PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO – CONTRATO DE GAVETA – QUITAÇÃO DO IMÓVEL – INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO AO OPERADOR DO SISTEMA – TEORIA DO FATO CONSUMADO - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0014145-32.2015.8.18.0140 - Relator: HILO DE ALMEIDA SOUSA - 4ª Câmara Especializada Cível - Data 17/11/2021 )

ÓRGÃO JULGADOR : 4ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0014145-32.2015.8.18.0140

APELANTE: ANA MARIA BRITO DOS SANTOS PINTO

Advogado(s) do reclamante: THIAGO SANTOS CASTELO BRANCO

APELADO: EMPRESA DE GESTAO DE RECURSOS DO ESTADO DO PIAUI S/A

Advogado(s) do reclamado: ASTROGILDO MENDES DE ASSUNCAO FILHO, ADAUTO FORTES JUNIOR

RELATOR(A): Desembargador HILO DE ALMEIDA SOUSA

 

EMENTA

 

 

PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO – CONTRATO DE GAVETA – QUITAÇÃO DO IMÓVEL – INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO AO OPERADOR DO SISTEMA – TEORIA DO FATO CONSUMADO - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 

 

RELATÓRIO

 

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por ANA MARIA BRITO SANTOS em face da sentença proferida nos autos da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER proposta em face da EMPRESA DE GESTÃO DE RECURSOS DO ESTADO DO PIAUÍ, na qual, o juízo julgou improcedente o pedido inicial, com fulcro no art. 487, inciso I do CPC (ID 3264289, pág. 75 a 80).

Condenação da parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa.

Em suas razões de recurso (ID 3264289, pág. 114 a 123) a apelante aduz que juntou aos autos do processo memorial descritivo do imóvel; contratos de compra e venda do imóvel; comprovantes de pagamentos que comprovam a quitação do imóvel, realizados pela apelante; declaração de quitação emitida pela EMGERPI em nome da antiga proprietária; declaração do Cartório João Crisóstomo, da Comarca de Teresina-PI, constatando a baixa na hipoteca imóvel; declaração da Sra. Maria do Amparo Cardoso Batista e seu esposo, reconhecido firma dos mesmos em cartório, declarando que a apelante é a atual proprietária do imóvel em questão, oportunidade em que renunciaram os direitos de posse e propriedade sobre o bem.

Sustenta que além de todas as provas acima elencadas, a apelante na sua réplica elencou jurisprudências, dentre elas do STJ, na qual a corte superior já reconheceu que o contrato de compra e venda, realizado entre o mutuário que adquiriu o financiamento e um terceiro, o chamado “contrato de gaveta”, sem CONSENTIMENTO DO AGENTE FINANCEIRO, já se consolidou no tempo, com o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não sendo possível anular a transferência, por falta de prejuízo direto ao agente do Sistema Financeiro de Habitação.

Portanto, resta provado que argumento da não intervenção do agente financeiro para transferência do imóvel, não possui sustentação no presente caso, pois como já demonstrado, a apelante quitou todo o saldo devedor do imóvel previsto no contrato, requerendo desde já a reforma da sentença para que seja deferido o pedido formulado na inicial peça inicial.

Pugna, ao final pelo conhecimento e provimento do recurso de apelação, para reformar a sentença recorrida e que a apelante tenha reconhecido o direito à escritura do imóvel. Caso o pedido acima não seja acolhido, requer a reforma da sentença para que a condenação em honorários seja modificada, fixando no patamar mínimo, por se tratar de uma causa de baixa complexidade.

A parte apelada apresentou suas contrarrazões (ID 3264289, pág. 135 a 140), sustentando a necessidade de intervenção do agente financeiro para a transferência do imóvel e requerendo o improvimento do recurso.

Recurso recebido no efeito suspensivo e devolutivo (ID 3512934).

O Ministério Público Superior não emitiu parecer quanto ao mérito recursal, tendo em vista a ausência das hipóteses previstas no artigo 178, incisos I a III, do Código de Processo Civil, a justificarem sua intervenção (ID 4160881).

É o que importa relatar.

 

VOTO DO RELATOR

1 - DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE       

Preenchidos os pressupostos processuais exigíveis à espécie, CONHEÇO da presente Apelação Cível.

