AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMÓVEL DE PROPRIEDADE DE SOCIEDADE EMPRESÁRIA. CONFIMAÇÃO DA ANTECIPAÇÃO DE TUTELA NA PRETENSÃO RECURSAL.NECESSIDADE DE SE ASSEGURAR À RECORRENTE A ADJUDICAÇÃO DOS LOTES IMOBILIÁRIOS DISCRIMANDOS EM FAVOR DE SPE LASTRO ONZE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. FACULDADE DE SE FAZER A CESSÃO DE DIREITO DE ADJUDICIAÇÃO AO ADQUIRENTE DE LOTE. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO EM DECORRÊNCIA DESTE JULGAMENTO.MANUTENÇÃO DA COMINAÇÃO PROCESSUAL FIXADA EM SEDE DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CUSTAS PROCESSUAIS E HOONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM 15% SOBRE O PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO E O CONTEÚDO PATRIMONIAL EM DISCUSSÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO 0752364-95.2021.8.18.0000 - Relator: JOSE JAMES GOMES PEREIRA - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 08/03/2022 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) N^o 0752364-95.2021.8.18.0000

AGRAVANTE: SPE LASTRO ONZE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogado(s) do reclamante: THAYS PAIVA DE ALMENDRA FREITAS PIRES

AGRAVADO: JULIO SOARES DO NASCIMENTO

Advogado(s) do reclamado: CLAUDIA PARANAGUA DE CARVALHO DRUMOND REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO CLAUDIA PARANAGUA DE CARVALHO DRUMOND

RELATOR(A): Desembargador JOSÉ JAMES GOMES PEREIRA

 

 

 

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMÓVEL DE PROPRIEDADE DE SOCIEDADE EMPRESÁRIA. CONFIMAÇÃO DA ANTECIPAÇÃO DE TUTELA NA PRETENSÃO RECURSAL.NECESSIDADE DE SE ASSEGURAR À RECORRENTE A ADJUDICAÇÃO DOS LOTES IMOBILIÁRIOS DISCRIMANDOS EM FAVOR DE SPE LASTRO ONZE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. FACULDADE DE SE FAZER A CESSÃO DE DIREITO DE ADJUDICIAÇÃO AO ADQUIRENTE DE LOTE.  AGRAVO INTERNO PREJUDICADO EM DECORRÊNCIA DESTE JULGAMENTO.MANUTENÇÃO DA COMINAÇÃO PROCESSUAL FIXADA EM SEDE DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CUSTAS PROCESSUAIS E HOONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM 15% SOBRE O PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO E O CONTEÚDO PATRIMONIAL EM DISCUSSÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

DECISÃO: Acordam os componentes da Egrégia 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, com fulcro também no art. 1.019, inc. I do CPC c/c arts. 294, 297, 298 e 299, § único, 300 e 303 do CPC, em confirmar a antecipação de tutela da pretensão recursal em razão da urgência e evidência da pretensão recursal e dar provimento ao recurso, com amparo no art. 497, 536 e 537 do CPC, para assegurar à agravante a adjudicação dos lotes imobiliários, adiante discriminados, em favor da SPE Lastro Onze Empreendimentos Imobiliários Ltda, sendo-lhe facultado fazer a cessão de direito de adjudicação ao adquirente de lote. Indeferir, pelos mesmos fundamentos fático-jurídicos, o pedido de Alvará, deduzido pelo espólio agravado em sede de contrarrazões e julgar prejudicado o julgamento do agravo interno em razão da perda do objeto em decorrência deste acórdão. Manter a cominação de multa processual fixada em sede de embargos de declaração (ID 4216757) sobre o valor da causa que determina correção por arbitramento (CPC, art.292) para corresponder ao conteúdo patrimonial em discussão e ao proveito econômico obtido com a pretensão deduzida na lide. E por maioria de votos, custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o proveito econômico obtido e o conteúdo patrimonial em discussão (CPC, art. 85, parágrafos 2ºe 11), considerando para este fim o valor do lote definido na avaliação pela autoridade tributária competente como base de cálculo do imposto municipal incidente na transferência de propriedade efetivada em cumprimento da decisão liminar de antecipação de tutela e a totalidade dos lotes que serão objeto de adjudicação pela SPE ou cessão de direito a terceiro. Vencido o Exmo. Sr. Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior que diverge do voto do relator somente no que se refere a fixação de honorários advocatícios em sede de Agravo de Instrumento.

RELATÓRIO

1. Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por SPE Lastro Onze Empreendimentos Imobiliários Ltda na condição de terceiro-interveniente com interesse na lide, em face da r. decisão interlocutória, acostada no ID 3580904.

1. Alega a agravante que o Juízo da 5ª Vara de Família negou o pedido de Alvará para autorizar o inventariante fazer a transferência da propriedade de lotes que foram vendidos a terceiros em decorrência de sociedade com a empresa RAZ Construções e Empreendimentos para consecução de loteamento, conforme pactuado em “acordo de quotistas” (ID 3580920) e em instrumento particular de promessa de constituição de sociedade de propósito específico (ID 3580917), ambos firmados antes da morte do autor da herança, entre a empresa Imobiliária Residencial Ltda da qual o autor da herança era sócio com 94,30% das quotas societárias e a empresa RAZ, que resultou na constituição da sociedade de propósito específico denominada SPE LASTRO ONZE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, conforme 1ª Alteração e Consolidação de Contrato Social registrada na Junta Comercial do Estado do Piauí, em 22/11/2016, protocolo nº20160311756 de 16/11/2016, NIRE 22200389201 (ID 3580891).

1. Alega, mais, que na decisão, o juízo a quo asseverou: “alvará judicial não é o meio adequado para transferência de domínio de propriedade objeto de negócio realizado pelo de cujus antes do seu falecimento. Nesse caso, exige-se a habilitação do cessionário do bem nos autos do inventário, a fim de que, somente ao final do processo, expedido o competente formal de partilha, seja o cessionário parte na respectiva carata de adjudicação ou formal de partilha, concluindo, ao final que: “o acolhimento, neste momento, de pedido de transferência de domínio ao cessionário acarretaria antecipação de partilha, o que evidenciaria a própria antecipação do mérito da ação. (...) Ademais, mesmo tendo juntado os contratos de compra e venda, a parte requerente não demonstrou, sequer, se os mesmos foram devidamente quitados, apresentando o balanço respectivo, como alegou a herdeira Julia Louzardo Soares e Silva.

