poder judiciário 
tribunal de justiça do estado do piauí
 GABINETE DO Desembargador HILO DE ALMEIDA SOUSA

PROCESSO Nº: 0819448-23.2017.8.18.0140
CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198)
ASSUNTO(S): [Indenização por Dano Moral, Adjudicação Compulsória, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
APELANTE: DECTA ENGENHARIA LTDA, BANCO BRADESCO S.A.

APELADO: MARIA CELIA CASTRO DE CARVALHO BARDAWIL

DECISÃO TERMINATIVA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDCAÇÃO COMPULSÓRIA. SÚMULA 308 STJ. HIPOTECA. CANCELAMENTO. CONSTRUTORA. AGENTE FINANCEIRO. APLICAÇÃO DO ART. 1011 DO CPC. JULGAMENTO MONOCRÁTICO DO RECURSO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

Trata-se de Apelação Cível interposta por BANCO BRADESCO S/A, em face de sentença (ID 3287249) proferida nos autos de Ação de Adjudicação Compulsória proposta por MARIA CÉLIA CASTRO DE CARVALHO BARDAWIL.

Em sua sentença, a Exma. Juíza da 2ª Vara Cível da Comarca de Teresina julgou procedentes os pedidos autorais declarando a ineficácia do negócio jurídico firmado entre a empresa DECTA ENGENHARIA LTDA e o BANCO BRADESCO S/A, exclusivamente com relação à parte autora, MARIA CÉLIA CASTRO DE CARVALHO BARDAWIL para reconhecer, nos termos da súmula 308 do STJ, a ineficácia da hipoteca no imóvel registrado no Cartório do 2º Tabelionato de Notas e Registros de Imóveis sob o nº 78.897, Livro de Registro Geral nº 02, Ficha 1.

A decisão supracitada determinou, ainda, que o Banco Bradesco S/A tomasse providências no sentido de cancelar a hipoteca lançada junto ao registro do imóvel, localizado na Rua Senador Cândido Ferraz, Nº 1621, correspondente ao Apartamento 201, com direito a duas vagas de garagem, do Edifício “PALAZZO REALE”, nesta cidade, o qual encontra-se registrado sob o nº 78.897, Livro de Registro Geral nº 02, Ficha 1, no Cartório do 2º Tabelionato de Notas e Registros de Imóveis, no prazo de 20 (vinte) dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais) até o limite de 90 dias.

Em suas razões recursais, o Apelante, BANCO BRADESCO, aduz em sede de preliminar a sua Ilegitimidade passiva, posto que a demanda supostamente envolveria unicamente a relação da apelada com a construtora a qual aquela firmou contrato.

Alega que o Banco nos casos de empreendimentos imobiliários apenas age tão somente como agente financeiro, onde Incorporadoras e Construtoras buscam subsídios financeiros para concluir o empreendimento, cabendo às empresas imobiliárias a construção, a venda e a entrega dos imóveis.

Além disso, afirma que o Apelado estava plenamente ciente de todas as condições no momento da contratação com a Construtora Decta Engenharia LTDA e ainda assim optou por fazer o negócio, qual seja, o contrato de compra e venda, anuindo com as cláusulas, estando presente a liberalidade.

Defende ainda o Apelante a inaplicabilidade da Súmula nº 308 do STJ ao caso, posto que o entendimento jurisprudencial estaria relacionado a aquisição de imóvel em sede de incorporação imobiliária. Trataria-se, normalmente, de aquisição de coisa futura, mediante pagamento parcelado.

Requer, ao final, o conhecimento e provimento do presente Recurso, para que seja reformada a sentença e mantida a hipoteca sobre o imóvel objeto da ação original.

