EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. IMÓVEL EM NOME DE TERCEIRO. BEM COM PENDÊNCIAS CONDOMINIAIS. VIOLAÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. RESCISÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A jurisprudência pátria admite a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, assegurando a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, no caso da rescisão ocorrer pela culpa do promitente vendedor. 2. Recurso conhecido e desprovido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0709085-64.2018.8.18.0000 - Relator: OTON MARIO JOSE LUSTOSA TORRES - Vice-Presidência do Tribunal de Justiça - Data 09/12/2021 )

ÓRGÃO JULGADOR : 4ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0709085-64.2018.8.18.0000

APELANTE: GUILHERME AUGUSTO DAVOLI HOFLING, RENATA MANCHINI DE SOUZA, INP IMOVEIS LTDA - ME

Advogado(s) do reclamante: RODRIGO XAVIER PONTES DE OLIVEIRA, EDUARDO DE AGUIAR COSTA, DANIEL LEONARDO DE LIMA VIANA

APELADO: DANILO VIEIRA FEITOSA CASTELO BRANCO

Advogado(s) do reclamado: JOAO PAULO BARROS BEM

RELATOR(A): Desembargador OTON MÁRIO JOSÉ LUSTOSA TORRES

 

EMENTA

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. IMÓVEL EM NOME DE TERCEIRO. BEM COM PENDÊNCIAS CONDOMINIAIS. VIOLAÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. RESCISÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. A jurisprudência pátria admite a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, assegurando a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, no caso da rescisão ocorrer pela culpa do promitente vendedor.

2. Recurso conhecido e desprovido.

 

 

 

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por GUILHERME AUGUSTO DAVOLI HOFLING e RENATA MACHINI DE SOUZA HOFLING contra sentença proferida pelo douto Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina, nos autos da Ação de Nulidade/Resolução Contratual c/c Pedido de Indenização por Perdas e Danos c/c Pedido de Antecipação de Tutela (Proc. nº 0022222-64.2014.8.18.0140) ajuizada por DANILO VIEIRA FEITOSA CASTELO BRANCO em face dos ora apelantes.

Na sentença atacada (id. Num. 189169 Pág. 29/33) o douto juízo de 1° grau julgou parcialmente os pedidos autorais, para determinar que os requeridos procedam a devolução dos valores custodiados pagos a título de entrada, no montante de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), bem como o pagamento de multa de 2% sobre o valor do contrato. Ato contínuo, condenou as requeridas ao pagamento de honorários advocatícios no patamar 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões (id. Num. 189175), os recorrentes afirmam que os débitos condominiais não são suficientes para ensejar a rescisão contratual. Alegam que o autor tinha pleno conhecimento da situação do bem. Sustentam que a comprovação do pagamento dos débitos e taxas referentes ao imóvel somente deveria ocorrer no momento da transferência do bem. Defendem o provimento do recurso e reforma da sentença.

Em contrarrazões (id. Num. 189176), o apelado afirma que os recorrentes alienaram uma parcela de loteamento ou desmembramento não registrado em seu nome, em clara violação as cláusulas contratuais. Afirma que no momento da assinatura do contrato, o imóvel encontrava-se com taxas condominiais vencidas, totalizando a quantia de R$ 9.520,63 (nove mil, quinhentos e vinte reais e sessenta e três centavos), fato que viola a cláusula 3ª, parágrafo primeiro, do contrato. Requer o desprovimento do apelo e manutenção da sentença.

O Ministério Público Superior não exarou parecer de mérito, por entender desnecessária sua intervenção (id. Num. 348839).

Vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

 

 

VOTO

O Desembargador OTON MÁRIO JOSÉ LUSTOSA TORRES (Relator):

I. REQUISITOS DE ADMISSIBILIDADE

Preparo recolhido (id. Num. 4291217). Presente todos os pressupostos de admissibilidade, CONHEÇO do presente recurso.

 

II. PRELIMINARES

Não há.

III. MÉRITO

Versa a questão acerca da rescisão do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel (id. Num. Pág. 6/12). Na inicial, o autor afirma que somente descobriu que o imóvel objeto do contrato não estava em nome dos promitentes vendedores, após o contrato ser firmado. Disse, ainda, que no momento da realização do negócio jurídico, o imóvel encontrava-se com pendências de taxas condominiais, em clara violação das cláusulas contratuais.

Quanto ao primeiro ponto, verifico a confirmação das alegações do autor, isso porque, conforme exposto em toda instrução no 1° grau, o apelado somente teve ciência de que o imóvel estava em nome da empresa Aldebaran Empreendimentos Imobiliários LTDA e não em nome dos apelantes, por meio de certidão fornecida pela imobiliária após o contrato já ter sido pactuado entre as partes (id. Num. 189140 Pág. 16/18). Portanto, foi omitida essa informação ao autor, promitente comprador, no momento da formalização do negócio.