2 – DO MÉRITO RECURSAL

Inicialmente, temos que o STJ consagrou entendimento, submetido ao rito dos recursos repetitivos, a respeito da legitimidade do terceiro cessionário em caso de celebração de contratos de gaveta com o mutuário original, fixando critérios objetivos para sua identificação, vejamos:

RECURSO ESPECIAL. REPETITIVO. RITO DO ART. 543-C DO CPC. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO DE CONTRATO DE MÚTUO. LEI Nº 10.150/2000. REQUISITOS. 1.Para efeitos do art. 543-C do CPC: 1.1 Tratando-se de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, avençado até 25/10/96 e transferido sem a interveniência da instituição financeira, o cessionário possui legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos. 1.2 Na hipótese de contrato originário de mútuo sem cobertura do FCVS, celebrado até 25/10/96, transferido sem a anuência do agente financiador e fora das condições estabelecidas pela Lei nº 10.150/2000, o cessionário não tem legitimidade ativa para ajuizar ação postulando a revisão do respectivo contrato. 1.3 No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem referida cobertura. 2. Aplicação ao caso concreto: 2.1. Recurso especial parcialmente conhecido e nessa parte provido. Acórdão sujeito ao regime do artigo 543-C do Código de Processo Civil e da Resolução STJ nº 8/2008. (REsp 1150429/CE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, CORTE ESPECIAL, julgado em 25/04/2013, DJe 10/05/2013)

Do referido julgado podemos extrair que a legitimidade ativa do cessionário variará conforme a data em que foi celebrado o contrato de mútuo e se este negócio possui ou não a cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salarias, administrado, por seu turno, pela Caixa Econômica Federal.

Analisando os autos, verifica-se que a promessa de compra e venda firmada entre a Apelante e a mutuária original é datada de 24 de outubro de 1989, período, portanto, posterior a 25 de outubro de 1996, data limite para convalidação de “contratos de gaveta” sem que haja a necessária anuência da mutuante.

Além disso, não se verifica dos autos qualquer indício da anuência exigida para a convalidação da cessão ocorrida. Dessa forma, não havendo comprovação de anuência da EMGERPI quanto à cessão ocorrida entre a apelada e a mutuária primitiva, poderia estar configurada a ilegitimidade ativa da apelante para demandar a respeito das obrigações assumidas e direitos adquiridos em face da Apelada.

No entanto, há circunstância motivadora da distinção deste caso ao paradigma estabelecido pelo c. Superior Tribunal de Justiça, circunstância esta relacionada à quitação integral do financiamento pela Apelante, de maneira que não se identifica qualquer prejuízo financeiro à Apelada acaso seja compelida a transferir o imóvel.

A necessidade de anuência do mutuante, estabelecida pela legislação para financiamentos promovidos no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, possui o claro objetivo de proteger o crédito imobiliário de eventual circulação que lhe corroa a solvabilidade, prevenindo-o de recair em pessoa inapta a arcar com as obrigações decorrentes do negócio jurídico.

Nesse sentido, tendo a Apelante quitado todas as dívidas do financiamento, fato este não controvertido, não há falar em qualquer prejuízo ao Sistema Financeiro Habitacional ou à própria apelada. Ademais, celebrado o contrato de gaveta há vários anos, lapso em que não se discute a posse do imóvel em favor da apelante, é de se aplicar a teoria do fato consumado, consolidando-se situação jurídica em seu favor.

Esse é o entendimento deste Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO – ILEGITIMIDADE DAS PARTES – PRELIMINARES AFASTADAS – CONTRATO DE GAVETA – QUITAÇÃO DO IMÓVEL – INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO AO OPERADOR DO SISTEMA – TEORIA DO FATO CONSUMADO - RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – MAJORAÇÃO – ARTIGO 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL 1. Resta assegurada a legitimidade de adquirente de imóvel do sistema financeiro de habitação, quando comprovada a devida quitação do imóvel e, também, o desinteresse do mutuário originário na lide. 2. Ainda que sem consentimento do agente financeiro, caso a transferência do imóvel financiado tenha se consolidado, a terceiro, com a devida quitação, não se justifica a resistência à formalização de consequente transferência. Teoria do fato consumado. 3. O artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil impõe a majoração dos honorários advocatícios, em razão do trabalho adicional com a tramitação do feito em segundo grau. 4. Recurso conhecido e não provido à unanimidade. (TJPI, APELAÇÃO CÍVEL 0701149-85.2018.8.18.0000, 4ª Câmara Especializada Cível, Desembargador RAIMUNDO NONATO DA COSTA ALENCAR, julgamento 09/11/2018) 

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO – COMPRA E VENDA – CESSÃO DE DIREITOS – QUITAÇÃO DO IMÓVEL – PARTICIPAÇÃO DO AGENTE FINANCEIRO – ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA – LEGITIMIDADES ATIVA E PASSIVA DAS PARTES - DEVER DE TRANSFERÊNCIA DO BEM - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. O réu confirmou a quitação do imóvel pelo autor, o que evidencia a sua legitimidade para requerer a transferência do bem para o seu nome, bem como a legitimidade do requerido/apelante para efetivar esta transferência, haja vista ser o vendedor originário do mesmo. 2. O caso dos autos consiste em típica situação de adjudicação compulsória, já que existe contrato de compra e venda de um determinado bem (Num. 41420 – pag. 1), a comprovação do respectivo pagamento (Num. 417453 – pag. 1/2) e a recusa do vendedor em transferi-lo, conforme se verifica na sua defesa. 3. Apesar de o contrato não ter sido pactuado inicialmente entre autor e réu, aquele assumiu as obrigações do mutuário inicial em razão do contrato de compra e venda, bem como pelo efetivo cumprimento do pagamento do preço, sub-rogando-se no direito de obter o registro definitivo. 4.Recurso conhecido e improvido. (TJPI, APELAÇÃO CÍVEL 0818017-51.2017.8.18.0140, 1ª Câmara Especializada Cível, Desembargador HAROLDO OLIVEIRA REHEM, julgamento 25/02/2021) 