1. Aduz, finalmente, que os contratos acostados aos autos se encontram em nome da vendedora/credora SPE Lastro Onze Empreendimentos Imobiliários Ltda, decorrente de “acordo de quotistas” (ID 3580920) entre a empresa Residencial Imobiliária Ltda e a empresa RAZ Construções e Empreendimentos Imobiliários Ltda, conforme consta no documento de ID 14127029.

1. Conforme despacho ID 3671784, não foi apreciado o pedido de antecipação de tutela sem antes assegurar o contraditório, nos seguintes termos: “ad cautelam, deixo para apreciar o pedido de liminar após ouvir a parte adversa. Intime-se o agravado para, querendo, apresentar contraminuta no prazo de lei. Após, com ou sem manifestação do recorrido, retornem os autos conclusos.”

1. Petição incidental, ID 3797920, na qual a agravante deduziu pedido para concessão de tutela antecipada, liminarmente inaudita altera pars, fazendo a juntada de documento novo, acostado no ID 3797922.

1. Contrarrazões do espólio agravado apresentadas tempestivamente (ID 3855278), em que o espólio alega, in verbis: “Conforme exposto pela Agravante, a constituição da SPE Lastro Onze Empreendimentos Imobiliários Ltda se deu ao tempo em que o sócio majoritário Julio Soares do Nascimento ainda estava vivo, inclusive sendo signatário no referido contrato. Ocorre que após seu falecimento a administração dos bens, bem como das pessoas jurídicas a ele vinculadas fora assumida pelo Espólio de Júlio Soares do Nascimento, na pessoa do inventariante nomeado. Assim, o inventariante procurou agir dentro de suas atribuições e possibilidades, não sendo possível, contudo, realizar a transferência dos bens imóveis que dizem respeito ao loteamento, inicialmente por negativa do cartório competente. O inventariante veio a requerer alvará autorizativo para transferência, contudo houve negativa por parte do juízo, como bem mencionou a agravante. Há, inclusive, Agravo de Instrumento nº 0752709- 61.2021.8.18.0000 interposto pelo Espólio de Julio Soares do Nascimento, representado por seu inventariante, impugnando a decisão que indeferiu a expedição do alvará autorizativo, em que fora acolhida a argumentação apresentada pela sócia Júlia Louzardo Soares e Silva. Ocorre que, até ulterior deliberação, não resta ao inventariante qualquer outra saída além de obedecer a decisão em vigor, que impede a transferência dos bens imóveis do respectivo loteamento, para aqueles que são proprietários por direito. Reitera, nesse sentido, o pedido de reforma da decisão agravada, de modo a conceder o respectivo alvará autorizativo a transferência dos imóveis objeto do projeto de loteamento aos respectivos adquirentes, pois são adquirentes de boa-fé.”

2. Em decisão liminar (ID 3897532) após assegurar o contraditório ao agravado, convenci-me da plausibilidade jurídica do pedido deduzido pelo agravante para antecipação de tutela da pretensão recursal, com amparo no art. 1.019, inc. I c/c arts. 294, 297, 298 e 299, § único, 300 e 303 do CPC, conforme ventilado na petição inicial e reiterado em sede de petição incidental (ID 3797920). Na mesma decisão rejeitei o pedido deduzido pelo agravado em sede de contrarrazões para expedir alvará judicial de autorização da alienação do imóvel.

3. Embargos de declaração foram interpostos pela agravada (ID 4068084) e rejeitados com condenação ao pagamento de multa processual de 2% (dois por cento) sobre o valor da causa atualizado, com amparo legal no art. 1.026, 2º do CPC, por se configurar recurso manifestamente protelatório, interposto com a pretensão de modificar a fundamentação fático-jurídica da decisão sem que a embargante demonstrasse ocorrência de omissão, contradição, obscuridade ou erro material na decisão embargada, a teor do art. 1.022, inc. I a III do CPC e com intuito de induzir esse juízo ao erro, conforme decisão no ID 4216757.

4. Manifestação do Ministério Público (ID 4447162) sem exarar parecer por ausência de interesse que justifique sua intervenção.

5. Agravo interno (ID 4533532) interposto em face da decisão que rejeitou os embargos declaratórios e no qual o agravante deduziu pedido para dar provimento àquele recurso e acolher os embargos de declaração e, também, revogar a condenação ao pagamento de multa de 2% (dois por cento) sobre o valor da causa, fixada na decisão que o rejeitou. Em síntese, o espólio agravante interno alegou o seguinte: (i) que “interpôs embargos de declaração ID 4068084 com o fito de que fosse suprida omissão de ponto na decisão ID3897532, uma vez que a necessidade de provimento jurisdicional para a transferência do bem imóvel não decorre especificamente da ausência de acordo entre os herdeiros quanto as cotas sociais, mas sim de negativa do cartório competente em proceder com os trâmites administrativos, sem que fosse apresentada autorização judicial para a transferência do bem em favor da
   SPE”; (ii) que requereu a reforma da decisão monocrática ID 3897532, reconhecendo o caráter cooperativo do inventariante nomeado, bem como dos demais sócios signatários do acordo de quotistas da SPE Lastro Onze”; (iii) que “a própria embargada admite que houve por parte da autoridade cartorária a exigência de regularização dos
   bens deixados pelo sócio Júlio Soares do Nascimento para operacionalização da transferência de propriedade em favor da SPE, o que se daria no âmbito do processo de inventário”; (iv) que “caberia ao juízo do inventário intervir no procedimento de transferência do bem, suprindo a ausência do sócio falecido, vez que as transferências de imóveis de titularidade da empresa Residencial Imobiliária LTDA deveriam ter a assinatura do mesmo”; (v) que “o
   inventariante provocou o juízo de inventário, requerendo alvará autorizativo da transferência, o que lhe foi negado”; (vi) que “não se faz razoável “obrigar” os herdeiros a entrarem em consenso sobre a redistribuição das cotas sociais que cabiam ao inventariado, sendo matéria complexa, que envolve não somente a própria partilha do patrimônio, mas como o “controle” da sociedade empresária e que “se houvesse consenso, por certo não se trataria de inventário judicial e que “na ausência do consenso que surge a necessidade de manifestação do judiciário, suprindo as manifestações de vontade e desembaraçando os feitos”; (vii) que “não há qualquer má-fé ou obstáculo oposto pelos herdeiros a transferência, mas sim quanto a redistribuição das cotas societárias de titularidade de cujus, o que impõem ao judiciário que aja, suprindo a outorga do falecido para concluir o trâmite imobiliário”; (viii) que “os impostos e encargos referentes a transferência do imóvel seriam divididos entre as respectivas sócias “loteadora” e
   “proprietária”, por meio da participação proporcional nos lucros da SPE” e que “também caberia a RAZ Construções e Empreendimentos Ltda, representada pelo Sr. Raimundo Alves de Alcântara, o custeio dos ônus provenientes da transferência do bem, a serem descontados da respectiva participação nos lucros da sócia loteadora.”

