2 FUNDAMENTAÇÃO

 

No mérito recursal, discute-se a correção ou não da decisão recursada, que reconheceu a presença de fumus boni iuris e de periculum in mora em favor dos Agravados, deferindo-lhes medida liminar possessória.

 

Passo ao exame de tal questão.

 

De início, é imperioso frisar que a Agravante demonstrou, por meio das certidões de id. 1643448, pp. 02-03, que é, de fato, a real proprietária dos bens imóveis objetos do litígio. Isso, contudo, não afasta a possibilidade da concessão da tutela antecipada requerida pelos Agravados no primeiro grau, tendo em vista que se trata de pedido possessório, e não reivindicatório.

 

Discute-se, portanto, se há posse legítima dos Recorridos e se a Ré, ora Recorrente, praticou ato de esbulho.

 

Quanto a isto, cumpre destacar que os contratos firmados entre a Agravante e seu irmão falecido, do qual os Agravados são herdeiros, embora tenham sido intitulados de contratos de arrendamento, consistem, na verdade, em contratos de locação de imóveis urbanos.

 

Com efeito, o contrato de arrendamento comercial ou mercantil é definido, pela Lei nº 6.099/1974, como “o negócio jurídico realizado entre pessoa jurídica, na qualidade de arrendadora, e pessoa física ou jurídica, na qualidade de arrendatária, e que tenha por objeto o arrendamento de bens adquiridos pela arrendadora, segundo especificações da arrendatária e para uso próprio desta”.

 

Percebe-se, pois, que “o arrendador é necessariamente pessoa jurídica”, a qual, segundo Carlos Roberto Gonçalves, é “constituída sob a forma de sociedade anônima, controlada e fiscalizada pelo Banco Central por praticar uma operação financeira” (Direito Civil Brasileiro – contratos e atos unilaterais. São Paulo: Saraiva, 2013, p. 691).

 

Isso, por si só, já seria suficiente para afastar a configuração dessa espécie contratual no caso dos autos, tendo em vista que a Agravante, suposta arrendadora, é pessoa física.

 

Contudo, além de tal fato, convém apontar a principal distinção entre o contrato de arrendamento e o contrato de locação: embora ambos sejam contratos de trato sucessivo, em que há uma contraprestação (geralmente mensal) pela utilização de um bem alheio, no primeiro, deve constar, no instrumento, a opção de compra ao final de sua vigência, ao passo em que, no segundo, não há essa peculiaridade.

 

Daí porque, nos documentos de id. 1643448, pp. 04-07, não se têm contratos de arrendamento, mas sim de locação, os quais, por terem como objetos prédios urbanos, regem-se pelas disposições da Lei nº 8.245/1991, comumente chamada de “Lei do Inquilinato”.

 

Fixada essa premissa, observa-se que, in casu, os contratos foram originalmente firmados por prazo determinado, para que vigessem entre 01-11-2009 e 01-11-2011.

 

Todavia, como a própria Agravante admite, o então locatário, Sr. Adefranço de Brito Aguiar permaneceu no imóvel durante 11 (onze) anos, até o seu falecimento, no início de 2020. Ou seja, encerrado o tempo de vigência do contrato, o inquilino permaneceu no bem, sem oposição da proprietária.

 

Sendo assim, conclui-se que os contratos de locação em questão se tornaram de prazo indeterminado, pois, conforme o art. 46, §1º, da Lei do Inquilinato, “findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato”.

 

Por tal razão, entendo que a Ré, ora Agravada, não poderia ter promovido o que a mesma chamou de “desforço imediato”.

 

Explico. Tratando-se de contratos de locação por tempo indeterminado, o locador, caso queira reaver o bem e rescindir a avença, deve “denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias” (art. 6º, caput, da Lei de Locações).

 

Ocorre que, nos autos, a Agravante não comprovou que realizou referida interpelação, de modo que se considera que os contratos em questão permaneceram vigentes.

 

Ora, vigentes os contratos e uma vez falecido o locatário, fica sub-rogados nos seus direitos e obrigações “nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio” (art. 11, II, da Lei nº 8.245/1991).