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CELEBRADO ENTRE AUTOR E MUTUÁRIO DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. CONTRATO DE GAVETA. LEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO. TESE FIRMADA PELO STJ NA SISTEMÁTICA DE RECURSOS REPETITIVOS. DISTINÇÃO. PARCELAS INTEGRALMENTE QUITADAS. FATO CONSUMADO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 1150429/CE, a legitimidade ativa do cessionário de financiamento imobiliário variará conforme a data em que foi celebrado o contrato de mútuo, e se este negócio possui ou não a cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais. 2. Constatado que o contrato de mútuo é posterior a 25.10.96, exige-se a anuência da instituição financeira para que o negócio firmado entre o mutuário primitivo e o cessionário possa ser convalidado. 3. A necessidade de anuência do mutuante, estabelecida pela legislação para financiamentos promovidos no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, possui o claro objetivo de proteger o crédito imobiliário de eventual circulação que lhe corroa a solvabilidade, prevenindo-o de recair em pessoa inapta a arcar com as obrigações decorrentes do negócio jurídico. 4. Hipótese em que, a despeito de o contrato ser posterior a tal data e não existindo anuência da EMGERPI, a autora comprovou que quitou todas as parcelas do financiamento e que exerce a posse sobre o imóvel há bastante tempo, razão pela qual não se identifica qualquer prejuízo ao Sistema Financeiro Habitacional ou à própria EMGERPI. 5. Distinção feita para confirmar a legitimidade ativa da autora para demandar sobre obrigações assumidas e direitos adquiridos e dispensar a anuência da EMGERPI da cessão celebrada entre ela e a mutuária primitiva. 6. Recurso conhecido e desprovido. (TJPI, 6ª Câmara de Direito Público, APELAÇÃO CÍVEL 0705675-61.2019.8.18.0000, Desembargador ERIVAN JOSÉ DA SILVA LOPES, julgamento 19/02/2021)

CIVIL E PROCESSUAL CML. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA REALIZADO ENTRE O MUTUÁRIO E O AUTOR. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. TEORIA DO FATO CONSUMADO. EMGERPI. MINORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1.Discute-se na presente demanda a ação de adjudicação compulsória em que o apelado adquiriu um imóvel de terceiro, através de um contrato de compra e venda, mais conhecido como \"contrato de gaveta\", alegando ter direito a transferência do imóvel para seu nome, requerendo assim o reconhecimento de declaração de venda do imóvel objeto da lide. 2. A EMGERPI alega em seu recurso de Apelação, interposto em face da sentença que julgou procedente a ação de adjudicação compulsória, que o contrato de compra e venda firmado para a realização da compra do imóvel é um negócio jurídico nulo, pois o contrato não preenche os requisitos legais do art. 1º da lei 8.004/90, pois não houve a interveniência obrigatória da instituição financiadora. 3. Ocorre que, na análise aos autos, o negócio jurídico foi realizado no ano de 1993, ou seja, há mais de 25 anos e desde de sua celebração o apelado exerce a posse sobre o bem, no qual reside até os dias atuais. Além disso, conforme o informado pela própria requerida, à fl. 16, o imóvel em questão encontra-se com todas as prestações quitadas desde o ano 2005, assim, \"o contrato de gaveta\" não trouxe prejuízo algum ao agente financeiro no caso a EMGERPI. 4. O Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido, em diversos julgados, a possibilidade da celebração dos contratos de gaveta, uma vez que considera legítimo que o cessionário do imóvel financiado discuta em juízo as condições das obrigações e direito assumidos no referido contrato. Ademais, já reconheceu, por exemplo, que se o contrato de gaveta já se consolidou no tempo, com o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, por falta de prejuízo direto ao agente do SFH. No entanto, quando o financiamento já foi integralmente pago, com a situação de fato plenamente consolidada no tempo, como é ocaso descrito em tela, é de se aplicar a chamada \"teoria do fato consumado\", reconhecendo-se não haver como considerar inválido e nulo o contrato de gaveta (conforme julgamento do Recurso Especial 355.771). 5. Redefinido o valor estabelecido a titulo de Honorários advocatícios. 6 Recurso Conhecido e Parcialmente Provido. (TJ-PI, AC 00238307820068180140 PI, Relator: Des. José Ribamar Oliveira, 2ª Câmara de Direito Público, julgamento 14/11/2019)

Pelo exposto, conheço do apelo para dar-lhe provimento, modificando a sentença recorrida em todos os seus termos, para reconhecer a validade da cessão contratual, tendo em vista as peculiaridades do caso.

Inversão da sucumbência.

 

 

Teresina, 16/11/2021