6. Contrarrazões ao agravo interno apresentadas tempestivamente, ID 4903265.

7. Nova manifestação do Ministério Público (ID 5476797) sem exarar parecer por ausência de interesse que justifique sua intervenção.

É o relatório.

Passo ao voto.

VOTO

1. Da análise dos fatos, argumentos das partes e das provas documentais acostadas aos autos, resta sobejamente incontroverso na lide que o imóvel de propriedade da sociedade empresária Imobiliária Residencial Ltda - sob matrícula nº 41.623, Livro 2-FD, fl. 159 do 1ºOfício de Registro de Imóveis da Comarca de Timon/MA - foi objeto de contrato de sociedade com a empresa RAZ para constituição da SPE Lastro Onze e consecução de empreendimento imobiliário sob a forma de loteamento, a teor do que dispõe o contrato particular de promessa de constituição de sociedade de propósito específico para a consecução de loteamento, acostado no ID 3580917.

2. Ademais, conforme documento acostado no ID 3580920, o “acordo de quotistas” assinado em 07/10/2016 prevê no item 6.3 que constitui obrigação da sócia proprietária a integralização dos imóveis no capital social as SPE, na forma estabelecida no item 2.1, assim como, promover todos os atos necessários à consecução do objeto da SPE, conforme orientações e definições das sócias loteadoras.”

3. No item 2.1, o citado acordo prevê o seguinte: “O capital social subscrito pelos sócios é por eles integralizado da seguinte forma: (b) RESIDENCIAL IMOBILIÁRIA LTDA subscreveu e integralizou, no ato de constituição da sociedade de quotas, referente a 50% através do imóvel situado no município de Timon, Estado do Maranhão, de matrícula nº 41.623, fls. 159, livro 02-FD, Cartório: 1º Ofício, correspondente a área: 72.74.86 hectares.

4. Inequivocamente, o mencionado “acordo de quotistas” havia sido assinado, em 07/10/2016, por quatro sócios detentores de 96% das quotas daquela sociedade empresária, conforme documento acostado no ID 3580930 (página 5) e inclusive, também, pelo administrador, antes da morte do sócio que é o autor da herança.

5. Ademais, o item 11.2 do mesmo instrumento prevê taxativamente: “Este acordo é assinado em caráter irrevogável e irretratável, constituindo obrigação legal, válida e vinculativa dos sócios e seus herdeiros e sucessores, exequível em conformidade com seus termos. Este acordo de quotistas obrigará e vigorará em benefício dos sócios e seus respectivos sucessores, herdeiros e cessionários permitidos.”

6. Observo, também, que no contrato acostado no ID 3580917, assinado na mesma data pelos mesmos sócios e pelo administrador da empresa Residencial Imobiliária Ltda e pela empresa RAZ, que foi denominado “contrato particular de promessa de constituição de sociedade de propósito específico para consecução de loteamento”, firmado entre a RAZ e a empresa Residencial Imobiliária Ltda, ficou pactuado o compromisso de constituição de sociedade de propósito específico (“SPE”) com o objetivo de viabilizar o desenvolvimento, construção e comercialização de um loteamento imobiliário (“loteamento”) no imóvel.

7. A cláusula 1.4 diz, taxativamente o seguinte: “os imóveis serão integralizados na SPE pela sócia proprietária por ocasião de sua constituição, livre e desembaraçado de quaisquer ônus, contrições, encargos, gravames, penhoras, hipotecas, sequestros, arrestos, ações, dívidas, posseiros, e/ou promessas a terceiros.”

8. Na cláusula 2.1, ficou convencionado que: “A sócia proprietária compromete-se a integralizar, pelo valor constante em sua declaração de imposto de renda, a totalidade da área do imóvel no capital social da SPE constituída exclusivamente entre as partes, não podendo recusar a integralização”. A mesma obrigação, outrossim, consta expressamente na cláusula 4.2, alínea “a”.

9. Portanto, sobressai patente a plausibilidade jurídica da pretensão recursal de efetivar a integralização das quotas com a transferência dos lotes imobiliários de propriedade da sócia Imobiliária Residencial ltda incorporando-os ao patrimônio da SPE conforme dispõem a 1ªalteração do contrato societário na cláusula 4ª (ID 3580891) e os mencionados instrumentos contratuais que o antecedem.

10. Com efeito, deixo consignado nesse voto a abalizada lição do renomado jurista RUBENS REQUIÃO, colacionada na petição inicial, nos seguintes termos: “Em virtude do princípio da plena autonomia patrimonial da pessoa jurídica, quando o sócio confere ao capital os seus cabedais, seja em dinheiro ou em bens (móveis ou imóveis), procede à transferência da respectiva propriedade. Iniludivelmente a propriedade, mobiliária ou imobiliária, sai de seu patrimônio e se transfere para o da sociedade. (...)Claro está, portanto, que os cabedais com que o sócio integralizar a sua cota-social saem de seu patrimônio para integrar o patrimônio da pessoa jurídica. (...) Desde que se admita a sociedade como sujeito de direito, em decorrência de sua condição de pessoa jurídica, tem ela, de forma exclusiva, a propriedade de todo o seu patrimônio. A autonomia patrimonial é um atributo da personalidade.” (Curso de Direito Comercial, 1ºVolume, 2014, 33ª. edição, pág. 495/497).