 

Logo, com o falecimento do locatário, não houve a imediata rescisão da avença, pois a posição contratual daquele passou a ser ocupado pelo espólio, do qual é representante legal, até a nomeação de inventariante, o cônjuge ou, na ausência deste, o herdeiro que estiver na posse e administração dos bens (art. 1797, I e II, do CC/2002).

 

Em outras palavras, não sendo a locação uma espécie contratual intuitu personae, os Agravados, na condição de herdeiros e representantes do espólio, detêm os direitos decorrentes dos contratos de locação, dentre eles o de usufruir do bem até que haja a rescisão ou o despejo.

 

Nesse mesmo sentido, dispõe a doutrina que “não apenas a propriedade, mas também a posse se transmite aos herdeiros no instante exato da morte, aplicando-se a saisine. A posse transmitida aos herdeiros do proprietário é a indireta, que não demanda apreensão física da coisa, enquanto a posse atribuída aos sucessores do locatário é a direta, o que permite a permanência do uso e da fruição do bem locado pelo restante do prazo contratual. (…) Se o contrato não possuir prazo, tanto os herdeiros como a parte contrária poderão denunciá-lo, da mesma forma que as partes originárias, mediante interpelação” (PELUSO, Cezar (org.). Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência – 11ª ed. Barueri, SP: Manole, 2017, p. 595 – negritou-se).

 

Destarte, a Agravante não poderia ter se utilizado do instituto do desforço imediato, o qual somente se admite no direito pátrio para a defesa da posse em face de injusta agressão. Na espécie, não houve injusta agressão por parte dos Agravados, tendo em vista que estes apenas estavam em exercício regular do direito de ocupar o bem, garantido pelos instrumentos contratuais vigentes.

 

Outrossim, mesmo que a Recorrente venha a rescindir as avenças, devem ser observados, em favor dos herdeiros, ora Agravados: i) o aviso prévio de 30 (trinta) dias, previsto no art. 6º, caput, da Lei do Inquilinato; ii) o direito de retenção pelas benfeitorias úteis e necessárias, conforme o art. 35 do referido diploma legal; e iii) o procedimento legal da ação de despejo, que exige, para a desocupação do bem, a existência de decisão judicial nesse sentido (art. 59, §1º, I, da Lei nº 8.245/1991).

 

Logo, mesmo no caso de ausência de pagamento de alugueis, não cabe a expulsão, por ato próprio, dos sucessores do locatário, devendo a Agravante se utilizar do procedimento próprio para isso. Assim sendo, o ato de desforço imediato, descrito pela Recorrente, caracterizou, na verdade, esbulho possessório, passível de ser corrigido por meio de ação de reintegração de posse.

 

Tal possibilidade está prevista no art. 1.197 do CC/2002, pelo qual “a posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto”.

 

Na mesma linha, isto é, de que a ocupação do imóvel pelo locador, por força própria, caracteriza esbulho em face do locatário, transcrevem-se os seguintes julgados dos tribunais pátrios:

 

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANO MORAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. CONTRATO VERBAL. PRAZO INDETERMINADO. ESBULHO POSSESSÓRIO. PERDA DO PONTO EMPRESARIAL. DEVER DE INDENIZAR. 1. Ação de indenização por danos matérias e compensação de dano moral ajuizada em 19/10/2007, de que foi extraído o presente recurso especial, interposto em 29/07/2010 e concluso ao Gabinete em 25/08/2016. Julgamento pelo CPC/73.

2. O propósito recursal é dizer sobre a negativa de prestação jurisdicional e sobre o dever de o recorrido indenizar os recorrentes pela perda do ponto empresarial.

3. Reconhecida a existência de um contrato de locação entre as partes, desdobrou-se a relação possessória, de tal forma que, enquanto locatário, o recorrente tinha a posse direta do imóvel, e o recorrido, locador, a posse direta (posses paralelas).

