EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO A INDENIZAÇÕES POR BENFEITORIAS E ACESSÕES. AFASTADA PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DA OITIVA DAS TESTEMUNHAS ARROLADAS. INDÍCIOS DE PROPRIEDADE RESOLÚVEL. OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA PRIMAZIA DO JULGAMENTO DO MÉRITO, COOPERAÇÃO, RAZOABILIDADE E ECONOMICIDADE. NECESSIDADE DE ADOÇÃO DE PROVIDENCIAS PELO MAGISTRADO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA ANULADA. 1. Afastada preliminar de nulidade da sentença por ausência da oitiva das testemunhas arroladas. 2.Não obstante o magistrado de piso ventilar em sua decisão monocrática que não há prova do registro do imóvel, os documentos apresentados pelo autor ao menos indicam indícios de propriedade resolúvel pelo apelante, dada a natureza do negócio bilateral celebrado com a Caixa Econômica Federal. 3. Desse modo, considerando as disposições legais do CPC/2015 e em respeito aos princípios da primazia do julgamento do mérito, cooperação, razoabilidade e economicidade, deveria o magistrado de piso determinar a intimação do autor para emenda da inicial apresentando os documentos necessários ao deslinde da lide, tais como Certidão de inteiro teor de matrícula do imóvel atualizado, recibo de quitação da dívida junto a Instituição Financeira, ou até mesmo, determinar a expedição de ofícios junto o Cartório de 1º Oficio de Campo Maior/PI e Caixa Econômica Federal para tais fins, mas não o fez. 4. Recurso conhecido e provido. 5. Sentença anulada. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0001197-80.2013.8.18.0026 - Relator: OLIMPIO JOSE PASSOS GALVAO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 26/11/2021 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0001197-80.2013.8.18.0026

APELANTE: FERNANDO WILSON FREIRE DE MEDEIROS

Advogado(s) do reclamante: LUCAS SANTIAGO SILVA

APELADO: ANTONIO RAMOS, ANTONIO CARLOS DO NASCIMENTO

Advogado(s) do reclamado: BRUNO MEDINA DA PAZ

RELATOR(A): Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO

 

 

 

EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO A INDENIZAÇÕES POR BENFEITORIAS E ACESSÕES. AFASTADA PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DA OITIVA DAS TESTEMUNHAS ARROLADAS. INDÍCIOS DE PROPRIEDADE RESOLÚVEL. OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA PRIMAZIA DO JULGAMENTO DO MÉRITO, COOPERAÇÃO, RAZOABILIDADE E ECONOMICIDADE. NECESSIDADE DE ADOÇÃO DE PROVIDENCIAS PELO MAGISTRADO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA ANULADA. 1. Afastada preliminar de nulidade da sentença por ausência da oitiva das testemunhas arroladas. 2.Não obstante o magistrado de piso ventilar em sua decisão monocrática que não há prova do registro do imóvel, os documentos apresentados pelo autor ao menos indicam indícios de propriedade resolúvel pelo apelante, dada a natureza do negócio bilateral celebrado com a Caixa Econômica Federal. 3. Desse modo, considerando as disposições legais do CPC/2015 e em respeito aos princípios da primazia do julgamento do mérito, cooperação, razoabilidade e economicidade, deveria o magistrado de piso determinar a intimação do autor para emenda da inicial apresentando os documentos necessários ao deslinde da lide, tais como Certidão de inteiro teor de matrícula do imóvel atualizado, recibo de quitação da dívida junto a Instituição Financeira, ou até mesmo, determinar a expedição de ofícios junto o Cartório de 1º Oficio de Campo Maior/PI e Caixa Econômica Federal para tais fins, mas não o fez. 4. Recurso conhecido e provido. 5. Sentença anulada.

 

 

 

 

RELATÓRIO

 

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por FERNANDO WILSON FREIRE DE MEDEIROS contra sentença proferida pelo d. juízo da 2.ª Vara Cível da Comarca de Campo Maior(PI), nos autos da AÇÃO REIVINDICATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO A INDENIZAÇÕES POR BENFEITORIAS E ACESSÕES (Proc. nº 0001197-80.2013.8.18.0026) movida em desfavor de ANTÔNIO RAMOS e outros.

Na sentença (ID 4243345), o d. juízo de 1º grau julgou improcedente o pedido formulado e extinguiu o processo nos termos do artigo 487, inciso I do CPC. Condenou, mais, a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixando-os em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, ficando a cobrança suspensa, com lastro no artigo. 98, §3º do CPC.