11. Ademais, a teor do art. 1.004 do Código Civil, os sócios são obrigados, na forma e prazos previstos, às contribuições estabelecidas no contrato social, exigível por força do art. 118, § 3º da Lei Federal 6.404/76 aplicável subsidiariamente por força da cláusula 8.1 do “acordo de quotistas”.

12. Destarte, sobressai patente o direito à adjudicação compulsória dos lotes que foram objeto de contrato para constituição da SPE, conforme “contrato particular de promessa de constituição de sociedade de propósito específico para a consecução de projeto de loteamento”, assinado em 07/10/2016, antes da morte do sócio que é o autor da herança, contrato esse que está assinado, também, por outros sócios/herdeiros e pelo administrador da empresa.

13. Nesse diapasão, em analogia à situação daquele que compra imóvel, deve ser assegurada à SPE agravante a tutela jurídica para consecução da integralização do capital social com a transferência de lotes ao patrimônio da SPE, razão pela qual é inequívoco o direito à adjudicação compulsória (art.1.418 do Código Civil) em face da impossibilidade de outorga da escritura pública em decorrência, haja vista que a cláusula 8ª, alínea “d” do contrato da sociedade (ID 3580930) prevê como condição para transferência de bens imóveis da sociedade a autorização expressa e assinatura do sócio Júlio Soares do Nascimento que faleceu.

14. A propósito, se os herdeiros que também são sócios concordavam com a transferência dos imóveis para a SPE e não havia acordo somente em relação a partilha sobre as cotas de participação do espólio na sociedade, conforme alegado pelo espólio agravado, poderia o inventariante que representa o espólio, juntamente com os herdeiros que são os únicos sócios da empresa e o administrador da sociedade (Código Civil, art. 1.015), pactuar em instrumento de transação extrajudicial com homologação judicial (CPC, art. 725, inc. VIII), com amparo no art. 1.071, inc. V do Código Civil, a modificação da cláusula 8ª, alínea “d” do contrato societário (ID 3580930) que condiciona a alienação de bens imóveis da sociedade à autorização expressa e assinatura do sócio autor da herança, fazendo-se a averbação no registro público da Junta Comercial, sem nenhuma ingerência sobre as cotas de participação do sócio autor da herança a ser feita no juízo do inventário, para que assim fosse permitido ao administrador Bruno Ferreira Sobrinho Neto, nomeado por força da cláusula 8ª do contrato societário, salvo deliberação em contrário da maioria dos sócios (art. 1.015 c/c art. 1.010 do Código Civil) fazer a alienação de imóvel a fim de integralizar as cotas da Imobiliária Residencial no capital social da SPE, conforme pactuado no “contrato de promessa de constituição da SPE” e “acordo de quotistas” acima mencionados e que foram firmados antes da morte do sócio autor da herança de que trata o inventário, haja vista que a exigência de autorização expressa e assinatura do sócio autor da herança para alienação de imóveis da empresa, conforme prevista no próprio contrato societário, não poderia ser jamais suprida por meio de alvará judicial ao inventariante, pois o imóvel é de propriedade da pessoa jurídica, ou seja, não integra o patrimônio do espólio.

15. Ademais, caso houvesse de fato vontade de cooperação por parte dos herdeiros para resolver o impasse causado em decorrência da condição prevista na cláusula 8ª, alínea “d” do contrato societário da Imobiliária Residencial Ltda (ID 3580930), os sócios/herdeiros do espólio poderiam, também, ter apresentado, perante o juízo do inventário, acordo de partilha sobre as cotas de participação do espólio naquela sociedade empresária, acordo esse que uma vez homologado judicialmente viabilizaria a alteração do contrato da sociedade por meio de aditivo com a partilha equitativa das cotas do sócio falecido entre os seus herdeiros e a revogação da citada cláusula em decorrência da exclusão do sócio falecido e da assunção das cotas de sua participação pelos herdeiros, para que fosse levado ao registro público da Junta Comercial para os devidos fins jurídicos e legais, o que permitiria ao administrador fazer a alienação do imóvel para a SPE, salvo deliberação em contrário da maioria dos sócios, proporcionalmente às respectivas cotas societárias, a teor do art. 1.010 c/c art. 1.015 do Código Civil

16. Ademais, caso não houvesse acordo entre os herdeiros, poderia o inventariante nomeado judicialmente, representando o espólio que é detentor de 94,30% das cotas da sociedade, amparado na cláusula 17ª do contrato societário da Imobiliária Residencial consolidado na 8ª alteração (Registro sob nº20160332010, em 19/04/2017), acostado no ID 3580930, requerer ao juízo do inventário a autorização judicial prevista no art. 619, inc. I do CPC para alienação das cotas de participação do espólio na sociedade a terceiro ou aos próprios herdeiros caso aqueles não exercessem o direito de preferência, o que viabilizaria a alteração do contrato da sociedade por meio de aditivo, com a revogação da cláusula 8ª, alínea “d” do contrato societário em decorrência da exclusão do sócio autor da herança e permitiria ao administrador fazer a alienação do imóvel para a SPE, salvo deliberação em contrário da maioria dos sócios, proporcionalmente às respectivas cotas societárias, a teor do art. 1.010 c/c art. 1.015 do Código Civil.

17. Em último caso, o administrador da empresa Residencial Imobiliária, nomeado pelos sócios por força da cláusula 8ª do contrato societário, poderia, em outra frente, ingressar com ação própria em face dos sócios dissidentes apenas para obter a revogação da cláusula 8ª, alínea “d” do contrato societário e autorização de transferência de imóvel para integralização do capital social na SPE. A rigor, o próprio espólio na condição de sócio da Imobiliária Residencial, representado pelo inventariante, poderia também ingressar com igual ação em face dos sócios dissidentes.