Em suas contrarrazões (ID 3287265), o apelado aduz preliminarmente a ausência do preparo recursal. No mérito aduz a legitimidade passiva do Apelante, posto que no caso de ajuizamento de ação visando a obtenção de escritura de imóvel livre de quaisquer ônus, a instituição financeira figuraria como litisconsorte passivo necessário. Defende, ainda, seu direito a adjudicação compulsória e cancelamento da hipoteca. Requer a manutenção da sentença em todos os seus termos.

Remetido os autos a este Tribunal, o então Relator, Des. Fernando Lopes, determinou em despacho (ID 4341844) a complementação das custas, no que foi atendido através de petição (ID 4559554) de juntada de comprovante de pagamento de preparo recursal.

Sobreveio petição do Apelado (ID 4303221) na qual requer o julgamento monocrático da lide, posto que a sentença estaria em conformidade com entendimento sumulado do Superior Tribunal de Justiça.

Vieram-me conclusos os autos.

Este é, em síntese, o relatório. Passo a decidir

A autora, ora apelada, ingressou com ação ordinária visando o cancelamento da hipoteca registrada em favor do Banco Bradesco S/A e a consequente outorga da escritura pública de compra e venda ou a adjudicação do registro do imóvel em seu favor, em razão da mesma ter adquirido, por meio de um contrato de promessa de compra e venda, uma unidade imobiliária edificada na Rua Senador Cândido Ferraz, Nº 1621, correspondente ao Apartamento 201, do Edifício “PALAZZO REALE”, em Teresina-PI, e mesmo após ter quitado todo o preço, com recursos próprios, o primeiro requerido, DECTA CONSTRUTORA, encontrava-se inadimplente quanto à obrigação de transferir a titularidade da propriedade do imóvel à autora/apelada, sob a alegativa da existência de uma hipoteca em favor do segundo demandado, BANCO BRADESCO, que não havia sido cancelada, apesar da quitação do valor integral do imóvel, por parte da compradora.

A juíza em sua sentença utilizou-se da Súmula nº 308 do STJ para julgar procedente a demanda e determinar o cancelamento da hipoteca pelo Banco Bradesco Financiamentos.

Primeiramente faz-se necessário analisar o conteúdo e contexto em que foi editada a Súmula nº 308 do STJ, in verbis:

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Sobre o tema, importante frisar que a hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo transferência, por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre “os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado” (art. 22 da Lei n. 4.864/1965), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto.

Assim foi estruturado o sistema e assim deve ser aplicado, especialmente para respeitar os interesses do terceiro adquirente de boa fé, que cumpriu com todos os seus compromissos e não pode perder o bem que lisamente comprou e pagou em favor da instituição que, tendo financiado o projeto de construção, foi negligente na defesa do seu crédito perante a sua devedora, deixando de usar dos instrumentos próprios e adequados previstos na legislação específica desse negócio.

Ressalte-se, ainda, que as regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador será o recebimento do que for devido pelo adquirente final, mas não a excussão da hipoteca, que não está permitida pelo sistema.

Nesse sentido, são os enunciados do STJ que embasaram a Súmula 308, os quais transcrevo as ementas:

Direito Processual Civil. Agravo no recurso especial. Impugnação específica. Inépcia. Prequestionamento. Ausência. Hipoteca. Nulidade. - É inepta a petição de agravo que não impugna, especificamente, os fundamentos da decisão agravada. - O prequestionamento dos dispositivos legais tidos como violados constitui requisito de admissibilidade do recurso especial. - É nula a hipoteca outorgada pela construtora à instituição financeira após a celebração da promessa de compra e venda com o promissário comprador. Precedentes. Recurso não provido. (STJ - AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL N. 561.807-GO (2003/0129042-4) Relatora: Ministra Nancy Andrighi)

Processual Civil e Civil. Recurso especial. Agravo regimental. Hipoteca. Cancelamento. Construtora. Agente financeiro. Terceiro adquirente. I - A hipoteca instituída pela construtora ao agente financiador, que recai sobre unidade de apartamentos, é ineficaz perante os promissários-compradores, a partir de quando celebrada a promessa de compra e venda. II - Agravo regimental desprovido. (STJ- AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL N. 505.407-GO (2003/0010121-1) Relator: Ministro Antônio de Pádua Ribeiro)