Irresignado com a sentença, o requerente interpôs a apelação de ID 4243348, onde arguiu, preliminarmente, a nulidade da sentença em razão de cerceamento do direito de defesa, pela não determinação da oitiva das testemunhas arroladas. Arguiu, mais, que além da legislação processual e civil aplicável ao caso, a norma especial condizente com a relação jurídica discutida nos autos está disciplinada na Lei nº 9.514 de 1997, cujo conteúdo regulamenta o Sistema de Financiamento Imobiliário, instituindo as regras legais aplicáveis à alienação fiduciária de bem imóvel, sendo que, de acordo com a citada norma, a alienação fiduciária consiste em um negócio jurídico por meio do qual o devedor/fiduciante dá como garantia ao negócio celebrado com o credor/fiduciário, o bem imóvel objeto do contrato de alienação, até que a dívida seja integralmente quitada (artigo 22, da Lei nº 9.514/97). Alegou que, com a consolidação da propriedade do imóvel, a Caixa Econômica Federal alienou o bem ao recorrente, averbando na matrícula do imóvel todos os atos ocorridos, para que produzissem seus jurídicos efeitos, sendo que o título de domínio do apelante representa um direito real, unitário, exclusivo e oponível a terceiros, conferindo-lhe o direito de usar, gozar e dispor da coisa, bem como de reavê-la do poder de quem injustamente a possua. Sustentou que o título de propriedade trazido aos autos individualiza o imóvel e faz prova da titularidade do domínio pelo apelante. Defendeu que a informação fornecida pelo apelado em sua peça contestatória, acerca de sua resistência em desocupar voluntariamente o imóvel, caracteriza sua posse injusta. Pugnou, ao final, pelo conhecimento e provimento do apelo, a fim de ser anulada/reformada a decisão vergastada.

Não houve apresentação de contrarrazões.

Recurso recebido em seu duplo efeito(ID.4262127).

Não houve intervenção do Ministério Público Superior, em atenção ao Ofício-Circular Nº 174/2021 – PJPI/TJPI/PRESIDENCIA/GABJAPRE/GABJAPRES2(SEI 21.0.000043084-3), da lavra da Presidência do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí.

Vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

 

VOTO

O Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO (Relator):

 

1.JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Preenchidos os pressupostos intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer) e extrínsecos (preparo/gratuidade processual, tempestividade e regularidade formal) para a sua admissibilidade, CONHEÇO do recurso apelatório e da remessa necessária.

 

2 PRELIMINARES

 

2.1. NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DA OITIVA DAS TESTEMUNHAS ARROLADAS.

 

Suscita o apelante em suas razões recursais que houve o cerceamento de defesa da parte autora, pois o julgamento antecipado da lide, obstou a necessária produção de prova testemunhal necessárias ao deslinde da causa.

Contudo, cabe destacar que na via da ação pleiteada (reivindicatória) pelo autor/apelante pouco importa a situação fática, mas sim o título de domínio, sendo considerada a causa de pedir próxima.

Na ação reivindicatória somente será analisado o domínio, sendo a análise disso objetiva, ficando o autor sujeito aos efeitos de uma sentença de improcedência, como ocorreu no presente caso.

Cabe destacar que o magistrado é o destinatário da prova, cabendo a ele decidir acerca dos elementos necessários à formação do próprio convencimento.

Assim, nesses casos, como dito acima, as provas documentais já servem de base para análise do pleito autoral, sendo desnecessária a oitiva de testemunhas.

Desse modo, rejeito a preliminar.

 

3. MÉRITO

 

A reivindicatória é ação para aquele que busca reaver bem de sua propriedade em face de quem injustamente o possua, nos termos do art. 1228 do CC, in verbis.

 

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.

§ 2º São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.

§ 3º O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.

§ 4º O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.

§ 5º No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.

 

Nesse tipo de demanda, o proprietário sem a posse do feito insurge-se em face de o possuidor desprovido de domínio.

Para que essa ação seja admitida deve o autor demonstrar titularidade do domínio sobre a coisa reivindicada, além da posse injusta do réu sobre ela.

Cita-se o artigo 23 da Lei nº 9.514/ 1997(Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.).

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

 

 Insta salientar que nos casos de contrato de compra e venda com alineação fiduciária, a propriedade plena do imóvel só é dada ao fiduciante/devedor após o resgate da dívida, podendo, no entanto, exercer o uso e fruir do imóvel, mover as competentes ações possessórias admitidas em lei para proteger a posse do bem, praticar os atos conservatórios do bem, dentre outras obrigações e direitos.