18. Nesse diapasão, ao meu ver, sobressai patente, que estas providências, se tomadas pelas via adequadas, poderiam suprir a exigência do cartório de registro imobiliário quanto à assinatura e autorização expressa do sócio autor da herança para alienação do imóvel por força de disposição expressa na cláusula 8ª, alínea “d” do contrato societário da Imobiliária Residencial Ltda, providências estas que estavam ao alcance dos sócios/herdeiros, do inventariante e, também, do administrador da empresa, para adimplemento da obrigação assumida pela Imobiliária Residencial Ltda antes da morte do sócio autor da herança que era detentor de 94,30% das cotas da sociedade, razão pela qual não se pode eximir a sócia proprietária, seus sócios, o administrador e o espólio da culpa pelo inadimplemento da obrigação pactuada nos contratos de constituição da SPE, não se podendo imputar como causa do inadimplemento o fato jurídico “morte” haja vista não é inevitável nem tampouco imprevisível.

19. Portanto, a pretensão de alvará judicial em inventário para autorização da alienação de imóvel, que não é de propriedade do espólio e foi destinado à integralização das cotas da Imobiliária Residencial Ltda na SPE para consecução do loteamento, é completamente descabida, pois o pedido de alvará para alienação de imóvel de pessoa jurídica é inadequado haja vista que o processo de inventário se restringe aos bens do espólio.

20. Nesse contexto, a exigência do cartório de registro imobiliário em proceder com os trâmites administrativos para a transferência do imóvel em favor da SPE somente mediante autorização judicial não é indevida, ilegal nem tampouco arbitrária pois tem amparo no próprio contrato societário que condiciona a alienação de imóveis da sociedade à autorização expressa e assinatura do sócio autor da herança, sendo por esta mesma razão absolutamente irrelevante para resolução da lide a alegação do espólio agravado, em sede de razões apresentadas no interno, de que “a própria embargada admite que houve por parte da autoridade cartorária a exigência de regularização dos bens deixados pelo sócio Júlio Soares do Nascimento para operacionalização da transferência de propriedade em favor da SPE, o que se daria no âmbito do processo de inventário.”

21. Por conseguinte, não se pode imputar responsabilidade ao cartório de registro de imóveis pelo inadimplemento de obrigação que cabia à Imobiliária Residencial, nem tampouco se pode imputar responsabilidade ao juízo do inventário que de forma acertada e fundamentada indeferiu o pedido de alvará, pois a ele não caberia suprir a ausência e a falta da sua assinatura do sócio autor da herança por meio de alvará com autorização para alienação do imóvel, pois, repita-se, não se trata de bem do espólio.

22. Portanto, nenhum fato alegado pelo espólio agravado para imputar responsabilidade a terceiro exime a responsabilidade da Imobiliária Residencial quanto ao inadimplemento da obrigação contratual de integralização do capital social da SPE com a transferência da totalidade da área do imóvel, conforme pactuado na cláusula 2.1 do “contrato de promessa constituição da SPE” (ID 3580917), nem tampouco, pelas mesmas razões, se pode imputar responsabilidade à sócia loteadora pela suposta falta de vontade para solver as despesas exigíveis na transferência dos lotes, despesas que o próprio agravante afirma que seriam divididas entres as sócias na proporção da participação de cada uma nos lucros da SPE, haja vista que o motivo impeditivo da transferência do imóvel para integralização de capital por parte da sócia Imobiliária Residencial Ltda na SPE não foi a falta de pagamento de encargos tributários e emolumentos cartorários, senão apenas a condição prevista na cláusula 8ª, alínea “d” do contrato societário da própria empresa sócia proprietária e a exigência do cartório de registro imobiliário quanto à autorização judicial em razão da morte do sócio ao qual se refere a cláusula 8ª, alínea “d” do contrato societário da Imobiliária Residencial Ltda (ID 3580930), pois se não houvesse essa condição, o administrador da empresa, nomeado pelos sócios, poderia fazer a alienação do imóvel para integralização do capital social na SPE.

23. Por estes motivos, mantenho o entendimento de que os argumentos ventilados pela agravada em sede de contrarrazões, embargos declaratórios e agravo interno não se afiguram juridicamente plausíveis para impedir o provimento do agravo interposto pela SPE na condição de terceiro interessado e a rigor configuram argumentação ardil com intuito de induzir esse juízo ao erro.

24. Ademais, deixo consignado que a decisão agravada não incorre em erro ao asseverar que “alvará judicial não é o meio adequado para transferência de domínio de propriedade objeto de negócio realizado pelo de cujus antes do seu falecimento.” Com acerto, foi determinado pelo juízo a quo a habilitação de terceiro no inventário, para salvaguardar o seu direito por meio de adjudicação, conforme pactuado nos instrumentos de constituição da sociedade empresária SPE destinada à consecução do loteamento. Ademais, como bem observado pelo juízo a quo, a proprietária dos lotes é a empresa Residencial Imobiliária Ltda, e não a pessoa física, não sendo adequado que se trate de um bem imóvel de propriedade da pessoa jurídica no inventário do sócio somente porque o estatuto social exige que a transferência de propriedade deve ter a assinatura do falecido sócio, razão pela qual não é cabível a expedição de alvará no inventário, configurando-se erro crasso a pretensão deduzida para alienação de imóvel quando somente seria possível a alienação das quotas da empresa para que, estas sim, fossem transferidas aos herdeiros ou adquiridas por força da partilha. Assim, portanto, o objeto do pedido de alvará no inventário é impossível, não havendo plausibilidade jurídica para o deferimento da pretensão deduzida pelo espólio, razão pela qual rejeito a pretensão deduzida pelo espólio agravado em sede de contrarrazões.