4. Quando o recorrente, possuidor direto, permitiu, transitoriamente, que o recorrido, possuidor indireto, realizasse obras no imóvel, tinha este o dever de cessar a prática de atos materiais sobre o bem ao término da reforma. Entretanto, ao manter o recorrido, unilateralmente, o imóvel em seu poder, além do prazo convencionado para a devolução, passou a exercer a posse injusta, em razão do esbulho, causador da perda do ponto empresarial pelo recorrido.

5. Se é verdade que a denúncia vazia não gera o dever de indenizar a perda do ponto empresarial, desde que realizada a devida notificação, também é verdade que não pode o locador, para retomar o imóvel, esbulhar a posse do locatário, sob pena de responder por perdas e danos.

6. Nos termos do art. 402 do CC/02, a respectiva indenização abrange, além do valor correspondente às máquinas, equipamentos, móveis e utensílios que guarneciam o estabelecimento, o ponto empresarial que o recorrente efetivamente perdeu por conta do esbulho praticado pelo recorrido.

7. Recurso especial conhecido e provido.

(STJ, REsp 1416227/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/12/2017, DJe 18/12/2017)

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DOS LOCATÁRIOS EM FACE DOS LOCADORES. TROCA DE CHAVES DO IMÓVEL MANU MILITARI DO LOCADOR. ESBULHO, DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS. Prova dos autos que indica a ocorrência de esbulho possessório por parte de um dos locadores, que, manu militari , trocou as chaves do imóvel e impediu os locatários de adentrar no mesmo. Compensação dos alugueres com benfeitorias, cujos gastos foram comprovadamente realizados pelos locatários, que, no entanto, foram impedidos de utilizar o imóvel pelo locador. Decurso do prazo contratual no trâmite do processo e conversão da reintegração de posse em perdas e danos. Aplicação também da cláusula penal compensatória contrariamente aos locadores. Ofensas aos locatários provadas, a par da frustração ao direito de habitação, face ao descumprimento contratual. Dano moral caracterizado. Arbitramento feito de maneira equitativa e de acordo com o entendimento deste colegiado em situações análogas. APELAÇÃO DESPROVIDA.

 

(TJ-RS - AC: 70080730880 RS, Relator: Mylene Maria Michel, Data de Julgamento: 06/06/2019, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 12/06/2019)

 

Ante todo o exposto, entendo que estava caracterizada a probabilidade do direito dos Agravados. Do mesmo modo, ante à ameaça à permanência deles no bem, estava presente o risco de dano hábil à concessão da tutela provisória de urgência. Correta, portanto, a decisão vergastada.

 

Isto posto, nego provimento ao presente recurso e mantenho a decisão recursada.

 

Saliento, por fim, quanto aos honorários recursais, que, para sua fixação, faz-se necessário que estejam “presentes os seguintes requisitos, simultaneamente: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, quando entrou em vigor o novo Código de Processo Civil; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; e c) condenação em honorários advocatícios desde a origem no feito em que interposto o recurso” (STJ, AgInt nos EREsp 1539725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, Segunda Seção, julgado em 9/8/2017, DJe 19/10/2017).

 

In casu, uma vez que, na decisão agravada, não houve a fixação de honorários, é incabível a sua majoração em grau recursal. No mesmo sentido, é o entendimento exarado pela Corte Superior, no sentido de que “não cabe a majoração de honorários recursais, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC/2015, em recurso especial interposto contra acórdão de julgamento de agravo de instrumento que não ponha termo à demanda nem, portanto, fixe sucumbência na origem” (STJ, REsp 1726088/SP, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 16/04/2018).

 

Deixo, assim, de fixar os honorários recursais.

 

3 DECISÃO

 

Forte nessas razões, conheço do presente recurso, mas lhe nego provimento e, por conseguinte, mantenho inalterada a decisão vergastada.

 

Deixo de fixar honorários recursais, tendo em vista que o seu cabimento pressupõe a condenação em honorários também na decisão recursada.

 

É como voto.

 

Desembargador FRANCISCO ANTÔNIO PAES LANDIM FILHO

Relator