Quanto ao segundo ponto, com razão o autor/apelado, dado que, ao contrário do que pretendem fazer crer os recorrentes, o contrato é claro na sua cláusula 3ª, parágrafo primeiro, em afirmar que “OS PROMITENTES VENDEDORES declaram […] declarando ainda que o imóvel ora transacionado encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer ônus judiciais ou extrajudiciais, legais, fiscais ou convencionais, estando em dia com os devidos encargos municipais, água, luz, condomínio e IPTU”

Portanto, a cláusula contratual mencionada afirma que o imóvel deveria encontrar-se desembaraçado de quaisquer encargos, inclusive as taxas condominiais, no momento da realização do contrato, de modo que não prospera a alegação dos recorrentes de que somente precisariam quitar os débitos no momento da transição do bem.

Ademais, o próprio recorrente em seu depoimento afirmou que até aquele momento ainda não havia pago as taxas condominiais devidas, o que reforça a inércia dos apelantes em quitar as pendências do imóvel.

Cito os seguintes precedentes sobre o tema:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ILEGITIMIDADE PASSIVA - TEORIA DA ASSERÇÃO - ATRASO ENTREGA IMÓVEL - CULPA -SÚMULA 543 STJ - INVERSÃO CLÁUSULA PENAL - POSSIBILIDADE.
Pela teoria da asserção, deve ser reconhecida a legitimidade de todos aqueles responsáveis pelo empreendimento no qual se localiza o imóvel objeto do contrato que se busca rescindir.
Restando provado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa da parte vendedora, impõe-se a procedência do pedido de rescisão contratual, com devolução dos valores pagos.
Comprovado o atraso na entrega do imóvel, incide a cláusula penal moratória, que tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação.
O inadimplemento contratual, em regra, não enseja a reparação por danos morais, exceto quando comprovada circunstância excepcional que caracterize violação aos direitos da personalidade capaz de causar dor ou sofrimento psíquico.
Para a fixação da indenização por danos morais deve-se levar em consideração a natureza da lesão, as consequências do ato, o grau de culpa e as condições financeiras das partes, devendo o responsável pelo dano ser condenado de forma que proporcione ao lesado satisfação na justa medida do abalo sofrido, sem enriquecimento sem causa, produzindo impacto para dissuadi-lo de novo atentado.  (TJMG -  Apelação Cível  1.0000.16.016408-3/005, Relator(a): Des.(a) Pedro Bernardes de Oliveira , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/06/2021, publicação da súmula em 22/06/2021)

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - PRELIMINAR - INOVAÇÃO RECURSAL - CONHECIMENTO DE PARTE DO PRIMEIRO RECURSO - ATRASO NA ENTREGA - IMÓVEL - CULPA DA CONSTRUTORA - RESTITUIÇÃO INTEGRAL - CLÁUSULA PENAL - INVERSÃO - POSSIBILIDADE - DANOS MORAIS - CONFIGURADOS - ATRASO SUPERIOR A 2 (DOIS) ANOS - VALOR - RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE OBSERVADAS -PRIMEIRO RECURSO NÃO PROVIDO - SEGUNDO RECURSO PROVIDO EM PARTE.
- Cabe à parte ré alegar em sua contestação toda a matéria de defesa de que dispõe, sob pena de ocorrer preclusão do direito de invocá-las em fases posteriores do processo, salvo as matérias de ordem pública ou, ainda, aquelas previstas no art. 303 do Código de Processo Civil.
- A jurisprudência pátria admite a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, assegurando a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, no caso da rescisão ocorrer por culpa da construtora/promitente vendedora, ou parcial, para o caso de ter sido motivada por ato do consumidor/promitente comprador. Entendimento da súmula 543 do STJ.
- O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento, em recurso repetitivo (REsp. 1.631.485/DF), no sentido de que é possível a aplicação da cláusula penal, prevista em contrato em desfavor do consumidor, também em seu benefício, no caso de atraso na entrega do imóvel pela construtora.
- O dano moral caracteriza-se, em regra, pela violação aos direitos da personalidade, sendo a dor, humilhação, angustia ou sofrimento em si do individuo meras consequências da violação a um bem jurídico tutelado.
- Embora o mero atraso na entrega de imóvel não seja capaz, por si só, de configurar danos morais, é possível, em casos específicos, o reconhecimento de danos extrapatrimoniais, sobretudo quando constatado o atraso excessivo, superior a 2 (dois) anos, que resultou na rescisão do contrato, ante o sentimento de frustração provocado no consumidor.
- Na fixação do q uantum devido a título de danos morais, o Julgador deve pautar-se pelo bom senso, moderação e prudência, sem perder de vista que, por um lado, a indenização deve ser a mais completa possível e, por outro, ela não pode tornar-se fonte de lucro.
- Estando adequado o valor compensatório fixado em primeiro grau, deve ser mantida a sentença apelada.  (TJMG -  Apelação Cível  1.0000.20.058710-3/001, Relator(a): Des.(a) Mariangela Meyer , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/10/2020, publicação da súmula em 15/10/2020)

Do exposto, não merece reforma a sentença atacada.

É o quanto basta de fundamentação.

 

IV. DISPOSITIVO

Com estes fundamentos, NEGO PROVIMENTO ao apelo.

Majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) do valor da condenação.

Sem parecer de mérito do Ministério Público Superior (id. Num. 348839).

Preclusas as vias impugnativas, dê-se baixa na distribuição de 2°. É como voto.

 

Teresina, 07/12/2021