25. Por fim, deixo assentado, ainda, que em razão da comercialização de lotes a terceiros adquirentes de boa-fé, reputo necessário a adjudicação compulsória se opere de forma célere para não prejudicar o direito daqueles adquirentes de boa-fé, seja porque se encontram quitados seja porque têm o direito de efetivar o registro dos respectivos contratos, a teor do art. 25 da Lei Federal 6.766/79, o que somente será viável se os lotes estiverem transferidos à SPE, ficando assegurado que efetivem a transferência por meio de instrumento de cessão de direito de adjudicação com a expedição de carta de adjudicação em favor do adquirente. Com efeito, fica autorizado o administrador da SPE, Raimundo Alves de Alcântara, proceder as transferências dos lotes para os respectivos adquirentes, podendo, isoladamente, outorgar o termo de quitação e autorização de transferência, cessão de direito de adjudicação e/ou escritura pública de compra e venda, independentemente de anuência ou autorização do espólio ou dos sócios da Imobiliária Residencial e/ou do administrador Bruno Ferreira Sobrinho Neto, que também é administrador da sócia proprietária, conforme Registro nº1 da Matrícula 41.623 – protocolo nº 79.327 de 29/06/2015 e cláusula 4ª da 8ª alteração e consolidação do contrato social, registrado na JUCEPI em 19/04/2017 sob protocolo nº160332010 de 14/12/2016, conforme documentos acostados respectivamente no ID 3580923 e no ID 3580930, devendo prestar constas de sua administração, única e exclusivamente, ao administrador da sócia Residencial Imobiliária Ltda.

26. Nesse diapasão, sobressai patente que estão sobejamente configurados os requisitos previstos na legislação processual a teor dos arts. 300, 301 e 303 do CPC para confirmação da tutela recursal antecipada, notadamente a plausibilidade jurídica em que se funda a pretensão, a prova inequívoca dos fatos em que se fundam a pretensão conforme documentos acostados à petição inicial e o risco ao resultado útil do processo, tendo em vista, também, o risco iminente da multiplicação de ações judiciais para rescisão de contrato, tal como já foi ajuizado por uma promitente-compradora no processo nº 0800741-98.2020.8.18.0011, conforme faz prova o documento acostado no ID 3797922. Reputo estar configurado, de fato, risco iminente de multiplicação de ações, sendo difícil a reparação do dano e talvez irreparável por não haver condições da SPE suportar o impacto financeiro da rescisão dos contratos e efetuar o reembolso dos valores pagos pelos adquirentes, o que provavelmente causaria a falência da empresa.

CONCLUSÃO

Isto posto, com fulcro também no art. 1.019, inc. I do CPC c/c arts. 294, 297, 298 e 299, § único, 300 e 303 do CPC, confirmo a antecipação de tutela da pretensão recursal em razão da urgência e evidência da pretensão recursal e dou provimento ao recurso, com amparo no art.497, 536 e 537 do CPC, para assegurar à agravante a adjudicação dos lotes imobiliários, adiante discriminados, em favor da SPE Lastro Onze Empreendimentos Imobiliários Ltda, sendo-lhe facultado fazer a cessão de direito de adjudicação ao adquirente de lote.

Indefiro, pelos mesmos fundamentos fático-jurídicos, o pedido de Alvará, deduzido pelo espólio agravado em sede de contrarrazões e julgo prejudicado o julgamento do agravo interno em razão da perda do objeto em decorrência deste acórdão. Mantenho a cominação de multa processual fixada em sede de embargos de declaração (ID 4216757) sobre o valor da causa que determino correção por arbitramento (CPC, art.292) para corresponder ao conteúdo patrimonial em discussão e ao proveito econômico obtido com a pretensão deduzida na lide.

Custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o proveito econômico obtido e o conteúdo patrimonial em discussão (CPC, art. 85, parágrafos 2ºe 11), considerando para este fim o valor do lote definido na avaliação pela autoridade tributária competente como base de cálculo do imposto municipal incidente na transferência de propriedade efetivada em cumprimento da decisão liminar de antecipação de tutela e a totalidade dos lotes que serão objeto de adjudicação pela SPE ou cessão de direito a terceiro.