Nesse sentido:

 

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE.

1. Ação ajuizada em 01/08/2017. Recurso especial interposto em 27/05/2019 e concluso ao Gabinete em 03/09/2019. Julgamento: CPC/2015.

2. O propósito recursal consiste em dizer se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia em instrumento particular de compra e venda de imóvel impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro.

3. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis.

4. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem.

5. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor.

6. Recurso especial conhecido e não provido.

(REsp 1835598/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/02/2021, DJe 17/02/2021). Negritei.

 

Cabe destacar que o registro de imóvel elaborado pelo cartório de registro de imóveis, existe apenas um simples crédito, situado no âmbito obrigacional, sem qualquer garantia real nem propriedade resolúvel transferida ao credor, devendo o devedor/fiduciante solicitar a cópia da certidão de inteiro teor de matrícula do imóvel, o qual detalha o histórico completo daquele bem, incluindo os proprietários anteriores.

Nesse sentido:

 

ILEGITIMIDADE DE PARTE AÇÃO REIVINDICATÓRIA PROPRIETÁRIO NOME DO REGISTRO IMOBILIÁRIO POSTERIOR COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA COM TERCEIRO IRRELEVÂNCIA PRELIMINAR REPELIDA. Na condição de proprietário, em cujo nome está registrado o imóvel, é o autor parte legítima para defender a sua posse, reconhecendo-se tão somente legitimidade concorrente do compromissário comprador. NULIDADE DE SENTENÇA FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO E OMISSÃO IMPERTINÊNCIA PRELIMINAR REPELIDA. A sentença não precisa abordar a totalidade dos temas postos pelas partes, mas sim aqueles relevantes e pertinentes para embasar o posicionamento adotado pelo julgador, estando repelidos todos os demais que lhe são refratários. AÇÃO REIVINDICATÓRIA - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL IMÓVEL DE PROPRIEDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO BEM NA POSSE DE TERCEIRO - ARRENDAMENTO RURAL VERBAL ESTABELECIDO COM OS ANTIGOS PROPRIETÁRIOS NOTIFICAÇÃO RESISTÊNCIA SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA RECURSO NÃO PROVIDO. Consolidada a posse da propriedade resolúvel na pessoa do credor fiduciário, tem ele legitimidade para reivindicá-la de quem esteja em sua posse abusiva. (TJ-SP - APL: 9079413312008826 SP 9079413-31.2008.8.26.0000, Relator: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 08/02/2011, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/02/2011). Negritei.

 

In casu, analisando o cotejo probatório constante dos autos, notadamente o instrumento de compra e venda, verifica-se a existência de Carimbo do Cartório 1º Oficio de Campo Maior/PI(ID. Num. 4243329 - Pág. 59) no instrumento de compra e venda, bem como registro de imóvel desatualizado (ID. Num. 4243329 - Pág. 94).

Não obstante o magistrado de piso ventilar em sua decisão monocrática que não há prova do registro do imóvel, os documentos apresentados pelo autor, ao menos indicam indícios de propriedade resolúvel pelo apelante, dada a natureza do negócio bilateral celebrado com a Caixa Econômica Federal.

Desse modo, considerando as disposições legais do CPC/2015 e em respeito aos princípios da primazia do julgamento do mérito, cooperação, razoabilidade e economicidade, deveria o magistrado de piso determinar a intimação do autor para emenda da inicial apresentando os documentos necessários ao deslinde da lide, tais como Certidão de inteiro teor de matrícula do imóvel atualizado, recibo de quitação da dívida junto a Instituição Financeira, ou até mesmo, determinar a expedição de ofícios junto o Cartório de 1º Oficio de Campo Maior/PI e Caixa Econômica Federal para tais fins, mas não o fez.

Diante disso, é medida correto entender pelo acolhimento da pretensão recursal, com anulação da sentença vergastada e retorno dos autos à origem para seu regular processamento.

 

4.DISPOSITIVO

 

Com estes fundamentos, CONHEÇO do presente recurso e no mérito, DOU-LHE PROVIMENTO, anulando a sentença vergastada, com o retorno dos autos à origem para seu regular processamento.

Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Preclusas as vias impugnativas, dê-se baixa na distribuição.

É o meu voto.

Teresina(PI), data e assinatura registradas no sistema.

 

Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO

Relator