Agravo regimental. Recurso especial não admitido. Hipoteca. Construtora. Agente financeiro. Precedentes. 1. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do EREsp n. 415.667-SP, Relator o Ministro Castro Filho, DJ de 21.06.2004, consolidou o entendimento de que a garantia hipotecária firmada pela construtora com a instituição bancária não atinge o terceiro adquirente da unidade autônoma. 2. A alegada ausência de oportuno registro do instrumento de permuta não afasta o direito do terceiro adquirente, baseado na aquisição de boa-fé, conforme entendimento consolidado na Súmula n. 84-STJ. 3. Agravo regimental desprovido. (STJ - AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 522.731-GO (2003/0086836-7) Relator: Ministro Carlos Alberto Menezes Direito).

No mesmo sentido, são as decisões deste Tribunal, os quais as ementas também transcrevo:

CIVIL. CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONSTRUTORA. GARANTIA HIPOTECÁRIA JUNTO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. DEFEITO DE FORMA DA SENTENÇA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO CREDOR. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. PRELIMINARES AFASTADAS. MÉRITO. HIPOTECA INDEVIDA. SÚMULA 308 DO STJ. APLICABILIDADE. NULIDADE DA GARANTIA. ADQUIRENTE. PAGAMENTO INTEGRAL DO IMÓVEL. DEMORA NA BAIXA DA HIPOTECA. DANOS MORAIS. APELAÇÕES CONHECIDAS E NÃO PROVIDAS. 1 – omissis. 2 - No ajuizamento de ação visando a obtenção de escritura de imóvel livre de quaisquer ônus, a instituição financeira figura como litisconsorte passivo necessário, devendo, tanto o banco credor, como a construtora/incorporadora do empreendimento, constituirem-se no polo passivo da demanda. 3 – omissis. 4 - Preliminares afastadas. 5 – Segundo consta do entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” (Súmula 308, STJ). Aplicabilidade. 6 - “Afigura-se descabida a manutenção de hipoteca sobre o bem de terceiro adquirente de boa-fé, notadamente quando já quitado o valor do imóvel, não podendo este ser penalizado com a constituição de gravame advindo de relação da incorporadora com a instituição financeira. Declaração de nulidade da hipoteca, porquanto incidente o entendimento explicitado pela Súmula 308 do STJ.” (Precedente: TJ-RS; Apelação Cível Nº 70038689923). 7 – A demora no cancelamento da hipoteca por aqueles que têm a obrigação de resolvê-la, quer seja a instituição financeira quer seja a construtora/incorporadora, constitui ato ilícito, tornando certa a reparação por danos morais. 8 – Apelações conhecidas e não providas. (TJPI | Apelação Cível Nº 2012.0001.003372-0 | Relator: Des. Edvaldo Pereira de Moura | 3ª Câmara Especializada Cível | Data de Julgamento: 10/07/2013 )

PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C PEDIDO DE BAIXA DE HIPOTECA. PRELIMINARES DE DEFEITO DE FORMAÇÃO DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DE VALIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSUM. OFENSA AO ATO JURÍDICO PERFEITO. REJEITADAS. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. HIPOTECA INCIDENTE SOBRE A TOTALIDADE DO IMÓVEL. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. CONSTRUTORA QUE NÃO HONROU SEUS COMPROMISSOS PERANTE O BANCO FINANCIADOR. EXCLUSÃO DO GRAVAME REAL SOBRE O BEM. O CARÁTER DE INDIVISIBILIDADE DA GARANTIA NÃO É ABSOLUTO, PODENDO OCORRER A EXONERAÇÃO DA UNIDADE QUITADA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1 – omissis. 2- Uma vez confirmada a propalada insubsistência da hipoteca que grava o imóvel dos autores, o apelante, na qualidade de credor hipotecário, deverá intervir no sentido de liberá-la, exsurgindo patente sua legitimidade passiva ad causam, na medida que a eficácia do provimento almejado pelos autores (desconstituição da hipoteca e consequente outorga de escritura sem qualquer gravame) depende, extreme de dúvidas, da presença simultânea no polo passivo da construtora Decta Engenharia Ltda. e do Banco Bradesco s/a. Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam afastada. 3- O que se discute nos autos é a imposição a terceiros dos efeitos do contrato celebrado entre a construtora e o banco apelante, não a sua validade como ato jurídico perfeito. Havendo contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel assinado e com preço totalmente pago, mesmo que celebrado depois do contrato de financiamento para a construção com recursos do SFH entre a incorporadora e o banco, mediante garantia hipotecária, revela-se ineficaz tal gravame perante o terceiro adquirente. Preliminar de Ofensa ao Ato Jurídico Perfeito rechaçada. 4- A adjudicação compulsória, instituto previsto no art. 1.418 do Código Civil, e no art. 16 do Decreto-Lei n. 58/37, é cabível nos casos em que nega injustificadamente o promitente vendedor, à outorga da escritura pública definitiva ao comprador, mesmo tendo completa ciência de que este já adimpliu integralmente a parte que lhe cabia no negócio. 5 – Quando a empresa construtora, devedora de agente financeiro, com o qual obrigou-se com vistas à construção de edifício de apartamentos, dá este em hipoteca, e fica inadimplente com o banco financiador, com isto não tem que ver os adquirentes de unidades autônomas que tenham pago todo o valor devido do imóvel. O caráter de indivisibilidade da garantia não é absoluto, podendo ocorrer a exoneração da unidade quitada, não só nas hipóteses que o artigo 758 do Código Civil prevê, mas também em face da natureza do próprio contrato. 6 – Havendo comprovante nos autos do pagamento integral do imóvel adquirido pelo comprador perante a construtora, o adquirente não pode sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o banco financiador do empreendimento. 7 – Apelação Cível conhecida e parcialmente improvida. (TJPI | Apelação Cível Nº 2013.0001.003914-2 | Relator: Des. Fernando Carvalho Mendes | 1ª Câmara Especializada Cível | Data de Julgamento: 13/05/2014 )

Desta feita, tendo em vista que a sentença “a quo” fora baseada em entendimento pacificado e sumulado do Superior Tribunal de Justiça, imperioso se faz a aplicação do art. 1.011, I c/c art. 932, IV, alínea “a” ambos do Código de Processo Civil, abaixo transcritos:

“Art. 1.011. Recebido o recurso de apelação no tribunal e distribuído imediatamente, o relator:

I - decidi-lo-á monocraticamente apenas nas hipóteses do art. 932, incisos III a V;

II - se não for o caso de decisão monocrática, elaborará seu voto para julgamento do recurso pelo órgão colegiado”. (grifo nosso)

“Art. 932. Incumbe ao relator:

(...)

IV - negar provimento a recurso que for contrário a:

a) súmula do Supremo Tribunal Federal, do Superior Tribunal de Justiça ou do próprio tribunal;

b) acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos;

c) entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou de assunção de competência; (...)”  (grifo nosso)

Firme nas razões acima expostas, conheço do presente Recurso, posto que presentes os requisitos de admissibilidade mas NEGO-LHE PROVIMENTO, nos termos dos art. 1.011, I c/c art. 932, IV, alínea “a” ambos do Código de Processo Civil, tendo em vista o previsto da Súmula 308 do STJ.

Cumpra-se. Publique-se. Intime-se.

Transcorridos os prazos recursais, emita-se a certidão de trânsito em julgado e a consequente baixa e arquivamento processuais.

 -PI, 30 de setembro de 2021.