Oficie-se ao Juízo de origem da 5ª Vara de Família da capital para expedir a carta de adjudicação em favor de SPE Lastro Onze Empreendimentos Imobiliários Ltda – CNPJ 18.767.719/0001-18 e NIRE sob nº 22200389201/JUCEPI ou ao cessionário do direito de adjudicação, para registro da transferência ao adjudicatário do total de 1.114 (um mil cento e quatorze) lotes imobiliários ou a cada um dos respectivos cessionários, correspondentes às matrículas seguintes: Quadra 28 – com área de 5.527,70m2 e 20 lotes numerados de 01 a 20, devidamente matriculados respectivamente nas matrículas 46.175 a 46.194, fls. 161 a 180 do livro 02-GC; Quadra 29 – com área de 8.510,95m2 e 33 lotes, numerados de 1 a 33, sendo os lotes 01 a 20 devidamente matriculados respectivamente nas matrículas 46.195 a 46.214, fls. 181 a 200 do Livro 02-GC; e os lotes 21 a 33 devidamente matriculados respectivamente nas matrículas 46.215 a 46.227, fls. 01 a 13 do Livro 02-GD; Quadra 30 – com área de 6.000m2 e 24 lotes numerados de 01 a 24, devidamente matriculados respectivamente nas matrículas 46.228 a 46.251, fls. 14 a 37 do Livro 02-GD; Quadra 31 – com área de 5.940m2 e 22 lotes numerados de 01 a 22, matriculados respectivamente nas matrículas 46.252 a 46.273, fls. 38 a 59 do Livro 02-GD; Quadra 32 – com área de 9.000m2 e 38 lotes numerados de 01 a 38, matriculados respectivamente nas matrículas 46.274 a 46.311, fls. 60 a 97 do Livro 02-GD; Quadra 33 – com área de 9.000m2 e 38 lotes numerados de 01 a 38, matriculados respectivamente nas matrículas 46.312 a 46.349, fls. 98 a 135 do Livro 02-GD; Quadra 34 – com área de 6.000m2 e 24 lotes numerados de 01 a 24, matriculados respectivamente nas matrículas 46.350 a 46.373, fls. 136 a 159 do Livro 02-GD; Quadra 35 – com área de 7.923,49m2 e 31 lotes numerados de 01 a 31, matriculados respectivamente nas matrículas 46.374 a 46.404, fls. 160 a 190 do Livro 02-GD; Quadra 36 – com área de 7.335,92m2 e 28 lotes numerados de 01 a 28, sendo os lotes de 01 a 10 matriculados respectivamente nas matrículas 46.405 a 46.414, fls. 191 a 200 do Livro 02-GD e os lotes 11 a 28 matriculados respectivamente nas matrículas 46.415 a 46.432, fls. 01 a 18 do Livro 02-GE; Quadra 38 – com área de 6.748,45m2 e 26 lotes numerados de 01 a 26, matriculados respectivamente nas matrículas 46.444 a 46.469, fls. 30 a 55 do Livro 02-GE; Quadra 40 – com área de 6.000,00m2 e 24 lotes numerados de 01 a 24, matriculados respectivamente nas matrículas 46.471 a 46.494, fls. 57 a 80 do Livro 02-GE; Quadra 41 – com área de 5.940,00m2 e 22 lotes numerados de 01 a 22, matriculados respectivamente nas matrículas 46.495 a 46.516, fls. 81 a 102 do Livro 02-GE. Quadra 42 – com área de 9.000,00m2 e 38 lotes numerados de 01 a 38, matriculados respectivamente nas matrículas 46.517 a 46.554, fls. 103 a 140 do Livro 02-GE; Quadra 43 – com área de 9.000,00m2 e 38 lotes numerados de 01 a 38, matriculados respectivamente nas matrículas 46.555 a 46.592, fls. 141 a 178 do Livro 02-GE; Quadra 44 – com área de 5.616,00m2 e 20 lotes numerados de 01 a 20, matriculados respectivamente nas matrículas 46.593 a 46.612, fls. 179 a 198 do Livro 02-GE; Quadra 46 – com área de 6.102,15m2 e 23 lotes numerados de 01 a 23, matriculados respectivamente nas matrículas 46.637 a 46.659, fls. 23 a 45 do Livro 02-GF; Quadra 50 – com área de 9.000,00m2 e 38 lotes numerados de 01 a 38, matriculados respectivamente nas matrículas 46.713 a 46.750, fls. 99 a 136 do Livro 02-GF; Quadra 51 – com área de 7.918,79m2 e 24 lotes numerados de 01 a 24, matriculados respectivamente nas matrículas 46.751 a 46.774, fls. 137 a 160 do Livro 02-GF; Quadra 52 – com área de 9.000,00m2 e 38 lotes numerados de 01 a 38, matriculados respectivamente nas matrículas 46.775 a 46.812, fls. 161 a 198 do Livro 02-GF; Quadra 53 – com área de 5.940,00m2 e 22 lotes numerados de 01 a 22, sendo os lotes 01 a 02 matriculados respectivamente nas matrículas 46.813 e 46.814, fls.199 a 200 do Livro 02-GF e os lotes 03 a 22 matriculados respectivamente nas matrículas 46.815 a 46.834, fls. 01 a 20 do Livro 02-GG; Quadra 54 – com área de 6.000,00m2 e 24 lotes numerados de 01 a 24, matriculados respectivamente nas matrículas 46.835 a 46.858, fls. 21 a 44 do Livro 02-GG; Quadra 57 – com área de 4.398,47m2 e 17 lotes numerados de 01 a 17, matriculados respectivamente nas matrículas 46.887 a 46.903, fls. 73 a 89 do Livro 02-GG; Quadra 58 – com área de 6.000,00m2 e 24 lotes numerados de 01 a 24, matriculados respectivamente nas matrículas 46.904 a 46.927, fls. 90 a 113 do Livro 02-GG; Quadra 59 – com área de 3.811,01m2 e 14 lotes numerados de 01 a 14, matriculados respectivamente nas matrículas 46.928 a 46.941, fls. 114 a 127 do Livro 02-GG; Quadra 60 – com área de 6.000,00m2 e 24 lotes numerados de 01 a 24, matriculados respectivamente nas matrículas 46.942 a 46.965, fls. 128 a 151 do Livro 02-GG; Quadra 61 – com área de 5.940,00m2 e 22 lotes numerados de 01 a 22, matriculados respectivamente nas matrículas 46.966 a 46.987, fls. 152 a 173 do Livro 02-GG; Quadra 62 – com área de 9.000,00m2 e 38 lotes numerados de 01 a 38, sendo os lotes 01 a 27 matriculados respectivamente nas matrículas 46.988 a 47.014, fls. 174 a 200 do Livro 02-GG e os lotes 28 a 38 matriculados respectivamente nas matrículas 47.015 a 47.025, fls. 01 a 11 do Livro 02-GH; Quadra 63 – com área de 9.000,00m2 e 38 lotes numerados de 01 a 38 matriculados respectivamente nas matrículas 47.026 a 47.063, fls. 12 a 49 do Livro 02-GH; Quadra 64 – com área de 9.000,00m2 e 38 lotes numerados de 01 a 38 matriculados respectivamente nas matrículas 47.064 a 47.101, fls. 50 a 87 do Livro 02-GH; Quadra 66 – com área de 5.940,00m2 e 22 lotes numerados de 01 a 22 matriculados respectivamente nas matrículas 47.102 a 47.123, fls. 88 a 109 do Livro 02-GH; Quadra 67 – com área de 9.000,00m2 e uma área verde, com 25 lotes numerados de 01 a 25, matriculados respectivamente nas matrículas 47.124 a 47.148, fls. 111 a 134 do Livro 02-GH; Quadra 68 – com área de 9.000,00m2 e 38 lotes numerados de 01 a 38, matriculados respectivamente nas matrículas 47.149 a 47.186, fls. 135 a 172 do Livro 02-GH; Quadra 69 – com área de 5.940,00m2 e 22 lotes numerados de 01 a 22, matriculados respectivamente nas matrículas 47.187 a 47.208, fls. 173 a 194 do Livro 02-GH; Quadra 70 – com área de 9.000,00m2 e 38 lotes numerados de 01 a 38, sendo os lotes de 01 a 06 matriculados respectivamente nas matrículas 47.209 a 47.214, fls. 195 a 200 do Livro 02-GH e os lotes 07 a 38 matriculados respectivamente nas matrículas 47.215 a 47.246, fls. 01 a 32 do Livro 02-GI; Quadra 71 – com área de 9.000,00m2 e 38 lotes numerados de 01 a 38, matriculados respectivamente nas matrículas 47.247 a 47.284, fls. 33 a 70 do Livro 02-GI; Quadra 74 – com área de 5.940,00m2 e 22 lotes numerados de 01 a 22, matriculados respectivamente nas matrículas 47.286 a 47.307, fls. 72 a 93 do Livro 02-GI; Quadra 75 – com área de 9.000,00m2 e 38 lotes numerados de 01 a 38, matriculados respectivamente nas matrículas 47.308 a 47.345, fls. 94 a 131 do Livro 02-GI; Quadra 76 (averbação nº5 – Matrícula 41.623 – protocolo 88.313) – com área de 9.000,00m2 e 38 lotes numerados de 01 a 38, matriculados respectivamente nas matrículas 47.346 a 47.383, fls. 132 a 169 do Livro 02-GI; Quadra 77 – com área de 11.491,81m2 e 25 lotes numerados de 01 a 25, matriculados respectivamente nas matrículas 47.384 a 47.408, fls. 170 a 194 do Livro 02-GI.

A fim de assegurar o cumprimento desta decisão fica autorizado o administrador da SPE fazer: (i) a retenção sobre o repasse financeiro devido à sócia Imobiliária Residencial (cláusula 2.2 do acordo de quotistas), até o percentual equivalente às cotas de participação do espólio no capital social de 94,30% (noventa e quatro inteiros e trinta centésimos por cento), sobre o valor do repasse pactuado nos contratos firmado entre os sócios, com base no valor apurado na escrituração contábil e no balanço de resultado econômico-financeiro da SPE no período compreendido entre a data de registro do contrato societário da SPE na Junta Comercial até 2 (dois) anos após o trânsito em julgado deste acórdão, se não for ajuizada ação rescisória ou até o seu trânsito em julgado se ajuizada, de tal modo que a agravante tenha segurança jurídica soberana em decorrência deste acórdão e a adjudicação se consolide irreversível, salvo acordo irretratável entre as partes para resolução do litígio com força de coisa julgada, podendo fazer a compensação da quantia suficiente para pagamento de 50% (cinquenta por cento) das despesas com encargos tributários e emolumentos cartorários exigíveis na transferência dos lotes para a SPE conforme pactuado nas cláusulas 1.5 e 2.4 do contrato de promessa de constituição da SPE; (ii) a retenção até 94,30% (noventa e quatro inteiros e trinta centésimos por cento) do repasse financeiro devido à sócia Imobiliária Residencial, equivalente à participação do espólio no capital social, podendo fazer a compensação da quantia suficiente para pagamento de despesas processuais, multa processual e ônus de sucumbência a cargo do espólio.

Providencie-se constar na carta de adjudicação que o administrador da SPE Lastro Onze Empreendimentos Imobiliários Ltda, Raimundo Alves de Alcântara, fica autorizado ao seguinte: (i) fazer a cessão do direito de adjudicação em favor de adquirente de lote, por meio de instrumento público ou particular, para que este, na condição de cessionário, possa obter no juízo de origem, mediante requerimento com a comprovação do instrumento de cessão de direito de adjudicação devidamente assinado pelas partes e com a autenticidade das respectivas assinaturas reconhecida verdadeira em cartório de notas, a expedição de nova carta de adjudicação em seu favor; (ii) proceder as transferências dos lotes para os respectivos adquirentes que efetuarem a quitação do preço estipulado em contrato, quando houver efetivado o registro da adjudicação em favor da SPE ; (iii) outorgar termo de quitação e autorização de transferência e/ou escritura pública de compra e venda. A autorização para os atos de gestão é concedida na condição de poder agir isoladamente e de poder nomear mandatário por instrumento público, sob a sua responsabilidade, nos termos da lei, sem prejuízo do dever de prestar contas, única e exclusivamente, ao senhor Bruno Ferreira Sobrinho Neto, administrador da empresa Residencial Imobiliária Ltda, sócia na SPE; (iv) pagar as despesas com encargos tributários e emolumentos exigidos da SPE para a consecução da transferência de propriedade dos imóveis destinados à integralização de capital da Imobiliária Residencial Ltda na SPE.

Oficie-se ao Cartório de Registro de Imóveis do 1º Ofício da Comarca de Timon - MA para averbação desta decisão, nos termos do art. 167, inc. II, nº12 da Lei Federal 6.015/73, à margem da matrícula nº 41.623, Livro 2-FD, fl. 159 do 1ºOfício de Registro de Imóveis de Timon- MA.

Oficie-se à Vara de Registros Públicos da comarca de Timon- MA para cooperação na execução, conforme art. 67 e art. 69, § 2º, inc. VII do CPC, mandando dar fiel cumprimento a este acórdão com atos necessários à sua efetivação.

Certifique-se o julgamento deste acórdão no Agravo de Instrumento nº 0752709- 61.2021.8.18.0000 interposto pelo Espólio de Júlio Soares do Nascimento, anexando cópia.

Expeçam-se os expedientes necessários. Publique-se. Cumpra-se.

É o voto.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. Des. José James Gomes Pereira - Relator, Manoel de Sousa Dourado e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior.

Impedido(s): Não houve.

Presente Dr. Marcos Leonardo de Carvalho Guedes (OAB/PI nº 2.903). Presente Dra. Cláudia Paranaguá de Carvalho (OAB/PI nº 1.821).

Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça.

O referido é verdade; dou fé 

SALA DAS SESSÕES POR VIDEOCONFERÊNCIA DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO, em Teresina, 22 de fevereiro de 2022.

Teresina - PI, data do sistema.

 Des. José James Gomes Pereira

Relator

Teresina, 25/02/2022